0114-KDIP2-2.4010.16.2018.1 - Zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z działalnością deweloperską (budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych oraz lokali).

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 9 stycznia 2018 r. (data wpływu 9 stycznia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z działalnością deweloperską (budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych oraz lokali) - jest prawidłowe.

W dniu 9 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z działalnością deweloperską (budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych oraz lokali).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka prowadzi działalność deweloperską, czyli będzie budowała budynki mieszkalne jedno-i wielorodzinne i sprzedawała budynki mieszkalne jednorodzinne oraz lokale znajdujące się w budynkach wielorodzinnych.

Budowy będą finansowane z kredytów bankowych oraz pożyczek, od których będą płacone odsetki. Sprzedaż lokali wymaga ponoszenia wydatków marketingowych, np. udziału w targach mieszkaniowych, reklamy w prasie, Internecie, na billboardach i innych nośnikach.

Spółka prowadzi księgi rachunkowe, w których może zaewidencjonować, której budowy dany wydatek dotyczy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy wydatki związane z korzystaniem z pożyczek i kredytów (odsetki) i wydatki marketingowe są kosztami uzyskania przychodów bezpośrednio związanymi z przychodami?

Stanowisko Wnioskodawcy.

Spółka nie może zaliczyć w koszty uzyskania przychodów w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych kwot wydanych na obsługę zaciągniętych pożyczek, kredytów i na cele marketingowe w dniu, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano), ponieważ są to koszty bezpośrednio związane z przychodami, którymi jest sprzedaż budynków lub lokali.

Stanowisko Spółki znajduje potwierdzenie w wielu interpretacjach indywidualnych, np.:

* Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 września 2017 r. nr 0111-KDIB1-3.4010.213.2017.1.MST: "Mając zatem na uwadze powyższe stwierdzić należy, że wydatki dotyczące zapłaconych/skapitalizowanych odsetek oraz prowizji od kredytów zaciągniętych w celu sfinansowania konkretnej inwestycji deweloperskiej będą stanowiły/stanowią dla Wnioskodawcy koszty bezpośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami".

* Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 kwietnia 2017 r. nr 1462-IPPB6.4510.47.2017.1.AZ: "Oznacza to, iż odsetki od pożyczek i kredytów zaciągniętych w celu realizacji Inwestycji budowlanej powinny być uznane za koszty uzyskania przychodu w momencie uzyskania przychodów z jej zbycia, nie wcześniej jednak niż z chwilą zapłaty/kapitalizacji odsetek od pożyczek/kredytów. Natomiast odsetki, które do dnia sprzedaży Inwestycji budowlanej nie zostały zapłacone lub zostały skapitalizowane, będą stanowiły koszt uzyskania przychodu na zasadach ogólnych tj. w momencie spłaty bądź też ich kapitalizacji".

* Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 lipca 2016 r. nr IPPB5/4510-618/16-4/MR: "Ustosunkowując się do wydatków sklasyfikowanych przez Spółkę w pkt 1-9, tj. do kosztów dotyczących: kosztów związanych z projektami budowlanymi, ekspertyzami technicznymi dotyczącymi inwestycji mieszkaniowej oraz innymi wydatki przygotowawczymi (w tym: biznesplany, operaty szacunkowe, wydatki związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej, koszty opłat skarbowych i administracyjnych), kosztów zakupu gruntu, kosztów związanych z budową (w tym: wydatki na zakup materiałów budowlanych, wydatki na zakup usług budowlanych, usług podwykonawców, usług okołobudowlanych, usług kominiarskich, opłaty za zajęcie pasa drogowego, opłaty za skorzystanie z nieruchomości przyległych, dzierżawę gruntu pod zaplecze budowy, wydatki na usługi ubezpieczenia budowy, na usługi i opłaty związane z realizacją nadzoru budowlanego, nadzoru autorskiego oraz nadzoru inwestorskiego, na usługi zarządzania realizacją Projektu, koszty mediów (w tym: opłaty związane z wykonaniem przyłączy do sieci cieplnej, wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, koszty wywozu odpadów i nieczystości, koszty energii, koszty wody i inne koszty mediów, koszty ochrony/monitoringu, koszty sprzątania budynku mieszkalnego), kosztów finansowych związanych z pozyskaniem środków na realizację inwestycji (w tym: koszty prowizji, przygotowawczej i pozostałych prowizji, koszty wycen inwestycji mieszkaniowej dla celów kredytowych, koszty innych opat bankowych, koszty odsetek od kredytów i pożyczek, koszty różnic kursowych, koszty profesjonalnego doradztwa kredytowego), koszty związane z reklamą i marketingiem prowadzonej inwestycji (w tym: wydatki na ogłoszenia w prasie, radiu, internecie, banery reklamowe, ulotki, i inne drobne materiały reklamowe, opracowanie logotypu, budowę strony internetowej, wystawianie stoisk na targach mieszkaniowych, organizację imprez promocyjnych z tytułu których Spółka ponosi m in. koszty organizacyjne prowadzenia imprez, cateringu, hostess, budowy stoisk, obsługę public relations), koszty związane ze sprzedażą mieszkań (w tym: koszty wynagrodzeń stałych/prowizyjnych współpracowników-handlowców, zakup pawilonu sprzedaży, opłaty notarialne, opłaty okołosprzedażowe,), koszty usług prawniczych i doradczych (w tym: koszty analiz prawno-podatkowych dotyczących realizacji Projektu, koszty audytu prawnego nieruchomości), kosztów podatku od nieruchomości, należy stwierdzić, iż nie ulega wątpliwości, że - co do zasady - przedmiotowe wydatki ponoszone przez Spółkę w ramach procesu deweloperskiego są ponoszone w związku z prawidłowym funkcjonowaniem i prowadzeniem przedsięwzięcia. Wobec tego - o ile zostały właściwie udokumentowane - spełniają kryteria określone w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przez co można zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodów. Biorąc pod uwagę charakter działalności Spółki i okoliczności, w jakich ponosi koszty sklasyfikowane w pkt 1-9 należy stwierdzić, że przedmiotowe wydatki (za wyjątkiem podatku od nieruchomości od gruntów na których prowadzony jest Projekt) należy z reguły zaliczać do kosztów bezpośrednio związanych z przychodami, które Spółka uzyska z odpłatnego zbycia gruntu i lokali mieszkalnych na rzecz ostatecznych odbiorców. Wydatki te nie byłyby ponoszone, gdyby nie prowadzona inwestycja. Poniesienie tychże wydatków spowoduje bowiem, że zrealizowany będzie cel gospodarczy Spółki, t.j. uzyska ona przychód w postaci ceny zbywanego gruntu i ze sprzedaży mieszkań wybudowanych w ramach inwestycji mieszkaniowej. Koszty te nie powstają samoistnie, w oderwaniu od realizowanej inwestycji. Umożliwia to bezpośrednie powiązanie ich z przychodami osiąganymi z tego tytułu".

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z działalnością deweloperską (budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych oraz lokali) - jest prawidłowe.

Zasady kwalifikowania wydatków do kosztów uzyskania przychodów określają art. 15 i 16 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2343, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (...).

Powołany przepis ma charakter ogólny (tzw. klauzula generalna). Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej.

Konstrukcja tego przepisu daje podatnikowi możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich kosztów (niewymienionych w art. 16 u.p.d.o.p.), gdy wykaże istnienie związku przyczynowego pomiędzy ich poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu. Dotyczy to zarówno takich wydatków, które bezpośrednio przekładają się na uzyskanie konkretnych przychodów, jak i tych, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione, jako zmierzające do ich osiągnięcia.

Kosztami uzyskania przychodów są wyłącznie takie koszty, które spełniają kumulatywnie warunki określone w cytowanym art. 15 ust. 1, tj.:

* został poniesiony przez podatnika,

* jest definitywny, a więc bezzwrotny,

* pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

* jego poniesienie miało na celu uzyskanie przychodów lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodów, tj. istnieje związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem kosztu, a powstaniem lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania; w momencie ponoszenia wydatku podatnik mógł, obiektywnie oceniając, oczekiwać skutku w postaci osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła,

* nie został wyłączony z kategorii kosztów podatkowych mocą art. 16 ust. 1 u.p.d.o.p.,

* został właściwie udokumentowany.

Kierując się kryterium stopnia powiązania istniejącego pomiędzy kosztem a celem, jakiemu ma służyć, ustawodawca wyróżnia "koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami" i "koszty uzyskania przychodów inne niż bezpośrednio związane z przychodami" (tzw. "koszty pośrednie"), różnicując moment ich potrącalności (art. 15 ust. 4, 4b-4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Do kategorii "kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio związanych z przychodami" należą takie wydatki, których poniesienie ma bezpośrednio na celu uzyskanie konkretnych przychodów. W ich przypadku możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód. Klasycznym przykładem bezpośredniego związku kosztów z przychodami jest relacja, w jakiej pozostają wydatki na nabycie lub wytworzenie jednostki towaru i przychód ze zbycia tej jednostki towaru.

Natomiast "pośrednie koszty uzyskania przychodów" to takie wydatki, których ponoszenie jest racjonalnie uzasadnione jako służące osiąganiu przychodów lub zachowaniu albo zabezpieczeniu ich źródła, nie ma jednak możliwości przypisania ich do określonych, konkretnych przychodów. Do tego rodzaju kosztów zalicza się m.in. koszty ogólnego zarządu, koszty administracyjne, wydatki na utrzymanie obiektów, obsługę prawną, ubezpieczenia, świadczenia na rzecz pracowników. Każdy z ww. wydatków jest związany z działalnością prowadzoną przez podatnika i przyczynia się w sposób ogólny do osiągania przez niego przychodów. Nie można jednak ustalić, uzyskaniu jakiego konkretnego przychodu dany wydatek służy.

Innymi słowy - posługując się językowym znaczeniem - przez koszty bezpośrednio związane z przychodami należy rozumieć te koszty, których poniesienie wpłynęło bezpośrednio na uzyskanie określonego przychodu.

Kosztami innymi niż koszty bezpośrednio związane z przychodami są zaś wszelkie inne koszty, w tym koszty dotyczące całokształtu działalności podatnika związane z jego funkcjonowaniem. W stosunku do tego rodzaju kosztów doszukiwanie się ich bezpośredniości w relacji z przychodami nie wchodzi w rachubę. Takie bowiem koszty, chociaż niewątpliwie związane z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przychodami.

Regulacje dotyczące potrącalności kosztów bezpośrednio związanych z przychodami zawarte zostały w art. 15 ust. 4, 4b i 4c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c.

Stosownie zaś do art. 15 ust. 4b ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po zakończeniu tego roku podatkowego do dnia:

- są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

Zgodnie z art. 15 ust. 4c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po dniu, o którym mowa w ust. 4b pkt 1 albo pkt 2, są potrącalne w roku podatkowym następującym po roku, za który sporządzane jest sprawozdanie finansowe lub składane zeznanie.

Natomiast art. 15 ust. 4d oraz art. 15 ust. 4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych regulują zasady potrącalności kosztów innych niż koszty bezpośrednio związane z przychodami.

Stosownie do treści art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

W myśl art. 15 ust. 4e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4f-4h, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

Generalną zasadą podatkowego rozliczania kosztów bezpośrednich jest ujęcie (potrącenie) w rachunku podatkowym kosztu bezpośrednio związanego z przychodem w roku jego związania z odpowiadającym mu przychodem, chyba że koszt bezpośredni został poniesiony po dniu sporządzenia sprawozdania finansowego po zakończonym roku podatkowym - w takim przypadku jest on potrącalny w roku podatkowym następującym po roku, którego dotyczy. Koszty bezpośrednie należy więc ujmować podatkowo w momencie wykazania odpowiadających im przychodów.

Natomiast moment potrącenia kosztów pośrednich wynika z art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów uważa się natomiast dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów (art. 15 ust. 4e ww. ustawy).

Z powyższego wynika zatem, że pod pojęciem "dzień poniesienia kosztu" należy rozumieć dzień, na który Spółka uwzględniła koszt w prowadzonych przez siebie księgach rachunkowych, za wyjątkiem kosztów ujętych jako rezerwy bądź bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów.

Zauważyć należy, że brak jasno sprecyzowanej definicji "kosztu bezpośredniego" oraz "kosztu pośredniego" może w efekcie prowadzić do sytuacji, gdzie w danych warunkach te same wydatki stanowią koszty bezpośrednie, a w innych - jedynie pośrednie koszty uzyskania przychodu.

Zatem ocena tej kwestii powinna być dokonywana w każdym przypadku na tle określonej sytuacji, przy uwzględnieniu indywidualnych cech działalności podatnika, w warunkach której wydatki te są ponoszone.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwalifikacji podatkowej oraz momentu zaliczenia do kosztów podatkowych odsetek od kredytów bankowych i pożyczek, z których będą finansowane budowy, a także wydatków marketingowych, np. udziału w targach mieszkaniowych, reklamy w prasie, Internecie, na billboardach i innych nośnikach, ponoszonych w ramach realizacji inwestycji deweloperskich.

Zgodnie z opisanym we wniosku zdarzeniem przyszłym Spółka w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej będzie budowała budynki mieszkalne jedno-i wielorodzinne i sprzedawała budynki mieszkalne jednorodzinne oraz lokale znajdujące się w budynkach wielorodzinnych. Budowy będą finansowane z kredytów bankowych oraz pożyczek, od których będą płacone odsetki. Sprzedaż lokali wymaga ponoszenia wydatków marketingowych, np. udziału w targach mieszkaniowych, reklamy w prasie, Internecie, na billboardach i innych nośnikach. Wskazano, że Spółka prowadzi księgi rachunkowe, w których może zaewidencjonować, której budowy dany wydatek dotyczy.

Należy mieć na względzie, że specyfika działalności deweloperskiej charakteryzuje się długim okresem ponoszenia kosztów na wybudowanie do uzyskania przychodów, które wykażą dopiero po przeniesieniu na nabywcę własności wybudowanych budynków lub lokali. Sprzedaż budynków lub lokali, a tym samym uzyskanie przychodów jest bezpośrednią konsekwencją zrealizowania projektu deweloperskiego, czyli wybudowania budynku mieszkalnego i wyodrębnienia w nim odrębnej własności lokali przeznaczonych do sprzedaży.

Rozważając kwalifikację wydatków związanych z finansowaniem budowy budynków mieszkalnych jedno-i wielorodzinnych kredytami bankowymi oraz pożyczkami zaciąganymi przez Spółkę, tj. wydatki na zapłacone odsetki od kredytów bankowych oraz pożyczek należy mieć na uwadze, że ocena celowości ponoszenia tych wydatków wymaga uwzględnienia celu, na jaki podmiot otrzymujący kredyt/pożyczkę będzie wydatkował uzyskane w ten sposób środki pieniężne.

W odniesieniu do działalności deweloperskiej, przy identyfikacji jako kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytów (pożyczek) należy uwzględnić również cel kredytu (pożyczki), na jaki zostaną one zaciągnięte.

W analizowanym przypadku, ponoszone wydatki dotyczą kredytów bankowych oraz pożyczek, które Spółka zaciągnie na wybudowanie budynków mieszkalnych jedno-i wielorodzinnych i sprzedaż budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz lokali znajdujących się w budynkach wielorodzinnych, zatem będą ściśle związane z z procesem budowy.

Koszty odsetek o kredytów bankowych i pożyczek zaciągniętych na realizację inwestycji będą służyły bowiem "wytworzeniu" przedmiotów realizowanej przez Spółkę sprzedaży. Tym samym, wydatki te będą ponoszone bezpośrednio w celu uzyskania przychodów ze zbycia budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz lokali znajdujących się w budynkach wielorodzinnych,

Biorąc pod uwagę charakter działalności Spółki należy stwierdzić, że wydatki na odsetki od kredytów bankowych i pożyczek nie byłyby ponoszone, gdyby nie opisane inwestycje budowlane.

Mając na względzie charakter prowadzonej przez Spółkę działalności deweloperskiej należy stwierdzić, że wydatki na obsługę zaciągniętych kredytów i pożyczek w postaci odsetek będą miały charakter bezpośrednich kosztów uzyskania przychodów.

Rozpatrując kwestię możliwości zaliczenia do kosztów podatkowych odsetek od kredytów bankowych i pożyczek, z których będą finansowane budowy należy przy tym zwrócić uwagę na art. 16 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

* pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),

* pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Za koszty uzyskania przychodów nie uważa się również, stosownie do art. 16 ust. 1 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Z kolei, zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, kosztami uzyskania przychodów nie są odsetki, prowizje i różnice kursowe od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Uwzględniając powyższe, w rozpatrywanej sprawie należy zatem przyjąć, że odsetki od kredytów/pożyczek zaciągniętych w celu realizacji inwestycji budowlanych powinny być uznane za koszty uzyskania przychodu w momencie uzyskania przychodów z jej zbycia, nie wcześniej jednak niż z chwilą zapłaty/kapitalizacji odsetek od pożyczek/kredytów.

Natomiast odsetki, które do dnia sprzedaży budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz lokali znajdujących się w budynkach wielorodzinnych nie zostały zapłacone lub zostały skapitalizowane, będą stanowiły koszt uzyskania przychodu na zasadach ogólnych, tj. w momencie spłaty bądź też ich kapitalizacji.

Tym samym stanowisko Spółki w części dotyczącej możliwości zaliczenia do "bezpośrednich kosztów uzyskania przychodów" odsetek od kredytów bankowych i pożyczek, z których będą finansowane budowy należy uznać za prawidłowe.

Analizując wymienione przez Wnioskodawcę wydatki marketingowe, np. udziału w targach mieszkaniowych, reklamy w prasie, Internecie, na billboardach i innych nośnikach, które będą ponoszone w ramach realizowanych inwestycji deweloperskich należy zauważyć, że nieuzasadnione byłoby uznanie a priori, że wydatki marketingowe ponoszone przez podatnika w każdym przypadku stanowią koszty pośrednie, bez przeprowadzenia oceny ponoszonych wydatków w kontekście charakteru prowadzonej przez podatnika działalności.

Zgodnie z opisanym we wniosku zdarzeniem przyszłym przedmiotowe wydatki marketingowe nie dotyczą działań marketingowych mających na celu wpływanie na rozpoznawalność firmy, czy marki Spółki, które mogłyby w sposób pośredni wpływać na osiągnięcie przychodu w związku z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą. Rozpowszechniane w ramach podejmowanych działań marketingowych materiały reklamowe udostępniane na targach mieszkaniowych, zamieszczanie reklamy w prasie, Internecie, na billboardach, i innych nośnikach zawierające informacje dotyczące konkretnej inwestycji realizowanej przez Spółkę, takich jak np. lokalizacji, walorów jakościowych, architektonicznych, użytkowych, komfortu itp. będą związane bezpośrednio z realizowanym procesem budowlanym, a wymienione wydatki ponoszone będę w celu sprzedaży lokali. Nie ulega wątpliwości, że Spółka będzie ponosiła opisane we wniosku wydatki marketingowe dla stymulowania procesu sprzedaży budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz lokali znajdujących się w budynkach wielorodzinnych wybudowanych w ramach danej inwestycji. Co do zasady bowiem poniesienie kosztów usług marketingowych związanych z konkretnym projektem zwiększa prawdopodobieństwo osiągnięcia przychodu z tytułu zbycia danej nieruchomości lub jej części.

Co istotne w rozpatrywanej sprawie, Wnioskodawca wskazał, że prowadzi księgi rachunkowe, w których może zaewidencjonować, której budowy dany wydatek dotyczy.

Powyższe pozwoli zatem, by wydatki marketingowe powiązać ze sprzedażą konkretnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, czy lokalu znajdującego się w budynkach wielorodzinnych i zakwalifikować je jako koszty bezpośrednio związane z przychodem, potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody stosownie do art. 15 ust. 4, z zastrzeżeniem ust. 4b i 4c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Tym samym stanowisko Spółki w części dotyczącej możliwości zaliczenia do "bezpośrednich kosztów uzyskania przychodów" wydatków marketingowych, np. udziału w targach mieszkaniowych, reklamy w prasie, Internecie, na billboardach i innych nośnikach ponoszonych w ramach realizacji inwestycji deweloperskich należy uznać za prawidłowe.

Podsumowując, z uwagi na opisane we wniosku zdarzenie przyszłe oraz przywołane przepisy prawa w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że wydatki związane z korzystaniem z pożyczek i kredytów (odsetki) i wydatki marketingowe będą kosztami uzyskania przychodów bezpośrednio związanymi z przychodami.

Zatem stanowisko Spółki w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z działalnością deweloperską (budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych oraz lokali) należało uznać za prawidłowe.

Końcowo zauważyć należy, że powołane we wniosku interpretacje indywidualne:

* Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 września 2017 r. nr 0111-KDIB1-3.4010.213.2017.1.MST,

* Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 kwietnia 2017 r. nr 1462-IPPB6.4510.47.2017.1.AZ,

* Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 lipca 2016 r. nr IPPB5/4510-618/16-4/MR

zostały wydane w indywidualnych sprawach, w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się odnoszą, a pełna weryfikacja sposobu alokacji kosztów do przychodów jest możliwa wyłącznie w toku postępowania podatkowego, w którym możliwe jest przeanalizowanie całokształtu okoliczności oraz dokumentów związanych z realizowanym przez Spółkę procesem inwestycyjnym.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.