0114-KDIP1-2.4012.646.2018.1.PC - Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek należących do osób fizycznych.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 27 września 2018 r. (data wpływu 2 października 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania planowanej czynności sprzedaży działki za czynność podlegającą opodatkowaniu - jest prawidłowe.

W dniu 2 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania planowanej czynności sprzedaży działki za czynność podlegającą opodatkowaniu.

We wniosku złożonym przez: * Zainteresowanego będącym stroną postępowania:

Panią A.

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Panią B.

Pana C.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A, B i C są właścicielami nieruchomości, w której skład wchodzą działki o numerach od 37/1 do 37/15. Nieruchomość ma łączną powierzchnię 1,88 ha. Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. B jest właścicielką w udziale wynoszącym 4/6 części, natomiast A i C w udziałach wynoszących po 1/6 części.

Działka ta pierwotnie miała numer 37 i stanowiła grunty rolne. W 2012 objęta została ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Uchwała z września 2012 r.) zmieniającego charakter nieruchomości z rolnej na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług nieuciążliwych, tereny dróg publicznych klasy dojazdowej oraz teren drogi wewnętrznej. Zainteresowani nie podjęli żadnych działań mających na celu zmianę przeznaczenia działek. W przeszłości nieruchomość ta nie była wynajmowana bądź wydzierżawiana. W 2017 r. Zainteresowani wystąpili o podział działki 37 na mniejsze zgodnie z postanowieniami miej-scowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym samym roku do Zainteresowanych zgłosił się przedstawiciel firmy D. zainteresowany zakupem jednej z działek.

Dnia 15 lutego 2018 r. Aktem notarialnym (repertorium A) współwłaściciele działki 37 zawarli Umowę przedwstępną sprzedaży działki gruntu o projektowanym numerze ew. 37/15 i powierzchni 2.600,00 m² oraz udziału wynoszącego 200/1307 części w działce gruntu o planowanym numerze ew. 37/9 z prze¬znaczeniem na drogę wewnętrzną. Umowa została zawarta pomiędzy właścicielami a firmą D. Spółka Akcyjna. Umowa zawiera cenę sprzedaży działki oraz zobowiązanie dla spółki pod firmą D. Spółka Akcyjna do zapłaty ewentualnego podatku VAT. Z tytułu zawarcia tej umowy Zainteresowani nie otrzymali żadnej kwoty zadatku, jak również Spółka nie jest zobligowana do zapłaty zadośćuczynienia w przypadku odstąpienia od realizacji umowy sprzedaży.

Fakt posiadania kolejnych działek, nie oznacza, że w najbliższym czasie zostaną one sprzedane, Zainteresowani nie podejmują w tym celu żadnych zorganizowanych działań marketingowych. Zainteresowani nie podejmowali też ingerencji w strukturę gruntów (jak np. uzbrojenie terenu, zaopatrzenie działki w niezbędne media, przesunięcie słupa energetycznego) celem późniejszej sprzedaży działek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż przedmiotowej działki z majątku prywatnego na rzecz Spółki D. będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Zainteresowanych: właściciele działek powstałych z podziału działki nr ew. 37 są osobami fizycznymi, nieprowadzą działalności gospodarczej, nie są płatnikami podatku VAT.

Podziału nieruchomości o numerze ew. 37 dokonali jako osoby wykonujące prawo własności w stosunku do tego gruntu. Aby sprzedać działkę o numerze 37/15 nie podejmowali żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali zamiaru ich sprzedaży w mediach, nie angażowali środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania ich za podmiot prowadzący "działalność gospodarczą" w rozumieniu tego przepisu. Zainteresowani nie dawali ogłoszeń na temat sprzedaży ww. działek do prasy czy na stronach internetowych. Nie podjęli współpracy z profesjonalnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Zainteresowana firma sama zgłosiła się do Zainteresowanych przez swego przedstawiciela. Zdaniem zainteresowanych planowana sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Decyzja o sprzedaży działki 37/15 nie powoduje, że działalność w tym zakresie ma charakter zawodowy, stały.

Zainteresowanym znane jest stanowisko Trybunału Sprawiedliwości UE wydane 15 września 2011 r. (wyrok w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10), w którym dane zostały istotne wskazówki dotyczące zasad opodatkowania gruntów. W orzeczeniu tym wskazano, że dostawa gruntu przeznaczonego pod zabudowę podlega VAT, gdy państwo członkowskie skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE i wprowadziło w prawie krajowym odpowiednie regulacje. Polska nie skorzystała z "opcji opodatkowania".

Przepis ten daje możliwość opodatkowania VAT sprzedaży gruntów pod zabudowę, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia tego wynika, że:

* osoby fizycznej nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, gdy sprzedaje grunt, na którym prowadziła działalność rolniczą, jeśli został on przekształcony wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, niezależnie od woli tej osoby, w grunt przeznaczony pod zabudowę. Sprzedaż ta nie podlega VAT, pod warunkiem, że następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby;

* osobę fizyczną można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, gdy w celu sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Sporadyczna wyprzedaż swojego prywatnego majątku nie może być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe zdaniem Zainteresowanych przedmiotowa sprzedaż nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przepis art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem "handel" należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma to, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy podmiot w celu dokonania sprzedaży działki, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a wiec za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast, okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z powyższego orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowani są właścicielami nieruchomości, w której skład wchodzą działki o numerach od 37/1 do 37/15. Działka ta pierwotnie miała numer 37 i stanowiła grunty rolne. W 2012 objęta została ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniającego charakter nieruchomości z rolnej na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług nieuciążliwych, tereny dróg publicznych klasy dojazdowej oraz teren drogi wewnętrznej. Zainteresowani nie podjęli żadnych działań mających na celu zmianę przeznaczenia działek. W przeszłości nieruchomość ta nie była wynajmowana bądź wydzierżawiana. W 2017 r. Zainteresowani wystąpili o podział działki 37 na mniejsze zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym samym roku do Zainteresowanych zgłosił się przedstawiciel firmy D. zainteresowany zakupem jednej z działek. Fakt posiadania kolejnych działek, nie oznacza, że w najbliższym czasie zostaną one sprzedane, Zainteresowani nie podejmują w tym celu żadnych zorganizowanych działań marketingowych. Zainteresowani nie podejmowali też ingerencji w strukturę gruntów (jak np. uzbrojenie terenu, zaopatrzenie działki w niezbędne media, przesunięcie słupa energetycznego) celem późniejszej sprzedaży działek.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii czy, planowana sprzedaż działki będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż przedmiotowej działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Zainteresowanych za podatników tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawcy będą działali w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Należy stwierdzić, że w przedstawionych we wniosku okolicznościach, Wnioskodawcy nie podejmowali aktywnych działań w celu sprzedaży nieruchomości, które to wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawcy wskazali, iż w 2012 r. nieruchomość objęta została ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniającego charakter nieruchomości z rolnej na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług nieuciążliwych, tereny dróg publicznych klasy dojazdowej oraz teren drogi wewnętrz¬nej, jednak Wnioskodawcy nie podejmowali jakichkolwiek działań mających na celu zmianę przeznaczenia działek. Zainteresowani nie podejmują żadnych zorganizowanych działań marketingowych w celu sprzedaży działek. Zainteresowani nie podejmowali też ingerencji w strukturę gruntów jak np. uzbrojenie terenu, zaopatrzenie działki w niezbędne media, przesunięcie słupa energetycznego. Z opisu sprawy nie wynika również, aby działka była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Wnioskodawcy wskazali, że przedmiotowa nieruchomość nie była wynajmowana ani wydzierżawiana. W 2017 r. Zainteresowani wystąpili jedynie o podział działki na mniejsze zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zatem, mając na uwadze wskazane informacje należy stwierdzić, że Wnioskodawcy nie podjęli ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Sam fakt dokonania podziału działki na mniejsze zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania terenu przy braku innych działań nie przesądza, że Wnioskodawcy podejmowali aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Zainteresowanych w związku z przedmiotową transakcją sprzedaży działki za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym Wnioskodawcy dokonując sprzedaży przedmiotowej działki, nie będą działali w charakterze podatnika podatku VAT, a będą jedynie korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowej działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie wskazuje się, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.