0114-KDIP3-2.4011.78.2018.3.KP - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 6 lutego 2018 r. (data wpływu 7 lutego 2018 r.), uzupełnione pismem z dnia 26 marca 2018 r. (data wpływu 27 marca 2018 r.) na wezwanie Nr z dnia 22 lutego 2018 (data nadania 22 lutego 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 7 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych powstałych wskutek sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

28 listopada 2001 r. na mocy umowy sprzedaży Wnioskodawca nabył wraz z żoną niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni 1 202 m², nr ewidencyjny..., za cenę 6 000,00 PLN.

W roku 2007, na działce. Wnioskodawca wraz z żoną zakończył budowę budynku mieszkalnego, postawionego na podstawie decyzji wydanej z upoważnienia Starosty w dniu 25 marca 2002 r.

4 czerwca 2012 r. Wnioskodawca wraz z żoną na mocy umowy darowizny przepisał udział 1/2 części w nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr ewidencyjny..., na syna.

W powołanym akcie notarialnym wartość przedmiotu darowizny na dzień podpisania umowy darowizny określono na kwotę 150 000,00 PLN.

15 października 2013 r. Wnioskodawca wraz z żoną i synem podpisali umowę zniesienia współwłasności. Na mocy tej mowy działka ewidencyjna nr..., o powierzchni 1 202 m², została podzielona na 2 działki gruntu:

Wartość całej nieruchomości, będącej przedmiotem umowy zniesienia współwłasności oszacowano na poziomie 300 000,00 PLN, w tym:

* wartość działki nr ewidencyjny... - na kwotę 70 000,00 PLN, a wartość budynku mieszkalnego na tej działce na kwotę 100 000,00 PLN;

* wartość działki nr ewidencyjny... - na kwotę 70 000,00 PLN, a wartość budynku w stanie surowym zamkniętym na kwotę 60 000,00 PLN.

W akcie notarialnym zniesienia współwłasności jest także zapis, iż budynek mieszkalny w stanie surowym zamkniętym, na działce nr ewidencyjny..., której właścicielem stał się syn Wnioskodawcy, został wybudowany wyłącznym kosztem i staraniem syna oraz że zarówno Wnioskodawca wraz z żoną, jak i syn nie mają żadnych wzajemnych roszczeń do budynków na swoich działkach i równej wartości obydwu działek gruntu. W związku z tym z tytułu zniesienia współwłasności współwłaściciele nie czynili sobie żadnych spłat i dopłat.

2 czerwca 2017 r. na mocy umowy sprzedaży Wnioskodawca wraz z żoną dokonał odpłatnego zbycia swojej zabudowanej domem jednorodzinnym działki o numerze ewidencyjnym..., za cenę 240 000,00 PLN.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 22 lutego 2018 r. Nr (data nadania 22 lutego 2018 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego. Pismem z dnia 26 marca 2018 r. (data wpływu 27 marca 2018 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie. Wnioskodawca w uzupełnieniu poinformował, że wartość majątku otrzymanego w wyniku zniesienia współwłasności nie mieści się w udziale, jaki mu przysługiwał w majątku wspólnym przed zniesieniem współwłasności.

Faktyczny stan majątku przedstawia się w następujący sposób przed zniesieniem współwłasności udział Wnioskodawcy wynosił 1/2 czyli 50% współwłasności nieruchomości, na którą składała się działka i posadowiony na niej budynek. Taki podział własności wprowadziła podpisana 4 czerwca 2012 r. umowa darowizny.

W wyniku zniesienia współwłasności, zgodnie z umową zniesienia współwłasności z dnia 15 października 2013 r. działka ewidencyjna nr..., o powierzchni 1 202 m², została podzielona na 2 działki gruntu:

Wartość całej nieruchomości, będącej przedmiotem umowy zniesienia współwłasności oszacowano na poziomie 300 000,00 PLN, w tym:

Z powyższych danych wynika, iż udział Wnioskodawcy nieznacznie wzrósł, gdyż po oszacowaniu, biorąc pod uwagę wartość działek i posadowionych na nich budynków, udział Wnioskodawcy wyniósł procentowo 56,67%, a syna 43,33% (w umowie zniesienia współwłasności wartość nieruchomości Wnioskodawcy oszacowano na 170 000 zł, a syna na 130 000 zł).

W rzeczywistości jednak w wyniku podpisanych umów: darowizny i zniesienia współwłasności Wnioskodawca stał się ponownie jedynym właścicielem swojego domu, ale na mniejszej działce, gdyż na drugiej działce pobudował się syn.

W akcie notarialnym zniesienia współwłasności jest także zapis, iż zarówno Wnioskodawca, jak i jego syn nie mają żadnych wzajemnych roszczeń co do budynków na swoich działkach i równej wartości obydwu działek gruntu. W związku z tym z tytułu zniesienia współwłasności nie czynili sobie żadnych spłat i dopłat.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w drodze zakupu i zniesienia współwłasności podlegać będzie podatkowi dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów lub i innych rzeczy - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane - w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e. ust. 1 od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W sprawie Wnioskodawcy istotne jest zatem ustalenie momentu nabycia nieruchomości.

Jeśli chodzi o budowę domu, to w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, budynki należą do części składowych gruntu. Z kolei część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie tylko wówczas, gdy zostanie wzniesiony na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, co w tym przypadku nie ma miejsca. Zatem w przypadku Wnioskodawcy data wybudowania domów nie będzie miała istotnego znaczenia. Jeśli więc budynek został wybudowany na własnej działce, jak było w przypadku Wnioskodawcy, to za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy wzniesiono na niej budynek czyli w sprawie Wnioskodawcy jest to dzień 28 listopada 2001 r.

Dopuszczenie przez Wnioskodawcę do współwłasności w roku 2012 syna poprzez podpisanie odpowiedniej umowy darowizny, a później zniesienie współwłasności w roku 2013 poprzez podział nieruchomości nie miało wpływu na datę nabycia działki gruntu.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy). W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku będącym przedmiotem wniosku w częściach ułamkowych po 1/2 części. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają dwie nowe rzeczy - w niniejszej sprawie nowe nieruchomości, stanowiące wyłączną własność poszczególnych właścicieli Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeśli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. W przypadku Wnioskodawcy także takich spłat i dopłat nie było, co zostało zapisane w akcie notarialnym zniesienia współwłasności.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, iż zniesienie współwłasności nie zmienia stanu prawnego nabytej nieruchomości, tym samym dla celów zryczałtowanego podatku dochodowego zniesienie współwłasności nieruchomości nie stanowi daty nabycia, tzn. datą nabycia jest data zakupu działki gruntu... czyli 28 listopada 2001 r.

Reasumując należy stwierdzić, iż sprzedaż nieruchomości lub prawa majątkowego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zniesieniu współwłasności, dokonana po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie (nabycie nastąpiło z chwilą zakupu działki nr ewidencyjny 228/4 w dniu 28 listopada 2001 r.) nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości po zniesieniu współwłasności nie będzie podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, ponieważ nastąpiła po upływie 5 lat od nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zmiany.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca 28 listopada 2001 r. na mocy umowy sprzedaży nabył wraz z żoną niezabudowaną działkę gruntu nr..., na której wybudowali dom oddany do użytku w 2007 r.

Wnioskodawca wraz z żoną 4 czerwca 2012 r. dokonał darowizny na rzecz syna w postaci 1/2 udziału w powyższej nieruchomości. W akcie notarialnym wartość przedmiotu darowizny na dzień podpisania umowy darowizny określono na kwotę 150 000,00 zł.

15 października 2013 r. Wnioskodawca wraz z żoną i synem podpisali umowę zniesienia współwłasności, na mocy której działka ewidencyjna nr..., o powierzchni 1 202 m², została podzielona na 2 działki gruntu:

Wartość całej nieruchomości, będącej przedmiotem umowy zniesienia współwłasności oszacowano na poziomie 300 000,00 PLN, w tym:

* wartość działki nr ewidencyjny... - na kwotę 70 000,00 PLN, a wartość budynku mieszkalnego na tej działce na kwotę 100 000,00 PLN;

* wartość działki nr ewidencyjny... - na kwotę 70 000,00 PLN, a wartość budynku w stanie surowym zamkniętym na kwotę 60 000,00 PLN.

W akcie notarialnym zniesienia współwłasności widnieje zapis, iż budynek mieszkalny w stanie surowym zamkniętym, na działce nr ewidencyjny..., której właścicielem stał się syn Wnioskodawcy, został wybudowany wyłącznym kosztem i staraniem syna oraz że zarówno Wnioskodawca z żoną, jak i syn nie mają żadnych wzajemnych roszczeń do budynków na ich działkach i równej wartości obydwu działek gruntu. W związku z tym z tytułu zniesienia współwłasności współwłaściciele nie czynili sobie żadnych spłat i dopłat.

2 czerwca 2017 r. na mocy umowy sprzedaży Wnioskodawca wraz z żoną dokonał odpłatnego zbycia swojej zabudowanej domem jednorodzinnym działki o numerze ewidencyjnym..., za cenę 240 000,00 PLN.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.), współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności, każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział, decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

W nadesłanej odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawca wskazał, że wartość majątku otrzymanego w wyniku zniesienia współwłasności nie mieści się w udziale, jaki mu przysługiwał w majątku wspólnym przed zniesieniem współwłasności. Wnioskodawca zaznaczył, że jego udział nieznacznie wzrósł, gdyż po oszacowaniu, biorąc pod uwagę wartość działek i posadowionych na nich budynków, jego udział wyniósł procentowo 56,67%, a syna 43,33% (w umowie zniesienia współwłasności wartość nieruchomości Wnioskodawcy oszacowano na 170 000 zł, a syna na 130 000 zł).

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że zniesienie współwłasności będzie stanowić dla Wnioskodawcy nabycie w części, w której wykracza ponad przysługujący udział przed zniesieniem współwłasności. Za datę nabycia należy uznać datę, w której dokonano zniesienia współwłasności.

Zatem uznać należy, że nabycie przez Wnioskodawcę udziału w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dwóch datach:

Reasumując, termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie poszczególnych udziałów tj. osobno dla majątku, który mieścił się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności oraz w odniesieniu do majątku, który wykraczał ponad udział jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności.

W związku z powyższym wyjaśnieniem dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości w 2017 r. będzie rodziła obowiązek podatkowy określony art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych w odniesieniu do majątku, który wykraczał ponad udział jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności, albowiem sprzedaż w części nabytej w wyniku zniesienia współwłasności została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Oznacza to, że przychód z tej sprzedaży będzie w części podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, dochód ze sprzedaży w 2017 r. nieruchomości w części nabytej w wyniku zniesienia współwłasności w 2013 r. podlega opodatkowaniu na zasadach, wynikających z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.