0114-KDIP1-3.4012.115.2019.2.MT - VAT przy sprzedaży działek budowlanych.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2019 r. (data wpływu 26 marca 2019 r.), uzupełnione pismem z dnia 6 maja 2019 r. (data wpływu 7 maja 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 26 kwietnia 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.115.2019.1.MT (doręczone Stronie w dniu 2 maja 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych (pyt. nr 1 wniosku) - jest nieprawidłowe

W dniu 26 marca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 6 maja 2019 r. (data wpływu 7 maja 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 26 kwietnia 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.115.2019.1.MT.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w 2014 r. otrzymał od rodziców darowiznę w postaci czterech działek budowlanych. W 2020 r. Wnioskodawca planuje sprzedaż jednej z działek i zbudowanie na działce nr 2 domu jednorodzinnego na sprzedaż. Za pieniądze ze sprzedaży domu (czyli działek nr 1 i nr 2) w 2021 r. Wnioskodawca planuje zbudować na działkach nr 3 i nr 4 dwa domy i również je sprzedać. Wnioskodawca nie jest deweloperem i nie prowadził ani nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej.

W piśmie uzupełniającym z dnia 6 maja 2019 r. Wnioskodawca wskazał, że:

Działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 są działkami niezabudowanymi i Wnioskodawca nie wykorzystuje ich w żaden sposób. Wnioskodawca nie będzie ponosił żadnych nakładów, działki są uzbrojone i ogrodzone od wielu lat i nie ma potrzeby zwiększania ich atrakcyjności. Działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 nigdy nie były wynajmowane. Dla wszystkich czterech działek istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, który powstał przed 21 marca 2007 r. Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać na czyj wniosek został uchwalony. Wnioskodawca nie wystąpił o pozwolenie na budowę. Ww. wymienione wszystkie działki nie są zabudowane. Wnioskodawca chciałby sprzedać działkę nr 1, a za pieniądze z transakcji planuje na działce nr 2 zbudować dom mieszkalny - jednorodzinny ok. 190 m². Następnie za pieniądze ze sprzedaży domu na działce nr 2 - na działkach nr 3 i nr 4 Wnioskodawca chciałby zbudować dwa domy jednorodzinne - mieszkalne dwulokalowe (bliźniaki) po ok. 250 m² każdy dom (czyli połowa bliźniaka to ok. 125 m²). Co daje 4 x 125 m². Pieniądze ze sprzedaży tych dwóch bliźniaków planuje wpłacić na lokatę.

Działka nr 1 zostanie sprzedana jako niezabudowana, działki nr 2, nr 3 i nr 4 zostaną sprzedane jako zabudowane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca ma obowiązek odprowadzenia podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. czterech działek?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie miał On obowiązku zapłaty podatku VAT z tytułu sprzedaży ww. działek, ponieważ stanowią one Jego majątek prywatny. Nie cechuje tego procesu "wysoka częstotliwość" - docelowo Wnioskodawca chciałby sprzedać trzy domy w okresie 2-3 lat. Wnioskodawca nie planuje prowadzić intensywnych działań w związku ze sprzedażą, jedynie drobne ogłoszenia na portalach z nieruchomościami.

Wnioskodawca nie ma w planach budowania domów, tylko chciałby jedynie najkorzystniej sprzedać darowiznę jaką otrzymał od rodziców. Sprzedaż w takiej formie jest incydentalna i Wnioskodawca nie będzie tego robił ponownie. Wnioskodawca dysponuje tylko tymi czterema działkami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą o VAT", opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przy czym towarami - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby".

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w 2014 r. otrzymał od rodziców darowiznę w postaci czterech działek budowlanych. W 2020 r. Wnioskodawca planuje sprzedaż jednej z działek i zbudowanie na działce nr 2 domu jednorodzinnego na sprzedaż. Za pieniądze ze sprzedaży domu (czyli działek nr 1 i nr 2) w 2021 r. Wnioskodawca planuje zbudować na działkach nr 3 i nr 4 dwa domy i również je sprzedać. Wnioskodawca nie jest deweloperem i nie prowadził ani nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 są działkami niezabudowanymi i Wnioskodawca nie wykorzystuje ich w żaden sposób. Wnioskodawca nie będzie ponosił żadnych nakładów, działki są uzbrojone i ogrodzone od wielu lat. Działki nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 nigdy nie były wynajmowane. Dla wszystkich czterech działek istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, który powstał przed 21 marca 2007 r. Wnioskodawca nie wystąpił o pozwolenie na budowę. Ww. wymienione wszystkie działki nie są zabudowane. Wnioskodawca chciałby sprzedać działkę nr 1, a za pieniądze z transakcji planuje na działce nr 2 zbudować dom mieszkalny - jednorodzinny ok. 190 m². Następnie za pieniądze ze sprzedaży domu na działce nr 2 - na działkach nr 3 i nr 4 Wnioskodawca chciałby zbudować dwa domy jednorodzinne - mieszkalne dwulokalowe (bliźniaki). Pieniądze ze sprzedaży tych dwóch bliźniaków planuje wpłacić na lokatę. Działka nr 1 zostanie sprzedana jako niezabudowana, działki nr 2, nr 3 i nr 4 zostaną sprzedane jako zabudowane.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii ustalenia czy z tytułu transakcji sprzedaży czterech działek będzie podatnikiem podatku VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych regulacji prawnych, przy uwzględnieniu wniosków płynących z ww. orzeczeń prowadzi do stwierdzenia, że sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie stanowić rozporządzania majątkiem osobistym, gdyż Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W przedmiotowej sytuacji istnieją przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Wnioskodawca wskazał, że za pieniądze ze sprzedaży działki nr 1 ma zamiar wybudować na działce nr 2 dom mieszkalny - jednorodzinny w celu jego dalszej sprzedaży. Następnie za pieniądze pozyskane ze zbycia działki nr 2 wraz z posadowionym na niej domem Wnioskodawca chciałby wybudować na działce nr 3 i nr 4 dwa domy jednorodzinne - mieszkalne (bliźniaki) w celu ich dalszej sprzedaży. Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca chciałby jak najkorzystniej sprzedać ww. działki, a pieniądze z ich sprzedaży ma zamiar umieścić na lokacie bankowej. Należy zauważyć, że są to profesjonalne działania, których efektem końcowym jest uzyskanie korzyści majątkowej. W sprawie nie można pominąć okoliczności, że skoro Wnioskodawca planuje budowę domów to będzie musiał podjąć jeszcze wiele innych kroków, które umożliwią Mu rozpoczęcie inwestycji, np. sporządzenie projektu domu czy wynajęcie firmy budowlanej.

Zatem, wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Wnioskodawcę świadomych działań mających na celu sprzedaż działek, które nie mogą zostać uznane za incydentalne i sporadyczne. Z całokształtu opisanych czynności wynika, że sprzedaż wszystkich czterech działek nastąpi w warunkach wskazujących na handlowy charakter i podejmowane przez Wnioskodawcę działania nie będą należeć do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o wyłącznym działaniu Wnioskodawcy zmierzającym do wykorzystania ww. działek na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku VAT.

Reasumując, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czynność sprzedaży działek, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych (pytanie nr 1 wniosku) należało uznać za nieprawidłowe.

Organ nadmienia, że w zakresie pytania nr 2 wniosku, dotyczącym zastosowania właściwej stawki podatku VAT do sprzedaży ww. działek budowlanych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.