0114-KDIP3-3.4011.436.2017.2.AK - Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 października 2017 r. (data wpływu 12 października 2017 r.) uzupełnione pismem (data nadania 20 listopada 2017 r., data wpływu 28 listopada 2017 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-2.4015.53.2017.1.AK1, 0114-KDIP3-3.4011.436.2017.1.AK z dnia 9 listopada 2017 r. (data nadania 9 listopada 2017 r., data doręczenia 13 listopada 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 12 października 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 9 listopada 2017 r. Nr 0114-KDIP3-2.4015.53.2017.1.AK1, 0114-KDIP3-3.4011.436.2017.1.AK (data nadania 10 listopada 2017 r., data doręczenia 13 listopada 2017 r.), wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Pismem (data nadania 20 listopada 2017 r., data wpływu 28 listopada 2017 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca Bohdan Ż. jest właścicielem nieruchomości gruntowej, obejmującej działkę o obszarze 774 metry kwadratowe, dla której w Sądzie Rejonowym, w Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. Na nieruchomości nie ciążą żadne obciążenia, ani nie zostały ustanowione żadne ograniczone prawa rzeczowe. Wnioskodawca własność działki nabył na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 21 stycznia 1972 r. od osób fizycznych, udokumentowanej w akcie notarialnym. Wszelkie zobowiązania podatkowe zostały uregulowane.

Brat Wnioskodawcy Jerzy Ż. jest właścicielem nieruchomości gruntowej, obejmującej działkę o obszarze 778 metrów kwadratowych, dla której w Sądzie Rejonowym, w Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. Na nieruchomości nie ciążą żadne obciążenia, ani nie zostały ustanowione żadne ograniczone prawa rzeczowe. Brat Wnioskodawcy własność działki również nabył na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 21 stycznia 1972 r. od osób fizycznych, udokumentowanej w akcie notarialnym. Wszelkie zobowiązania podatkowe zostały uregulowane.

Dodatkowo Wnioskodawca i jego Brat są ustawowymi spadkobiercami po 1/2 nieruchomości gruntowej, obejmującej działkę o obszarze 686 metrów kwadratowych, dla której w Sądzie Rejonowym Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. W dziale II księgi wieczystej widnieje wpis własności na rzecz Janiny M., działy III i IV żadnych wpisów nie zawierają; w księdze nie zostały zamieszczone wzmianki o wnioskach. Wnioskodawca wraz z Bratem są jedynymi żyjącymi spadkobiercami spadku po Janinie M., która zmarła 27 grudnia 1992 r. Do chwili obecnej nie zostało przeprowadzone postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku ani nie został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia.

W związku z rosnącym zainteresowaniem nabycia wyżej opisanych trzech działek Wnioskodawca wraz z Bratem rozważają dokonanie ich sprzedaży. Nigdy jednak nie została zamieszczona żadna oferta sprzedaży ww. działek, jak również nie korzystano z żadnego biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Potencjalny nabywca, będący deweloperem sam zwrócił się do właścicieli. Wnioskodawca wraz z Bratem rozważając możliwość sprzedaży wyrazili zgodę na wystąpienie przez dewelopera o warunki zabudowy. W tym też celu udzielili przedstawicielowi dewelopera pełnomocnictwa oraz wydali oświadczenie, że są jedynymi spadkobiercami po Janinie M. W tym czasie trwały negocjacje w zakresie warunków sprzedaży nieruchomości. Przed uzyskaniem postanowienia o uzgodnieniu decyzji o warunkach zabudowy do właścicieli zwrócił się drugi potencjalny nabywca działek, również profesjonalnie zajmujący się budową i sprzedażą lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych. Z uwagi na wydłużający się czas negocjacji z pierwszym nabywcą Wnioskodawca wraz z Bratem również wyrazili zgodę na wystąpienie przez drugiego nabywcę o warunki zabudowy, wydając mu w tym celu stosowne pełnomocnictwa. Rozmowy z drugim nabywcą były znacznie ograniczone, nie doszło nawet do rozmów o ewentualnych warunkach sprzedaży. Drugi nabywca uzyskał jednak warunki zabudowy. Kilka dni później warunki zabudowy uzyskał również pierwszy nabywca, które na dzień składania wniosku są prawomocne. Wnioskodawca wraz z Bratem, zgodnie z pierwotnymi intencjami chcą zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości z pierwszym deweloperem.

Strony rozważają zawarcie umowy sprzedaży w zakresie wszystkich trzech działek w tym samym dniu, w którym Wnioskodawca wraz z Bratem uzyskają notarialne poświadczenie dziedziczenia po zmarłej Janinie M.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą jednak jedynie w zakresie działalności prawniczej. Brat Wnioskodawcy działalności gospodarczej nie prowadzi. Wnioskodawca dodatkowo w budynku, w którym mieszka wraz z Bratem, a który stanowi ich współwłasność, w wyniku spadkobrania po zmarłej matce Henryce Ż. wynajmuje mieszkania w ramach najmu prywatnego opodatkowanego na zasadach ogólnych.

Żadna z nieruchomości, które zamierza sprzedać Wnioskodawca nigdy nie była i nie jest wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Uzupełnienie stanu faktycznego do pytania Nr 1

Janina M., która w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisana jest jako jedyna właścicielka, zmarła 27 grudnia 1992 r. Janina M. nie pozostawiła po sobie żadnych zstępnych. Nie pozostawiła również testamentu. W dacie jej śmierci żyła wyłącznie jej siostra Henryka Ż., która była rozwiedziona i miała dwóch synów - Bohdana i Jerzego Ż. Z kolei Henryka Ż. zmarła 27 czerwca 2012 r. Synowie, tj. Wnioskodawca i jego Brat dnia 22 listopada 2016 r. uzyskali akt poświadczenia dziedziczenia, zgodnie z którym spadek po zmarłej Henryce Ż. nabyli z mocy ustawy wprost w 1/2 części. Fakt nabycia spadku po Henryce Ż. został zgłoszony na formularzu SD-Z2, a podatnicy byli zwolnieni z obowiązku uiszczenia spadku, z uwagi na nabycie spadku po swojej Matce.

Uzupełnienie stanu faktycznego do pytania Nr 2

Wnioskodawca wraz z Bratem, jako jedyni spadkobiercy nabyli spadek po swojej Matce Henryce Ż. Henryka Ż. zmarła dnia 27 czerwca 2012 r., a synowie, tj. Wnioskodawca i jego Brat dnia 22 listopada 2016 r. uzyskali akt poświadczenia dziedziczenia, zgodnie z którym spadek po zmarłej Henryce Ż. nabyli z mocy ustawy wprost w części. Fakt nabycia spadku po Henryce Ż. został zgłoszony na formularzu SD-Z2, a podatnicy byli zwolnieni z obowiązku uiszczenia spadku, z uwagi na nabycie spadku po swojej Matce. Spadkobiercy nie dokonali działu spadku. Wnioskodawca wraz z Bratem zamierzają, jak wskazano powyżej sprzedać nieruchomość gruntową, obejmującej działkę o obszarze 686 metrów kwadratowych, dla której w Sądzie Rejonowym, Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. W dziale II księgi wieczystej widnieje wpis własności na rzecz Janiny M. Spadek po Janinie M., pomimo braku stwierdzenia nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia, z chwilą śmierci tj. z dniem 27 grudnia 1992 r. nabyła w całości wprost z ustawy Henryka Ż. (w chwili śmierci Janiny M. jedyna żyjąca spadkobierczyni). A zatem Henryka Ż. również z tym dniem uzyskała prawo własności do działki o obszarze 686 m². Obowiązek podatkowy z tytułu nabycia spadku po Janinie M., wobec braku przeprowadzenia postępowania spadkowego oraz braku wydania decyzji określającej zobowiązanie podatkowe, uległ przedawnieniu. Wnioskodawca wraz z Baratem nie będą zobowiązani do zapłaty podatku spadkowego, nawet pomimo wystąpienia w chwili obecnej o stwierdzenie nabycia spadku po Janinie M., gdyż orzeczenie lub akt poświadczenia dziedziczenia będzie stwierdzał, że spadek po Janinie M. nabyła w całości Henryka Ż.

Uzupełnienie stanu faktycznego do pytania Nr 3

Przedmiotem sprzedaży ma być nieruchomość gruntowa, obejmująca działkę o obszarze 686 metrów kwadratowych, dla której w Sądzie Rejonowym Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. W dziale II księgi wieczystej widnieje wpis własności na rzecz Janiny M., której jedyną spadkobierczynią była zmarła 27 czerwca 2012 r. Henryka Ż. Nabycie wskazanej nieruchomości przez Wnioskodawcę i jego Brata, pomimo uzyskania w 2016 r. aktu poświadczenia dziedziczenia, nastąpiło z chwilą śmierci Henryki Ż., tj. z dniem 27 czerwca 2012 r. Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o PIT sprzedaż tej nieruchomości nie zostanie opodatkowana podatkiem dochodowym od dochodu uzyskanego w wyniku sprzedaży, jeżeli podatnicy zawrą umowę sprzedaży nie wcześniej niż w styczniu 2018 r., co też zamierzają zrobić. Spadkobiercy rozważają jednak możliwość zawarcia z przyszłym Nabywcą nieruchomości przedwstępną umowę sprzedaży. Wobec tego pojawiło się pytanie czy zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży w 2017 r., a więc w okresie, w którym transakcja sprzedaży podlegałaby opodatkowaniu podatkiem PIT, będzie wpływało na obowiązek zapłaty podatku dochodowego przy umowie przyrzeczonej, której zawarcie Strony planują w 2018 r. Na podstawie umowy przedwstępnej zostanie wypłacony zadatek na rzecz Zbywców.

Uzupełnienie stanu faktycznego do pytania Nr 4

Wnioskodawca wraz z Bratem zamierzają sprzedać w 2018 r. trzy działki. Dwie z nich stanowią indywidualną własność Wnioskodawcy i jego Brata (uzyskane w wyniku umowy darowizny od ich Babci w 1972 r.), a trzecia działka, której stan prawny nie został ujawniony w księdze wieczystej (nadal widnieje wpis własności na ich poprzednika, tj. Janinę M.), stała się ich współwłasnością z dniem 27 czerwca 2012 r. w wyniku spadkobrania po Henryce Ż. (co zostanie potwierdzone poprzez uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia po Janinie M. przez Henrykę Ż.). Potencjalny nabywca nieruchomości, będący deweloperem, uzyskał, na podstawie pełnomocnictw od Wnioskodawcy i jego Brata, prawomocne warunki zabudowy. Uzgodnienie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią handlowo - usługową wraz z garażem podziemnym zostały wydane na właścicieli nieruchomości i obejmują wszystkie 3 działki. W tym samym czasie do właścicieli nieruchomości zawrócił się drugi potencjalny Nabywca, który również na podstawie pełnomocnictw uzyskał warunki zabudowy nieruchomości. Właściciele nieruchomości jednak nie podejmowali z nim negocjacji co do potencjalnych warunków sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, wobec deklaracji pierwszego z deweloperów chęci nabycia działek. Wystąpienie o warunki zabudowy było warunkiem stawianym przez Nabywcę w celu ustalenia zasadności nabycia przedmiotowych działek. Nieruchomości te bowiem nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Właściciele nieruchomości samodzielnie nie podejmowani żadnych czynności w celu sprzedaży nieruchomości.

Wobec poważnego pojawiło się pytanie, czy sprzedaż nieruchomości poprzedzona przygotowaniami opisanymi powyżej tj. dwukrotnym uzyskaniem warunków zabudowy (oba ustalenia decyzji o warunkach zabudowy są identyczne) zostanie uznana za działalność gospodarczą prowadzoną przez Właścicieli nieruchomości, w konsekwencji czego w momencie sprzedaży transakcja ta zostanie opodatkowana podatkiem VAT, zamiast podatkiem p.c.c.

Uzupełnienie stanu faktycznego do pytania Nr 5

Strony, w związku z koniecznością zorganizowania i przygotowania całej transakcji, rozważają również zwarcie umowy przedwstępnej z około półrocznym terminem na zawarcie umowy przyrzeczonej, co szacunkowo nastąpi na początku 2018 r. W czasie od zawarcia umowy przedwstępnej do momentu zwarcia umowy przyrzeczonej Właściciele nieruchomości rozważają zezwolić Nabywcy podejmowanie w ich imieniu czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę. W ramach tych czynności będzie się "mieściło utworzenie projektu budowlanego oraz przygotowanie terenu pod budowę, m.in. oczyszczenie terenu, na którym znajdują się drzewka owocowe oraz małe drewniane pomieszczenie gospodarcze. Nabywca wniosek o pozwolenie na budowę będzie mógł złożyć dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy uzyskanie obecnie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłej 27 grudnia 1992 r. Janinie M. stwierdzającego nabycie wprost w całości spadku przez Henrykę Ż. spowoduje konieczność uiszczenia przez Wnioskodawcę podatku od spadków i darowizn w zakresie w jakim doszło do zwiększenia masy spadkowej po Henryce Ż., tj. w zakresie nieruchomości o obszarze 686 metrów kwadratowych, dla której w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta, w której w dziale II księgi wieczystej widnieje nadal wpis własności na rzecz Janiny M.?

2. Czy w opisanej sytuacji Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku PIT, jeżeli sprzeda w styczniu 2018 r. nieruchomość, której wpis własności widnieje nadal na rzecz Janiny M., a Wnioskodawca nabył ją na mocy spadkobrania od Henryki Ż. zmarłej dnia 27 czerwca 2012 r., a po której w dniu 22 listopada 2016 r. Wnioskodawca uzyskał akt poświadczenia dziedziczenia?

3. Czy zawarcie przez Wnioskodawcę umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości której wpis własności widnieje w dalszym ciągu na rzecz Janiny M., lecz którą to nieruchomość Wnioskodawca nabył na podstawie dziedziczenia z mocy prawa w 2012 r. będzie powodowało obowiązek zapłaty podatku dochodowego PIT?

4. Czy, w tak opisanym stanie faktycznym, z uwagi na uzyskanie przez Nabywcę będącego Deweloperem prawomocnych warunków zabudowy, jak również zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, w wyniku której Nabywca będzie podejmował dalsze czynności zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, transakcja sprzedaży wyżej opisanych trzech nieruchomości opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług (VAT), zamiast p.c.c.?

5. Czy w tak opisanym stanie faktycznym, jeżeli strony, poza uzyskaniem warunków zabudowy zawarłyby przedwstępną umowę sprzedaży, w wyniku której Nabywca będzie podejmował dalsze czynności zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, transakcja sprzedaży wyżej opisanych trzech nieruchomości opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług (VAT), zamiast p.c.c.?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest rozstrzygnięcie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych na pytania Nr 2 i Nr 3. W zakresie pytania Nr 1 dotyczącego podatku od spadków i darowizn, w zakresie pytania Nr 4 dotyczącego podatku od towarów i usług oraz w zakresie pytania Nr 5 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Odpowiedź na pytanie Nr 2

Wnioskodawca wraz z Bratem, jako jedyni spadkobiercy nabyli spadek po swojej Matce Henryce Ż. Henryka Ż. zmarła dnia 27 czerwca 2012 r., a synowie tj. Wnioskodawca i jego Brat dnia 22 listopada 2016 r. uzyskali akt poświadczenia dziedziczenia, zgodnie z którym spadek po zmarłej Henryce Ż. nabyli z mocy ustawy wprost w 1/2 części. Fakt nabycia spadku po Henryce Ż. został zgłoszony na formularzu SD-Z2, a podatnicy byli zwolnieni z obowiązku uiszczenia spadku, z uwagi na nabycie spadku po swojej Matce. Spadkobiercy nie dokonali działu spadku.

Wnioskodawca wraz z Bratem zamierzają, jak wskazano powyżej sprzedać nieruchomość gruntową, obejmującej działkę o obszarze 686 metrów kwadratowych, dla której w Sądzie Rejonowym, Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. W dziale II księgi wieczystej widnieje wpis własności na rzecz Janiny M. Spadek po Janinie M., pomimo braku stwierdzenia nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia, z chwilą śmierci, tj. z dniem 27 grudnia 1992 r. nabyła w całości wprost z ustawy Henryka Ż. (w chwili śmierci Janiny M. jedyna żyjąca spadkobierczyni). A zatem Henryka Ż. również z tym dniem uzyskała prawo własności do działki o obszarze 686 m². Obowiązek podatkowy z tytułu nabycia spadku po Janinie M., wobec braku przeprowadzenia postępowania spadkowego oraz braku wydania decyzji określającej zobowiązanie podatkowe, uległ przedawnieniu. Wnioskodawca wraz z Baratem nie będą zobowiązani do zapłaty podatku spadkowego, nawet pomimo wystąpienia w chwili obecnej o stwierdzenie nabycia spadku po Janinie M., gdyż orzeczenie lub akt poświadczenia dziedziczenia będzie stwierdzał, że spadek po Janinie M. nabyła w całości Henryka Ż.

Zgodnie z przepisami spadkowymi:

Artykuł 922 § 1 Kodeksu cywilnego

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. Zgodnie z art. 924 Kodeksu cywilnego Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. A zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

A zgodnie z art. 1015 Kodeksu cywilnego Oświadczenie o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku może być złożone w ciągu sześciu miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania.

§ 2. Brak oświadczenia spadkobiercy w powyższym terminie jest jednoznaczny z prostym przyjęciem spadku.

Wnioskodawca wraz z Bratem nabyli zatem prawo własności do wyżej opisanej nieruchomości z chwilą śmierci Henryki Ż., tj. z dniem 27 czerwca 2012 r. Bowiem jak wynika z powyżej przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego nabycie spadku następuje z chwilą otwarcia spadku, co następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Akt poświadczenia dziedziczenia, który spadkobiercy uzyskali w 2016 r. stanowi jedynie potwierdzenie istniejących praw i obowiązków powstałych w wyniku nabycia spadku, natomiast nabycie spadku, a zatem również praw własności do wyżej opisanej nieruchomości, następuje z chwilą śmierci spadkodawcy.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej dalej ustawą lub ustawą o PIT)

Dochód otrzymany z odpłatnego zbycia nieruchomości, podlega opodatkowaniu, o ile:

* odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej;

* zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Mając zatem na uwadze powyższe, pomimo, że Wnioskodawca dopiero uzyska poświadczenie dziedziczenia po Janinie M., na podstawie którego całość spadku nabyła Henryka Ż., nie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku PIT od sprzedaży nieruchomości której wpis własności widnieje na rzecz Janiny M. Powyższe wynika z tego, że nabycie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w 2012 r., a więc z chwilą śmierci Henryki Ż. Zatem okres 5 lat (przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT) należy liczyć od początku 2013 r. Jeżeli Wnioskodawca dokona zbycia przedmiotowej nieruchomości w styczniu 2018 r. nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodu jaki uzyska w wyniku sprzedaży tej nieruchomości. Dochód otrzymany od odpłatnego zbycia nieruchomości podlega bowiem opodatkowaniu, jeżeli zbycie nieruchomości nastąpi w ciągu 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Natomiast, tak jak przewidują strony, sprzedaż nastąpi w pierwszej połowie 2018 r. Wnioskodawca i jego Brat nie będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego. W zaistniałej sytuacji opodatkowaniu będzie podlegało zbycie, które nastąpi do dnia 31 grudnia 2017 r. i transakcja ta zostanie opodatkowania podatkiem dochodowym w wysokości 19% (art. 30e ustawy o PIT).

Odpowiedź na pytanie Nr 3

Przedmiotem sprzedaży ma być nieruchomość gruntowa, obejmująca działkę o obszarze 686 metrów kwadratowych, dla której w Sądzie Rejonowym, Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. W dziale II księgi wieczystej widnieje wpis własności na rzecz Janiny M., której jedyną spadkobierczynią była zmarła dnia 27 czerwca 2012 r. Henryka Ż. Nabycie wskazanej nieruchomości przez Wnioskodawcę i jego Brata, pomimo uzyskania w 2016 r. aktu poświadczenia dziedziczenia, nastąpiło z chwilą śmierci Henryki Ż., tj. z dniem 27 czerwca 2012 r. Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o PIT sprzedaż tej nieruchomości nie zostanie opodatkowana podatkiem dochodowym od dochodu uzyskanego w wyniku sprzedaży, jeżeli podatnicy zawrą umowę sprzedaży nie wcześniej niż w styczniu 2018 r., co też zamierzają zrobić. Spadkobiercy rozważają jednak możliwość zawarcia z przyszłym Nabywcą nieruchomości przedwstępną umowę sprzedaży. Wobec tego pojawiło się pytanie czy zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży w 2017 r., a więc w okresie, w którym transakcja sprzedaży podlegałaby opodatkowaniu podatkiem PIT, będzie wpływało na obowiązek zapłaty podatku dochodowego przy umowie przyrzeczonej, której zawarcie Strony planują w 2018 r. Na podstawie umowy przedwstępnej zostanie wypłacony zadatek na rzecz Zbywców.

Zdaniem Wnioskodawcy w art. 10 ustawy o PIT chodzi o dochód, który został uzyskany w wyniku właściwej umowy sprzedaży. Bowiem dopiero taka umowa powoduje przeniesienie prawa własności. Zawarcie umowy przedwstępnej, zatem nie powinno wywoływać takiego skutku, ponieważ jej celem jest powstanie jedynie zobowiązania do przeniesienia prawa własności we wskazanym terminie. Zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia właściwej umowy sprzedaży, dla której wymagana jest forma aktu notarialnego. Również fakt, że wcześniej został uiszczony zadatek nie ma wpływu na ustalenie momentu przeniesienia własności, które nastąpi w 2018 r., a w konsekwencji nie powstanie obowiązek zapłaty podatku PIT od dochodu uzyskanego ze sprzedaży opisanej wyżej nieruchomości, w tym również od kwoty zadatku nawet jeśli zostanie on wypłacony w 2017 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do kaŻ. z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu, ma moment ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, że nieruchomość będąca przedmiotem wniosku należała do Janiny M. Jedynym ustawowym spadkobiercą po zmarłej w dniu 27 grudnia 1992 r. Janinie M. - pomimo braku stwierdzenia nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia - była Henryka Ż., matka Wnioskodawcy. Henryka Ż. zmarła dnia 27 czerwca 2012 r., zaś spadek po niej jako jedyni spadkobiercy nabyli Wnioskodawca wraz z bratem. Zatem nabycie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w dniu śmierci matki Wnioskodawcy - Henryki Ż., tj. dnia 27 czerwca 2012 r.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie działalności prawniczej. Żadna z nieruchomości, które zamierza sprzedać Wnioskodawca nigdy nie była i nie jest wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W myśl art. 922 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.), przez spadkobranie należy rozumieć przejście praw i obowiązków majątkowych zmarłego z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. Na spadek składa się ogół praw i obowiązków należących do zmarłego w chwili jego śmierci, które ze swej istoty mogą przejść na jego następców prawnych. Nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami.

Stosownie do art. 924 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast w myśl art. 925 ww. Kodeksu spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Spadkobierca może przyjąć spadek bez ograniczenia odpowiedzialności za długi (przyjęcie proste), bądź przyjąć spadek z ograniczeniem tej odpowiedzialności (przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza), bądź też spadek odrzucić (art. 1012 Kodeksu). Stosownie do art. 1015 § 1 ww. ustawy oświadczenie o przyjęciu lub odrzuceniu spadku może być złożone w ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swojego powołania. Dla spadkobiercy ustawowego będzie to z reguły dzień dowiedzenia się o śmierci spadkodawcy. Termin 6 miesięcy będzie zachowany, gdy przed jego upływem zostanie złożone oświadczenie w sądzie lub przed notariuszem. W myśl art. 1020 Kodeksu cywilnego spadkobierca, który spadek odrzucił, zostaje wyłączony od dziedziczenia, tak jakby nie dożył otwarcia spadku. Przy dziedziczeniu ustawowym odrzucenie spadku powoduje, że do dziedziczenia dochodzą wówczas zstępni odrzucającego spadek lub ulegają odpowiednio zwiększeniu udziały spadkowe pozostałych spadkobierców bądź dochodzą do dziedziczenia spadkobiercy powołani w dalszej kolejności.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Natomiast postanowienie sądu o nabyciu spadku lub poświadczenie dziedziczenia dokonane przez notariusza potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, należy wskazać, że zgodnie z wyżej powołanym art. 922 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 1012 i art. 1015 Kodeksu cywilnego, właścicielem nieruchomości w dniu śmierci Janiny M., tj. w dniu 27 grudnia 1992 r. została jej jedyna spadkobierczyni - Henryka Ż. Zatem przedmiotowa nieruchomość weszła w skład majątku Henryki Ż.

Matka Wnioskodawcy (Henryka Ż.) zmarła dnia 27 czerwca 2012 r., zatem w tym dniu Wnioskodawca odziedziczył po matce udział w przedmiotowej nieruchomości. W przedmiotowej sprawie, nie ma znaczenia fakt, że wpis własności widnieje na Janinę M., gdyż jak wyżej wyjaśniono, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, prawo własności do przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca nabył w spadku po zmarłej matce, której to prawo własności przysługiwało w spadku po Janinie M.

W związku z tym pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczony jest od końca 2012 r. i upłynie z końcem 2017 r. Odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości w 2018 r. zostanie dokonane przez Wnioskodawcę po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. W związku z powyższym, sprzedaż nieruchomości w 2018 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi ponadto kwestia, czy zawarcie w 2017 r. umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, będzie wpływało na obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że umowa przedwstępna jest instytucją prawa zobowiązań służącą stronom, które dążą do zawarcia określonej umowy, ale z różnych powodów nie chcą lub nie mogą jej zawrzeć, a pragną zapewnić sobie jej zawarcie w przyszłości. Można powiedzieć, że umowa przedwstępna tworzy swoisty mechanizm obligacyjny i organizuje tym samym proces zawierania umowy.

Jednakże zgodnie z normami prawa cywilnego ani umowa przedwstępna, ani wpłata zaliczki, zadatku czy przedpłaty nie przenosi własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zaś art. 158 Kodeksu cywilnego określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Stosownie zaś do przepisu art. 389 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta.

Rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że cytowany wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się terminem "odpłatne zbycie". Zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić przeniesienie prawa własności, np. sprzedaż nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości. Innymi słowy zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie jest odpłatnym zbyciem tej nieruchomości, gdyż umowa przedwstępna nie powoduje skutku przeniesienia prawa własności.

Reasumując, sprzedaż w 2018 r. nieruchomości otrzymanej w spadku po zmarłej w 2012 r. Henryce Ż., nie będzie stanowić źródła przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca 2012 r., w którym nastąpiło nabycie. Zawarcie umowy przedwstępnej w 2017 r. nie wywoła skutków podatkowych, gdyż w wyniku zawarcia tej umowy nie nastąpi przeniesienie własności nieruchomości, a jedynie zobowiązanie do takiego przeniesienia, w określonym terminie.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie Zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, a w przedmiotowej sprawie nie został złożony wniosek wspólny, o którym mowa w art. 14r. ww. ustawy, niniejsza interpretacja dotyczy jedynie Wnioskodawcy, jako występującego z wnioskiem. Brat Wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.