0114-KDIP3-2.4011.403.2017.1.LS - Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 grudnia 2017 r. (data wpływu 28 grudnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 28 grudnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Aktem notarialnym z dn. 31 sierpnia 2010 r. Wnioskodawca zakupił:

w którym to akcie został dokonany podział działek 282/6 oraz 282/5 do korzystania (quoad usum) w ten sposób, że:

a. Wnioskodawca i Jego następcy prawni korzystać będą w sposób wyłączny z części działki 282/6 o powierzchni 1003 metry kwadratowe oznaczonej na mapie rozliczenia udziałów sporządzonej przez geodetę numerem 282/6/A oraz

b. Wnioskodawca i Jego następcy prawni korzystać będą w sposób wyłączny z części działki 282/5 o powierzchni 1003 metry kwadratowe oznaczonej na mapie rozliczenia udziałów sporządzonej przez geodetę numerem 282/5/C

Dla ww. działek Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgi wieczyste, które również uwzględniały wyżej opisany sposób korzystania.

Na przełomie lat 2016 r. i 2017 r. wspólnie ze współwłaścicielami obu działek Wnioskodawca złożył Wnioski o zniesienie współwłasności nieruchomości za zgodą współwłaścicieli (dalej Wnioski). Zarówno nieruchomość 282/6 jak i 282/5 w praktyce składała się z trzech wyodrębnionych fizycznie działek, użytkowanych w sposób wyłączny opisany w Księdze wieczystej. W związku z takim sposobem formalnego podziału i faktycznego wyłącznego korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli, przedstawiony we Wnioskach sposób podziału nieruchomości Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami uważali za najwłaściwszy i zgodnie go zaaprobowali, ponieważ odzwierciedlał on stan faktyczny. Efektem tego były załączone do Wniosków z wspólnej inicjatywy Mapy z projektem podziału nieruchomości sporządzone przez geodetę uprawnionego w dn. 3 czerwca 2016 r., przedstawiające podział nieruchomości wg faktycznego, dotychczasowego użytkowania, opisanego w ww. Księgach wieczystych.

Na skutek złożonych Wniosków zostały wydane w dniu 28 grudnia 2016 r. oraz 16 marca 2017 r. dwa postanowienia Sądu Rejonowego Wydział Cywilny znoszące współwłasność działek 282/6 i 282/5 zgodnie z projektami podziału zaproponowanymi przez współwłaścicieli we Wnioskach, co w efekcie działka 282/6/A otrzymała nr 282/11, a działka 282/5/C otrzymała nr 282/10.

Do ww. działek zostały założone nowe Księgi wieczyste (działka 282/10) oraz (działka 282/11) prowadzone przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych.

Zniesienie współwłasności zostało dokonane bez zasądzenia wzajemnych spłat i dopłat.

Na potrzeby Urzędu Skarbowego Wnioskodawca oświadczył w dn. 17 marca 2017 r. oraz w dniu 28 kwietnia 2017 r., że w wyniku zniesienia współwłasności nie nabył niczego ponad udział, jaki przysługiwał Mu przed zniesieniem współwłasności (dot. działki 282/10 i działki 282/11). O fakcie nieodpłatnego zniesienia współwłasności zaświadczył Naczelnik Urzędu Skarbowego w dniu 6 lipca 2017 r. oraz w dniu 5 lipca 2017 r. Ponadto Wnioskodawca informuje, że działki nie były wykorzystywane przeze Niego do prowadzenia jakiejkolwiek działalności komercyjnej.

Następnie w dniu 18 lipca 2017 r. aktem notarialnym Wnioskodawca sprzedał działkę 282/10, a w dniu 11 sierpnia 2017 r. aktem notarialnym sprzedał działkę 282/11.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

W związku z powyższym Wnioskodawca uprzejmie prosi o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia przez Niego nieruchomości nabytych w drodze zakupu i zniesienia współwłasności, a mianowicie o informację, czy zbycie przeze Wnioskodawcę nieruchomości (działki 282/10 i działki 282/11) przed upływem 5 lat od zniesienia współwłasności, rodzi po stronie Wnioskodawcy obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie zarówno działki 282/10 jak i działki 282/11 przed upływem 5 lat od zniesienia współwłasności nie rodzi po stronie Wnioskodawcy obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego z uwagi na to, że od prawie 8 lat Wnioskodawca był współwłaścicielem tych nieruchomości, a zniesienie współwłasności w obu przypadkach nastąpiło bez jakichkolwiek dopłat. Ponadto wartość obu działek nabytych w wyniku zniesienia współwłasności jest równa wartości posiadanych działek objętych współwłasnością na dzień dokonania zniesienia współwłasności. Oznacza to w praktyce, że zniesienie współwłasności mieści się w ramach udziału jaki przypadał Wnioskodawcy jako byłemu współwłaścicielowi w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości lub udziału w niej decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną - nabywcę przechodzi własność nieruchomości.

W myśl art. 158 ustawy - Kodeks cywilny, podstawową formą nabycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości jest zawarcie umowy kupna - sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, w której dotychczasowy właściciel zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności nieruchomości na jej nabywcę.

Przy czym, umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności do nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego.

Zgodnie natomiast z art. 195 ustawy - Kodeks cywilny, współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Zgodnie z treścią art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje udział w nieruchomości, który przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał, co w przypadku Wnioskodawcy zdecydowanie nie miało miejsca.

Wyłączny sposób korzystania, określony w akcie notarialnym zakupu z dn. 31 sierpnia 2010 r., z konkretnych części działek jako współwłaściciel, a później zaproponowany zgodnie przez współwłaścicieli podział (zatwierdzony przez Sąd), odzwierciedlający faktyczne wcześniejsze użytkowanie oparte na postanowieniach ww. aktu notarialnego potwierdzają bezapelacyjnie fakt, że zniesienie współwłasności mieści się w ramach udziału jaki przypadał Wnioskodawcy jako byłemu współwłaścicielowi w rzeczy wspólnej i odbyło się to bez spłat i dopłat.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne należy stwierdzić, że wartość nabytych przez Wnioskodawcę działek w wyniku dokonanego w dniu 28 grudnia 2016 r. oraz w dniu 16 marca 2017 r. zniesienia współwłasności jest równa wartości posiadanych działek objętych współwłasnością na dzień dokonania zniesienia współwłasności, w związku z czym nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dlatego za datę nabycia udziału w nieruchomości przyjąć należy datę nabycia w drodze zakupu przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomościach, tj. 31 sierpnia 2010 r.

Zatem sprzedaż którejkolwiek z wydzielonych działek nie spowodowała powstania przychodu z odpłatnego zbycia, bowiem została dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji, nie powinien ciążyć na Wnioskodawcy obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą poszczególnej działki, czy działek przed upływem 5 lat od dokonanego w dniu 28 grudnia 2016 r. oraz w dniu 16 marca 2017 r. zniesienia współwłasności, które nastąpiły bez jakichkolwiek dopłat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zatem wszelkie dochody podatnika niewymienione enumeratywnie w katalogu zwolnień przedmiotowych podlegają opodatkowaniu.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy-przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powołany przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym uzyskany z tego tytułu przychód w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że aktem notarialnym z dn. 31 sierpnia 2010 r. Wnioskodawca zakupił: a) udział jedna trzecia część we współwłasności nieruchomości, oznaczonej jako działka gruntu nr 282/6 o powierzchni 0,3009 ha, oraz b) udział jedna trzecia część we współwłasności nieruchomości, oznaczonej jako działka gruntu nr 282/5 o powierzchni 0,3009 ha. Dla ww. działek Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgi wieczyste, które również uwzględniały wyżej opisany sposób korzystania. Na przełomie lat 2016 r. i 2017 r. wspólnie ze współwłaścicielami obu działek Wnioskodawca złożył Wnioski o zniesienie współwłasności nieruchomości za zgodą współwłaścicieli (dalej Wnioski). Zarówno nieruchomość 282/6 jak i 282/5 w praktyce składała się z trzech wyodrębnionych fizycznie działek, użytkowanych w sposób wyłączny opisany w Księdze wieczystej. Na skutek złożonych Wniosków zostały wydane w dniu 28 grudnia 2016 r. oraz 16 marca 2017 r. dwa postanowienia Sądu Rejonowego Wydział Cywilny znoszące współwłasność działek 282/6 i 282/5 zgodnie z projektami podziału zaproponowanymi przez współwłaścicieli we Wnioskach, co w efekcie działka 282/6/A otrzymała nr 282/11, a działka 282/5/C otrzymała nr 282/10. Do ww. działek zostały założone nowe Księgi wieczyste (działka 282/10) oraz (działka 282/11) prowadzone przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych. Zniesienie współwłasności zostało dokonane bez zasądzenia wzajemnych spłat i dopłat. Na potrzeby Urzędu Skarbowego Wnioskodawca oświadczył w dn. 17 marca 2017 r. oraz w dniu 28 kwietnia 2017 r., że w wyniku zniesienia współwłasności nie nabył niczego ponad udział, jaki przysługiwał Mu przed zniesieniem współwłasności (dot. działki 282/10 i działki 282/11). O fakcie nieodpłatnego zniesienia współwłasności zaświadczył Naczelnik Urzędu Skarbowego w dniu 6 lipca 2017 r. oraz w dniu 5 lipca 2017 r. Ponadto Wnioskodawca informuje, że działki nie były wykorzystywane przeze Niego do prowadzenia jakiejkolwiek działalności komercyjnej. Następnie w dniu 18 lipca 2017 r. aktem notarialnym Wnioskodawca sprzedał działkę 282/10, a w dniu 11 sierpnia 2017 r. aktem notarialnym sprzedał działkę 282/11.

Wobec powyższego wskazać należy, że celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. -Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Stosownie do art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Natomiast zgodnie z art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze działu spadku, zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

* podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

* wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Dokonując zatem w świetle powyższego oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego, w szczególności uwzględniając, że dokonane w 2016 i 2017 r. zniesienie współwłasności nieruchomości odbyło się bez spłat i dopłat a wartość nabytych w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości mieściła się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed dokonaniem tej czynności prawnej uznać należy, że nie skutkowała ona nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym za datę nabycia nieruchomości w przypadku jej sprzedaży - należy przyjąć datę zakupu, czyli 31 sierpnia 2010 r. bez względu na to, w jakiej dacie zostało dokonane zniesienie współwłasności.

Tym samym sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy, gdyż nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

W świetle powyższego przedstawione we wniosku stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Tym samym dokonana przez tut. organ analiza oparta została na zawartym we wniosku oświadczeniu, że wartość otrzymanych nieruchomości mieściła się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed dokonaniem zniesienia współwłasności.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę do sądu administracyjnego wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.