0114-KDIP1-3.4012.389.2017.1.JG - Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną - opodatkowanie podatkiem VAT.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 października 2017 r. (data wpływu 12 października 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 12 października 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i następujące zdarzenia przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej, obejmującej działkę o obszarze 774 m², dla której w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. Na nieruchomości nie ciążą żadne obciążenia, ani nie zostały ustanowione żadne ograniczone prawa rzeczowe. Wnioskodawca własność działki nabył na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 21 stycznia 1972 r. od osób fizycznych, udokumentowanej w akcie notarialnym. Wszelkie zobowiązania podatkowe zostały uregulowane.

Brat Wnioskodawcy Jerzy Z. jest właścicielem nieruchomości gruntowej, obejmującej działkę o obszarze 778 m², dla której w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. Na nieruchomości nie ciążą żadne obciążenia, ani nie zostały ustanowione żadne ograniczone prawa rzeczowe. Brat Wnioskodawcy własność działki również nabył na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu 21 stycznia 1972 r. od osób fizycznych, udokumentowanej w akcie notarialnym. Wszelkie zobowiązania podatkowe zostały uregulowane.

Dodatkowo Wnioskodawca i jego Brat są ustawowymi spadkobiercami po nieruchomości gruntowej, obejmującej działkę o obszarze 686 m² dla której w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. W dziale II księgi wieczystej widnieje wpis własności na rzecz Janiny M., działy III i IV żadnych wpisów nie zawierają; w księdze nie zostały zamieszczone wzmianki o wnioskach. Wnioskodawca wraz z Bratem są jedynymi żyjącymi spadkobiercami spadku po Janinie M., która zmarła 27 grudnia 1992 r. Do chwili obecnej nie zostało przeprowadzone postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku ani nie został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia.

W związku z rosnącym zainteresowaniem nabycia wyżej opisanych trzech działek Wnioskodawca wraz z Bratem rozważają dokonanie ich sprzedaży. Nigdy jednak nie została zamieszczona żadna oferta sprzedaży ww. działek, jak również nie korzystano z żadnego biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Potencjalny nabywca, będący deweloperem sam zwrócił się do właścicieli. Wnioskodawca wraz z Bratem rozważając możliwość sprzedaży wrazili zgodę na wystąpienie przez dewelopera o warunki zabudowy. W tym też celu udzieli przedstawicielowi dewelopera pełnomocnictwa oraz wydali oświadczenie, iż są jedynymi spadkobiercami po Janinie M. W tym czasie trwały negocjacje w zakresie warunków sprzedaży nieruchomości. Przed uzyskaniem postanowienia o uzgodnieniu decyzji o warunkach zabudowy do właścicieli zwrócił się drugi potencjalny nabywca działek, również profesjonalnie zajmujący się budową i sprzedażą mieszkań oraz lokali użytkowych. Z uwagi na wydłużający się czas negocjacji z pierwszym nabywcą Wnioskodawca wraz z Bratem również wyrazili zgodę na wystąpienie przez drugiego nabywcę o warunki zabudowy, wydając mu w tym celu stosowne pełnomocnictwa. Rozmowy z drugim nabywcą były znacznie ograniczone, nie doszło nawet do rozmów o ewentualnych warunkach sprzedaży. Drugi nabywca uzyskał jednak warunki zabudowy. Kilka dni później warunki zabudowy uzyskał również pierwszy nabywca, które na dzień składania wniosku są prawomocne. Wnioskodawca wraz z Bratem, zgodnie z pierwotnymi intencjami chcą zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości z pierwszym deweloperem.

Strony rozważają zawarcie umowy sprzedaży w zakresie wszystkich trzech działek w tym samym dniu, w którym Wnioskodawca wraz z Bratem uzyskają notarialne poświadczenie dziedziczenia po zmarłej Janinie M.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą jednak jedynie w zakresie działalności prawniczej. Brat Wnioskodawcy działalności gospodarczej nie prowadzi. Wnioskodawca dodatkowo w budynku, w którym mieszka wraz z Bratem, a który stanowi ich współwłasność, w wyniku spadkobrania po zmarłej matce Henryce Z. wynajmuje mieszkania w ramach najmu prywatnego opodatkowanego na zasadach ogólnych.

Janina M., która w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wpisana jest jako jedyna właścicielka, zmarła 27 grudnia 1992 r. Janina M. nie pozostawiła po sobie żadnych zstępnych. Nie pozostawiła również testamentu. W dacie jej śmierci żyła wyłącznie jej siostra Henryka Z., która była rozwiedziona i miała dwóch synów - Bohdana i Jerzego Z. Z kolei Henryka Z. zmarła 27 czerwca 2012 r., Synowie tj. Wnioskodawca i jego Brat dnia 22 listopada 2016 r. uzyskali akt poświadczenia dziedziczenia, zgodnie z którym spadek po zmarłej Henryce Z. nabyli z mocy ustawy wprost w 1/2 części. Fakt nabycia spadku po Henryce Z. został zgłoszony na formularzu SD-Z2, a podatnicy byli zwolnieni z obowiązku uiszczenia spadku, z uwagi na nabycie spadku po swojej Matce. Spadkobiercy nie dokonali działu spadku. Wnioskodawca wraz z Bratem zamierzają, jak wskazano powyżej sprzedać nieruchomość gruntową, obejmującej działkę o obszarze 686 m², dla której w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta. W dziale II księgi wieczystej widnieje wpis własności na rzecz Janiny M. Spadek po Janinie, pomimo braku stwierdzenia nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia, z chwilą śmierci tj. z dniem 27 grudnia 1992 r. nabyła w całości wprost z ustawy Henryka Z. (w chwili śmierci Janiny M. jedyna żyjąca spadkobierczyni). A zatem Henryka Z. również z tym dniem uzyskała prawo własności do działki o obszarze 686 m². Obowiązek podatkowy z tytułu nabycia spadku po Janinie M., wobec braku przeprowadzenia postępowania spadkowego oraz braku wydania decyzji określającej zobowiązanie podatkowe, uległ przedawnieniu. Wnioskodawca wraz z Bratem nie będą zobowiązani do zapłaty podatku spadkowego, nawet pomimo wystąpienia w chwili obecnej o stwierdzenie nabycia spadku po Janinie M., gdyż orzeczenie lub akt poświadczenia dziedziczenia będzie stwierdzał, iż spadek po Janinie M. nabyła w całości Henryka Z.

Nabycie wskazanej nieruchomości przez Wnioskodawcę i jego Brata, pomimo uzyskania w 2016 r. aktu poświadczenia dziedziczenia, nastąpiło z chwilą śmierci Henryki Z. tj. z dniem 27 czerwca 2012 r. Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o PIT sprzedaż tej nieruchomości nie zostanie opodatkowana podatkiem dochodowym od dochodu uzyskanego w wyniku sprzedaży, jeżeli podatnicy zawrą umowę sprzedaży nie wcześniej niż w styczniu 2018 r., co też zamierzają zrobić. Spadkobiercy rozważają jednak możliwość zawarcia z przyszłym Nabywcą nieruchomości przedwstępną umowę sprzedaży. Wobec tego pojawiło się pytanie czy zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży w 2017 r., a więc w okresie, w którym transakcja sprzedaży podlegałaby opodatkowaniu podatkiem PIT, będzie wpływało na obowiązek zapłaty podatku dochodowego przy umowie przyrzeczonej, której zawarcie Strony planują w 2018 r. Na podstawie umowy przedwstępnej zostanie wypłacony zadatek na rzecz Zbywców.

Wnioskodawca wraz z Bratem zamierzają sprzedać w 2018 r. trzy działki. Dwie z nich stanowią indywidualną własność Wnioskodawcy i jego Brata (uzyskane w wyniku umowy darowizny od ich Babci w 1972 r.), a trzecia działka, której stan prawny nie został ujawniony w księdze wieczystej (nadal widnieje wpis własności na ich poprzednika tj. Janinę M.), stała się ich współwłasnością z dniem 27 czerwca 2012 r. w wyniku spadkobrania po Henryce Z. (co zostanie potwierdzone poprzez uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia po Janinie M. przez Henrykę Z.). Potencjalny nabywca nieruchomości, będący deweloperem, uzyskał, na podstawie pełnomocnictw od Wnioskodawcy i jego Brata, prawomocne warunki zabudowy. Uzgodnienie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią handlowo - usługową wraz z garażem podziemnym zostały wydane na właścicieli nieruchomości i obejmują wszystkie 3 działki. W tym samym czasie do właścicieli nieruchomości zawrócił się drugi potencjalny Nabywca, który również na podstawie pełnomocnictw uzyskał warunki zabudowy nieruchomości. Właściciele nieruchomości jednak nie podejmowali z nim negocjacji co do potencjalnych warunków sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, wobec deklaracji pierwszego z deweloperów chęci nabycia działek. Wystąpienie o warunki zabudowy było warunkiem stawianym przez Nabywcę w celu ustalenia zasadności nabycia przedmiotowych działek. Nieruchomości te bowiem nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Właściciele nieruchomości samodzielnie nie podejmowani żadnych czynności w celu sprzedaży nieruchomości.

Wobec poważnego pojawiło się pytanie, czy sprzedaż nieruchomości poprzedzona przygotowaniami opisanymi powyżej tj. dwukrotnym uzyskaniem warunków zabudowy (oba ustalenia decyzji o warunkach zabudowy są identyczne) zostanie uznana za działalność gospodarczą prowadzoną przez Właścicieli nieruchomości, w konsekwencji czego w momencie sprzedaży transakcja ta zostanie opodatkowana podatkiem VAT, zamiast podatkiem p.c.c.

Strony, w związku z koniecznością zorganizowania i przygotowania całej transakcji, rozważają również zwarcie umowy przedwstępnej z około półrocznym terminem na zawarcie umowy przyrzeczonej, co szacunkowo nastąpi na początku 2018 r. W czasie od zawarcia umowy przedwstępnej do momentu zwarcia umowy przyrzeczonej Właściciele nieruchomości rozważają zezwolić Nabywcy podejmowanie w ich imieniu czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę. W ramach tych czynności będzie się mieściło utworzenie projektu budowlanego oraz przygotowanie terenu pod budowę, m.in. oczyszczenie terenu, na którym znajdują się drzewka owocowe oraz małe drewniane pomieszczenie gospodarcze. Nabywca wniosek o pozwolenie na budowę będzie mógł złożyć dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (pyt. nr 4 i 5 wniosku).

1. Czy w tak opisanym stanie faktycznym, z uwagi na uzyskanie przez Nabywcę będącego Deweloperem prawomocnych warunków zabudowy, jak również zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, w wyniku której Nabywca będzie podejmował dalsze czynności zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, transakcja sprzedaży wyżej opisanych trzech nieruchomości opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług (VAT), zamiast p.c.c.

2. Czy w tak opisanym stanie faktycznym, jeżeli strony, poza uzyskaniem warunków zabudowy zawarłyby przedwstępną umowę sprzedaży, w wyniku której Nabywca będzie podejmował dalsze czynności zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, transakcja sprzedaży wyżej opisanych trzech nieruchomości opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług (VAT), zamiast p.c.c.?

Zdaniem Wnioskodawcy,

1. Zgodnie z art. 2 Ustawy o swobodzie działalności gospodarczej.

Działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Zgodnie z art. 3 pkt 9 Ordynacji podatkowej

Działalność gospodarcza to każda działalność zarobkowa w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, w tym wykonywanie wolnego zawodu, a także każda inną działalność zarobkowa wykonywana we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, nawet gdy inne ustawy nie zaliczają tej działalności do działalności gospodarczej lub osoby wykonującej taką działalność - do przedsiębiorców.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy p podatku od towarów i usług

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zarówno Wnioskodawca jak i jego Brat nie prowadzą działalności gospodarczej, której przedmiot mógłby mieć związek ż obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie działalności prawniczej, w ramach której jest podatnikiem VAT. Brat Wnioskodawcy natomiast nie prowadzi działalności gospodarczej i przebywa na emeryturze.

Przed zawarciem planowanej umowy sprzedaży nieruchomości nie byty wykonywane żadne czynności, które miałyby na celu zwiększenie wartości nieruchomości. Działki te nie były dzielone, nie zostało zamieszczone żadne ogłoszenie o zamiarze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, dziatki nie były przekształcane. Przedmiotem umowy sprzedaży będą działki w stanie niezmienionym. Wnioskodawca wraz z Bratem nie planują również sprzedaży żadnych innych nieruchomości. Jedyną czynnością, jaka do chwili obecnej w zakresie przedmiotowych działek została dokonana to uzyskanie przez przyszłego Nabywcę ustalenia decyzji o warunkach zabudowy, która na chwilę składania niniejszego wniosku jest prawomocna.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, co do których jedyną wykonaną czynnością było uzyskanie warunków zabudowy nie stanowi działalności gospodarczej, a zatem transakcja nie zostanie opodatkowana podatkiem VAT, Działania Wnioskodawcy i jego Brata polegające na udzieleniu pełnomocnictwa dla Nabywcy do uzyskania ustalenia decyzji o warunkach zabudowy, nawet jeżeli takie pełnomocnictwa zostały udzielone na rzecz dwóch różnych podmiotów, które następnie uzyskały takie same warunki zabudowy, nie stanowi o aktywności porównywalnej do tej, jaką realizują podmioty profesjonalnie obracające nieruchomościami. Zezwolenie potencjalnemu nabywcy zweryfikowanie możliwości zabudowy trzech sąsiadujących działek, stanowi bowiem typowe wykonywanie prawa własności przez właścicieli, w przypadku chęci sprzedaży nieruchomości, która stanowi ich majątek osobisty. Wobec tego nie zostały wypełnione przesłani z definicji działalności gospodarczej określonej w art. 15 ustawy o VAT i transakcja sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem p.c.c.

2. Zdaniem Wnioskodawcy również rozszerzenie, obok uzyskania ustalenia decyzji o warunkach zabudowy, czynności przed zawarciem umowy sprzedaży, nic będzie stanowiło o prowadzeniu przez nich działalności gospodarczej. Działania w celu zyskania pozwolenia na budowę stanowią bowiem działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nabywca bowiem czynności te podjąć będzie mógł wyłącznie jeżeli strony zawrą przedwstępną umowę sprzedaży, a więc już po ustaleniu Nabywcy i warunków transakcji. Ponadto są to typowe czynności, które powinny zostać podjęte przez właścicieli, którzy sami planowaliby pobudować dom na ich działkach. Czynnościom tym, jeżeli nawet wykonywane są przez nabywcę, będącego deweloperem, na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży, nie można nadać charakteru czynności zorganizowanych, ciągłych i dobrze zaplanowanych. Nie są to również czynności podejmowane przez samych sprzedających, a jedynie stanowić to może udzielenie pewnych uprawnień wybranemu Nabywcy na podstawie zawartej umowy przedwstępnej. Należy podkreślić, iż to nie Sprzedający działali w celu znalezienia i ustalenia jak najlepszych warunków sprzedaży, a jedynie podjęli rozmowy z Nabywcą, który się do nich zwrócił. Szczegółowe ustalenia dot. warunków sprzedaży ustalane są wyłącznie z podmiotem który jako pierwszy zwrócił się do Właścicieli nieruchomości, natomiast z pozostałymi które również skierowały samodzielnie zapytania do właścicieli, żadne szczegółowe rozmowy nie były prowadzone. Właściciele pozwolili jedynie wystąpić o warunki zabudowy, co było oczywiste i konieczne dla ustalenia czy dziatki, które interesowały Nabywcę faktycznie mogą zostać przez niego wykorzystane z godnie z jego zamierzeniem. W pozostałym zakresie Właściciele nie podejmowali żadnych działań, jak również stan działek nie uległ żadnej zmianie.

W konsekwencji sprzedaż działek nie nastąpi w warunkach właściwych dla działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Nie są to bowiem środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, a wynikają ze swobodnego zarządu majątkiem prywatnymi podyktowane są wyłącznie okolicznościami jak w szczególności brak miejscowego planu zagospodarowania terenu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym działek gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sfera prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem "handel" należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma to, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy podmiot w celu dokonania sprzedaży działek, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a wiec za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast, okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z powyższego orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowych. Pierwszą z nich o powierzchni 774 m² nabył na podstawie umowy darowizny od osób fizycznych w dniu 21 stycznia 1972 r. Drugą nieruchomość o obszarze 686 m² w 1/2 Wnioskodawca odziedziczył w spadku po zmarłej matce. Wnioskodawca rozważa dokonanie sprzedaży ww. działek. Zainteresowany nigdy nie zamieszczał ofert sprzedaży ww. działek, jak również nie korzystał z żadnego biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Potencjalny nabywca, będący deweloperem sam zwrócił się do Wnioskodawcy z ofertą kupna działek. Wnioskodawca rozważając możliwość sprzedaży wyraził zgodę na wystąpienie przez dewelopera o warunki zabudowy. W tym też celu udzielił przedstawicielowi dewelopera pełnomocnictwa. Deweloper uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, które na dzień składania wniosku są prawomocne. Wnioskodawca chce zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości z deweloperem. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie działalności prawniczej. Wystąpienie o warunki zabudowy było warunkiem stawianym przez Nabywcę w celu ustalenia zasadności nabycia przedmiotowych działek. Nieruchomości te nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca samodzielnie nie podejmował żadnych czynności w celu sprzedaży nieruchomości. Strony, w związku z koniecznością zorganizowania i przygotowania całej transakcji, rozważają również zwarcie umowy przedwstępnej z około półrocznym terminem na zawarcie umowy przyrzeczonej, co szacunkowo nastąpi na początku 2018 r. W czasie od zawarcia umowy przedwstępnej do momentu zwarcia umowy przyrzeczonej Właściciel nieruchomości rozważa zezwolić Nabywcy na podejmowanie w jego imieniu czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę. W ramach tych czynności będzie się mieściło utworzenie projektu budowlanego oraz przygotowanie terenu pod budowę, m.in. oczyszczenie terenu, na którym znajdują się drzewka owocowe oraz małe drewniane pomieszczenie gospodarcze. Nabywca wniosek o pozwolenie na budowę będzie mógł złożyć dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Zainteresowany ma wątpliwości, czy z uwagi na uzyskanie przez Nabywcę będącego Deweloperem prawomocnych warunków zabudowy, jak również zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, w wyniku której Nabywca będzie podejmował dalsze czynności zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, transakcja sprzedaży wyżej opisanych trzech nieruchomości opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług (VAT).

Aby ocenić, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Zainteresowanego - w związku ze sprzedażą działek - za podatnika podatku od towarów i usług. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, grunty będące przedmiotem zapytania, został przez Wnioskodawcę nabyte w drodze darowizny i spadku, a nie w celu dalszej odsprzedaży. Zainteresowany co prawda udzielił developerowi pełnomocnictwa odnośnie wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jednakże powyższego zdarzenia nie można uznać za działanie zbliżone do tych, jakie podejmują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, lecz za działania związane z zarządem majątkiem prywatnym. Co istotne, jak wskazał Zainteresowany, nie podejmował on ani nie zamierza w przyszłości podjąć żadnych dodatkowych działań związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży, mających na celu zwiększenie ich wartości lub atrakcyjności. Wnioskodawca nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działek w środkach masowego przekazu, zainteresowani zakupem sami zgłaszają się do Wnioskodawcy.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, zbycie działek przez Zainteresowanego, nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tychże nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawca występuje w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawca korzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że w przedstawionych okolicznościach sprzedaż działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym w odpowiedzi na pytania, należy wskazać że:

1. W opisanym stanie faktycznym, z uwagi na uzyskanie przez Nabywcę będącego Deweloperem prawomocnych warunków zabudowy, jak również zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, w wyniku której Nabywca będzie podejmował dalsze czynności zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, transakcja sprzedaży wyżej opisanych nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

2. W opisanym stanie faktycznym, jeżeli strony, poza uzyskaniem warunków zabudowy zawarłyby przedwstępną umowę sprzedaży, w wyniku której Nabywca będzie podejmował dalsze czynności zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, transakcja sprzedaży wyżej opisanych nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Należy wskazać, że niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy. Brat Wnioskodawcy ma prawo do wystąpienia z odrębnym wnioskiem o interpretację indywidualną.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług, natomiast w pozostałym zakresie zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.