0114-KDIP1-3.4012.419.2017.2.ISK - Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 października 2017 r. (data wpływu 24 października 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 3 listopada 2017 r. nadanym w placówce pocztowej 6 listopada 2017 r. (data wpływu 7 listopada 2017 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 27 października 2017 r. (skutecznie doręczone 2 listopada 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży działek - jest prawidłowe.

W dniu 24 października 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 3 listopada 2017 r. nadanym w placówce pocztowej 6 listopada 2017 r. (data wpływu 7 listopada 2017 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 27 października 2017 r. (skutecznie doręczone 2 listopada 2017 r.) dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży działek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest właścicielką gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi m.in. działka rolna o powierzchni 4650 m². Działka ta miała kiedyś powierzchnię 9150 m². Wnioskodawczyni otrzymała ww. działkę w 1991 r. na wyłączność, od rodziców jako darowiznę.

W 1998 r. podzielono działkę na 2 części (z uwagi na długość ok. 230 m). Jedna część stanowiąca 4500 m² została sprzedana w 1998 r. Obecnie Wnioskodawczyni chce podzielić pozostałą część, tj. 4650 m² na 2900 m² i 1750 m². Większą część o powierzchni 2900 m² chce kupić sąsiad, który nie jest rolnikiem, chce powiększyć swoją działkę usługowo-techniczną na rozbudowę magazynu.

Działka Wnioskodawczyni jest działką rolną (Wnioskodawczyni płaci podatek rolny). Nie była uprawiana ani nic na niej nie było robione. W Studium Uwarunkowań jest zaznaczona jako UT-10 (usługowo-techniczna). Stanowi wyłączną, osobistą własność Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni nie jest płatnikiem podatku VAT.

Omawiana działka, którą Wnioskodawczyni zamierza podzielić i sprzedać w częściach, nigdy nie była wykorzystywana do wykonywania działalności gospodarczej, tzn. nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie była również udostępniana odpłatnie ani też nieodpłatnie żadnym osobom.

W 2010 r. Wnioskodawczyni zwróciła się z do Izby Skarbowej w Płocku (sprawa: IPPP2/443-678/10-2/AO, o podobną interpretację dotyczącą całości działki, tj. 4650 m². Otrzymała wówczas decyzję pozytywną, że nie musi płacić podatku VAT, ale wówczas klient zrezygnował.

Obecnie Wnioskodawczyni chce tę działkę podzielić i sprzedać - jedną część sąsiadowi a drugą w przyszłości.

Działka jest działką rolną nadal, ale w studium zabudowy figuruje jako UT-10 (usługowo-techniczna). Po podzieleniu Wnioskodawczyni będzie chciała sprzedaż je oddzielnie.

W uzupełnieniu wniosku Strona wskazała, iż przedmiotowa działka stanowi teren niezabudowany. Nie ma jeszcze planu zagospodarowania przestrzennego. Wystąpienie o warunki zabudowy jest wymagane przez nabywcę.

Jak wiadomo Wnioskodawczyni, zgodnie z obowiązującymi przepisami o warunki zabudowy na jej prywatnej działce może wystąpić każdy, kto ma na to ochotę, może to być sąsiad, biuro nieruchomości lub inna osoba i takie warunki bez jej zgody z pewnością uzyska. Dlatego Wnioskodawczyni nadal uważa, iż po uzyskaniu przez nią warunków zabudowy i po podziale działki na dwie, w przypadku ich sprzedaży nie powinna płacić podatku VAT od tej transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Jeżeli Wnioskodawczyni wystąpi o warunki zabudowy na przedmiotowej działce w postaci 2 magazynów i dopiero wtedy ją podzieli, czy w związku z tym zmieni się sytuacja podatkowa dotycząca VAT? Czy Wnioskodawczyni również nie będzie musiała go płacić?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przedmiotowa działka jest działką rolną, stanowi część gospodarstwa Wnioskodawczyni. Jest darowizną od rodziców i stanowi majątek prywatny. Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnego procederu handlowego tylko sprzedaje swoją własność. Wnioskodawczyni uważa, iż w tym przypadku, kiedy wcześniej dostanie warunki zabudowy, po podziale działki na dwie mniejsze, również nie powinna płacić podatku VAT od ich sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym działek gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sfera prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem "handel" należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma to, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy podmiot w celu dokonania sprzedaży działek, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a wiec za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast, okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z powyższego orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielką gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi m.in. działka rolna o powierzchni 4 650 m². Wnioskodawczyni otrzymała ww. działkę w 1991 r. jako darowiznę od rodziców. Przedmiotowa działka stanowi wyłączną własność Wnioskodawczyni.

W przeszłości powierzchnia działki wynosiła 9 150 m². Jednak w 1998 r. (z uwagi na długość ok. 230 m) podzielono działkę na 2 części i jedną z nich, o powierzchni 4 500 m² sprzedano.

Działka będąca przedmiotem wniosku jest działką rolną (Wnioskodawczyni płaci podatek rolny). Jest to teren niezabudowany, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W Studium Uwarunkowań przedmiotowa działka jest oznaczona jako UT-10 (usługowo-techniczna). Jak wskazała Wnioskodawczyni działka, o której mowa w niniejszym wniosku nie była uprawiana, nie była również wykorzystywana do wykonywania działalności gospodarczej, tzn. nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie była udostępniana odpłatnie ani też nieodpłatnie osobom trzecim. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowej działki, np. uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi dojazdowej jak również nie podejmowała działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami.

Obecnie Wnioskodawczyni planuje podzielić działkę o powierzchni 4 650 m² na dwie mniejsze działki o powierzchni 2 900 m² i 1750 m². Większą część działki, o powierzchni 2 900 m² chce kupić sąsiad, w celu powiększenia swojej działki usługowo-technicznej i rozbudowy magazynu. Drugą część działki Wnioskodawczyni planuje sprzedać w przyszłości.

Wnioskodawczyni nie jest płatnikiem podatku VAT.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek, powstałych w wyniku podziału działki o powierzchni 4 650 m² po uprzednim wystąpieniu o warunki zabudowy na przedmiotowej działce 2 magazynów.

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Zainteresowanej - w związku ze sprzedażą działek - za podatnika podatku od towarów i usług. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, grunt będący przedmiotem zapytania, został przez Wnioskodawczynię nabyty w drodze darowizny, a nie w celu dalszej odsprzedaży, a także nie był przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Zainteresowana zamierza co prawda wystąpić o warunki zabudowy na przedmiotowej działce w postaci 2 magazynów, a następnie dokonać jej podziału na dwie mniejsze działki, które następnie sprzeda, jednakże czynności takich dokona ze względu na to, iż wymaga tego od niej nabywca nieruchomości. Zatem powyższych zdarzeń nie można uznać, za działania zbliżone do tych, jakie podejmują podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, lecz za działania związane z zarządem majątkiem prywatnym. Co istotne, jak wskazała Zainteresowana, nie podjęła żadnych czynności zmierzających do uatrakcyjnienia działki ani nie podejmowała działań marketingowych w celu jej sprzedaży.

W oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawczynię opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży działek nie będzie działała w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.