Nowość 0114-KDIP3-2.4011.369.2024.3.MT

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 29 kwietnia 2024 r. (wpływ 2 maja 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

9 lutego 2000 r. aktem notarialnym nabył Pan nieruchomość rolną oznaczoną nr geodezyjnym 1, położoną w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...). Nieruchomość nabył Pan od spółki.

W 2004 r. otrzymał Pan decyzję (...) o ustaleniu warunków zabudowy na budowę gospodarstwa rolno-pszczelarskiego. Decyzja została wydana przez Burmistrza (...). 25 stycznia 2007 r. Starosta (...) wydał decyzję nr (...) na budowę budynku mieszkalnego z garażem, zbiornikiem bezodpływowym na ścieki i studnię w ramach budowy nowego gospodarstwa rolno-pszczelarskiego w (...) na działce nr 1.

30 kwietnia 2007 r. Starosta (...) wydał decyzję nr (...) na budowę 5 budynków służących do prowadzenia gospodarstwa rolno-pszczelarskiego w miejscowości (...) na działce nr 1. Natychmiast po otrzymaniu pozwolenia na budowę rozpoczął Pan budowę budynków nowego gospodarstwa rolnego na działce nr 1. Ze względu na brak środków finansowych budowa przeciągała się, lecz trwała cały czas - nieprzerwanie. 23 listopada 2022 r. Starosta (...) wydał decyzję zmieniającą decyzję nr (...) z budynku jednorodzinnego na budynek dwulokalowy (dwupokoleniowy).

W grudniu 2023 r. zakończył Pan budowę budynku mieszkalnego i wydzielił Pan dwa samodzielne lokale mieszkalne. Kończy Pan także budowę pozostałych budynków służących do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

W 2011 r. dokonał Pan podziału działki nr 1 na dwie osobne nieruchomości oznaczone numerami 1/1 i 1/2. W 2021 r. dla nieruchomości odpowiednio dla działki nr geodezyjny 1/1 nadano nr porządkowy (...) oraz dla działki 1/2 nadano nr porządkowy (...). 9 stycznia 2024 r. otrzymał Pan zaświadczenie o samodzielności lokali mieszkalnych.

W związku z długo trwającą budową oraz Pana wiekiem (60 lat) postanowił Pan, że nie będzie prowadził Pan nowo wybudowanego gospodarstwa rolno-pszczelarskiego. Oświadcza Pan, że zgodnie z ustawą od 1989 r. jest Pan rolnikiem oraz prowadzi Pan pasiekę pszczelarską nieprzerwanie do dnia dzisiejszego.

Reasumując podjął Pan decyzję o sprzedaży w częściach/udziałach nowo wybudowanego gospodarstwa rolnego. Za pozyskane pieniądze ze sprzedaży gospodarstwa chce Pan kupić dom lub mieszkanie w mieście.

Budowa gospodarstwa rolno-pszczelarskiego stała się faktycznie miejscem, w którym gromadził Pan wszelkie pozyskane środki finansowe uzyskane z Pana wieloletniej pracy. Oświadcza Pan, że budowa była prowadzona w celu budowy nowego gospodarstwa rolno-pszczelarskiego i w ramach prowadzonej budowy nie odliczał Pan podatku naliczonego.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1) Z tytułu prowadzonego gospodarstwa rolnego od 1989 r. nie był Pan i nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

2) Przedmiotowe działki rolne od zakupu nieprzerwalnie jak i obecnie są wykorzystywane wyłącznie jako grunt rolny w gospodarstwie rolnym i nigdy nie było zmieniane ich przeznaczenie.

3) Przedmiotowe działki nigdy nie były wykorzystywane do celów osobistych z uwagi na to, że budowa domu została zakończona dopiero 2023 r. Teren nieprzerwalnie był i jest wykorzystywany jako grunty rolne - rolniczo.

4) Nigdy nie występował Pan z wnioskiem o uchwalenie planu miejscowego dla przedmiotowych działek, działki były i są gruntem rolnym.

5) Wystąpił Pan do Urzędu Miasta (...) w 2004 r. o ustalenie warunków zabudowy na budowę gospodarstwa rolno-pszczelarskiego z przyłączeniami w obrębie (...). 18 listopada 2024 r. otrzymał Pan warunki zabudowy.

6) Nigdy Pan nie wynajmował, podnajmował lub wydzierżawiał działek będących przedmiotem wniosku.

7) Z uwagi na bardzo interesującą lokalizację działek, bardzo dużo osób zatrzymuje się i nagabują Pana oferując chęć nabyć części lub całości przedmiotowej nieruchomości. W celu zweryfikowania i ustalenia wartości rynkowej skierował Pan chęć zbycia części nieruchomości na profesjonalną stronę internetową. Klienci mogą pochodzić z uwagi na to, że jadą drogą wojewódzką i widzą działkę lub z ogłoszenia w mediach.

8) Zawarł Pan umowę cywilną na sprzedaż części budynku wraz z udziałem w gruncie. Umowa zawiera postanowienia, że zobowiązuje się Pan sprzedać lokal w budynku mieszkalnym wraz z udziałem w gruncie za ustalona cenę.

9) Nie nadał i nie będzie Pan nadawał nabywcy jakiegokolwiek pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu, nie wyraził i nie wyrazi Pan zgody na dysponowanie ww. działkami do celów budowlanych lub jakichkolwiek innych celów.

10) Tylko jeden raz w całej historii prowadzenia gospodarstwa rolnego od 1989 r. w 2023 r. sprzedał Pan jeden kawałek działki rolnej jako rolę.

* nieruchomość rolną nabył Pan w 2017 r. od spadkobierców rolnika,

* grunty nabył Pan w celu powiększenia indywidualnego gospodarstwa rolnego,

* nieruchomość rolna była wykorzystywana jako grunty orne,

* przyczyną sprzedaży była zła sytuacja finansowa gospodarstwa i brak środków na modernizację gospodarstwa rolnego. Działkę rolną sprzedał Pan w 2023 r. jako działkę rolną niezabudowaną, grunt rolny w celu poprawienia sytuacji finansowej gospodarstwa rolnego,

* sprzedaż odbyła się tylko raz wyżej opisanej działki i był to grunt rolny,

* nigdy nie był Pan zarejestrowany jako rolnik objęty podatkiem VAT i z tytułu tej sprzedaży nie należny był podatek VAT. Skorzystał Pan ze zwolnienia zgodnie z zapisami Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Rozdział 2, art. 43 punkt 1, podpunkt 9 i 2. Jest Pan rolnikiem i od początku tj. od 1989 r. prowadzenia gospodarstwa rolnego do dnia dzisiejszego płaci Pan podatek rolny.

11) Obecnie zamierza Pan sprzedać tylko niewielką część gospodarstwa rolnego.

12) Jest Pan pszczelarzem od ponad 25 lat i maksymalna wielkość Pana pasieki nie przekraczała 20 uli, od 5 lat pasieka jest prowadzona na 7 do 8 ulach. Pasiekę prowadzi Pan głównie w celu pozyskania miodu na własne potrzeby. Sprzedaje Pan maksymalnie ok. 100 litrów miodu rocznie. Sprzedaż jest dokonywana wyłącznie na potrzeby zakupu sprzętu pszczelarskiego, paszy i lekarstw dla pszczół.

13) Nigdy nie prowadził i nie prowadzi Pan działów specjalnych produkcji rolnej.

14) Nie rozliczał się Pan na podstawie dochodu rzeczywistego. Płaci Pan podatek rolny.

15) Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działów specjalnej produkcji rolnej.

16) Na dzień dzisiejszy nie planuje Pan sprzedaży innych nieruchomości rolnych. Prawdopodobnie gdy przejdzie Pan na emeryturę za 5 lat sprzeda Pan całe gospodarstwo rolne.

Zapytanie dotyczy działki zabudowanej nr 1/1:

* działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym dwulokalowym oraz dwoma budynkami gospodarczymi,

* wyłącznie budynek mieszkalny został oddany do użytkowania,

* budynki jeszcze nie były wykorzystywane,

* budynek mieszkalny został oddany do użytkowana w grudniu 2023 r.,

* nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie. Przez cały okres od 2007 r. ponosił Pan wydatki na budowę. W ostatnich dwóch latach nie poniósł Pan wydatków większych niż 30%,

* nie przysługiwało Panu prawo do obniżania kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie / wykończenie budynków. Nigdy od 207 r. nie odliczał Pan podatku VAT z tytułu ponoszonych nakładów na budowę przedmiotowych budynków,

* na dzień dzisiejszy nie chce Pan sprzedać całego gospodarstwa rolnego.

Pytania

1) Czy w związku ze sprzedażą całości lub części opisanej we wniosku nieruchomości będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

2) Czy w związku ze sprzedażą całości lub części opisanej we wniosku nieruchomości będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 1. W zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości lub ich części z naniesieniami (budynki, lokale) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i d) sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości. W związku z powyższym uważa Pan, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodu

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - dokonane poza działalnością gospodarczą - przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

* nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

* nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji terminu "nieruchomość". Z powyższego względu, konieczne jest odwołanie się do określonych uregulowań prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do treści art. 47 § 1-3 powołanej ustawy:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak natomiast wynika z art. 48 tej ustawy:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy zostanie wzniesiony na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym - w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

W przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia, tzn. zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego, za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku, uznać należy datę nabycia gruntu i to niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Istotne znaczenie - dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej - w tego typu sytuacjach ma więc data nabycia gruntu.

Z opisu sprawy wynika, że 9 lutego 2000 r. aktem notarialnym nabył Pan nieruchomość rolną oznaczoną nr geodezyjny (...). 30 kwietnia 2007 r. Starosta (...) wydał decyzję nr (...) na budowę 5 budynków służących do prowadzenia gospodarstwa rolno-pszczelarskiego na działce nr 1. Po otrzymaniu pozwolenia na budowę rozpoczął Pan budowę budynków nowego gospodarstwa rolnego na działce nr 1. W 2011 r. dokonał Pan podziału działki nr 1 na dwie osobne nieruchomości oznaczone numerami 1/1 i 1/2. W grudniu 2023 r. zakończył Pan budowę budynku mieszkalnego i wydzielił Pan dwa samodzielne lokale mieszkalne. Kończy Pan także budowę pozostałych budynków służących do prowadzenia gospodarstwa rolnego. 9 stycznia 2024 r. otrzymał Pan zaświadczenie o samodzielności lokali mieszkalnych. Podjął Pan decyzję o sprzedaży w częściach/udziałach nowo wybudowanego gospodarstwa rolnego. Jest Pan pszczelarzem od ponad 25 lat i maksymalna wielkość Pana pasieki nie przekraczała 20 uli, od 5 lat pasieka jest prowadzona na 7 do 8 ulach. Pasiekę prowadzi Pan głównie w celu pozyskania miodu na własne potrzeby. Sprzedaje Pan maksymalnie ok. 100 litrów miodu rocznie. Sprzedaż jest dokonywana wyłącznie na potrzeby zakupu sprzętu pszczelarskiego, paszy i lekarstw dla pszczół. Nigdy nie prowadził i nie prowadzi Pan działów specjalnych produkcji rolnej.

W konsekwencji, planowane przez Pana odpłatne zbycie całości lub części opisanej nieruchomości nie będzie dla Pana stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie to nastąpi po upływie ustawowego (pięcioletniego) okresu. Nie będzie więc Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu tej transakcji.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

We własnym stanowisku powołał się Pan na art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy zauważyć, że w Pana sprawie zastosowanie ma jedynie lit. a ww. przepisu, gdyż dokona Pan sprzedaży nieruchomości lub części nieruchomości.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

* Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

* Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

* Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...), (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 1634 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 z późn. zm.).