0114-KDIP4.4012.464.2017.2.KR - VAT przy transakcji zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 września 2017 r. (data wpływu 6 września 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 października 2017 r. (data wpływu 2 listopada 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 19 października 2017 r. (skutecznie doręczone 24 października 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 6 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 30 października 2017 r. (data wpływu 2 listopada 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 19 października 2017 r. (skutecznie doręczone 24 października 2017 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca posiada 50%-owy udział w nieruchomości (grunt rolny, o numerze ewidencyjnym 227/1 o obszarze 1,1685 ha, KW). Pierwotnie w 2014 r. nabył 100% udział w tym gruncie rolnym od osoby fizycznej i w tym samym roku sprzedał 50% udział po tej samej cenie zakupu za m.² osobie fizycznej - Piotrowi L. (NIP), pozostawiając sobie 50% udział.

Wnioskodawca planuje sprzedaż pozostały 50%-owy udział firmie planującej zrealizować na nieruchomości osiedle mieszkaniowe - z zarobkiem.

Wnioskodawca jako sprzedający, nie prowadzi działalności gospodarczej, ale z tytułu wynajmowania posiadanej nieruchomości firmie, będącej płatnikiem podatku VAT, odprowadza do Urzędu Skarbowego podatek VAT.

Kupujący firma inwestycyjna jest płatnikiem podatku VAT;

W 2017 r. dla wspomnianej działki zgodnie z Uchwałą Rady Gminy z dnia 29 grudnia 2016 r., uchwalono Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który jest zgodny ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i zgodnie z informacją otrzymaną z Gminy o przeznaczeniu terenu cała ta działka jest określona jako "teren z dominacją zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej" (oznaczony jako MN), z tym, że zakres wspomnianego MPZP obejmuje część 0,9063 ha (z całości 1,1685 ha). Dla pozostałej części działki o powierzchni 0,2622 ha, Rada Gminy nie zatwierdziła wspomnianego MPZP. Zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) nieruchomością rolną jest także nieruchomość częściowo przeznaczona w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, zatem finalnie nieruchomość ta jest nieruchomością rolną (interpretacja potwierdzona również przez Agencję Nieruchomości Rolnych).

Udział w nieruchomości rolnej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nigdy nie był przez Wnioskodawcę wykorzystywany do wykonywania jakichkolwiek czynności opodatkowanych, nie był przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca nigdy nie podejmował ani nie będzie podejmował w przyszłości jakichkolwiek działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami ani nie ogłaszał, nie reklamował ww. udziału w nieruchomości rolnej (działki rolnej, o której mowa we wniosku). Nabywca trafił do Wnioskodawcy poprzez własne kanały informacyjne.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że w stosunku do nieruchomości jedyną czynnością, która wymagała zaangażowania środków własnych było opłacenie wynagrodzenia Urbanistki, która opracowała dokumentację do miejscowego planu zagospodarowania terenu (zabudowa wielorodzinna). Udział w niniejszym gruncie Wnioskodawca nabył w celu zrealizowania w przyszłości projektu mieszkaniowego - np. budynek wielorodzinny.

Wnioskodawca wskazał, że pomimo że nie prowadzi działalności gospodarczej, jest płatnikiem podatku VAT, ponieważ wynajmuje inną nieruchomość firmie będącej płatnikiem VAT. Wskazana we wniosku nieruchomość nie była przedmiotem umowy najmu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku z planowaną sprzedażą wspomnianej nieruchomości, Wnioskodawca powinien odprowadzić od tej transakcji należny podatek VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, iż przedmiotowa sprzedaż nie stanowi w przypadku Wnioskodawcy stałego źródła dochodu, nie wykorzystuje tego majątku (udziału w ziemi) w sposób ciągły do celów zarobkowych oraz nigdy nie podejmował ani nie będzie podejmował jakichkolwiek aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami takich jak: działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, ogłaszania i reklamowania ww. udziału w nieruchomości rolnej (działki rolnej, o której mowa we wniosku) Wnioskodawca uważa, że nie powinien płacić podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Ponadto, prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swojej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów np. gruntów, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec tego, towarem jest także udział w gruncie (w prawie własności nieruchomości lub w prawie użytkowania wieczystego). Jest to zgodne z normami unijnymi, według których państwa członkowskie mogą uznać za towary udziały lub inne prawa o charakterze udziałowym, które dają ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności, czy też posiadania nieruchomości - art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE. L Nr 347 str. 1 z późn. zm.). Jak już wskazano powyżej, istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Czynność ta daje otrzymującemu towar prawo dysponowania rzeczą jak właściciel. W związku z powyższym, sprzedaż lub przekazanie udziału w prawie własności gruntu należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zauważyć należy, że samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby w ramach określonych transakcji podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie - ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L 347 z dnia 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W niniejszej sprawie konieczne stało się zatem ustalenie, czy w świetle przedstawionych informacji Zainteresowany w celu sprzedaży działek, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jego za podmiot prowadzący "działalność gospodarczą" w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca posiada 50%-owy udział w nieruchomości (grunt rolny). Pierwotnie w 2014 r. nabył 100% udział w tym gruncie rolnym od osoby fizycznej i w tym samym roku sprzedał 50% udział po tej samej cenie zakupu za m² osobie fizycznej, pozostawiając sobie 50% udział.

Wnioskodawca planuje sprzedaż pozostały 50%-owy udział firmie planującej zrealizować na nieruchomości osiedle mieszkaniowe - z zarobkiem.

Wnioskodawca jako sprzedający, nie prowadzi działalności gospodarczej, ale z tytułu wynajmowania posiadanej nieruchomości firmie, będącej płatnikiem podatku VAT, odprowadza do Urzędu Skarbowego podatek VAT.

Kupujący firma inwestycyjna jest płatnikiem podatku VAT;

W 2017 r. dla wspomnianej działki zgodnie z Uchwałą Rady Gminy, uchwalono Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który jest zgodny ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i zgodnie z informacją otrzymaną z Gminy o przeznaczeniu terenu cała ta działka jest określona jako "teren z dominacją zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej", z tym, że zakres wspomnianego MPZP obejmuje część 0,9063 ha (z całości 1,1685 ha). Dla pozostałej części działki o powierzchni 0,2622 ha, Rada Gminy nie zatwierdziła wspomnianego MPZP. Finalnie nieruchomość ta jest nieruchomością rolną.

Udział w nieruchomości rolnej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nigdy nie był przez Wnioskodawcę wykorzystywany do wykonywania jakichkolwiek czynności opodatkowanych, nie był przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Wnioskodawca nigdy nie podejmował ani nie będzie podejmował w przyszłości jakichkolwiek działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, nie ogłaszał, nie reklamował ww. udziału w nieruchomości rolnej (działki rolnej, o której mowa we wniosku). Nabywca trafił do Wnioskodawcy poprzez własne kanały informacyjne.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że w stosunku do nieruchomości jedyną czynnością, która wymagała zaangażowania środków własnych było opłacenie wynagrodzenia Urbanistki, która opracowała dokumentację do miejscowego planu zagospodarowania terenu (zabudowa wielorodzinna). Udział w niniejszym gruncie Wnioskodawca nabył w celu zrealizowania w przyszłości projektu mieszkaniowego - np. budynek wielorodzinny.

Wnioskodawca wskazał, że pomimo że nie prowadzi działalności gospodarczej, jest płatnikiem podatku VAT, ponieważ wynajmuje inną nieruchomość firmie będącej płatnikiem VAT. Wskazana we wniosku nieruchomość nie była przedmiotem umowy najmu.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy będzie On zobowiązany zapłacić podatek od towarów i usług od zbycia wskazanej nieruchomości.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak np.: uzbrojenie terenu, działania marketingowe itd.).

W niniejszej sprawie brak jest więc przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy udziału w nieruchomości Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takich przesłanek brak.

Zatem w rozpatrywanej sprawie sprzedaż udziału w nieruchomości można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca dokonując dostawy będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Z uwagi na powyższe, należy stwierdzić, że dokonując dostawy udziału w nieruchomości opisanej we wniosku Wnioskodawca będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego - stosownie do zapisów orzecznictwa - transakcja zbycia udziału w nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.