0114-KDIP1-3.4012.215.2020.2.PRM - Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy nieruchomości stanowiącej teren budowlany.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 marca 2020 r. (data wpływu 6 kwietnia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 maja 2020 r. (data wpływu 25 maja 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 14 maja 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.215.2020.1.PRM (doręczone Stronie w dniu 20 maja 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania dostawy działki niezabudowanej nr (...) oraz wystawienia faktury dla tej transakcji - jest nieprawidłowe.

W dniu 6 kwietnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 22 maja 2020 r. (data wpływu 25 maja 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 14 maja 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.215.2020.1.PRM (doręczonym w dniu 20 maja 2020 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania dostawy działki niezabudowanej nr (...) oraz wystawienia faktury dla tej transakcji.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Nieruchomość położoną w miejscowości (...), gmina (...), nr działki (...) Wnioskodawczyni nabyła w dniu 8 lipca 2011 r., na podstawie umowy sprzedaży Repertorium A nr (...) zawartą przed notariuszem (...) w (...).

W chwili nabycia tej nieruchomości Wnioskodawczyni była stanu wolnego, w którym pozostaje do dzisiaj. W związku ze sposobem nabycia przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni.

Powierzchnia działki nr (...) - 0,5660 ha.

W 2019 r. firma S.A. z siedzibą w (...), ul. (...) wyraziła chęć nabycia części tej działki (około 0,0635 ha) w celu poszerzenia działki sąsiedniej o nr (...), gdzie zamierza wybudować budynek handlowo-usługowy.

W związku z powyższym w dniu 6 czerwca 2019 r. została podpisana przedwstępna, warunkowa umowa sprzedaży części działki nr (...) (około 0,0635 ha) pomiędzy Wnioskodawczynią a S.A. - Repertorium A nr (...), przed notariuszem (...) w (...).

Na wniosek Wnioskodawczyni, zgodnie z sugestią i na koszt S.A., został wykonany podział działki nr (...), w wyniku którego powstały działki nr (...) o powierzchni 0,0655 ha i działka nr (...) o powierzchni 0,5005 ha - decyzja podziałowa (...) z dnia 27 listopada 2019 r. - prawomocność w dniu 24 listopada 2019 r.

Zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawczyni zamierza sprzedać część działki nr (...) - po podziale działka nr (...) - firmie S.A. za kwotę (...) zł (... złotych) powiększoną o ewentualny podatek VAT.

W paragrafie 10 pkt umowy przedwstępnej z S.A. jest zapis, że sprzedająca do czasu podpisania umowy przyrzeczonej dostarczy interpretację podatkową związaną z tą transakcją, wydaną przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej oraz w przypadku konieczności doliczenia podatku VAT Sprzedająca wystawi fakturę VAT.

Istotne fakty i okoliczności niezbędne do dokonania oceny tego stanu przez organ i wydania interpretacji:

1. Przedmiotem sprzedaży ma być działka nr (...) o powierzchni 0,0655 ha, symbol klasoużytku (...).

2. Sprzedaż ma nastąpić po dniu 31 marca 2020 r. - planowany termin sprzedaży do 6 czerwca 2020 r.

3. Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towaru i usług.

4. Działka nr (...) (po podziale nr (...) i nr (...)) nie była wykorzystywana przez Sprzedającą na cele prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106).

5. Działka nr (...) (po podziale nr (...) i nr (...)) nie była wykorzystywana na cele prowadzenia przez Wnioskodawczynię działalności rolniczej w rozumieniu art. 2

pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

6. Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

7. Sprzedająca nie dokonywała i nie dokonuje dostawy produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług.

8. W związku z zamiarem sprzedaży części niezabudowanej działki nr (...), na wniosek Sprzedającej, a zgodnie z sugestią i na koszt S.A. został wykonany podział tej działki w wyniku czego powstały niezabudowane działki nr (...) i nr (...).

9. Nabycie działki nr (...) - Wnioskodawczyni opłaciła podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% od wartości transakcji.

10. Od dnia zakupu do dnia 31 marca 2015 r. działka nr (...) była nieużytkiem. Od 1 kwietnia 2015 r. jest przedmiotem dzierżawy. Dzierżawca za dzierżawę opłaca podatek od tej nieruchomości, a Wnioskodawczyni nie pobiera żadnych opłat za dzierżawę od dzierżawiącego.

11. Dla części działki nr (...) (tj. dla działki nr (...) po podziale) oraz dla działki (...) i działki nr (...) została wydana decyzja o warunkach zabudowy - nr decyzji (...) z dnia 10 grudnia 2019 r. - prawomocność 14 stycznia 2020 r. na budowę budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą na wniosek S.A.

12. Działka będąca przedmiotem sprzedaży nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

13. W związku z podpisaną umową przedwstępną obowiązkiem sprzedającego jest:

* zlecenie podziału działki nr (...),

* uzyskanie prawomocnej decyzji podziałowej,

* uzyskanie interpretacji podatkowej oraz

* nieutrudnianie kupującemu uzyskania innych stosownych decyzji i zezwoleń zgodnie z udzielonymi pełnomocnictwami pozwalającymi na uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę, które jest jednym z głównych warunków przedmiotowej umowy przedwstępnej.

14. O pozwolenie na budowę wystąpi S.A.

15. Poza zleceniem podziału i wystąpieniem do KIS o interpretację podatkową Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych czynności w celu uzbrojenia czy zagospodarowania przedmiotowej działki.

16. Do tej pory została wydana decyzja o warunkach zabudowy i decyzja podziałowa oraz warunki wodno-kanalizacyjne i zgoda na przyłącze energetyczne. Przed sprzedażą działki konieczna będzie jeszcze decyzja na zjazd i pozwolenie na budowę.

17. Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa przedstawicielowi S.A. do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń koniecznych do uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę.

18. Wnioskodawczyni wcześniej nie sprzedawała i nie posiada innych działek.

19. Działka nr (...) posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a działka (...) (będąca przedmiotem sprzedaży) posiada dostęp do drogi publicznej poprzez drogę gminną wewnętrzną (działka nr (...)).

W piśmie z dnia 22 maja 2020 r. Wnioskodawczyni wskazała, że nabycie działki nr (...) położonej w (...) nie było udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT. Nie przysługiwało więc prawo do odliczenia.

Od sierpnia 2011 r. do końca 2015 r. ziemia leżała odłogiem. Od 2016 r. działka (...) została wydzierżawiona lokalnemu rolnikowi, który obsiewa ją zbożem. Z tego tytułu opłaca do gminy podatek w kwocie średnio (...) zł kwartalnie.

Wnioskodawczyni wskazała także, że o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, warunków wodno-kanalizacyjnych oraz zgody na przyłącze energetyczne wystąpiła firma S.A. z siedzibą w (...) ul. (...). Natomiast o wydanie decyzji podziałowej wystąpiła Wnioskodawczyni ale według zaleceń i na koszt S.A.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu):

1. Czy Wnioskodawczyni zostanie uznana za podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

2. Jeżeli tak, to jakie będzie opodatkowanie sprzedaży działki niezabudowanej nr (...) położonej w miejscowości (...) oraz czy sprzedaż ta musi być udokumentowana fakturą?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu):

Ad. 1

Uwzględniając przedstawiony stan faktyczny/zdarzenie przyszłe oraz opierając się o ustawę o VAT, dla przedmiotowej transakcji Wnioskodawczyni nie powinna być uznana za podatnika od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą (...). Zdaniem Wnioskodawczyni Ona do takich osób nie należy i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Ad. 2

W związku z powyższym Wnioskodawczyni uważa, że jeżeli nie może być uznana za podatnika podatku VAT to nie ma konieczności udokumentowania przedmiotowej sprzedaży fakturą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.), zwanej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usług i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem "podatnika" te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wyżej opisany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach łączonych sygn. akt C-180/10 i C-181/10. Z powyższego wyroku wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Podejmowanie przez dany podmiot zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki czy uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, podjęcie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Zatem określenie, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni w 2011 r. nabyła do majątku osobistego, na podstawie aktu notarialnego, tj. umowy kupna - sprzedaży działkę nr (...) (powierzchnia 0,5660 ha). Od nabycia działki Wnioskodawczyni zapłaciła podatek od czynności cywilno-prawnych. Nabycie działki nie zostało udokumentowane fakturą i Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

W 2019 r. firma S.A. wyraziła chęć zakupu części działki nr (...), w celu poszerzenia działki sąsiedniej, gdzie zamierza wybudować budynek handlowo-usługowy. W związku z powyższym Wnioskodawczyni podpisała przedwstępną, warunkową umowę sprzedaży (akt notarialny) części działki nr (...).

Sprzedająca, na własny wniosek i na koszt S.A., dokonała podziału działki nr (...). W wyniku podziału powstały działki niezabudowane nr (...) (o powierzchni 0,0655 ha) oraz nr (...) (o powierzchni 0,5005 ha). Działka nr (...) posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a działka (...) - będąca przedmiotem sprzedaży - posiada dostęp do drogi publicznej poprzez drogę gminną wewnętrzną.

Zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawczyni zamierza dokonać dostawy działkinr (...) na rzecz S.A. za kwotę (...) zł, powiększoną o ewentualny podatek od twarów i usług.

Planowany termin sprzedaży działki nr (...) - do 6 czerwca 2020 r.

Wnioskodawczyni nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy. Działki nr (...) i nr (...) nie były wykorzystywane przez Sprzedającą do prowadzenia działalności gospodarczej jak również nie były wykorzystywane na cele działalności rolniczej. Wnioskodawczyni nie dokonywałai nie dokonuje dostawy produktów rolnych.

Od dnia zakupu do dnia 1 kwietnia 2015 r. działka nr (...) była nieużytkiem. Obecnie (od 2016 r.) Wnioskodawczyni wydzierżawia nieodpłatnie przedmiotową działkę lokalnemu rolnikowi, który wykorzystuje ją do celów rolniczych tj. obsiewa zbożem. Dzierżawca opłaca do gminy podatek.

Dnia 10 grudnia 2019 r. wydano, na wniosek S.A., dla działki nr (...) decyzjęo warunkach zabudowy na budowę budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Działka będąca przedmiotem dostawy nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z warunkami umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni miała dokonać podziału działki nr (...), uzyskać prawomocną decyzją podziałową i uzyskać interpretację podatkową. Stosownie do zawartej umowy przedwstępnej do zadań Kupującego należy uzyskanie odpowiednich decyzji i zezwoleń zgodnie z udzielonymi pełnomocnictwami. Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa przedstawicielowi S.A. do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzjii pozwoleń koniecznych do uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę.

Do dnia wysłania wniosku zostały wydane: decyzja o warunkach zabudowy, warunki wodno-kanalizacyjne oraz zgoda na przyłącze energetyczne, o które wystąpiła firma S.A. Wnioskodawczyni wystąpiła o wydanie decyzji podziałowej na zlecenie i koszt S.A. Przed sprzedażą działki należy uzyskać jeszcze decyzję na zjazd i pozwolenie na budowę, o które wystąpi Kupujący. Natomiast o wydanie decyzji podziałowej wystąpiła Wnioskodawczyni - według zaleceń i na koszt S.A.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych czynności w celu uzbrojenia czy zagospodarowania przedmiotowej działki. Sprzedająca nie posiada innych działeka przedmiotowa transakcja sprzedaży działki nr (...) będzie pierwszą taką czynnością dokonaną przez Wnioskodawczynię.

Od sierpnia 2011 r. do końca 2015 r. ziemia leżała odłogiem. Od 2016 r. działka (...) została wydzierżawiona lokalnemu rolnikowi, który obsiewa ją zbożem iż tego tytułu opłaca do gminy podatek rolny w kwocie średnio (...) zł kwartalnie.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą opodatkowania dostawy działki nr (...) oraz udokumentowania tej transakcji fakturą.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT istotne jest aby prowadził on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero wówczas można zastosować przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem ustalić czy w odniesieniu do dostawy działki nr (...), Wnioskodawczyni będzie spełniała przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy-w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy - Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy - Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielonew tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Stosownie do art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że w 2019 r. została podpisana przedwstępna, warunkowa umowa sprzedaży części działki nr (...) pomiędzy Wnioskodawczynią a S.A. Zgodniez warunkami umowy Sprzedająca miała dokonać podziału ww. działki (na zlecenie i na koszt S.A), bowiem Kupujący wyrażał chęć zakupu jedynie jej części. W dniu27 listopada 2019 r. została wydana decyzja o podziale działki nr (...). W jej wyniku powstała działka nr (...) - będąca przedmiotem sprzedaży - oraz działka nr (...). Ponadto Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa w celu uzyskania stosownych decyzji i zezwoleń, w tym uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę, które jest jednym z głównych warunków przedmiotowej umowy przedwstępnej.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży działki nr (...) Wnioskodawczyni podejmuje pewne działania w sposób zorganizowany. Uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawczynię działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki nr (...) w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę - określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z opisu sprawy działka nr (...) od kwietnia 2015 r. jest wydzierżawiana lokalnemu rolnikowi na cele rolnicze (obsiewanie zbożem).

Wnioskodawczyni wykorzystuje więc ww. działkę do świadczenia usług.

Należy zatem stwierdzić, że dzierżawa gruntów stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarówi usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż ww. działki będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywnośćw przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W konsekwencji należy stwierdzić, że opisana we wniosku sprzedaż działki nr (...) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa przedstawicielowi S.A. do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń koniecznych do uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę. Do dnia złożenia wniosku wydane zostały: decyzja o warunkach zabudowy, warunki wodno-kanalizacyjne oraz zgoda na przyłącze energetyczne, o które wystąpiła firma S.A. Wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem o podział działki nr (...) i uzyskała prawomocną decyzję. Przed sprzedażą działki należy dodatkowo uzyskać decyzję na zjazdi pozwolenie na budowę, o które wystąpi Kupujący. Wnioskodawczyni podejmowała więc świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności. Zatem Wnioskodawczyni będzie działała w tym zakresie jak handlowiec. W związku z tym w niniejszej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji transakcja sprzedaży tej działki na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Z uwagi na powyższe, należy uznać, że sprzedaż przedmiotowej działki nie będzie stanowiła realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym Wnioskodawczyni.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i usług stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - "teren budowlany" oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wynika z opisu sprawy dla działki nr (...) w 2019 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zgodnie z jej postanowieniem działka jest przeznaczona na wybudowanie budynku handlowo-usługowego przez S.A.

Zatem, działka nr (...) przeznaczona będzie pod zabudowę i jednocześnie dla celów podatku VAT stanowić będzie teren budowlany. Mając na uwadze powyższe okoliczności, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie znajdzie zastosowania do planowanej sprzedaży ww. działki. W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

* towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

* w związku z nabyciem (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem sprawy, Wnioskodawczyni nabyła działkę nr (...) w 2011 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w postaci aktu notarialnego. Nabycie ww. działki nie zostało udokumentowane fakturą a Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Z tytułu nabycia ww. działki Wnioskodawczyni opłaciła podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% od wartości transakcji.

Należy zatem stwierdzić, że skoro nabycie działki nie było opodatkowane podatkiem VAT, to z tego względu nie można uznać, że Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Tym samym, nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z tym, sprzedaż przedmiotowej działki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni w zakresie dostawy działki nr (...), będzie działała, jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki nr (...), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. W związku z powyższym Wnioskodawczyni ma obowiązek wystawienia faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej działki.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Natomiast zgodnie z art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1 oraz jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Wszelkie dane jakie powinna zawierać faktura zostały wymienione w art. 106e ust. 1ustawy.

W rozpatrywanej sprawie sprzedaż działki nr (...), będzie stanowiła dostawę towaru podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, z zastosowaniem stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Wnioskodawczyni, jako podatnik, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy będzie zobowiązana do wystawienia faktury na dostawę działki nr (...) na rzecz innego podatnika tj. S.A. na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.