0114-KDIP4-1.4012.390.2020.2.MK - Wyłączenie z VAT zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zwolnienie z VAT dostawy nieruchomości po pierwszym zasiedleniu.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 sierpnia 2020 r. (data wpływu 6 sierpnia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 6 sierpnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży niżej opisanej nieruchomości komercyjnej należącej do A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Sprzedający"). Nabywca to B. sp. z o.o. (dalej: "Nabywca" lub "Wnioskodawca"), która w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza nabyć nieruchomość położoną na terytorium Polski. Obecnie Nabywca nie posiada nieruchomości w Polsce.

Sprzedający jest osobą prawną z siedzibą w Polsce. Działalność Sprzedającego obejmuje wykorzystywanie posiadanej nieruchomości do komercyjnego wynajmu znajdującej się w niej powierzchni użytkowej. Zgodnie z umową spółki, przedmiotem działalności Sprzedającego oprócz wynajmu powierzchni użytkowych może być m.in. prowadzenie prac związanych z budową linii telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych. Po transakcji Sprzedający będzie mógł prowadzić działalność dotyczącą w szczególności współpracy w zakresie budowy i zarządzania farmami fotowoltaicznymi w Polsce. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT w Polsce.

Sprzedający oraz Nabywca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy o VAT.

Przedmiot transakcji

Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy następującej nieruchomości (dalej łącznie: "Nieruchomość"):

* prawa własności gruntu stanowiącego działkę o numerze ewidencyjnym 1 z obrębu (...), położoną w (...) o powierzchni 581 m² oraz działkę o numerze ewidencyjnym 2/2 z obrębu (...) o powierzchni 2149 m², położonych w (...), o łącznej powierzchni 2149 m², dla których Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW o nr (...) (oznaczoną w systemie informatycznym jako (...)) (dalej: "Grunt"), zabudowanego budynkiem o funkcji biurowo-usługowej, składającym się z 2 (...) oraz 4 (...), o powierzchni wynoszącej 5724 m² (dalej: "Budynek")

oraz * prawo własności tunelu podziemnego stanowiącego budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego przebiegającego ponad " (...)", z wyłączeniem części " (...)" (część drogi publicznej (...)"), która przebiega przez podziemną część działki gruntu o numerze 2/2 (dalej: "Budowla").

W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisana jest ustanowiona na rzecz spółki C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (obecnie: C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, dalej: "C.") nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu. Ponadto w dziale III księgi wieczystej wpisana została również ustanowiona na rzecz D. Spółka akcyjna z siedzibą w (...) odpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu. Natomiast na rzecz Miasta (...) wpisane jest prawo nieodpłatnego i nieograniczonego w czasie użytkowania części podziemnej Nieruchomości, stanowiącej obiekt tunelu (...) (użytkowanie ograniczone do części działki nr 2/2 w zakresie zlokalizowanego na niej, w jej części podziemnej, tunelu (...)).

W ramach transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień transakcji - m.in. następujących składników majątku:

* ruchomości i wyposażenia znajdujących się w Budynku, takich jak należące do Sprzedającego aktywa w postaci komputera, drukarki oraz mebli;

* praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców wynikających z umów najmu, które najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu na podstawie umów najmu w formie gwarancji bankowych lub oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemcy wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji najemcy zgodnie z umowami najmu;

* wszelkie przysługujące Sprzedającemu majątkowe prawa autorskie do dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku w ramach stosownych pól eksploatacji;

* wyłączne prawo do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku;

* własność wszystkich nośników, takich jak materiały, nagrania i pliki, zawierających dokumentację architektoniczną wykorzystaną do budowy Budynku;

* prawa wynikające z ustawowych rękojmi lub gwarancji jakości udzielanych Sprzedającemu;

* prawa ochronnego do znaku towarowego " (...)", zarejestrowanego pod numerem (...) przez Urząd Patentowy Rzeczypospolitej Polskiej (dalej "Znak Towarowy") wraz z prawami autorskimi do logotypu stanowiącego Znak Towarowy oraz upoważnienia do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do logotypu stanowiącego Znak Towarowy oraz zobowiązania, że ani Sprzedający, ani twórcy logotypu stanowiącego Znak Towarowy nie będą wykonywać osobistych praw autorskich do tego logotypu, w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielania takiego upoważnienia i zaciągania takiego zobowiązania;

* domena (...) oraz strona internetowa działająca pod tą domeną wraz z prawami autorskimi do tej strony internetowej oraz upoważnieniem do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do tej strony internetowej oraz zobowiązaniem, że ani Sprzedający, ani twórcy strony internetowej nie będą wykonywać osobistych praw autorskich do tej strony w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielania takiego upoważnienia i zaciągania takiego zobowiązania;

* wykonywania przez Nabywcę i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do całej dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku oraz zobowiązania, że ani Sprzedający, ani twórcy całej dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku, nie będą wykonywać osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielenia takiego upoważnienia i zaciągnięcia takiego zobowiązania;

* praw wynikających z gwarancji budowalnych;

* praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia gwarancji budowlanych, czyli wszelkich instrumentów zabezpieczających wykonanie zobowiązań odpowiednich wykonawców wynikających z odpowiedniej gwarancji budowlanej oraz kaucji zabezpieczenia gwarancji budowlanych, czyli wszelkich depozytów pieniężnych zabezpieczających wykonanie zobowiązań wykonawców wynikających z gwarancji budowlanych wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji zabezpieczenia gwarancji budowlanych odpowiednim wykonawcom po wygaśnięciu danej gwarancji budowlanej;

* praw i obowiązków wynikających z tych umów najmu, na podstawie których wynajmowane pomieszczenia nie zostały przekazane na dzień transakcji;

* praw i obowiązków wynikających z porozumienia w sprawie wzajemnych relacji inwestorskich zawartego pomiędzy Sprzedającym a E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) S.K.A. z siedzibą (...) z dnia 5 marca 2014 r.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, na których przeniesienie będą wymagane zgody podmiotów trzecich, Nabywca oraz Sprzedający podejmą działania mające na celu ich uzyskanie. W przypadku braku takowych zgód, umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, inne prawa i zobowiązania zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach transakcji pod warunkiem zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po transakcji, a w przypadku nie uzyskania takich zgód mogą pozostać przy Sprzedającym.

W ramach Transakcji, Sprzedający przekaże Nabywcy (bez żadnego wynagrodzenia innego niż cena Transakcji - cena Transakcji uwzględnia również wynagrodzenie za przekazanie dokumentacji) całą dokumentację prawną, dotyczącą Nieruchomości, w szczególności:

* oryginały podpisanych egzemplarzy umów najmu, oryginały dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców wynikających z umów najmu, które najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu na podstawie umów najmu w formie gwarancji bankowych lub oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz oryginały pozwoleń dotyczących Nieruchomości;

* kopie ksiąg prowadzonych przez zarządcę nieruchomości w odniesieniu do Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych odnoszących się do Nieruchomości, włączają w to protokoły z pomiarów;

* oryginały lub kopie podręczników lub innych instrukcji odnoszących się do eksploatacji lub konserwacji Budynku lub jakiejkolwiek jego części lub jakichkolwiek instalacji, maszyn lub wyposażenia na Nieruchomości lub służącego Nieruchomości;

* kopie projektów budowlanych;

* oryginały albo kopie jakichkolwiek innych dokumentów odnoszących się do Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego, w szczególności oryginał książki obiektu budowlanego.

W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający poręczy na rzecz Nabywcy za zobowiązania pieniężne z tytułu brakujących zabezpieczeń najemców, wynikających z zawartych umów najmu.

Strony transakcji przewidują, iż po dniu Transakcji Sprzedający, w ustalonym zakresie, będzie prowadzić prace wykończeniowe dotyczące przystosowania określonych powierzchni dla potrzeb przyszłego ich najmu (aczkolwiek ustalenia w tym zakresie mogą się zmienić).

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (za wyjątkiem ewentualnie umów z dostawcami mediów, co do których nie będzie możliwe ich rozwiązanie ze Sprzedającym i powtórne zawarcie z Kupującym, jak również umowy o świadczenie usług z zakresu sprzątania powierzchni biurowych, którą Sprzedający potencjalnie zawrze z F. sp. z ograniczoną odpowiedzialnością, a także ewentualnie umowy najmu miejsc parkingowych w budynku przy ul. (...), znanym jako (...)). Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów:

* prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością - umowa o zarządzanie, zostanie wypowiedziana przez Sprzedającego, a Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie);

* prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości;

* prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie:

* dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, woda, ciepło i odbiór ścieków i odpadów komunalnych),

* obsługi systemów przeciwpożarowych,

* dzierżawy włókien światłowodowych,

* eksploatacji stacji transformatorowej i odcinków kablowych.

W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających. Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Ze względów biznesowych niektóre z nowo zawartych przez Nabywcę umów mogą zostać zawarte na identycznych lub podobnych warunkach z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i nawet jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy.

Sprzedający oraz Nabywca będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów do Nieruchomości oraz że nowe umowy o świadczenie usług i dostawę mediów zostaną zawarte jak najszybciej. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Nabywcę kosztami wynikających z rozliczeń z dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Nabywcę).

W odniesieniu do czynszu oraz miesięcznych opłat eksploatacyjnych, Sprzedający wystawi na najemców faktury za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia transakcji (dalej jako: "Miesiąc Zamknięcia"), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu zawarcia transakcji - ustalona cena Transakcji będzie uwzględniać rozliczenie tej kwestii między Sprzedającym i Nabywcą.

Pomiędzy Nabywcą oraz Sprzedającym może dojść też do dodatkowych rozliczeń np. w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionymi przez Sprzedającego a kwotami tych opłat, które Sprzedający zafakturował na najemców, a które są mu należne do dnia transakcji.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

* umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

* umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.

a także nie zostaną przeniesione na Nabywcę:

* środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

* tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

* księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),

* firma Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

Ponadto, w zależności od dalszych ustaleń biznesowych pomiędzy Sprzedającym i Nabywcą, w związku z Transakcją, będzie również mogła mieć miejsce sytuacji, iż Nabywca udzieli osobom wskazanym przez Sprzedającego, bez dodatkowego wynagrodzenia na rzecz Nabywcy w takim zakresie (takie wynagrodzenie zostanie uwzględnione bowiem już w cenie Transakcji), nieodwołalnego pełnomocnictwa do ustanowienia nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie służebności przesyłu na rzecz C. w celu wywiązania się z zobowiązania Sprzedającego do ustanowienia takiej służebności, wynikającej z umowy o przebudowie kolizji elementów sieci elektroenergetycznej zawartej pomiędzy C. Sp. z o.o. (obecnie C.) oraz Sprzedającym dnia 19 września 2013 r.

Inne okoliczności związane z planowaną transakcją

Sprzedający zakupił Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z 21 października 2013 r. za cenę, która nie była powiększona o podatek VAT (tj. nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego, jako nabycie od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i niemającej statusu podatnika podatku VAT, było przedmiotem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych).

Brak opodatkowania podatkiem VAT zbycia Nieruchomości na rzecz Sprzedającego przez osobę fizyczną będącą wcześniejszym właścicielem Nieruchomości potwierdzono w przeszłości interpretacją indywidualną nr IPPP1/443-67/12-2/IGO z dnia 25 stycznia 2012 r.

W momencie nabycia Nieruchomości, na działce o numerze ewidencyjnym 1 posadowiony był (...) budynek użytkowy. Na działce o numerze ewidencyjnym 2/2 nie znajdowały się żadne naniesienia, jednakże przedmiotowa działka była zabudowana tunelem (...).

W dniu 21 października 2013 r. (tzn. w dniu zakupu Nieruchomości przez Sprzedającego od osoby fizycznej) Sprzedający ustanowił na działce o numerze ewidencyjnym 2/2 nieodpłatne i nieograniczone czasowo prawo użytkowania na rzecz Miasta (...). Ustanowione użytkowanie polega na uprawnieniu do korzystania z części podziemnej działki o numerze ewidencyjnym 2/2 stanowiącej obiekt tunelu (...) i wybudowanych tam urządzeń, w szczególności do ich utrzymania, konserwacji, remontów, modernizacji, przebudowy i rozbudowy drogi oraz tunelu oraz usuwania awarii i zagrożeń w korzystaniu, poprzez wstęp na działkę o numerze ewidencyjnym 2/2 na poziomie (...) i w obszarze tunelu (...). Ponadto doprecyzowano, iż wykonywanie swoich uprawnień przez użytkownika nie może zakłócać wykonywania praw właściciela przedmiotowej działki, w szczególności korzystania, utrzymania, konserwacji, remontów, modernizacji, przebudowy i rozbudowy budynków, jakie mogą zostać posadowione na działce o numerze ewidencyjnym 2/2 oraz usuwania awarii i zagrożeń w korzystaniu.

Na podstawie decyzji (...) Miasta (...) z dnia (...) kwietnia 2012 r. o numerze (...)2012 w sprawie zatwierdzenia projektu budowalnego oraz udzielenia pozwolenia na budowę, po nabyciu Nieruchomości od osoby fizycznej, Sprzedawca prowadził prace polegające na budowie budynku o funkcji biurowo-usługowej wraz z garażem podziemnym oraz przebudowie i nadbudowie istniejącego budynku znajdującego się na działce ewidencyjnej nr 8. Z technicznego punktu widzenia, rozbudowany i przebudowany budynek, uprzednio posadowiony na gruncie oraz nowo powstały budynek biurowo-usługowy tworzą jedną całość (stanowią jeden Budynek ujmowany w prowadzonej ewidencji Sprzedającego jako jeden środek trwały). Wydatki poniesione przez Sprzedającego na przebudowę i nadbudowę budynku znajdującego się na działce ewidencyjnej nr 1 były wyższe niż 30% jego wartości początkowej.

W związku z nabyciem przez Sprzedającego towarów i usług dotyczących realizacji prac budowlanych, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

W następstwie zakończenia prowadzonej przez Sprzedającego budowy i rozbudowy usadowionego na działce o numerze ewidencyjnej 1 budynku i uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie (decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta (...) z dnia 28 stycznia 2016 r.), Sprzedający rozpoczął wykorzystywanie Nieruchomości dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (świadczenia usług wynajmu powierzchni biurowo-usługowej). W tym zakresie, wynajmowane lokale/miejsca parkingowe można podzielić na trzy grupy:

* Grupa 1 - lokale/miejsca parkingowe, które były oddane w najem na podstawie umów najmu zawieranych w roku 2016 i 2017 (tj. lokale/miejsca parkingowe, w przypadku których w dacie Transakcji upłyną co najmniej 2 lata licząc od daty ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT);

* Grupa 2 - lokale/miejsca parkingowe, które były oddane w najem w 2020 r. lub też nie są aktualnie oddane w najem, ale są przedmiotem zawartych umów najmu których realizacja rozpocznie się przed datą Transakcji (Sprzedający zawarł kilka umów najmu, które zaczną być realizowane w sierpniu 2020 r.) - w przypadku tych lokali/miejsc parkingowych w dacie zawarcia Transakcji nie upłynie okres dwóch lat licząc od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT;

* Grupa 3 - lokale/miejsca parkingowe, które na dzień Transakcji nie będą przedmiotem umów najmu i nie były przedmiotem takich umów po styczniu 2016 r. (tzn. nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia - w przypadku tych lokali/miejsc parkingowych ich wydanie w ramach Transakcji będzie oznaczało ich pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o VAT.

Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Po zakończeniu prac budowlanych dotyczących Budynku (tj. po styczniu 2016), Sprzedający prowadził (i dalej prowadzi) dalsze prace modernizacyjne (zwiększające wartość początkową) Budynku. Ze względu na przyjętą przez Sprzedającego politykę rachunkową, wydatki na modernizację/ulepszenie Budynku są księgowane jako nakłady inwestycyjne w toku, w związku z czym Sprzedający nie podwyższał na bieżąco wartości początkowej Budynku; Sprzedający - zgodnie z przyjętą polityką zamierzał zwiększyć wartość początkową budynku o wartość tych nakładów w momencie zakończenia wszystkich prac modernizacyjnych (aktualna wartość nakładów inwestycyjnych w toku stanowi co najmniej 30% wartości początkowej budynku), do czego nie dojdzie jednak przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości. W związku z planowaną Transakcją Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z opisanymi powyżej nakładami na prace modernizacyjne.

W momencie sprzedaży zarówno Nabywca jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Nabywca dokona zakupu Nieruchomości w celu prowadzenia działalności obejmującej wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług.

Cena sprzedaży Nieruchomości w ramach transakcji zostanie ustalona w oparciu o przychody z najmów powierzchni w Budynku ustalone na dzień transakcji (data graniczna) według formuły przyjętej przez strony.

Możliwe jest, że pierwotnie ustalona cena sprzedaży Nieruchomości ulegnie podwyższeniu po dacie granicznej. Podwyższenie ceny sprzedaży Nieruchomości może nastąpić, jeżeli w określonych terminach spełnione zostaną pewne warunki.

W ramach Transakcji, Strony mogą zawrzeć również porozumienie (lub porozumienia) w zakresie gwarancji czynszów najmu (tzw. "rental guarantee"), w ramach którego Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Nabywcy określonych kwot wyliczonych w oparciu o niewynajęte powierzchnie, bądź powierzchnie objęte zwolnieniami z czynszu, czy innymi formami wsparcia/zachęt uzgodnionymi z najemcami (umowa gwarancji czynszowej może obejmować także wypłaty przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy w innych przypadkach).

Intencją Sprzedającego oraz Nabywcy jest opodatkowanie transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej transakcji, nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako odrębny dział, wydział czy też oddział wydzielony w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości przychody generowane przez Nieruchomość oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością.

Przed dokonaniem dostawy Nieruchomości, Sprzedający i Nabywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT.

Przed transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e oraz art. 306g Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Sprzedający oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Nabywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT?

2. Czy planowana sprzedaż Budynku i Budowli wraz z prawem własności Gruntu w ramach transakcji będzie w całości opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT przed dniem transakcji?

3. Czy Nabywca będzie uprawniony, w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT przed dniem transakcji, do:

Zdaniem Wnioskodawcy:

1. Planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

2. Planowana sprzedaż Budynku i Budowli wraz z prawem własności Gruntu w ramach transakcji będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT przed dniem transakcji.

3. Nabywca będzie uprawniony w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT przed dniem transakcji do:

Stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji, należy dojść do wniosku, iż transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leży poza zakresem opodatkowania VAT.

Ponieważ planowana sprzedaż stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy planowana transakcja powinna zostać opodatkowana VAT, należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK1216/09) oraz w interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 października 2015 r. sygn. IPPP1/4512-969/15-2/Kr) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (dalej: "Kodeks cywilny").

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

* oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

* własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

* prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

* wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

* koncesje, licencje i zezwolenia;

* patenty i inne prawa własności przemysłowej;

* majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

* tajemnice przedsiębiorstwa;

* księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego "obejmuje ono w szczególności", pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on "zespół" składników materialnych i niematerialnych o cechach "zorganizowania" oraz "przeznaczenia" do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, "czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych".

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte przez Sprzedającego składniki majątku, które stanowią elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, opisana w zdarzeniu przyszłym transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespól składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: "ZCP"), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

* musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

* taki zespół składników powinien być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

* składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

* zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Ponieważ składniki majątku będące przedmiotem transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) uznać należy, iż składniki majątku będące przedmiotem transakcji nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Nieruchomością, której dotyczy transakcja), a tym samym przedmiot transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części (tzn. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego). Nie oznacza to jednak sytuacji, w której taka wyodrębniona część przedsiębiorstwa musi mieć formę samodzielnie rozliczającego się oddziału. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

* Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych,

* Nabywca nie przejmie ksiąg rachunkowych Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej za pomocą Nieruchomości i pozostałych przenoszonych składników majątkowych,

* Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedającego,

* Nabywca nie przejmie należności Sprzedającego, za wyjątkiem płatności dokonanych na poczet przyszłych okresów rozliczeniowych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników. Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 21 lutego 2017 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. 3063-ILPP1-1.4512.4.2017.2.SJ).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanej Nieruchomości.

W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:

* prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania,

* umowy o zarządzanie Nieruchomościami,

* umowy zarządzania aktywami,

* prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości.

Co więcej, w ramach transakcji, do Nabywcy nie zostaną przeniesieni pracownicy Sprzedającego (Sprzedający nie posiada pracowników).

Nieruchomości nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości.

Nabywca będzie kontynuował działalność w zakresie wynajmu powierzchni biurowych prowadzoną przez Sprzedającego. Tym niemniej, nie zostaną na niego przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Działalność w zakresie wynajmu powierzchni nabytej Nieruchomości będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiot transakcji nie spełnia również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - "Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych" (dalej: "Objaśnienia").

Stosownie do treści Objaśnień:

* " (...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu (...);

* Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami - nie są istotne dla oceny przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, prawa autorskie, czy dokumentacja). Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

* prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile Sprzedawca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów,

* umowa o zarządzanie nieruchomością,

* umowa zarządzania aktywami,

* należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem, nie będzie przedmiotem transakcji.

W kontekście powyższego należy również podkreślić, że okoliczności, iż przed planowaną transakcją rozwiązana zostanie umowa pomiędzy Sprzedającym a zarządcą Nieruchomości, natomiast po dokonaniu transakcji, Nabywca, w swoim imieniu, zawrze umowy serwisowe z wybranymi przez siebie dostawcami oraz umowę z zarządcą Nieruchomości (przy czym będzie to, najprawdopodobniej, ten sam podmiot, który obecnie pełni funkcję zarządcy Nieruchomości) nie wpływa na powyższą ocenę przedmiotu transakcji. Jak bowiem wskazano w przytoczonych powyżej Objaśnieniach: "(...) za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarzadzanie nieruchomością i zarzadzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy (...)".

Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot transakcji nie będzie mógł służyć Nabywcy prowadzeniu działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością. Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem transakcji.

W świetle powyższego, planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a co za tym idzie, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad 2

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

Pojęcie "pierwszego zasiedlenia" zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

* wybudowaniu lub

* ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Jak wskazuje art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Na mocy 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający zakupił Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z 21 października 2013 r. za cenę, która nie była powiększoną o podatek VAT (tj. nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego, jako nabycie od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i niemającej statusu podatnika podatku VAT, było przedmiotem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych).

W momencie nabycia Nieruchomości, na działce o numerze ewidencyjnym 1 posadowiony był (...) budynek użytkowy. Na działce o numerze ewidencyjnym 2/2 nie znajdowały się zaś żadne naniesienia, jednakże przedmiotowa działka była zabudowana tunelem (...).

Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta (...) z dnia (...) kwietnia 2012 r. o numerze (...)2012 w sprawie zatwierdzenia projektu budowalnego oraz udzielenia pozwolenia na budowę, Sprzedawca prowadził prace polegające na budowie budynku o funkcji biurowo-usługowej wraz z garażem podziemnym oraz przebudowie i nadbudowie istniejącego budynku, posadowionego na działce o numerze ewidencyjnym 8.

W związku z nabyciem przez Sprzedającego towarów i usług dotyczących realizacji prac budowlanych, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

W następstwie zakończenia prowadzonej przez Sprzedającego budowy i rozbudowy usadowionego na Nieruchomość budynku i uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie (decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta (...) z dnia 28 stycznia 2016 r.), Sprzedający rozpoczął wykorzystywanie Nieruchomości dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (świadczenia usług wynajmu powierzchni biurowo-usługowej, traktowanych przez Sprzedającego jako czynności opodatkowane VAT według stawki 23%).

Mając na uwadze zakres przeprowadzonych przez Sprzedającego pracy budowalnych, w efekcie których dzięki przebudowie i rozbudowie znajdującego się uprzednio na działce o numerze ewidencyjnym 1 budynku oraz budowie budynku biurowo-usługowego, które z perspektywy technicznej tworzą jeden Budynek, Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym) Budynku stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej. Zatem, wraz z przekazaniem do użytkowania przez kontrahentów Sprzedającego powierzchni użytkowych (następującym po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Budynku, czyli po 28 stycznia 2016 r.), doszło lub dojdzie do pierwszego zasiedlenia poszczególnych części Budynku w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy o VAT.

Analiza struktury umów najmu lokali/miejsc parkingowych w Nieruchomości prowadzi do wniosku, że w opisie zdarzenia przyszłego zaprezentowanego we wniosku będziemy mieli do czynienia z kilkoma sytuacjami.

W przypadku lokali/miejsc parkingowych z grupy 1 (tj. lokali/miejsca parkingowych, które były oddane w najem na podstawie umów najmu zawieranych w roku 2016 i 2017) od daty ich wynajęcia po oddaniu Budynku do używania w styczniu 2016 r. upłynął już okres co najmniej dwóch lat. W konsekwencji uznać należy, że dostawa Budynku w tej części będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przewidzianego dla dostaw nieruchomości dokonywanych po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Ponieważ jednak Sprzedający i Nabywca planują skorzystać z możliwości wyboru opodatkowania dostawy Budynku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT poprzez złożenie zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT, wskazane zwolnienie nie znajdzie zastosowania. W konsekwencji, Transakcja w tej części będzie opodatkowana VAT.

Z kolei w przypadku lokali/miejsc parkingowych zaliczonych do grupy 2 i 3, do ich dostawy dojdzie w okresie krótszym niż 2 lata licząc od daty pierwszego zasiedlenia (grupa 2) lub też ich dostawa będzie wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (grupa 3). W zakresie tej części Budynku, nie znajdzie więc zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, skoro planowana dostawa lokali/miejsc parkingowych zaliczanych do grupy 2 i 3 nie będzie podlegać zwolnieniu określonym w powyższej regulacji, należy dokonać analizy, czy nie będzie ona podlegać zwolnieniu w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W świetle tej regulacji ze zwolnienia korzysta dostawa budynki/budowle lub ich części nieobjętych zwolnieniem przewidzianym w pkt 10, pod warunkiem, że:

* w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

* dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W przypadku Sprzedającego spełniona będzie jedynie pierwsza z powyższych przesłanek (brak VAT na nabyciu Nieruchomości). Nie dojdzie natomiast do spełnienia drugiej przesłanki, ponieważ, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie Budynku przekraczające 30% wartości początkowej. W konsekwencji, dostawa tej części Budynku nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT. Tym samym, będzie opodatkowana VAT. Fakt istnienia pod działką 2/2 tunel (...) w ocenie Wnioskodawcy nie ma wpływu na kwestię opodatkowania zbycia Nieruchomości. Funkcjonowanie ww. tunelu (...) nie będzie mieć bowiem wpływu na ustalenia Sprzedającego i Nabywcy co do warunków planowanej transakcji zbycia Nieruchomości (w szczególności na ustalenia dotyczący ceny Nieruchomości). Ze względu bowiem na faktyczne ograniczenia, jak i ograniczenia prawne wynikające z ustanowionego przez Sprzedawcę prawa użytkowania podziemnej części Nieruchomości na której zlokalizowany jest tunel (...), w ocenie Wnioskodawcy, Sprzedający de facto nie dysponuje prawem do dysponowania tą częścią Nieruchomości.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów. W świetle powyższego, prawo własności Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości, będące przedmiotem umowy sprzedaży będzie podlegało takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak Budynek i Budowle, znajdujące się na tym Gruncie (będzie podlegało opodatkowaniu stawką podstawową VAT).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji, dokonana przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy na podstawie zawartej umowy sprzedaży będzie w całości opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT przed dniem transakcji.

Ad 3

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywającego do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości niezbędne jest ustalenie, czy (i) przedmiot transakcji będący przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) transakcja będzie opodatkowana VAT.

Na dzień transakcji Nabywca będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Nabywca dokona transakcji na cele prowadzenia swojej, opodatkowanej VAT, działalności gospodarczej polegającej na wynajmie komercyjnym powierzchni w Budynku. Nabywca zamierza zatem wykorzystać przedmiot transakcji do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Co więcej, jak zostało wykazane powyżej, transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, ponieważ Sprzedający i Nabywca, przed sprzedażą Nieruchomości, złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy stosowne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT.

A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca w analizowanym stanie faktycznym.

W świetle powyższego, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej tę transakcję, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony z tytułu zakupu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a nabycie Budynku i Budowli wraz z prawem własności Gruntu, na którym są posadowione, jak wskazano powyżej, będzie opodatkowana VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek Nabywcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji "przedsiębiorstwa". Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.).

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Przy czym, zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest "zespołem składników". Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Stosownie do art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

* istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

* zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

* składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

* zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy (Wnioskodawcy) następującej nieruchomości:

* prawa własności gruntu stanowiącego działkę o numerze ewidencyjnym 1 z obrębu (...), położoną w (...) o powierzchni 581 m² oraz działkę o numerze ewidencyjnym 2/2 z obrębu (...) o powierzchni 2149 m², położonych w (...), o łącznej powierzchni 2149 m², dla których Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW o nr (...) (oznaczoną w systemie informatycznym jako (...)) (dalej: "Grunt"), zabudowanego budynkiem o funkcji biurowo-usługowej, składającym się z 2 (...) oraz 4 (...), o powierzchni wynoszącej 5724 m² (dalej: "Budynek")

oraz * prawo własności tunelu podziemnego stanowiącego budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego przebiegającego ponad " (...)", z wyłączeniem części " (...)" (część drogi publicznej (...)"), która przebiega przez podziemną część działki gruntu o numerze 2/2 (dalej: "Budowla").

W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisana jest ustanowiona na rzecz spółki C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (obecnie: C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, dalej: "C.") nieodpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu. Ponadto w dziale III księgi wieczystej wpisana została również ustanowiona na rzecz D. Spółka akcyjna z siedzibą w (...) odpłatna i nieograniczona w czasie służebność przesyłu. Natomiast na rzecz Miasta (...) wpisane jest prawo nieodpłatnego i nieograniczonego w czasie użytkowania części podziemnej Nieruchomości, stanowiącej obiekt tunelu (...) (użytkowanie ograniczone do części działki nr 2/2 w zakresie zlokalizowanego na niej, w jej części podziemnej, tunelu (...)).

W ramach transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień transakcji - m.in. następujących składników majątku:

* ruchomości i wyposażenia znajdujących się w Budynku, takich jak należące do Sprzedającego aktywa w postaci komputera, drukarki oraz mebli,

* praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców wynikających z umów najmu, które najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu na podstawie umów najmu w formie gwarancji bankowych lub oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemcy wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji najemcy zgodnie z umowami najmu;

* wszelkie przysługujące Sprzedającemu majątkowe prawa autorskie do dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku w ramach stosownych pól eksploatacji;

* wyłączne prawo do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku;

* własność wszystkich nośników, takich jak materiały, nagrania i pliki, zawierających dokumentację architektoniczną wykorzystaną do budowy Budynku;

* prawa wynikające z ustawowych rękojmi lub gwarancji jakości udzielanych Sprzedającemu;

* prawa ochronnego do znaku towarowego " (...)", zarejestrowanego pod numerem (...) przez Urząd Patentowy Rzeczypospolitej Polskiej (dalej "Znak Towarowy") wraz z prawami autorskimi do logotypu stanowiącego Znak Towarowy oraz upoważnienia do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do logotypu stanowiącego Znak Towarowy oraz zobowiązania, że ani Sprzedający, ani twórcy logotypu stanowiącego Znak Towarowy nie będą wykonywać osobistych praw autorskich do tego logotypu, w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielania takiego upoważnienia i zaciągania takiego zobowiązania;

* domena (...) oraz strona internetowa działająca pod tą domeną wraz z prawami autorskimi do tej strony internetowej oraz upoważnieniem do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do tej strony internetowej oraz zobowiązaniem, że ani Sprzedający, ani twórcy strony internetowej nie będą wykonywać osobistych praw autorskich do tej strony w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielania takiego upoważnienia i zaciągania takiego zobowiązania;

* wykonywania przez Nabywcę i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do całej dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku oraz zobowiązania, że ani Sprzedający, ani twórcy całej dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku, nie będą wykonywać osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielenia takiego upoważnienia i zaciągnięcia takiego zobowiązania;

* praw wynikających z gwarancji budowalnych;

* praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia gwarancji budowlanych, czyli wszelkich instrumentów zabezpieczających wykonanie zobowiązań odpowiednich wykonawców wynikających z odpowiedniej gwarancji budowlanej oraz kaucji zabezpieczenia gwarancji budowlanych, czyli wszelkich depozytów pieniężnych zabezpieczających wykonanie zobowiązań wykonawców wynikających z gwarancji budowlanych wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji zabezpieczenia gwarancji budowlanych odpowiednim wykonawcom po wygaśnięciu danej gwarancji budowlanej;

* praw i obowiązków wynikających z tych umów najmu, na podstawie których wynajmowane pomieszczenia nie zostały przekazane na dzień transakcji;

* praw i obowiązków wynikających z porozumienia w sprawie wzajemnych relacji inwestorskich zawartego pomiędzy Sprzedającym a E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) S.K.A. z siedzibą (...) z dnia 5 marca 2014 r.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, na których przeniesienie będą wymagane zgody podmiotów trzecich, Nabywca oraz Sprzedający podejmą działania mające na celu ich uzyskanie. W przypadku braku takowych zgód, umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, inne prawa i zobowiązania zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach transakcji pod warunkiem zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po transakcji, a w przypadku nie uzyskania takich zgód mogą pozostać przy Sprzedającym.

W ramach Transakcji, Sprzedający przekaże Nabywcy (bez żadnego wynagrodzenia innego niż cena Transakcji - cena Transakcji uwzględnia również wynagrodzenie za przekazanie dokumentacji) całą dokumentację prawną, dotyczącą Nieruchomości, w szczególności:

* oryginały podpisanych egzemplarzy umów najmu, oryginały dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców wynikających z umów najmu, które najemcy są zobowiązani dostarczyć wynajmującemu na podstawie umów najmu w formie gwarancji bankowych lub oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz oryginały pozwoleń dotyczących Nieruchomości;

* kopie ksiąg prowadzonych przez zarządcę nieruchomości w odniesieniu do Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych odnoszących się do Nieruchomości, włączają w to protokoły z pomiarów;

* oryginały lub kopie podręczników lub innych instrukcji odnoszących się do eksploatacji lub konserwacji Budynku lub jakiejkolwiek jego części lub jakichkolwiek instalacji, maszyn lub wyposażenia na Nieruchomości lub służącego Nieruchomości;

* kopie projektów budowlanych;

* oryginały albo kopie jakichkolwiek innych dokumentów odnoszących się do Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego, w szczególności oryginał książki obiektu budowlanego.

W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający poręczy na rzecz Nabywcy za zobowiązania pieniężne z tytułu brakujących zabezpieczeń najemców, wynikających z zawartych umów najmu.

Strony transakcji przewidują, iż po dniu Transakcji Sprzedający, w ustalonym zakresie, będzie prowadzić prace wykończeniowe dotyczące przystosowania określonych powierzchni dla potrzeb przyszłego ich najmu (aczkolwiek ustalenia w tym zakresie mogą się zmienić).

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (za wyjątkiem ewentualnie umów z dostawcami mediów co do których nie będzie możliwe ich rozwiązanie ze Sprzedającym i powtórne zawarcie z Kupującym, jak również umowy o świadczenie usług z zakresu sprzątania powierzchni biurowych, którą Sprzedający potencjalnie zawrze z F. sp. z ograniczoną odpowiedzialnością, a także ewentualnie umowy najmu miejsc parkingowych w budynku przy ul. (...), znanym jako (...)). Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów:

* prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością - umowa o zarządzanie, zostanie wypowiedziana przez Sprzedającego, a Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie);

* prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości;

* prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie:

* dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, woda, ciepło i odbiór ścieków i odpadów komunalnych),

* obsługi systemów przeciwpożarowych,

* dzierżawy włókien światłowodowych,

* eksploatacji stacji transformatorowej i odcinków kablowych.

W związku z planowaną Transakcją, Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających. Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Ze względów biznesowych niektóre z nowo zawartych przez Nabywcę umów mogą zostać zawarte na identycznych lub podobnych warunkach z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i nawet jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą m.in. kwestii czy planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

Przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży może być wyłączona z opodatkowania tylko w przypadku, gdy będzie stanowić sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ramach planowanej transakcji sprzedaży składników majątkowych nie dojdzie do przeniesienia wielu składników przedsiębiorstwa Sprzedawcy, które są niezbędne do prowadzenia działalności w zakresie w jakim prowadzi ją obecnie Sprzedawca.

Jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej transakcji, nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako odrębny dział, wydział czy też oddział wydzielony w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości przychody generowane przez Nieruchomość oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

* umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

* umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp. a także nie zostaną przeniesione na Nabywcę,

* środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

* księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy), firma Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

Jak wynika z opisu przedstawionego we wniosku Nabywca dokona zakupu Nieruchomości w celu prowadzenia działalności obejmującej wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług.

Jak wyjaśniono powyżej, dla uznania, że zbywane składniki stanowią przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa. Zatem opisanego przedmiotu Transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Opisany we wniosku przedmiot Transakcji sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedawcy zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot Transakcji nie stanowi składników majątkowych wydzielonych organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa. Zatem, przedmiot Transakcji nie może funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy. Tym samym, będące przedmiotem sprzedaży składniki majątkowe nie są na tyle zorganizowane aby umożliwiały prowadzenie na nich działalności bez dodatkowych nakładów Nabywcy.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przeznaczone do sprzedaży składniki majątkowe, które nabędzie Nabywca w wyniku planowanej transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, do planowanej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta nie będzie więc wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Planowana transakcja zbycia składników majątkowych u Sprzedawcy będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Przedmiotem zapytania Wnioskodawcy jest ponadto kwestia czy planowana sprzedaż Budynku i Budowli wraz z prawem własności Gruntu w ramach transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a i nie będzie zwolniona z tego podatku w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT przed dniem transakcji.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. "Pierwsze zasiedlenie" budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Należy zauważyć, że w przypadku budynków lub budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia "budynku", "budowli". W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane urządzenia budowlane to urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy - Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy prawa własności gruntu stanowiącego działkę o numerze ewidencyjnym 1 oraz działkę o numerze ewidencyjnym 2/2, położonych w (...), zabudowanego budynkiem o funkcji biurowo-usługowej, składającym się z 2 (...) oraz 4 (...), o powierzchni wynoszącej 5724 m² oraz prawo własności budowli posadowionych na Gruncie, tj. tunelu podziemnego przebiegającego ponad " (...)"; - z wyłączeniem części " (...)" (część drogi publicznej (...)"), która przebiega przez podziemną część działki gruntu o numerze 2/2.

Sprzedający zakupił Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z 21 października 2013 r. za cenę, która nie była powiększona o podatek VAT (tj. nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego, jako nabycie od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i niemającej statusu podatnika podatku VAT, było przedmiotem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych).

W momencie nabycia Nieruchomości, na działce o numerze ewidencyjnym 1 posadowiony był (...) budynek użytkowy. Na działce o numerze ewidencyjnym 2/2 nie znajdowały się żadne naniesienia, jednakże przedmiotowa działka była zabudowana tunelem (...). W dniu 21 października 2013 r. (tzn., w dniu zakupu Nieruchomości przez Sprzedającego od osoby fizycznej) Sprzedający ustanowił na działce o numerze ewidencyjnym 2/2 nieodpłatne i nieograniczone czasowo prawo użytkowania na rzecz Miasta (...). Ustanowione użytkowanie polega na uprawnieniu do korzystania z części podziemnej działki o numerze ewidencyjnym 2/2 stanowiącej obiekt tunelu (...) i wybudowanych tam urządzeń, w szczególności do ich utrzymania, konserwacji, remontów, modernizacji, przebudowy i rozbudowy drogi oraz tunelu oraz usuwania awarii i zagrożeń w korzystaniu, poprzez wstęp na działkę o numerze ewidencyjnym 2/2 na poziomie (...) i w obszarze tunelu (...). Ponadto doprecyzowano, iż wykonywanie swoich uprawnień przez użytkownika nie może zakłócać wykonywania praw właściciela przedmiotowej działki, w szczególności korzystania, utrzymania, konserwacji, remontów, modernizacji, przebudowy i rozbudowy budynków, jakie mogą zostać posadowione na działce o numerze ewidencyjnym 2/2 oraz usuwania awarii i zagrożeń w korzystaniu.

Na podstawie decyzji (...) Miasta (...) z dnia (...) kwietnia 2012 r. o numerze (...)2012 w sprawie zatwierdzenia projektu budowalnego oraz udzielenia pozwolenia na budowę, po nabyciu Nieruchomości od osoby fizycznej, Sprzedawca prowadził prace polegające na budowie budynku o funkcji biurowo-usługowej wraz z garażem podziemnym oraz przebudowie i nadbudowie istniejącego budynku znajdującego się na działce ewidencyjnej nr 8. Z technicznego punktu widzenia, rozbudowany i przebudowany budynek, uprzednio posadowiony na gruncie oraz nowo powstały budynek biurowo-usługowy tworzą jedną całość (stanowią jeden Budynek ujmowany w prowadzonej ewidencji jako jeden środek trwały). Wydatki poniesione przez Sprzedającego na przebudowę i nadbudowę budynku znajdującego się na działce ewidencyjnej nr 1 były wyższe niż 30% jego wartości początkowej.

W związku z nabyciem przez Sprzedającego towarów i usług dotyczących realizacji prac budowlanych, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług.

W następstwie zakończenia prowadzonej przez Sprzedającego budowy i rozbudowy usadowionego na działce o numerze ewidencyjnej 1 budynku i uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie, Sprzedający rozpoczął wykorzystywanie Nieruchomości dla celów prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (świadczenia usług wynajmu powierzchni biurowo-usługowej):

* Grupa 1 - lokale/miejsca parkingowe, które były oddane w najem na podstawie umów najmu zawieranych w roku 2016 i 2017 (tj. lokale/miejsca parkingowe, w przypadku których w dacie Transakcji upłyną co najmniej 2 lata licząc od daty ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT);

* Grupa 2 - lokale/miejsca parkingowe, które były oddane w najem w 2020 r. lub też nie są aktualnie oddane w najem, ale są przedmiotem zawartych umów najmu których realizacja rozpocznie i się przed datą Transakcji (Sprzedający zawarł kilka umów najmu, które zaczną być realizowane w sierpniu 2020 r.) - w przypadku tych lokali/miejsc parkingowych w dacie zawarcia Transakcji nie upłynie okres dwóch lat licząc od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT;

* Grupa 3 - lokale/miejsca parkingowe, które na dzień Transakcji nie będą przedmiotem umów najmu i nie były przedmiotem takich umów po styczniu 2016 r. (tzn. nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia - w przypadku tych lokali/miejsc parkingowych ich wydanie w ramach Transakcji będzie oznaczało ich pierwsze zasiedlenie w rozumieniu ustawy o VAT.

Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Po zakończeniu prac budowlanych dotyczących Budynku (tj. po styczniu 2016), Sprzedający prowadzi (i dalej prowadzi) dalsze prace modernizacyjne (zwiększające wartość początkową) Budynku. Ze względu na przyjętą przez Sprzedającego politykę rachunkową, wydatki na modernizację/ulepszenie Budynku są księgowane jako nakłady inwestycyjne w toku, w związku z czym Sprzedający nie podwyższał na bieżąco wartości początkowej Budynku; Sprzedający - zgodnie z przyjętą polityką zamierzał zwiększyć wartość początkową budynku o wartość tych nakładów w momencie zakończenia wszystkich prac modernizacyjnych (aktualna wartość nakładów inwestycyjnych w toku stanowi co najmniej 30% wartości początkowej budynku), do czego nie dojdzie jednak przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości.

W związku z planowaną Transakcją Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z opisanymi powyżej nakładami na prace modernizacyjne.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem Budynku oraz Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do dostawy lokali/miejsc parkingowych z Grupy 1 oraz Budowli (tunelu podziemnego) doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili transakcji ich sprzedaży miną co najmniej dwa lata. Jak wynika z opisu sprawy Sprzedający zakupił Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 21 października 2013 r. Ponadto, w dniu zakupu Nieruchomości, Sprzedający ustanowił na działce nr 2/2 nieodpłatne i nieograniczone czasowo prawo użytkowania na rzecz Miasta (...). Ustanowione użytkowanie polega na uprawnieniu do korzystania z części podziemnej działki o nr 2/2 stanowiącej obiekt tunelu (...) i wybudowanych tam urządzeń, w szczególności do ich utrzymania, konserwacji, remontów, itp. Ponadto po nabyciu Nieruchomości Sprzedający prowadził prace polegające na budowie budynku o funkcji biurowo-usługowej wraz z garażem podziemnym oraz przebudowie i nadbudowie istniejącego budynku (wydatki poniesione przez Sprzedającego były wyższe niż 30% jego wartości początkowej). Po zakończonej budowie i rozbudowie budynku i uzyskaniu pozwolenia na jego użytkowanie (z dnia 28 stycznia 2016 r.), lokale/miejsca parkingowe z Grupy 1 były oddane w najem na podstawie umów najmu zawieranych w roku 2016 i 2017. Tym samym do transakcji sprzedaży lokali/miejsc parkingowych z Grupy 1 oraz Budowli znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponieważ jednak Nabywca i Sprzedający planują skorzystać z możliwości wyboru opodatkowania dostawy Budynku i Budowli na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT poprzez złożenie zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT, wskazane zwolnienie nie znajdzie zastosowania. Zatem sprzedaż części Nieruchomości z Grupy 1 (lokale/miejsca parkingowe) oraz Budowli będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Zgodnie z opisem przedstawionym przez Wnioskodawcę w skład Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji wchodzi też Grupa 2, a są to lokale/miejsca parkingowe które były oddane w najem w 2020 r. lub też nie są aktualnie oddane w najem, ale są przedmiotem zawartych umów najmu, których realizacja rozpocznie się przed datą Transakcji oraz Grupa 3 w skład, której wchodzą lokale/miejsca parkingowe, które na dzień Transakcji nie będą przedmiotem umów najmu i nie były przedmiotem takich umów po styczniu 2016 r. (tzn. nie doszło do ich pierwszego zasiedlenia).

W związku z tak przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego oraz analizą powołanych wyżej przepisów dostawa lokali/miejsc parkingowych zaliczonych do Grupy 2 nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata licząc od daty pierwszego zasiedlenia, zaś dostawa części Nieruchomości, tj. lokali/miejsc parkingowych zaliczonych do Grupy 3 nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia. Zatem, w zakresie części budynku, tj. lokali i miejsc parkingowych zaliczonych do Grupy 2 i 3 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem skoro planowana Transakcja dostawy lokali/miejsc parkingowych wchodzących w skład Grupy 2 i Grupy 3 nie będzie podlegać zwolnieniu określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy dokonać analizy, czy nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wskazano w opisie sprawy, po zakończeniu prac budowlanych dotyczących Budynku (tj. po styczniu 2016), Sprzedający prowadzi (i dalej prowadzi) dalsze prace modernizacyjne (zwiększające wartość początkową) Budynku. Ze względu na przyjętą przez Sprzedającego politykę rachunkową, wydatki na modernizację/ulepszenie Budynku są księgowane jako nakłady inwestycyjne w toku, w związku z czym Sprzedający nie podwyższał na bieżąco wartości początkowej Budynku; Sprzedający - zgodnie z przyjętą polityką zamierzał zwiększyć wartość początkową budynku o wartość tych nakładów w momencie zakończenia wszystkich prac modernizacyjnych (aktualna wartość nakładów inwestycyjnych w toku stanowi co najmniej 30% wartości początkowej budynku), do czego nie dojdzie jednak przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości. W związku z planowaną Transakcją Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z opisanymi powyżej nakładami na prace modernizacyjne.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia wynikającego zarówno z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jak i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym dostawa Budynku i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Konsekwentnie również sprzedaż, prawa własności gruntu o numerze ewidencyjnym 1 oraz o nr 2/2, na których posadowiony jest Budynek i Budowla - zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT - będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ww. ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 13a (art. 86 ust. 13 ustawy).

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Strony transakcji są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Nabywca dokona zakupu Nieruchomości w celu prowadzenia działalności obejmującej wynajem powierzchni użytkowej w nabytym Budynku podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT).

Jednocześnie jak wskazano w niniejszej interpretacji planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem w sytuacji gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT wówczas analizowana transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Zatem, po dokonaniu przedmiotowej transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury od Sprzedającego potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl