0114-KDIP3-2.4011.64.2020.1.JK3 - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 stycznia 2020 r. (data wpływu 17 stycznia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W maju 2019 r. mama Wnioskodawcy podpisała umowę deweloperską na zakup lokalu mieszkalnego. W czerwcu Wnioskodawca podpisał wraz z mamą umowę przedwstępną darowizny, w której mama Wnioskodawcy przyrzekła, że po podpisaniu z deweloperem umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego - dokona darowizny lokalu mieszkalnego na rzecz Wnioskodawcy. W lipcu mama Wnioskodawcy odebrała od dewelopera lokal mieszkalny, który był w stanie deweloperskim - tzn. do wykończenia. W sierpniu 2019 r. Wnioskodawca sprzedał swój lokal mieszkalny. Lokal mieszkalny Wnioskodawca sprzedał przed upływem pięciu lat od daty zakupu. Przychód ze sprzedaży Wnioskodawca przeznaczył na zwrot mamie kwoty 100.000,00 zł tytułem zwrotu zapłaty deweloperowi oraz kwoty 36.000,00 zł na wykończenie lokalu mieszkalnego, który Wnioskodawca ma przyrzeczony przedwstępną umową darowizny od mamy. Od dnia 6 grudnia Wnioskodawca mieszka w tym lokalu mieszkalnym, a po podpisaniu końcowego aktu darowizny Wnioskodawca będzie w nim zameldowany. Data 18 grudnia 2019 r. jest terminem podpisania końcowego aktu notarialnego przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na mamę Wnioskodawcy, a po wyodrębnieniu nowej księgi wieczystej dla tej nieruchomości zostanie podpisana umowa darowizny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w zaistniałej sytuacji Wnioskodawca będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku od osób fizycznych przy rozliczeniu w 2020 r. podatku dochodowego od przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca przeznaczył na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych w lokalu mieszkalnym, którego Wnioskodawca będzie współwłaścicielem na podstawie przedwstępnej umowy darowizny, a więc zdaniem Wnioskodawcy będzie on mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w sierpniu 2019 r. Wnioskodawca sprzedał lokalu mieszkalny przed upływem 5 lat od daty jego zakupu.

Z uwagi na sprzedaż lokalu mieszkalnego w 2019 r., w rozpatrywanej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2019 r.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że skoro odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, to stanowi ono źródło przychodu, w rozumieniu przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu tym podatkiem.

Według art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Jak wynika z art. 30e ust. 5 ww. ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Natomiast, w myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Przy czym, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Według przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy - wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl zaś art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z zacytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest wydatkowanie (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na "własne cele mieszkaniowe" podatnika, określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

W art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, ustawodawca określił, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy ma charakter zamknięty. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie. Przepis ww. artykułu wiąże też skutek prawny w postaci zwolnienia dochodu z odpłatnego zbycia od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wątpliwość Wnioskodawcy budzi kwestia, czy przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczony na zwrot mamie kwoty 100.000,00 zł tytułem zwrotu zapłaty deweloperowi oraz kwoty 36.000,00 zł na wykończenie lokalu mieszkalnego, który Wnioskodawca ma przyrzeczony przedwstępną umową darowizny od mamy, korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dla oceny powyższej kwestii należy odnieść się do regulacji art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a i lit. d ww. ustawy.

Należy zauważyć, że treść przepisu art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi o poniesieniu wydatków na określone cele wymienione w tym przepisie, a mianowicie lit. a przepisu stanowi o wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego, natomiast lit. d przepisu stanowi o wydatku na remont. Ww. przepis w swym katalogu nie wymienia zwrotu wydatków poniesionych przez inną osobę. Należy podkreślić, że katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy ma charakter zamknięty. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca dokonał zwrotu wydatków poniesionych przez mamę, natomiast jak wyjaśniono wyżej przepis art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi o wydatkach poniesionych na określony cel.

Mając powyższe na uwadze należy rozróżnić dwa pojęcie, tj. "poniesienie wydatku" i "zwrot wydatku".

Przez "poniesienie wydatku" należy rozumieć wydatkowanie sumy na coś. Natomiast przez "zwrot wydatku" należy rozumieć zwrócenie kwoty odpowiadającej uprzednio poniesionym wydatkom.

Przepis art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jednoznaczny wskazuje na co może być wydana kwota ze sprzedaży.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, skoro nabycie przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego od mamy nastąpi w sposób nieodpłatny, darmy, tj. na podstawie umowy darowizny, to wydatku w kwocie 100.000,00 zł poniesionego na zwrot matce kosztów nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego od dewelopera nie sposób uznać za wydatek poniesiony na nabycie tego lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca nie przeznaczył ww. środków pieniężnych na nabycie lokalu mieszkalnego, tylko na zwrot tej kwoty mamie.

W konsekwencji, mając na uwadze przepisy warunkujące przedmiotowe zwolnienie, należy stwierdzić, że przekazanie środków pieniężnych w wysokości 100.000,00 zł matce tytułem zwrotu kosztów nabycia przez nią przedmiotowego lokalu mieszkalnego od dewelopera nie stanowi wydatku poniesionego na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie stanowi podstaw do zastosowania zwolnienia z opodatkowania określonego ww. przepisem.

Nie można zgodzić się również ze stanowiskiem Wnioskodawcy odnośnie możliwości skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na zwrot mamie kwoty remontu lokalu mieszkalnego.

Powyższy przepis zezwala na wydatkowanie środków pieniężnych na remont lokalu mieszkalnego. Wydatki te powinny być poniesione (nie zwrócone) przez podatnika i właściwie udokumentowane. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie może zastosować zwolnienia z tytułu wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na remont, gdyż sam nie poniósł przedmiotowych wydatków - z wniosku wynika, ze nastąpił zwrot kwoty poniesionej przez mamę - a co za ty idzie Wnioskodawca na poniesienie kosztów remontu nie będzie posiadał dokumentów. Należy jeszcze raz powtórzyć, że Wnioskodawca dokonał jedynie zwrotu kosztów remontu poniesionych przez matkę, a więc nie przez siebie. Tym samym wbrew stanowisku Wnioskodawcy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w 2019 r. wydatkowany na "zwrot kosztów remontu" nie uprawnia Wnioskodawcy do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, Wnioskodawca nie będzie mógł skorzystać z ulgi wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy przedstawionego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID - 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374, z późn. zm.) dodany przez art. 1 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 568)).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.