0114-KDIP1-1.4012.631.2021.2.MM

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 w związku z art. 14r. ustawy z 29 sierpnia 191/1 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 13 września 2021 r. (data wpływu 13 września 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania planowanej Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) - jest prawidłowe.

13 września 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania planowanej Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

o Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością A,

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

o Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością B,

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

I. Stan faktyczny

a. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością A (Kupujący) będąca rezydentem podatkowym w Polsce planuje nabyć nieruchomości w Polsce (Transakcja). Kupujący jest zarejestrowany do celów podatku VAT w Polsce jako czynny podatnik VAT.

b. Kupujący planuje nabyć następujące nieruchomości (Nieruchomości):

i. prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 1/1, z obrębu ewidencyjnego o numerze (...), położonej w (...), przy ul. (...) (...) wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (...) (Działka 1),

ii. prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 1/2, z obrębu ewidencyjnego o numerze (...), położonej w (...), przy ul. (...), (...), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (...) (Działka 2) (Działka 1, Działka 2 dalej łącznie jako: Działki),

iii. prawo własności budynku biurowego znanego pod nazwą " (...)" z garażem podziemnym (Budynek) usytuowanego na Działkach.

c. Nieruchomości zostaną sprzedane Kupującemu przez polską spółkę Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością B. (Sprzedający).

d. Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadzącą działalność w zakresie wynajmu powierzchni biurowych. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

e. Nieruchomości opisane w niniejszym wniosku nie stanowią odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do nich odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Nieruchomości stanowią główne aktywo majątkowe Sprzedającego.

f. Nieruchomości funkcjonalnie stanowią budynek biurowy z infrastrukturą towarzyszącą, w którym Sprzedający oferuje powierzchnie biurowe pod wynajem.

g. Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie dalej zwani "Wnioskodawcy". Jednocześnie Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 z późn. zm.). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

h. Sprzedający nabył od niepowiązanej spółki z siedzibą w Polsce (czynnego podatnika VAT) Działkę 1 na podstawie umowy sprzedaży z 16 stycznia 2014 r. oraz Działkę 2 na podstawie umowy sprzedaży z 13 lutego 2015 r. Sprzedaż Nieruchomości była opodatkowana VAT. Nieruchomości były wynajmowane ponad dwa lata. Sprzedający wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

i. Przedmiot Transakcji poza Budynkiem ma stanowić infrastruktura techniczna i komunikacyjna służąca prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku (w tym prawo własności budowli lub ich części oraz urządzeń budowlanych lub ich części w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.) (Prawo budowlane)), wspierająca funkcjonalnie Budynek i będących własnością Sprzedającego: (i) znajdująca się na Działkach, jak również (ii) mogąca znajdować się poza Działkami, jednak służąca do obsługi Budynku, w skład których wchodzą, w szczególności:

urządzenia budowlane lub ich części takie jak:

* ogrodzenie generatora;

* wiata śmietnikowa;

* wolnostojący generator;

* następujące budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego:

* chodnik;

* droga;

* parking;

* sieć wodociągowa (w zakresie w jakim jest własnością sprzedającego - tak samo pozostałe sieci);

* sieć ciepłownicza;

* sieć elektro-energetyczna;

* sieć kanalizacyjno-ściekowa

(dalej łącznie: Budowle).

j. Wszystkie opisane Budowle w momencie dokonania Transakcji stanowić będą część składową Nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Kodeks cywilny) - są trwale z nią związane (nie mogą one zostać odłączone od Nieruchomości bez ich uszkodzenia lub istotnej zmiany całości konstrukcji biorąc pod uwagę ich przeznaczenie). Ponadto, żaden z tych obiektów nie stanowi ruchomości. Lista ruchomości będących przedmiotem Transakcji będzie stanowiła załącznik do umowy sprzedaży Nieruchomości i nie będzie obejmowała żadnego z obiektów wskazanych powyżej. Sposób opodatkowania sprzedaży ruchomości pozostaje poza zakresem zapytania przedstawionego we wniosku o interpretację.

k. W stosunku do wydatków związanych z Budynkiem i Budowlami, Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w rozumieniu ustawy o VAT.

I. Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie Budynku lub jakiejkolwiek Budowli, których wartość byłaby większa lub równa 30% ich wartości początkowej. Ani Budynek, ani jakakolwiek Budowla nie zostały poddane znaczącym przebudowom przez Sprzedającego.

m. Budynek oraz wszystkie Budowle związane z prawidłowym funkcjonowaniem Budynku są używane przez okres dłuższy niż 2 lata.

n. Urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości są używane przez okres dłuższy niż 2 lata, z wyjątkiem szlabanu, który został wymieniony w 2020 r.

o. Sprzedaż Nieruchomości nie będzie obejmowała przeniesienia praw i obowiązków z umowy o zarządzanie nieruchomością.

p. W szczególności Strony nie planują zbycia elementów składających się na przedsiębiorstwo takich jak: wierzytelności, środki pieniężne, rachunki bankowe, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego. W szczególności, na Kupującego nie zostaną przeniesione poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki wynikające z umowy w zakresie zarządzania Nieruchomościami,

ii. prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Sprzedającego, z wyjątkiem ewentualnych depozytów od najemców lub wykonawców, związanych z Nieruchomościami,

iii. prawa i obowiązki wynikające z umów na usługi: wywozu śmieci, i, utrzymania wind, ochrony pożarowej, monitoringu przeciwpożarowego, dezynsekcji, utrzymania zieleni itp., zawartych w odniesieniu do Nieruchomości,

iv. księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, za wyjątkiem uzgodnionej przez strony (Sprzedającego i Kupującego) dokumentacji bezpośrednio dotyczącej Nieruchomości,

v. zobowiązania Sprzedającego, z wyjątkiem zabezpieczeń związanych z umowami najmu zawartymi w odniesieniu do Nieruchomości,

vi. zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania Sprzedającego wynikające z tytułu rozliczeń publicznoprawnych,

vii. wierzytelności Sprzedającego, w tym wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu (czynsze i inne należności) obowiązujących na moment przeprowadzania Transakcji (jeśli będą takie istniały) należnych do dnia Transakcji,

viii. firma Sprzedającego,

ix. zezwolenia, pozwolenia i decyzje administracyjne dotyczące procesu inwestycyjnego lub funkcjonowania Budynku.

q. Sprzedaż Nieruchomości poza prawem użytkowania wieczystego Działek, prawem własności Budynku oraz Budowli będzie zatem obejmowała przeniesienie następujących składników majątku i praw w zakresie w jakim przysługują Sprzedającemu, w tym m.in:

i. ruchomości związane z Budynkiem;

ii. zabezpieczenia związane z umowami najmu zawartymi w odniesieniu do Nieruchomości, w tym środki pieniężne;

iii. autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej (tj.m.in. dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej) Budynku;

iv. prawo do upoważnienia osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących opracowania projektów oraz tworzenia opracowań projektów;

v. prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem, budowlami i innymi naniesieniami znajdującymi się na Działkach, a także prawa własności dokumentacji powykonawczej oraz technicznej;

vi. prawa do środków pieniężnych wpłaconych tytułem zabezpieczeń związanych z pracami budowlanymi prowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości;

vii. wszystkie prawa i obowiązki Sprzedającego z tytułu umów najmu i dzierżawy zawartych w odniesieniu do Nieruchomości, z uwzględnieniem praw i obowiązków, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740; dalej: "Kodeks cywilny");

viii. części sieci doprowadzających media do Budynku oraz przyłącza zlokalizowane poza obszarem Działek.

r. Jakkolwiek po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, to - jak wynika z powyższego - w ramach Transakcji Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. Zgodnie z ustaleniami Stron, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomościami, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Prawdopodobne jest, że większość umów (np. serwisowych lub na dostawę mediów) zostanie zawarta przez Kupującego z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Co więcej, nie można całkowicie wykluczyć, iż w okresie bezpośrednio po Transakcji Kupujący będzie (jedynie tymczasowo, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego) korzystał z usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Sprzedającego.

s. Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Po nabyciu opisanych we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (biurowe, handlowe i magazynowe) powierzchni w Budynkach, a także związanych z nim powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

t. Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

u. Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych VAT tj. do wynajmu komercyjnego.

v. Strony Transakcji planują wybrać opodatkowanie VAT poprzez złożenie oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, a Kupujący planuje wystąpić o zwrot podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku jako pytanie nr 1):

Czy planowana Transakcja stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych:

Planowana Transakcja stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Zakres ustawy o VAT

a. W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP). Oznacza to, że transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

b. Wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Kupującego, gdyż rozstrzyga o podleganiu VAT planowanego nabycia Nieruchomości. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, istotnym elementem jest dokonanie wykładni terminów "przedsiębiorstwo" i "ZCP", użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonanie oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości nie stanowi przedsiębiorstwa lub ZCP i powinna być traktowana jako dostawa towarów, opodatkowana VAT.

Definicja przedsiębiorstwa i ZCP

c. Definicja przedsiębiorstwa nie została wskazana w ustawie o VAT, jednak zgodnie z jednolitą linią orzeczniczą i ugruntowaną praktyką podatkową, dla celów VAT należy odwołać się do definicji zawartej w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z brzmieniem przedmiotowej regulacji, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

i. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (firma przedsiębiorstwa),

ii. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

iii. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

iv. wierzytelności,

v. prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

vi. koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej,

vii. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

viii. tajemnice przedsiębiorstwa,

ix. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

d. W celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Przedsiębiorstwo nie jest przy tym tylko sumą jego składników, ale także ich zorganizowanym zespołem, co zostało uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz potwierdzone przez sądy administracyjne.

e. Zastosowanie w przedmiotowym katalogu wyrażenia "w szczególności" powoduje, iż katalog ten jest katalogiem otwartym i stanowi przykładowe wymienienie elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Należy przy tym podkreślić, że nie każde działające w przestrzeni gospodarczej przedsiębiorstwo musi składać się ze wszystkich elementów, które zostały wymienione przez ustawodawcę w katalogu otwartym zawartym w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (część z tych elementów może bowiem nie istnieć). Biorąc powyższe pod uwagę, jedynie w sytuacji gdy wszystkie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym), stanowiące zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, zostaną przekazane nabywcy w ramach planowanej transakcji, można mówić o zbyciu przedsiębiorstwa.

f. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, ZCP oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

g. Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status ZCP posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

i. jest wyodrębniony organizacyjnie,

ii. jest wyodrębniony finansowo,

iii. jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie) oraz

iv. mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

h. Analiza dokonana powyżej znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych, w szczególności w licznych interpretacjach przepisów prawa podatkowego (zob. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 13 stycznia 2021 r., 0114-KDIP1-1.4012.625.2020.2.WD, z 6 listopada 2020 r., 0114-KDIP1-1.4012.492.2020.3.EW, z 20 sierpnia 2019 r., 0113-KDIPT1-3.4012.261.2019.5.OS, z 29 października 2018 r., 0113-KDIPT2-3.4011.416.2018.5.GG, oraz z 13 czerwca 2017 r., 0111-KDIB3-1.4012.32.2017.2.IK.

i. Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości i będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

j. Jak podkreśla się w orzecznictwie, warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

k. Zgodnie z utrwaloną praktyką o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. wyodrębniony dział, zakład, wydział czy oddział. Należy jednak podkreślić, że wyodrębnienie organizacyjne może mieć charakter faktyczny (tj. wynikać np. z praktyki panującej w przedsiębiorstwie) i niekoniecznie musi zostać potwierdzone w formalnym dokumencie (regulaminie, statucie). Dla celów dowodowych właściwe jest jednak formalne wyodrębnienie ZCP (tak np. w interpretacjach indywidualnych dotyczących prawidłowości uznania wyodrębnionej masy majątkowej za ZCP Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: z 28 czerwca 2019 r., 0111-KDIB3-2.4012.238.2019.5.SR, z 27 maja 2019 r., 0114-KDIP1-2.4012.171.2019.3.RM, z 28 grudnia 2018 r., 0114-KDIP4.4012.815.2018.2.BS oraz z 4 grudnia 2018 r., 0114-KDIP1-3.4012.581.2018.1.SM).

I. Wyodrębnienie finansowe oznacza zaś sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanego zespołu składników (tj. do ZCP).

m. Wyodrębnienie funkcjonalne zaś będzie się przejawiać w realizacji określonych zadań gospodarczych, które powinny jednak stanowić pewną całość, mogącą być przedmiotem działalności samodzielnego przedsiębiorstwa (tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 1204/16). W tym zakresie w doktrynie prawa podatkowego wskazuje się na hipotetyczną możliwość samodzielnego prowadzenia określonych działań gospodarczych przez zespół składników będący przedmiotem transakcji.

n. Wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne musi istnieć w ramach przedsiębiorstwa zbywcy. Oznacza to, że nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo dopiero u nabywcy. Podobnie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 listopada 2016 r., wskazując że "realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy" oraz że "zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia takiej działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności. W takiej sytuacji można go uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa" (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15).

Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości według objaśnień Ministerstwa Finansów.

o. 11 grudnia 2018 r. Ministerstwo Finansów wydało objaśnienia dotyczące sposobu opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych (Objaśnienia), zawierające katalog okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych tj. nieruchomości przeznaczonych do celów działalności gospodarczej generujących przychody głównie z tytułu realizacji umów najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze, powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

p. Zgodnie z Objaśnieniami, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

i. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

q. Bazując więc na wydanych Objaśnieniach, zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części będzie przede wszystkim transakcja, w której, w momencie jej dokonania, są spełnione łącznie następujące warunki:

i. przenoszony na nabywcę zespół składników majątku umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez sprzedającego i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności;

ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji,

przy czym, dla oceny analizowanego kryterium należy wziąć pod uwagę, czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez sprzedającego bez konieczności:

i. angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

r. Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.

s. Objaśnienia dają również wskazówki interpretacyjne odnośnie do oceny stopnia możliwości kontynuacji działalności prowadzonej przez sprzedającego. W tym celu należy ustalić, czy poza standardowymi elementami, typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, czyli między innymi: gruntu, budynków, budowli, infrastruktury technicznej jak również praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu, na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane

elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Ponadto, zgodnie z Objaśnieniami, przesłanką, która pozwala stwierdzić, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez sprzedającego, jest sytuacja, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Przykładem takiej okoliczności jest samodzielne zawarcie przez nabywcę umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz sprzedającego. Jak wskazano w Objaśnieniach, wystarczający jest fakt, że nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej sprzedającego.

t. Na podstawie przytoczonych powyżej Objaśnień Ministra Finansów oraz przepisów wraz z ich interpretacją przez polskie sądy administracyjne oraz Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej można sformułować następujący katalog kryteriów, które powinna spełniać sprzedaż nieruchomości, aby można ją było uznać za dostawę przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części:

i. przenoszony na nabywcę zespół składników majątku posiada zaplecze umożliwiające kontynuację działalności prowadzonej przez sprzedającego i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności,

ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

u. Wyłączenie z przedmiotu Transakcji wskazanych niżej elementów, obejmujących:

i. prawa i obowiązki wynikające z umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością,

ii. prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Sprzedających, z wyjątkiem ewentualnych depozytów od najemców lub wykonawców, związanych z Nieruchomością,

iii. prawa i obowiązki wynikające z umów na usługi: wywozu śmieci, utrzymania wind, ochrony pożarowej, monitoringu przeciwpożarowego, dezynsekcji, utrzymania zieleni itp.,

iv. księgi rachunkowe Sprzedających i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedających działalności gospodarczej, za wyjątkiem uzgodnionych przez strony (Sprzedających i Nabywcę) kopii ograniczonego zakresu dokumentacji bezpośrednio dotyczącej Nieruchomości,

v. zobowiązania Sprzedającego, z wyjątkiem zabezpieczeń związanych z umowami najmu zawartymi w odniesieniu do Nieruchomości,

vi. zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania Sprzedającego wynikające z tytułu rozliczeń publicznoprawnych,

vii. wierzytelności Sprzedającego, w tym wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu (czynsze i inne należności) obowiązujących na moment przeprowadzania Transakcji (jeśli będą takie istniały) należnych do dnia transakcji,

viii. firmę Sprzedającego,

ix. zezwolenia, pozwolenia i decyzje administracyjne dotyczące funkcjonowania Budynku,

wpłynie na zdolność Kupującego do kontynuowania działalności gospodarczej Sprzedającego, czy też zdolność funkcjonowania sprzedawanego zespołu składników w ramach przedsiębiorstwa Kupującego - w tym sensie, że uniemożliwi Kupującemu kontynuowanie działalności Sprzedającego.

v. Po dokonaniu analizy zakresu oraz celu Transakcji, biorąc pod uwagę powyższe kryteria, sprzedawana Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, które nabędzie Kupujący, nie wypełnią definicji przedsiębiorstwa ani ZCP.

w. Należy zwrócić uwagę, że zespół składników majątku Sprzedającego przenoszony na Kupującego nie posiada zaplecza umożliwiającego kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego i nie jest wystarczający do prowadzenia tej działalności przez Kupującego. Należy zauważyć, że poza standardowymi elementami typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, (tj. Działki, Budynek, Budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przejdą na Kupującego z mocy prawa), intencją stron nie jest przeniesienie innych składników majątkowych. W szczególności nie planuje się zbycia elementów składających się na przedsiębiorstwo takich jak: wierzytelności, środki pieniężne, rachunki bankowe, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

x. Biorąc pod uwagę powyższe, zespół składników będący przedmiotem planowanej Transakcji nie zawiera składników, pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedającego bez konieczności:

i. angażowania przez Kupującego innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji, lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów o zarządzanie nieruchomością) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

iii. Ponadto, przedmiot Transakcji nie stanowi również masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym obecnie przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiałaby funkcjonowanie, jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące przypisane mu zadania gospodarcze.

iv. Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w znaczeniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

aa. Powyższe oznacza, że do wskazanej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Natomiast, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych.

Organ zauważa, że obecny publikator: * ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych to: Dz. U. z 2021 r. poz. 1800.

Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania przedmiotu Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), natomiast w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) i w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 4 złożonego wniosku) zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.