0114-KDIP1-3.4012.132.2017.1.MT - Zwolnienie z VAT usług najmu lokali mieszkalnych.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 maja 2017 r. (data wpływu 22 maja 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT do usług najmu lokali świadczonych przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki - jest prawidłowe.

W dniu 22 maja 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT do usług najmu lokali świadczonych przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (dalej: Wnioskodawca), będący osobą fizyczną, zamierza nabyć prawo własności około osiemdziesięciu lokali mieszkalnych (dalej: Lokale), zlokalizowanych w wielokondygnacyjnym budynku mieszkalnym (dalej: Budynek), położonym w Warszawie. Lokale będą miały różną powierzchnię - zasadniczo od ok. 35 m² do ok. 39 m².

Nabywając Lokale Wnioskodawca stanie się również użytkownikiem wieczystym działki gruntu, na której położony jest Budynek. Do Lokali będzie również przynależeć prawo do wyłącznego korzystania z określonej powierzchni podziemnej hali garażowej (dalej: Miejsca garażowe), znajdującej się Budynku.

Wnioskodawca nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej na gruncie VAT (pozostaje wspólnikiem spółki komandytowej), nie jest również zarejestrowany jako podatnik VAT. Lokale, po ich nabyciu przez Wnioskodawcę, wejdą w skład małżeńskiej wspólności majątkowej.

Wnioskodawca po nabyciu Lokali zamierza zawrzeć umowę z osobą prawną - spółką z ograniczoną odpowiedzialnością - zarejestrowaną w Polsce jako czynny podatnik VAT (dalej: Spółka). Na podstawie umowy Wnioskodawca odda Spółce w odpłatny najem Lokale wraz z prawem do wyłącznego korzystania z Miejsc garażowych (dalej: Usługi najmu).

W zamian za oddanie Spółce Lokali w najem, Wnioskodawcy będzie należny czynsz najmu, płatny z dołu za każdy miesiąc. W ramach czynszu Spółka będzie miała prawo do korzystania z Miejsc garażowych.

Ponadto, niezależnie od czynszu, Spółka będzie ponosić wszelkie opłaty związane z eksploatacją Lokali, których wysokość ustala się na podstawie wskazań liczników (przykładowo energia elektryczna, woda, ogrzewanie, telefony).

Zgodnie z planowanymi zapisami umowy, przedmiotem umowy będzie najem lokali mieszkalnych na cele mieszkalne, zaś Spółka zobowiąże się do nie zmieniania przeznaczenia Lokali. Spółka będzie miała prawo do dalszego podnajmowania Lokali na ustalonych przez siebie warunkach i zasadach.

Spółka, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zamierza podnająć na czas określony (dalej: Usługa Podnajmu) wszystkie Lokale na rzecz podmiotu trzeciego (osoby prawnej - spółki akcyjnej), prowadzącego działalność gospodarczą (dalej: Podnajemca), w celu przeznaczenia ich do używania przez pracowników Podnajemcy, oddelegowanych do wykonywania pracy poza swoim miejscem zamieszkania (dalej: Pracownicy).

Zgodnie z planowanymi zapisami umowy pomiędzy Spółką a Podnajemcą, przedmiotem umowy będzie najem Lokali na cele mieszkalne pobytu Pracowników Podnajemcy.

Podnajemca lub Pracownicy w ramach Usługi podnajmu będą mieli również prawo do korzystania z Miejsc garażowych. W zamian za podnajem Lokali Podnajemca będzie płacił Spółce czynsz, należny co miesiąc z dołu. Czynsz będzie również obejmował opłaty za zużytą energię elektryczną, ciepłą i zimną wodę oraz opłatę abonamentu telewizyjnego.

Ponadto, poza Usługą Podnajmu, Spółka zamierza świadczyć na rzecz Podnajemcy dodatkowe usługi (dalej: Usługi dodatkowe), obejmujące w szczególności:

W zamian za świadczenie Usług dodatkowych, Podnajemca będzie uiszczał na rzecz Spółki stałe miesięczne wynagrodzenie.

Spółka będzie zobowiązana do ubezpieczenia Lokali od szkód, w tym także spowodowanych kradzieżą z włamaniem.

Okres pobytu Pracowników w poszczególnych Lokalach będzie uzależniony od okresu ich oddelegowania do pracy przez Podnajemcę. Wnioskodawca nie posiada informacji na temat długości okresu, w jakim Pracownicy będą zajmować dany Lokal.

Wnioskodawca nie występował dotychczas o wydanie informacji (opinii) klasyfikacyjnej Urzędu Statystycznego w Łodzi odnośnie klasyfikacji statystycznej Usług najmu, które planuje świadczyć.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Jaka stawka VAT znajdzie zastosowanie do Usług najmu Lokali świadczonych przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Mając na względzie przedstawione okoliczności Wnioskodawca stoi na stanowisku, że Usługi najmu Lokali, świadczone przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki, będą podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT.

UZASADNIENIE stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami są zaś w myśl art. 2 pkt 6 ustawy VAT rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Świadczeniem usług, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy VAT, jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy.

W omawianej sytuacji, świadczenie Wnioskodawcy na rzecz Spółki nie będzie się wiązało z przeniesieniem prawa do rozporządzania jak właściciel jakimkolwiek towarem; jednocześnie zaś, w zamian za świadczenie Usług najmu, Wnioskodawca będzie otrzymywał wynagrodzenie w postaci czynszu. Stąd, czynności, które Wnioskodawca będzie wykonywał na rzecz Spółki należy uznać na gruncie VAT za odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli jest dokonywane przez podmiot mający status podatnika VAT, który to podmiot działa w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami VAT są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Odnosząc treść art. 15 ustawy VAT do sytuacji przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego należy potwierdzić, że najem Lokali przez Wnioskodawcę będzie bez wątpienia stanowił "czynności polegające na wykorzystywaniu towarów (tu: Lokali) w sposób ciągły dla celów zarobkowych". Planowany Najem Lokali przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki należy zatem uznać za dokonywany w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie VAT.

Wnioskodawca będzie zatem działał w stosunku do Lokali będących przedmiotem najmu jako podatnik VAT. W konsekwencji, planowany najem Lokali przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki będzie stanowił czynności podlegające VAT jako odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stawka podatku, którym są opodatkowane czynności polegające na odpłatnym świadczeniu usług, na postawie art. 41 ust. 1 ustawy VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednocześnie przepisy o VAT przewidują dla świadczenia niektórych usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Stosowanie stawek obniżonych oraz zwolnień z VAT (w tym również zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym) stanowią wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy VAT, jaką jest opodatkowanie czynności podlegających VAT 23% stawką podatku.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zwolnienie to nie ma jednak zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy VAT, co wynika z art. 43 ust. 20 ustawy VAT.

Z powołanego wyżej 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT wynika, że łączne przesłanki do zwolnienia od podatku od towarów i usług są następujące:

* świadczenie usługi wynajmu lub dzierżawy nieruchomości na własny rachunek,

* charakter mieszkalny nieruchomości,

* mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia usługi z VAT. A contrario, brak któregokolwiek z powyższych elementów będzie skutkować opodatkowaniem świadczonej usługi.

W sytuacji będącej przedmiotem niniejszego wniosku, Spółka będzie świadczyć usługi najmu Lokali na własny rachunek. Lokale, będące przedmiotem najmu, będą miały charakter mieszkalny. Oznacza to, że dwa pierwsze warunki zwolnienia Usług najmu z VAT, wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT, należy uznać za spełnione.

Jednocześnie, o ile w ramach opisanego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego identyfikacja ww. elementów nie budzi wątpliwości, o tyle należy zwrócić uwagę na cel świadczonych Usług najmu.

Należy podkreślić, że realizacja mieszkaniowego celu wynajmu, o którym mowa w omawianym przepisie, następuje poprzez rzeczywisty zakres i sposób wykorzystania lokalu. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem w danym lokalu, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby zajmującej dany lokal mieszkalny.

Jeżeli cel wynajęcia nieruchomości mieszkalnej będzie związany ze stałym interesem życiowym osoby korzystającej z nieruchomości, wówczas warunek mieszkaniowego charakteru najmu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT, należy uznać za spełniony.

Przyjmuje się również, że usługa najmu korzysta ze zwolnienia z VAT, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Co istotne, dotyczy to zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. wrelacji wynajmujący - najemca - podnajemca.

W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku, Pracownicy będą przebywali w Lokalach w okresach wykonywania pracy u Podnajemcy (oddelegowania). Zatem należy uznać, że głównym celem świadczenia Usługi najmu lokali będzie zapewnienie miejsca zamieszkania dla osób spoza Warszawy, które będą mieszkały w Lokalach, na czas wykonywania pracy. Można założyć, że Pracownicy będą w Lokalach spędzać czas wolny od pracy (odpoczywać, przygotowywać posiłki, w inny sposób spędzać czas wolny) w taki sam sposób, jak odbywa się to w ich stałym miejscu zamieszkania. Bez wątpienia zatem można przyjąć, że pobyt Pracowników w Lokalach będzie miał związek z względnie stałym interesem życiowym tych Pracowników. Ponadto, cel mieszkaniowy będzie potwierdzony stosownymi zapisami w umowie najmu (pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką) oraz podnajmu (pomiędzy Spółką a Podnajemcą).

W rezultacie, biorąc pod uwagę powyższe, w sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku w stosunku do Usług najmu świadczonych przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT.

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów, przykładowo w:

Reasumując, Usługi najmu świadczone przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki będą korzystały ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.