0115-KDIT1-2.4012.405.2018.2.PS - Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku złożonym w dniu 30 maja 2018 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działek gruntu - jest nieprawidłowe.

W dniu 30 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działek gruntu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W listopadzie 1980 r. nabył Pan wraz z żoną w drodze aktu notarialnego grunt rolny, niezabudowany o powierzchni 1,28 ha, kl V w D., gmina D., oznaczony jako działka nr 165 (Akt notarialny - Repertorium A, numer XXX).

W listopadzie 1996 r. powiększono areał nabywając od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa niezabudowaną nieruchomość rolną o powierzchni 0,11 ha, przylegającą do Pańskiego gospodarstwa, oznaczoną jako działka nr 163 (Akt notarialny - Repertorium A, numer XXX). Wymienione nieruchomości wpisane są do księgi wieczystej we wspólności małżeńskiej (Sąd Rejonowy XXX). Nieruchomości nabył Pan z zamiarem prowadzenia działalności rolniczej, zgodnie z otrzymanym wykształceniem rolniczym.

Do lipca 2007 r. na wymienionych gruntach prowadzona była działalność rolnicza - uprawy sadownicze. Z tego powodu nieruchomość nr 165 wzdłuż granic obsadzona jest z trzech stron żywopłotem (osłona przeciwwiatrowa), a od wschodu starodrzewem - poniemieckim cmentarzem. Całość stanowi naturalną enklawę, otoczoną osłoną roślinną.

Nie posiada Pan innych nieruchomości gruntowych niż wykazane we wniosku. W związku z niską dochodowością gospodarstwa był Pan wraz z żoną jednocześnie zatrudniony na etacie w instytucji państwowej.

Niestety, drzewa po okresie eksploatacji umierają. Przyszedł więc czas na podjęcie decyzji o sprzedaży nieruchomości z majątku osobistego. Biorąc pod uwagę długi, bo 38 letni okres prowadzenia działalności rolniczej oraz wiek, (75 rok życia), jak również brak następców do prowadzenia gospodarstwa, postanowił Pan wraz z żoną podzielić grunty na mniejsze działki w celu ich sprzedaży.

Z uwagi na brak planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu, wystąpił Pan z żoną do Gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla działki nr 165, które uzyskano po 2 miesiącach (30 lipca 2012 r.). Zgodnie z decyzją Wójta Gminy nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W listopadzie 2013 r. zatwierdzano ostateczny podział przedmiotowej nieruchomości na 11 działek o łącznej powierzchni 1,2451 ha. Różnica w powierzchni działki nr 165 pomiędzy jej pierwotnym pomiarem (1,28 ha), a sumą powierzchni nowo wydzielonych działek od nr 165/1 do nr 165/11 (1,2452 ha) wynosi 348 m² wynika z matematycznych zasad ich zaokrąglania i dokładności pomiaru.

Spośród 11 wydzielonych działek tylko 8 spełnia warunki pod budownictwo mieszkaniowe. Oznaczone są następującymi numerami: 165/1; 165/3; 165/5; 165/6; 165/7; 165/8; 165/9 i 165/10. Łączna ich powierzchnia wynosi 0,9176 ha. Działki są niezabudowane, nieuzbrojone, a droga wewnętrzna (działka nr 165/2, pow. 0,0788 ha) stanowi łącznik komunikacyjny z drogą publiczną - jest nieutwardzona. Zachowany jest naturalny charakter terenu. Pozostałe działki to:

* nr 165/4 (pow. 0,2476 ha) jest zabudowana budynkiem mieszkalnym (w którym Pan mieszka) oraz gospodarczym wraz z infrastrukturą przeznaczoną do obsługi posiadanych gruntów rolnych i nie będzie przedmiotem zbycia,

* nr 165/11 (pow. 0,0012) została wydzielona na potrzeby obsługi infrastruktury technicznej analizowanego obszaru budowlanego - przepompownia ścieków; będzie nieodpłatnie przekazana Gminie.

Powstałe w wyniku podziału działki nie były wykorzystywane dla potrzeb pozarolniczej działalności gospodarczej i do dziś mają charakter rolny.

Nieruchomość nie była udostępniona innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nadal grunty uprawiane są we własnym zakresie.

Nie prowadzi Pan i żona działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, ani żadnej innej, która nosi znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zarówno Pan jak i żona nie jesteście i nie byliście czynnymi podatnikami VAT.

Oboje z żoną odprowadzaliście z tytułu pracy zawodowej podatek od wynagrodzeń, a z tytułu posiadanego gospodarstwa podatek rolny i podatek od nieruchomości.

W styczniu 2015 r. z tytułu podziału nieruchomości zapłacił Pan opłatę adiacencką w kwocie 2.826,00 zł.

Działki wraz z udziałami w drodze przeznaczone są do zbycia (udziały nieodpłatnie), przy czym realizacja będzie odbywała się okazjonalnie w miarę potrzeb finansowych.

Do chwili obecnej nie zostały dokonane żadne czynności, które mogłyby podnieść wartość gruntu przed sprzedażą tzn.: brak jest uzbrojenia terenu w przyłącza, droga wewnętrzna jest nieutwardzona, brak podłączeń przyłączy do sieci energetycznej, wodnokanalizacyjnej i gazowej. "Nie" będzie Pan z żoną występować o wydanie warunków zabudowy dla wydzielonych działek przed ich sprzedażą, ani o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla omawianego terenu.

Wydzielone działki będą oferowane na sprzedaż poprzez działania, które nie wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia, najchętniej poprzez baner z ogłoszeniem ustawiony na własnym polu. Bez prasy, radia i pośredników.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy planowana sprzedaż działek budowlanych powstałych w wyniku podziału gospodarstwa rolnego w okolicznościach opisanych w stanie faktycznym i przyszłym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawiony całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania i deklaratywność przyszłych okoliczności w celu dokonania sprzedaży gruntu wskazuje na brak aktywnych (zorganizowanych) działań z zakresu obrotu nieruchomościami. Sprzedaż kilku działek, będących we wspólności majątkowej małżeńskiej, stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności. Zbywając przedmiotowe działki, stanowiące majątek prywatny, będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Zatem nie będzie działać w charakterze podatnika, a sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami - według art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług, podlega opodatkowaniu. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - musi być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 przywołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i 2 ww. ustawy są odzwierciedleniem art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347, str. 1, z późn. zm.), który stanowi, że "podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności. "Działalność gospodarcza" obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 cyt. Dyrektywy, państwa członkowskie mogą również uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie zawiera transakcje związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu ww. art. 9 ust. 1, w szczególności (...) dostawy działek budowlanych. Przez działkę budowlaną rozumie się każdą działkę nieuzbrojoną lub uzbrojoną, uznaną za budowlaną przez państwa członkowskie.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że osoba fizyczna nieprowadząca regularnej, czy zorganizowanej działalności gospodarczej, dokonująca jednorazowej lub okazjonalnych transakcji, nie występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego (np. działek gruntu), a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że w dniu 15 września 2011 r. został wydany wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10) i Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10), z treści którego wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że zbycie działek gruntu, o których mowa we wniosku, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Skoro przed sprzedażą gruntu dokonano jego podziału, wydzielono drogę wewnętrzną oraz wystąpiono i uzyskano decyzję o warunkach zabudowy, świadczy to o tym, że podejmowane były zorganizowane działania przybierające formę zawodową (profesjonalną), wykraczające poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywanie prawa własności. W takich okolicznościach należy stwierdzić, że sprzedając przedmiotowe działki wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ czynności te będą stanowiły działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 14b § 3 ww. ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny.

Z powyższych przepisów wynika, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku stanu faktycznego. Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku o interpretację dokumentów. Wobec powyższego załączone do wniosku dokumenty nie były przedmiotem merytorycznej analizy, a oceny stanowiska Pana dokonano wyłącznie na podstawie opisu zdarzenia zawartego we wniosku.

Końcowo należy wskazać, iż niniejsza interpretacja nie ma mocy wiążącej dla Pana żony, która chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie. W konsekwencji regulacje zawarte w art. 14k-14n ustawy - Ordynacja podatkowa nie będą miały zastosowania dla Pana żony.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70 - 561 Szczecin, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.