0114-KDIP1-2.4012.523.2018.3.RM - VAT w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 14 sierpnia 2018 r. (data wpływu 21 sierpnia 2018 r.), uzupełnionym w dniu 22 października 2018 r. (data wpływu 29 października 2018 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 12 października 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 16 października 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości w ramach Scenariusza 2 - jest prawidłowe.

W dniu 21 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości w ramach Scenariusza 2.

Wniosek uzupełniony został w dniu 22 października 2018 r. (data wpływu 29 października 2018 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 12 października 2018 r.

We wniosku złożonym przez: * Zainteresowanego będącym stroną postępowania:

X Sp. z o.o.; * Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Y Sp. z o.o.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe, uzupełnione pismem z dnia 22 października 2018 r.:

Wnioskodawca (X Sp. z o.o., Sprzedawca) jest czynnym podatnikiem VAT, którego sprzedaż nie jest zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT, prowadzącym działalność gospodarczą m.in. w zakresie realizacji inwestycji budowlanych i sprzedaży lokali mieszkalnych oraz użytkowych.

Y Sp. z o.o. (dalej: "Nabywca") jest także czynnym podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, którego celem jest realizowanie inwestycji budowlanych, kupno i sprzedaż nieruchomości oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami.

Nabywca na dzień złożenia niniejszego wniosku nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Sprzedawca i Nabywca (dalej również: "Strony") zawarli w dniu 25 czerwca 2018 r. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 3/4 (dalej: "Nieruchomość").

W umowie przedwstępnej sprzedaży, Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy sprzedaży Nieruchomości, na warunkach i w terminie wskazanym w treści umowy przedwstępnej.

Nieruchomość zostanie wydana przez Sprzedawcę Nabywcy w dniu podpisania umowy przyrzeczonej, na podstawie podpisanego przez Strony protokołu zdawczo - odbiorczego.

Należy dodatkowo wskazać, że:

* Przedmiotowa Nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: "MPZP"), co potwierdza zaświadczenie wydane przez odpowiedni organ administracji;

* Umowa przedwstępna nie wyklucza możliwości pozyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: "Decyzja o warunkach zabudowy") zarówno przez Sprzedawcę, jak również przez Nabywcę;

* W przeszłości, w stosunku do Nieruchomości były wydane trzy decyzje o warunkach zabudowy, niemniej były to decyzje o określonym terminie ważności. Termin ważności decyzji upłynął, odpowiednio z końcem 1999 r. oraz z końcem 2002 r. Przed upływem terminu ich ważności, tj. w czerwcu, sierpniu oraz listopadzie 1999 r., na podstawie wskazanych decyzji, właściwy organ administracji wydał decyzje administracyjne, zatwierdzające m.in. projekt budowlany i zezwalające na budowę obiektów budowlanych na nieruchomości (m.in. magazynu artykułów spożywczych z częścią biurową, placu manewrowego, miejsc parkingowych). Na Nieruchomości nie zostały przeprowadzone żadne prace budowlane, brak jest jakichkolwiek oznak rozpoczęcia procesu budowlanego. Aktualnie Sprzedawca oczekuje na stwierdzenie faktu wygaśnięcia przedmiotowych decyzji przez właściwy organ administracji.

* Nieruchomość stanowi "zurbanizowane tereny niezabudowane" oznaczone symbolem "Bp", zgodnie z treścią ewidencji gruntów i budynków;

* Nieruchomość nie jest zabudowana żadnymi naniesieniami w postaci budynków lub budowli.

W związku z planowanym zawarciem umowy przyrzeczonej, Strony dążą do jednoznacznego ustalenia skutków podatkowych w VAT dostawy Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że umowa przedwstępna przewiduje możliwość uzyskania przez Sprzedawcę lub Nabywcę Decyzji o warunkach zabudowy (przy czym jest to możliwość, której zaistnienia w dacie planowanej dostawy Strony nie mogą jednoznacznie potwierdzić lub wykluczyć), niniejszy stan faktyczny, a w konsekwencji pytania Wnioskodawców dotyczą zarówno stanu przyszłego, w którym w dacie wydania Nieruchomości nie będzie wydanej ważnej Decyzji o warunkach zabudowy, ani MPZP określającego przeznaczenie terenu pod zabudowę (Scenariusz 1) oraz stanu przyszłego, w którym w dacie wydania Nieruchomości będzie istniała ważna Decyzja o warunkach zabudowy lub MPZP określający przeznaczenie terenu pod zabudowę (Scenariusz 2).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że Wnioskodawcy - Stronie postępowania przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego VAT przy nabyciu Nieruchomości.

Nieruchomość opisana we wniosku, nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie oznaczone we wniosku nr 2:

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że dostawa Nieruchomości w Scenariuszu 2 będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki 23% VAT?

Zdaniem Zainteresowanych:

Dostawa Nieruchomości w Scenariuszu 2 będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki 23% VAT.

UZASADNIENIE stanowiska Wnioskodawców.

Zgodnie z treścią Ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlega co do zasady dostawa towarów oraz świadczenie usług, na terytorium kraju, za wynagrodzeniem.

Czynnościami opodatkowanymi są, określone w Ustawie o VAT czynności realizowane przez podatników VAT, działających w tym charakterze.

Dostawą towaru, zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT jest przeniesienie prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel. Oznacza to, że planowana sprzedaż Nieruchomości oraz jej wydanie przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy będzie spełniała definicję dostawy towarów na terytorium kraju, za wynagrodzeniem.

Skutki podatkowe w VAT dostawy nieruchomości są uzależnione od okoliczności stanu faktycznego danej transakcji. W szczególności zasadnicze znaczenie ma ustalenie istnienia na nieruchomości obiektów budowalnych w postaci budynków lub budowli (lub ich części). Ustawa o VAT przewiduje bowiem odrębny schemat rozpoznawania skutków podatkowych dla dostaw nieruchomości (terenów) niezabudowanych, odrębny zaś dla dostawy wskazanych obiektów budowlanych.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, terenem budowlanym jest grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy. Jeżeli więc teren nie jest objęty ważnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub pozostającą w mocy decyzją o warunkach zabudowy, nieruchomość nie spełnia przesłanek terenu niezabudowanego.

W opisanym zdarzeniu przyszłym nie ulega wątpliwości, że Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Oznacza to, że status nieruchomości jako terenu budowlanego będzie uzależniony od istnienia w dacie wydania Nieruchomości ważnej Decyzji o warunkach zabudowy lub MPZP.

Wnioskodawcy pragną podkreślić, że w ich ocenie grunt niezabudowany nie spełnia definicji terenu budowlanego, jeśli wydana dla niego decyzja o warunkach zabudowy wygasła (potwierdzają to interpretacje indywidualne, np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 24 kwietnia 2015 r. IBPP2/4512-79/15/AB i z 23 lutego 2016 r., IBPP2/4512-997/15/EK). W związku z tym, wydane w przeszłości w stosunku do Nieruchomości decyzje o warunkach zabudowy (których termin ważności upłynął), nie stanowią decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT odnoszącym się do definicji terenów budowlanych.

W ocenie Wnioskodawców, aktualnie brak ważnej (tj. pozostającej w obrocie prawnym) Decyzji o warunkach zabudowy, niemniej nie jest wykluczone, że decyzja taka zostanie wydana na wniosek Sprzedawcy lub Nabywcy do dnia wydania Nieruchomości.

Jeżeli więc taka decyzja (lub MPZP) będzie istniała w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej i wydania Nieruchomości, a treść danego aktu będzie potwierdzała przeznaczenie gruntu pod zabudowę transakcja będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przy czym, jak stanowi art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ww. ustawy, pod pojęciem tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tak więc ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku w oparciu o wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

* towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

* przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Sprzedawca) oraz Nabywca zawarli umowę przedwstępną sprzedaży działki gruntu o numerze ewidencyjnym 3/4 (Nieruchomość). Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy sprzedaży Nieruchomości, na warunkach i w terminie wskazanym w treści umowy przedwstępnej.

Nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Umowa przedwstępna nie wyklucza możliwości pozyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zarówno przez Sprzedawcę, jak i Nabywcę. W przeszłości w stosunku do Nieruchomości były wydane trzy decyzje o warunkach zabudowy, o określonym terminie ważności. Termin ważności decyzji upłynął, odpowiednio z końcem 1999 r. oraz z końcem 2002 r. Przed upływem terminu ich ważności, tj. w czerwcu, sierpniu oraz listopadzie 1999 r., na podstawie wskazanych decyzji, właściwy organ administracji wydał decyzje administracyjne, zatwierdzające m.in. projekt budowlany i zezwalające na budowę obiektów budowlanych na nieruchomości (m.in. magazynu artykułów spożywczych z częścią biurową, placu manewrowego, miejsc parkingowych). Na Nieruchomości nie zostały przeprowadzone żadne prace budowlane (brak jakichkolwiek oznak rozpoczęcia procesu budowlanego). Nieruchomość nie jest zabudowana żadnymi naniesieniami w postaci budynków lub budowli. Obecnie Sprzedawca oczekuje na stwierdzenie wygaśnięcia przedmiotowych decyzji przez właściwy organ administracji.

Umowa przedwstępna przewiduje możliwość uzyskania przez Sprzedawcę lub Nabywcę decyzji o warunkach zabudowy, w związku z czym może wystąpić sytuacja (Scenariusz 2), w której w dacie wydania Nieruchomości, będzie istniała ważna decyzja o warunkach zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający przeznaczenie terenu pod zabudowę.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy dostawa Nieruchomości dokonana w ramach Scenariusza 2 będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki 23% VAT.

Skoro dla zbywanej Nieruchomości będzie istniała ważna decyzja o warunkach zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający przeznaczenie terenu pod zabudowę, Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja sprzedaży Nieruchomości, przeprowadzona w ramach Scenariusza 2 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie również zastosowania zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zwolnienie od podatku określone w tym przepisie dotyczy towarów, przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W analizowanej sprawie, przy nabyciu Nieruchomości Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i Nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości w ramach Scenariusza 2 należy uznać za prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług kwestię opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości w ramach Scenariusza 2 (pytanie nr 2). Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług w kwestii opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości w ramach Scenariusza 1 oraz w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuje się, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.