0114-KDIP3-2.4011.107.2022.4.MJ - Źródło przychodu ze zbycia nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego działki.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 21 marca 2022 r. (data wpływu 21 marca 2022 r.) oraz pismem z 25 marca 2022 r. (data wpływu 25 marca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan:

a) współwłaścicielem (1/3 udziału we współwłasności) wraz z dwojgiem rodzeństwa (każdy również po 1/3 udziału we współwłasności) niezabudowanej, lecz w części utwardzonej asfaltem, nieruchomości gruntowej położonej w rejonie ulicy (...), w dzielnicy (...) miasta K., składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym: X (...) w obrębie ewidencyjnym (...) - (...), o obszarze 0,2991 ha (dwa tysiące dziewięćset dziewięćdziesiąt jeden metrów kwadratowych), ze sposobem korzystania "BP - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy", dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...) w K., IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...) ("Nieruchomość 1");

b) współużytkownikiem (1/3 udziału) wieczystym wraz z dwojgiem rodzeństwa (każdy również po 1/3 udziału we współwłasności) zabudowanej budynkiem trafostacji oraz w części utwardzonej asfaltem nieruchomości gruntowej położonej w rejonie ulicy (...), w dzielnicy (...) miasta K., składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym: Y (...) w obrębie ewidencyjnym (...) - (...), o obszarze 1,4235 ha (jeden hektar cztery tysiące dwieście trzydzieści pięć metrów kwadratowych), ze sposobem korzystania "BA - tereny przemysłowe", dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (...) w K., IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...) ("Nieruchomość 2") - zwanych dalej również łącznie "Nieruchomością".

Nieruchomość objęta jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta (...) o nazwie (...) z 28 sierpnia 2013 r., z którego wynika, że Nieruchomość 2 w przeważającej części leży na obszarze oznaczonym jako (...) - tereny zabudowy usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę usługową oraz budynki administracyjne i biurowe. Nieruchomość 1 stanowi w ww. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całości teren usługowy oznaczony jako (...).

Planuje Pan w przyszłości dokonać sprzedaży Nieruchomości na warunkach opisanych poniżej ("Planowana Transakcja").

Planowana Transakcja obejmować będzie również sprzedaż pozostałych udziałów we współwłasności i w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Pana rodzeństwo.

Istotne okoliczności co do Nieruchomości 1

Nieruchomość 1 została nabyta przez Pana na podstawie umowy zamiany zawartej 27 września 2016 r. (Rep. A nr (...), "Umowa Zamiany"). Postanowienia Umowy Zamiany były następujące: współwłaściciele Nieruchomości 1 (tj. Pan oraz dwoje rodzeństwa) zobowiązali się do przeniesienia na rzecz (...) przysługujących im udziałów (po 1/3) w prawie użytkowania wieczystego działek położonych w K., jednostka ewidencyjna (...), obręb nr (...), zabudowanych, o numerach ewidencyjnych A, B, C oraz D ("Zamienione Nieruchomości"), w zamian za co (...) przeniósł za dodatkową dopłatą na Pana rzecz oraz dwojga rodzeństwa Nieruchomość 1.

Umowa Zamiany została zawarta przez Pana w celu zabezpieczenia dostępu do drogi publicznej dla Nieruchomości 2.

Zamienione Nieruchomości (wydzielone z działki nr ewid. E, zwanej dalej "Dzieloną Nieruchomością") zostały nabyte przez Pana na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, które zostało wydane przez Sąd Rejonowy w P. Wydział I Cywilny 23 czerwca 2014 r., sygn. akt (...) ("Nabycie spadku").

Zamienione Nieruchomości zostały wydzielone z działki nr E na skutek podziału dokonanego na mocy decyzji Prezydenta Miasta K. z 5 maja 2016 r. Podział został zrealizowany w celu zawarcia Umowy Zamiany i w związku z nią. Oprócz Zamienionych Nieruchomości w związku z podziałem wydzielone zostały również działki nr (...) (Nieruchomość 2) i nr (...) (który to fragment nieruchomości został przeznaczony na poszerzenie drogi gminnej, za którą Pan otrzymał odszkodowanie).

Umowa Zamiany została zawarta z wyłącznej inicjatywy sąsiada (...). Sąsiadujące z Dzieloną Nieruchomością nieruchomości należały do wielu osób fizycznych, którym przed zawarciem Umowy Zamiany deweloper złożył propozycję sprzedaży gruntów. Z uwagi jednak na nieforemny kształt sąsiadujących ze sobą nieruchomości (w tym Dzielonej Nieruchomości), warunkiem do zawarcia transakcji ze strony dewelopera było doprowadzenie kształtu nieruchomości do porządku, aby możliwa była realizacja zamierzonego przez niego przedsięwzięcia. Z perspektywy sąsiada zainteresowanego transakcją z deweloperem niezbędne w tym celu było doprowadzenie do nabycia nieruchomości należących do Pana (co ostatecznie zakończyło się zawarciem Umowy Zamiany). Podkreślenia przy tym wymaga, że sąsiad (...) jest członkiem zarządu spółki dominującej dewelopera.

W okresie przed zawarciem Umowy Zamiany Dzielona Nieruchomość miała nieforemny i nienaturalny kształt, a ponadto była pozbawiona formalnego dostępu do drogi publicznej. Na zasadzie porozumienia z sąsiadem nieformalny (faktyczny) dojazd do drogi publicznej (do ul. (...)) był zapewniony przez działki sąsiada nr F oraz nr G. Pan oraz pozostali współużytkownicy wieczyści nie byli zainteresowani zamianą ani sprzedażą Zamienionych Nieruchomości, jednakże odmowa zawarcia Umowy Zamiany przez Pana groziła powstaniem sytuacji, w której Dzielona Nieruchomość oraz inna znajdująca się we współużytkowaniu wieczystym Pana nieruchomość (działka nr H) mogłyby zostać pozbawione faktycznego dostępu do drogi publicznej. Z uwagi na groźby formułowane ustnie i pisemnie przez sąsiada, że droga dojazdowa do działki nr H zostanie przez niego zablokowana (co pozbawiłoby również Dzieloną Nieruchomość faktycznego dostępu do drogi publicznej), 26 maja 2015 r. została zawarta przedwstępna umowa zamiany, w wykonaniu której zawarto przyrzeczoną Umowę Zamiany. Celem Umowy Zamiany było zatem zabezpieczenie dostępu do drogi publicznej do Pana nieruchomości.

W międzyczasie (tj. przed zawarciem przedwstępnej umowy zamiany) Pan wraz z rodzeństwem podjęli kroki w celu zabezpieczenia dostępu działki nr H do drogi publicznej na odcinku przechodzącym przez działki nr (...) oraz nr (...) w postępowaniu przed sądem powszechnym (sygn. akt w pierwszej instancji (...), a w drugiej instancji (...)).

Na żądanie dewelopera w przedwstępnej umowie zamiany przekazano Zamienione Nieruchomości deweloperowi w dzierżawę do czasu zawarcia przyrzeczonej Umowy Zamiany oraz wyrażono zgodę na dysponowanie przez dewelopera Zamienioną Nieruchomością na cele budowlane, w celu umożliwienia deweloperowi realizacji planowanego przedsięwzięcia w okresie przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Wszelkie czynności na gruncie prawa budowlanego deweloper wykonywał z własnej inicjatywy oraz na własny koszt. W umowie przedwstępnej przewidziano również zakaz wykonywania jakichkolwiek prac budowlanych przed zawarciem przyrzeczonej Umowy Zamiany.

Nabycie Nieruchomości 1 w ramach Umowy Zamiany nie było opodatkowane podatkiem VAT.

Umowa Zamiany oraz sposób wykorzystania przez Pana środków pieniężnych otrzymanych w związku z transakcją były przedmiotem czynności sprawdzających przeprowadzonych w 2020 r. przez organ podatkowy właściwy dla Pana. W ramach czynności sprawdzających nie wskazano, aby przychód wynikający z Umowy Zamiany należało przypisać do źródła "pozarolnicza działalność gospodarcza".

Nieruchomość 1 była wynajmowana od 2016 r. do 26 grudnia 2021 r. na rzecz (...) sp. z o.o. Spółka ta podnajmowała Nieruchomość 1 innym podmiotom do 31 marca 2021 r. (np. składowanie materiałów budowlanych, plac manewrowy dla szkół jazdy). Z tytułu umowy najmu Nieruchomości 1 otrzymywał Pan wynagrodzenie, które pokrywało ciężar podatku od nieruchomości.

Sprzedaż usługi najmu dokumentował Pan fakturą bez VAT (jako "nievatowiec" z uwagi na korzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT).

Nieruchomość 1 nie jest ujęta w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych, ponieważ nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Przychody z najmu były zaliczane przez Pana do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. (przychód z najmu).

Istotne okoliczności co do Nieruchomości 2

Nieruchomość 2 została wydzielona z działki nr (...) (Dzielonej Nieruchomości) na skutek podziału dokonanego na mocy decyzji Prezydenta Miasta (...). z 5 maja 2016 r. Prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) zostało nabyte przez Pana na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w P. Wydział I Cywilny 23 czerwca 2014 r., sygn. akt (...) (tak jak w przypadku Zamienionych Nieruchomości).

Nabycie Nieruchomości 2 przez Pana nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość 2 była wynajmowana od 2012 r. do 26 grudnia 2021 r. na rzecz (...) sp. z o.o. Spółka ta podnajmowała Nieruchomość 2 innym podmiotom do 31 marca 2021 r. Pierwotnie umowa najmu zawarta była z Pana ojcem - spadkodawcą. Od 2014 r. stroną umowy najmu jest Pan oraz rodzeństwo jako następcy prawni spadkodawcy. Z tytułu umowy najmu Nieruchomości 2 otrzymywał Pan wynagrodzenie, które pokrywało ciężar podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste.

Sprzedaż usługi najmu dokumentował Pan fakturą bez VAT jako "nievatowiec" z uwagi na korzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Nieruchomość 2 nie jest ujęta w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych, ponieważ nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Przychody z najmu były zaliczane przez Pana do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. (przychód z najmu).

W celu uregulowania stanu prawnego Nieruchomości 2, tj. zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla tej nieruchomości, zawarte zostały następujące umowy:

1) Umowa ustanowienia służebności gruntowej dot. działek (...) i (...) oraz (...), zawarta 4 marca 2016 r. pomiędzy współużytkownikami wieczystymi, w tym Pana, Nieruchomości Dzielonej (aktualnie Nieruchomości 2) oraz:

a. S. (...) sp. z o.o. sp.k., na mocy której ustanowiona została służebność przejazdu i przechodu na rzecz użytkownika wieczystego działki nr (...) (obecnie nr Y - Nieruchomość 2);

b. E. M., B. K., F. M., na mocy której ustanowiona została służebność przejazdu i przechodu szlakiem o szerokości 5 metrów na rzecz użytkownika wieczystego dz. nr (...) (obecnie (...));

2) Służebność gruntowa ustanowiona w treści Umowy Zamiany, tj. służebność gruntowa obejmująca działkę nr A oraz nr (...) polegająca na prawie przejazdu, przechodu i przeprowadzenia mediów oznaczonym szlakiem (z tytułu powyższej służebności uprawniona jest również Nieruchomość 1, również w celu zagwarantowania dostępu do drogi publicznej);

3) Umowa ustanowienia służebności gruntowej dot. działki torowej (...), zawarta 20 sierpnia 2020 r., pomiędzy współużytkownikami wieczystymi, w tym Panem, Nieruchomości 2 a Skarbem Państwa, na mocy której ustanowiona została służebność przejazdu i przechodu szlakiem o szerokości 7 m; powyższa umowa stanowi konsekwencję zawarcia Umowy Zamiany, albowiem dostęp do drogi publicznej dla Nieruchomości 2 przebiega przez ww. działkę torową.

Ponadto 5 stycznia 2022 r. podpisano akt ustanowienia służebności przesyłu dla (...) S A. w wykonaniu zobowiązania określonego w pkt (...) Umowy Zamiany oraz w związku ze zobowiązaniami zawartymi w umowach pomiędzy (...) sp. z o.o. sp.k. a (...) S A.

Okoliczności wspólne Nieruchomości

W odniesieniu do Nieruchomości nie były podejmowane z Pana inicjatywy żadne działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności terenu, w szczególności takie jak: uzbrojenie działki, postawienie ogrodzenia, ubieganie się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ubieganie się o wydanie decyzji o środowiskowych warunkach dla inwestycji, wytyczenie dróg dojazdowych, zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z Pana wniosku, czy też wyodrębnienie geodezyjne działek z jednej większej nieruchomości z Pana wniosku (oprócz podziału niezbędnego dla celów zawarcia Umowy Zamiany).

Dla Nieruchomości nie została wydana z Pana inicjatywy ani wniosku decyzja o pozwoleniu na budowę ani też decyzja o wydaniu warunków przyłączenia. Informuje Pan przy tym, że obszar Nieruchomości 2 jest częściowo objęty pozwoleniem na budowę. Przedmiotowe pozwolenie na budowę jest związane z inwestycją realizowaną przez dewelopera na sąsiedniej nieruchomości, zaś fragment Nieruchomości 2 objęty pozwoleniem na budowę jest przeznaczony w planie miejscowym pod drogę klasy KDD, która będzie stanowić drogę dojazdową do wspomnianej inwestycji. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości wskazuje Pan, że wydanie pozwolenia na budowę nastąpiło na wyłączny wniosek i koszt dewelopera, a Pan nie partycypował w kosztach ani w zyskach z realizowanej przez dewelopera inwestycji.

Z Pana inicjatywy dokonany został w 2016 r. podział otrzymanej w spadku w 2014 r. działki (...) na 6 mniejszych działek, przy czym czynność ta za cel miała wyłącznie zawarcie Umowy Zamiany. Umowa Zamiany została zawarta z inicjatywy innego podmiotu niż Pan (szczegółowy opis we wcześniejszej części wniosku).

Wskazuje Pan, że na wniosek i z inicjatywy podmiotu korzystającego z nieruchomości sąsiedniej będącego deweloperem, na fragmencie Nieruchomości 2 została położona linia (...) (linia ciepłownicza). Powyższe pozostawało w ścisłym związku z pozwoleniem na budowę uzyskanym przez dewelopera w związku z realizowaną przez niego inwestycją. Wyraził Pan również zgodę na skorzystanie przez spółkę energetyczną z Nieruchomości 2 w celu budowy przyłącza energetycznego do realizowanej w sąsiedztwie inwestycji deweloperskiej. Nadto, z terenu Nieruchomości uprzątnięte zostały śmieci, w związku z wezwaniami ze strony Urzędu Miasta. Dodatkowo wskazuje Pan, że najemca Nieruchomości dokonał przy pomocy profesjonalnego podmiotu wycinki drzew oraz krzewów niewymagających pozwolenia na wycięcie.

W odniesieniu do Nieruchomości nie były prowadzone żadne działania marketingowe.

Nie zamieszczał Pan ogłoszeń w Internecie, które dotyczyły sprzedaży Nieruchomości.

W odniesieniu do Nieruchomości nie byli zatrudniani również pośrednicy w obrocie nieruchomościami.

Nieruchomości nie wchodziły w skład gospodarstwa rolnego i nie była na niech prowadzona przez Pana działalność rolnicza.

Nie był Pan nigdy aktywny na rynku nieruchomości, tj. nie zatrudniał pracowników/podwykonawców zajmujących się w jego imieniu sprzedażą lub kupnem nieruchomości oraz nie posiadał biura sprzedaży nieruchomości.

Co więcej, Pan: nie zatrudnia (oraz nie zatrudniał) pracowników trudniących się w Pana imieniu zakupem lub sprzedażą nieruchomości, nie otworzył biura sprzedaży nieruchomości, nie korzystał z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych innych doradców zewnętrznych ds. nieruchomości, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży nieruchomości, nie stworzył biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

W odniesieniu do Nieruchomości 27 grudnia 2021 r. zawarta została umowa przedwstępna, na mocy której w terminie 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, zawarta zostanie przyrzeczona umowa warunkowa sprzedaży prawa własności i użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz jednego podmiotu, jednym aktem notarialnym ("Umowa przedwstępna") - spółki prawa handlowego ("Nabywca").

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu warunku w postaci wydania interpretacji indywidualnej prawa podatkowego dotyczącej Planowanej Transakcji.

W Umowie przedwstępnej udzielono Nabywcy pełnomocnictwa, na podstawie którego będzie on upoważniony do:

Nabywcy udzielono również nieograniczonego prawa do wstępu na teren Nieruchomości w szczególności w celu wykonywania badań i pomiarów.

Udzielenie pełnomocnictwa w powyższym zakresie nastąpiło z inicjatywy Nabywcy, jak również stanowiło przedstawiony przez Nabywcę warunek podpisania Umowy przedwstępnej z uwagi na konieczność zabezpieczenia interesów Nabywcy, który planuje na Nieruchomości budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Wszelkie zgody, zezwolenia i decyzje, o wydanie których będzie mógł wnioskować Nabywca, mogą zostać udzielone lub wydane przed zawarciem Planowanej Transakcji lub mogą zostać wydane po zawarciu Planowanej Transakcji. Może również wcale nie dojść do ich wydania lub udzielenia.

Uzyskanie przez Nabywcę jakichkolwiek zezwoleń, zgód czy decyzji nie stanowi warunku zawarcia umowy przyrzeczonej. Od uzyskania zgód, zezwoleń czy decyzji nie jest również uzależnione dodatkowe Pana wynagrodzenie za przeniesienie udziału w prawach do Nieruchomości.

Nabywca będzie ponosił również ciężar wszelkich kosztów związanych z realizacją czynności na podstawie pełnomocnictwa.

Z przyszłym Nabywcą nie zostanie zawarta umowa dzierżawy Nieruchomości.

W związku z Planowaną Transakcją planuje Pan złożyć na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Istotne okoliczności dotyczące Pana

Nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT, korzystając ze zwolnienia przewidzianego w art. 113 ustawy o VAT (w zakresie świadczenia usług najmu Nieruchomości, nie prowadzi Pan innej działalności podlegającej opodatkowaniu VAT).

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie nabywania i odsprzedaży nieruchomości, świadczenia usług deweloperskich ani pośrednictwa w handlu nieruchomościami.

W ramach Nabycia spadku odziedziczył Pan udziały w prawie własności (prawie użytkowania wieczystego) następujących nieruchomości:

Otrzymane w spadku nieruchomości są bardzo zróżnicowane pod względem gabarytów, wartości, lokalizacji oraz potencjału ekonomicznego, co w Pana ocenie uniemożliwia ich podział w naturze i bez dopłat w ten sposób, aby żaden ze spadkobierców nie czuł się poszkodowany.

Wobec powyższego w Pana ocenie jedynym sposobem, który umożliwia sprawiedliwy podział odziedziczonych nieruchomości jest ich sprzedaż i równomierne podzielenie uzyskanej gotówki pomiędzy troje spadkobierców (Pan oraz dwoje rodzeństwa).

Nieruchomości otrzymane w spadku należą do Pana majątku osobistego. Na moment składania wniosku o wydanie interpretacji nie planuje Pan sprzedaży odziedziczonych nieruchomości, przy czym nie wyklucza, że jeżeli zostanie złożona mu satysfakcjonująca oferta, to może sprzedać również pozostałe odziedziczone nieruchomości lub niektóre z nich.

Po Nabyciu spadku Pan oraz rodzeństwo nie planowali sprzedaży Nieruchomości.

Jednak w trakcie pandemii Covid-19 w związku z rosnącym popytem na rynku nieruchomości, zaczęły do Pana być kierowane oferty nabycia Nieruchomości, co skłoniło Pana do rozważenia możliwości sprzedaży Nieruchomości.

Ostateczną decyzję o sprzedaży Nieruchomości podjął Pan w sierpniu 2021 r., kiedy to aktualny Nabywca złożył ofertę nabycia Nieruchomości. Nabywca sam odszukał Pana oraz złożył ofertę.

Jest Pan również współwłaścicielem następujących nieruchomości odziedziczonych po babci na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 9 września 2015 r., Rep. A nr (...) oraz postanowienia Sądu Rejonowego w P. z dnia 15 marca 2016 r. sygn. akt (...):

Pozostałe 4/5 udziałów w udziale w prawie własności poszczególnych nieruchomości należy do Pana rodzeństwa (2/5) oraz do Pana braci ciotecznych (2/5).

Nieruchomości otrzymane w spadku należą do Pana majątku osobistego. Na moment składania wniosku o wydanie interpretacji nie planuje Pan rozporządzenia przysługującym mu odziedziczonym udziałem w prawie współwłasności ww. nieruchomości, przy czym nie wyklucza takiej możliwości pod warunkiem otrzymania korzystnej oferty. Należy przy tym podkreślić, że z uwagi na znaczną liczbę spadkobierców, którzy otrzymali w spadku udziały w ww. nieruchomościach, rozporządzenie tymi nieruchomościami może stanowić jedyny racjonalny sposób równomiernego podzielenia spadku pomiędzy nimi.

Jeżeli chodzi o nieruchomości inne, niż wymienione powyżej, to nabył Pan na podstawie umowy z 26 listopada 2019 r. mieszkanie w stanie deweloperskim w bloku wielorodzinnym.

Mieszkanie zostało kupione na kredyt. Nie planuje Pan sprzedaży mieszkania, ponieważ obecnie w nim mieszka.

Nie dokonywał Pan w przeszłości zbycia nieruchomości (oprócz wspomnianej wcześniej Umowy Zamiany). Przychód uzyskany przez Pana tytułem Umowy Zamiany został przeznaczony na Pana cele mieszkaniowe.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W uzupełnieniu wskazał Pan, że Pana ojciec nabył prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) na podstawie umowy sprzedaży z 16 sierpnia 2001 r. (akt notarialny Rep. Nr (...)). W następstwie zawarcia powyższej umowy sprzedaży, 21 lutego 2002 r. Pana ojciec został wpisany w prowadzonej dla działki nr (...) księdze wieczystej jako użytkownik wieczysty działki nr (...).

Pytania

1) Czy Planowana Transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2) Czy Planowana Transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, biorąc pod uwagę treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) u.p.d.o.f. i przewidziany w nim termin?

Niniejsza interpretacja indywidualna stanowi odpowiedź na pytanie nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Planowana Transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na to, że nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, jak również mając na uwadze upływ terminu przewidzianego w ww. przepisie.

Na gruncie przepisów dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych mamy do czynienia z odmienną kwalifikacją Planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości. Przede wszystkim na gruncie u.p.d.o.f. brak jest przepisu, który odpowiadałby w swojej treści art. 15 ust. 2 zd. 2 ustawy o VAT.

Zróżnicowanie obu definicji jest wyraźnie podkreślane w orzecznictwie (np. wyrok NSA z 14 lipca 2020 r., sygn. akt II FSK 749/18).

Sam fakt, iż sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (tj. w ramach działalności gospodarczej definiowanej specyficznie i wyłącznie dla celów VAT) nie świadczy, że dokonując sprzedaży składnika majątku prywatnego, dokona Pan sprzedaży w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak podkreśla się w interpretacjach indywidualnych - "na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych" (tak: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 2 czerwca 2020 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.291.2020.3.MK).

W Pana ocenie planowana transakcja zbycia Nieruchomości nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu przepisów u.p.d.o.f.), lecz uzyskany z niej przychód będzie przypisany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) u.p.d.o.f.

Mając na uwadze orzecznictwo sądów administracyjnych, sprzedaż nieruchomości dokonana w ramach działalności gospodarczej powinna charakteryzować się przede wszystkim stopniem zorganizowania tego rodzaju, który świadczy o profesjonalnym charakterze sprzedaży. Jak wskazuje się w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego stwierdzenie, czy przychód uzyskany w związku ze sprzedażą nieruchomości należy zakwalifikować do źródła "pozarolnicza działalność gospodarcza", wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli.

Aby w kontekście art. 5a pkt 6 czy art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 u.p.d.o.f. ustalić granicę między działalnością gospodarczą a odpłatnym zbyciem składników majątku osobistego należy zatem przeprowadzić kompleksową analizę działań podejmowanych przez dany podmiot.

Działalność gospodarcza musi być prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, na co wskazuje planowa realizacja określonych zadań oraz podejmowanie ich w sposób systematyczny i powtarzalny (wyrok NSA z 27 czerwca 2017 r., sygn. akt II FSK 1446/15). Działalność gospodarcza to jednak stan obiektywny, którego nie kreuje zgłoszenie jej prowadzenia właściwym organom. Nie ma też znaczenia subiektywne podejście podatnika, który uważa, że takiej działalności nie prowadzi.

Znaczenie ma jedynie zorganizowanie faktyczne tej działalności, na co składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, mieszczących w sobie czynności przygotowawcze oraz fazę realizacji (por. wyrok NSA z 25 stycznia 2018 r., sygn. akt II FSK 3525/15).

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku w sprawie sygn. akt II FSK 4025/14 wyjaśnił, że działania podatnika w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych wykazują cechy zorganizowania i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia formę stałego, ciągłego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

Ciągłość działań podatnika to stałość ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność (vide wyrok NSA sygn. akt II FSK 3025/15).

Do zakwalifikowania aktywności podatnika jako działalności gospodarczej niezbędne jest również wykazanie profesjonalnego charakteru podejmowanych przez niego działań. Odróżnić od nich należy działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym mieniem, których cechą jest kierowanie się zasadami gospodarności (wyrok NSA z 14 lipca 2020 r., II FSK 749/18).

Przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie.

Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość prowadzi działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 7 września 2021 r., sygn. akt 0112- KDIL2-1.4011.526.2021.4.MM: "W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny".

Natomiast w zakresie kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej (w rozumieniu przepisów ustawy o PIT), w interpretacjach podkreśla się, że "jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. (...) Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej" (tak: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 2 czerwca 2020 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.291.2020.3.MK).

Co istotne, przy ocenie, czy podjęte działania stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT, należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności danego przypadku. Jak bowiem - stwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 28 maja 2020 r., nr 0112-KDIL2-1.4011.264.2020.3.DJ - "na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy".

W przedstawionym stanie faktycznym brak zaś jest podstaw dla uznania, aby w związku z planowaną transakcją zbycia Nieruchomości zostały spełnione przesłanki zarówno zorganizowania, jak i ciągłości.

W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, że udział w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 został przez Pana odziedziczony, zaś udział w prawie własności Nieruchomości 1 został przez Pana nabyty na skutek Umowy Zamiany za inną odziedziczoną nieruchomość (Zamienione Nieruchomości), która to umowa została zawarta z inicjatywy innego niż Pan podmiotu.

Jednym z bardziej istotnych kryteriów, które należy wziąć pod rozwagę przy dokonywaniu oceny charakteru transakcji sprzedaży nieruchomości, jest sposób nabycia nieruchomości. Należy rozróżnić sytuację, w której podatnik nabył nieruchomość planując jej sprzedaż w przyszłości (lub choćby rozważając taką możliwość), sytuację, w której zakupił nieruchomość nie mając planów co do jej przyszłej sprzedaży oraz sytuację, w której nieruchomość została przez podatnika otrzymana (np. poprzez dziedziczenie lub darowiznę). W szczególności w tym ostatnim przypadku nie sposób jest przypisać podatnikowi zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami przede wszystkim z tego względu, że czynność nabycia nieruchomości nastąpiła z przyczyn niezależnych od podatnika (tj. śmierci spadkodawcy). W takim przypadku brak jest elementu woli podatnika odnośnie do prowadzenia działalności gospodarczej, co samoistnie wyklucza możliwość przypisania działalność podatnika cech zorganizowania i ciągłości.

Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika również, aby podejmowane przez Pana działania charakteryzowały się ponadprzeciętną intensywnością, której można byłoby przypisać miano profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że Nieruchomość 2 (tj. większa część Nieruchomości) została nabyta w drodze spadkobrania. Z kolei do nabycia Nieruchomości 1 doszło na skutek zawarcia Umowy Zamiany, która poprzedzona została podziałem odziedziczonej przez Pana nieruchomości. Transakcja zamiany miała charakter incydentalny. Do jej zawarcia doszło nie z Pana inicjatywy, lecz sąsiada, któremu realizujący na sąsiadujących działkach deweloper (nota bene podmiot powiązany z sąsiadem) złożył ofertę nabycia nieruchomości.

Ponadto Umowa Zamiany miała na celu zabezpieczenie dostępu Nieruchomości do drogi publicznej. Ponadto wszelkie czynności towarzyszące Umowie Zamiany miały na celu umożliwienie realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych na sąsiedniej nieruchomości. Powyższa transakcja nie świadczy zatem o profesjonalnym charakterze Pana czynności, lecz stanowi przejaw normalnych działań w ramach wykonywania prawa własności, które miały na celu zabezpieczenie wartości majątku (nieruchomość pozbawiona dostępu do drogi publicznej znacząco straciłaby na użyteczności).

Niezależnie od powyższego należy wskazać, że sam fakt, iż doszło do podziału odziedziczonej nieruchomości i jej zamiany na inną działkę, należy uznać za niewystarczający dla kwalifikacji planowanej transakcji jako realizowanej w ramach działalności gospodarczej. Przykładowo w tezie wyroku NSA w Warszawie z 4 marca 2015 r. sygn. II FSK 855/14 wskazano, że "o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: (...) podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, zamiana działki gruntu z sąsiadem, w celu połączenia nabytej wskutek tej zamiany nieruchomości z inną, znajdującą się nadal w dyspozycji podatnika (dla poprawy możliwości zagospodarowania)".

Za wyjątkiem powyższej transakcji, nabycia spadku, nabycia spadku po babci oraz umowy nabycia mieszkania na Pana cele mieszkaniowe, o której mowa we wcześniejszej części wniosku, nie nabywał Pan, ani nie zbywał innych nieruchomości.

Brak zorganizowanego charakteru działalności związanej z planowanym zbyciem Nieruchomości znajduje również potwierdzenie w okoliczności, iż w stosunku do Nieruchomości nie wnioskował Pan o wydanie pozwolenia na budowę, ani o wydanie warunków przyłączenia przez podmioty dostarczające media. Powyższe świadczy jednoznacznie o traktowaniu Nieruchomości przez Pana jako majątku stricte osobistego.

Brak jest również jakiejkolwiek akcji marketingowej nakierowanej na zbycie Nieruchomości.

Nabywca sam zgłosił się do Pana z propozycją nabycia Nieruchomości z uwagi na jej korzystne położenie oraz przeznaczenie terenu w planie zagospodarowania przestrzennego, zgodne z założeniami inwestycyjnymi Nabywcy.

Wskazuje Pan również, że za okoliczność świadczącą o profesjonalnym charakterze transakcji sprzedaży Nieruchomości nie można uznać udzielenia Nabywcy pełnomocnictwa, które ma na celu umożliwienie Nabywcy podejmowanie działań w odniesieniu do Nieruchomości w okresie pomiędzy zawarciem Umowy przedwstępnej a umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości.

Należy podkreślić, że pełnomocnictwo to zostało udzielone z inicjatywy i na żądanie Nabywcy.

Istotną okolicznością jest również fakt, że od uzyskania jakichkolwiek zgód, zezwoleń czy decyzji nie jest uzależnione dodatkowe wynagrodzenie z tytułu przeniesienia praw do Nieruchomości.

Udzielenie pełnomocnictwa dla nabywcy będącego deweloperem stanowi standardowe postanowienie zawieranych umów przedwstępnych i w żaden sposób nie powinno wpływać na ocenę statusu podatnika. Udzielenie pełnomocnictwa służy jedynie zabezpieczeniu interesów Nabywcy do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie uzyskuje Pan żadnej korzyści z czynności podejmowanych przez Nabywcę w charakterze pełnomocnika, albowiem powodzenie lub brak powodzenia czynności przedsięwziętych w ramach pełnomocnictwa pozostaje bez wpływu na Pan wynagrodzenie.

Należy ponadto podkreślić, że wszelkie koszty związane z uzyskaniem ewentualnych zgód, zezwoleń i decyzji ponosić będzie Nabywca, Pana rola ograniczona jest wyłącznie do samego udzielenia pełnomocnictwa (rola bierna).

Stanowisko o braku wpływu okoliczności w postaci udzielenia pełnomocnictwa w umowie przedwstępnej na możliwość uznania, że podatnik w sposób profesjonalny zajmuje się obrotem nieruchomościami należy uznać za utrwalone w praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (m in. następujące interpretacje indywidualne: (i) z 7 września 2021 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4011.526.2021.4.MM, (ii) z 20 sierpnia 2021 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.517.2021.4.KG (w tym wypadku również doszło do zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku), (iii) z 5 sierpnia 2021 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.469.2021.4.k.k., (iv) z 2 lipca 2021 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.242.2021.2.AC, (v) z 2 czerwca 2021 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.312.2021.1.k.k., (vi) z 21 maja 2021 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.144.2021.2.MS, (vii) z 14 maja 2021 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.82.2021.3.MS, (viii) z 11 maja 2021 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.280.2021.1.MT.

Wobec powyższego należy uznać, że planowane przez Pana zbycie Nieruchomości nie będzie wypełniało znamion działalności gospodarczej, a zatem powinno zostać zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

Brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia Nieruchomości, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które wskazywałyby, że dostawa Nieruchomości gruntowej wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

d. innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

- po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

- po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

- po trzecie, w sposób ciągły.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że:

1) Współwłaścicielem (1/3 udziału we współwłasności) wraz z dwojgiem rodzeństwa niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) (nieruchomość 1).

2) Współużytkownikiem (1/3 udziału) wieczystym wraz z dwojgiem rodzeństwa zabudowanej budynkiem trafostacji nieruchomości gruntowej składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) (Nieruchomość 2).

3) Nieruchomość 1 została nabyta przez Pana na podstawie umowy zamiany zawartej 27 września 2016 r.

4) Umowa Zamiany została zawarta z inicjatywy innego podmiotu niż Pan.

5) Nieruchomość 2 została wydzielona z działki nr (...) na skutek podziału dokonanego na mocy decyzji Prezydenta Miasta K. z 5 maja 2016 r. Prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) zostało nabyte przez Pana na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w P. Wydział I Cywilny 23 czerwca 2014 r.,

6) Nieruchomość 1 była wynajmowana od 2016 r. do 26 grudnia 2021 r. na rzecz (...) sp. z o.o. Spółka ta podnajmowała Nieruchomość 1 innym podmiotom do 31 marca 2021 r.

7) Nieruchomość 2 była wynajmowana od 2012 r. do 26 grudnia 2021 r. na rzecz (...) sp. z o.o. Spółka ta podnajmowała Nieruchomość 2 innym podmiotom do 31 marca 2021 r. Pierwotnie umowa najmu zawarta była z Pana ojcem - spadkodawcą

8) Nieruchomości 1 i 2 nie są ujęte w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych, ponieważ nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Przychody z najmu były zaliczane przez Pana do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. (przychód z najmu).

9) W odniesieniu do Nieruchomości nie były podejmowane z Pana inicjatywy żadne działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności terenu.

10) Dla Nieruchomości 1 i 2 nie została wydana z Pana inicjatywy ani wniosku decyzja o pozwoleniu na budowę ani też decyzja o wydaniu warunków przyłączenia.

11) Na wniosek i z inicjatywy podmiotu korzystającego z nieruchomości sąsiedniej będącego deweloperem, na fragmencie Nieruchomości 2 została położona linia (...) (linia ciepłownicza).

12) Wyraził Pan również zgodę na skorzystanie przez spółkę energetyczną z Nieruchomości 2 w celu budowy przyłącza energetycznego do realizowanej w sąsiedztwie inwestycji deweloperskiej.

13) W odniesieniu do Nieruchomości 1 i 2 nie były prowadzone żadne działania marketingowe.

14) Nie zamieszczał Pan ogłoszeń w Internecie, które dotyczyły sprzedaży Nieruchomości 1 i 2.

15) W odniesieniu do Nieruchomości 1 i 2 nie byli zatrudniani również pośrednicy w obrocie nieruchomościami.

16) Nieruchomości 1 i 2 nie wchodziły w skład gospodarstwa rolnego i nie była na niech prowadzona przez Pana działalność rolnicza.

17) Nie był Pan nigdy aktywny na rynku nieruchomości, tj. nie zatrudniał pracowników/podwykonawców zajmujących się w jego imieniu sprzedażą lub kupnem nieruchomości oraz nie posiadał biura sprzedaży nieruchomości.

18) Nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT, korzystając ze zwolnienia przewidzianego w art. 113 ustawy o VAT (w zakresie świadczenia usług najmu Nieruchomości;

19) Nie prowadzi Pan innej działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.

20) Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie nabywania i odsprzedaży nieruchomości, świadczenia usług deweloperskich ani pośrednictwa w handlu nieruchomościami.

21) Nie dokonywał Pan w przeszłości zbycia nieruchomości.

22) Planuje Pan w przyszłości dokonać sprzedaży Nieruchomości 1 i 2.

Sam fakt, że w Umowie przedwstępnej udzielono Nabywcy pełnomocnictwa, na podstawie którego będzie on upoważniony do:

1) uzyskania wszystkich niezbędnych zgód i zezwoleń na korzystanie i dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane oraz

2) załatwiania wszelkich spraw związanych ze złożeniem wniosku, procedowaniem i uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę przez Nabywcę, a także spraw związanych ze złożeniem i procedowaniem decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, - nie może przesądzać, że jej sprzedaż prowadzona będzie w ramach działalności gospodarczej.

Czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z tym, okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia "nabycie", a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia "nabycie" została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie "nabycie" użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

W myśl art. 155 § 1 oraz § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż.

Artykuł 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

Rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest z jednej strony zbycie nieruchomości, a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości. Zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy rzecz lub prawo majątkowe, do którego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby, nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.

Za datę nabycia przez Pana 1/3 udziału w Nieruchomości 1, należy przyjąć datę zawarcia umowy zamiany, tj. 27 września 2016 r.

Planowana sprzedaż udziału w Nieruchomości 1, nie będzie stanowić, po Pana stronie, źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż upłynął pięcioletni okres czasu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył Pan przedmiotowy udział w Nieruchomości 1 w drodze zamiany. Nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości.

Przechodząc do skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 zaznaczyć należy, że ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159) dodano art. 10 ust. 5, które stosuje się do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2019 r.

W myśl art. 10 ust. 5 ww. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

W uzasadnieniu do projektu zmian zawarto wyjaśnienie, że dodawany ust. 5 pozwoli na uwzględnienie przez spadkobiorcę okresu posiadania nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania przez spadkodawcę celem wyliczenia 5-letniego okresu warunkującego możliwość nieopodatkowania dochodów ze zbycia (poza działalnością gospodarczą) nieruchomości (druk sejmowy - 2854). Wskazany wyżej ust. 5 w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie "ustanawia" innej daty nabycia nieruchomości przez spadkobiercę niż dzień otwarcia spadku, a jedynie umożliwia uwzględnienie przez spadkobiercę - przy wyliczeniu 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 - okresu posiadania nieruchomości przez spadkodawcę.

Od dnia 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest od końca roku, w którym spadkodawca ją nabył lub wybudował, a nie tak jak w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2018 r. - od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca). Zmiana obejmuje zatem wszystkich, którzy dokonają zbycia nieruchomości po dniu 31 grudnia 2018 r., bez względu na datę odziedziczenia nieruchomości.

Odnosząc się do przedmiotowej sprawy, należy stwierdzić, że kwestie związane z dziedziczeniem regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.)

Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego:

Spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, czy też akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza, potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Według art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

W związku z powyższym, udział w prawie wieczystego użytkowania Nieruchomości 2 nabył Pan w drodze spadku, zatem zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat - to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Pana udziału w prawie wieczystego użytkowania Nieruchomości 2 odziedziczonego po ojcu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jego odpłatne zbycie będzie miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez spadkodawcę - Pana ojca.

Spadkodawca, Pana ojciec, nabył prawo wieczystego użytkowania działki nr (...), z której wydzielona została Nieruchomość 2, na podstawie umowy sprzedaży 16 sierpnia 2001 r.

Zatem, 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca 2001 r., tj.: od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. prawa wieczystego użytkowania przez Pana ojca i upłynął on z końcem 31 grudnia 2006 r.

Planowane odpłatne zbycie udziału w prawie wieczystego użytkowania Nieruchomości 2 nabytego w spadku po ojcu, nie będzie stanowiło dla Pana źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. prawa przez spadkodawcę. W konsekwencji, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania Nieruchomości 2.

Dodatkowe informacje

W odniesieniu do przywołanych przez Pana interpretacji indywidualnych oraz wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego, tut. Organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnej sprawie i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).