0114-KDIP1-1.4012.591.2021.2.MŻ

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r. ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 1 września 2021 r. (data wpływu 1 września 2021 r.) uzupełnionym pismem Strony z 8 listopada 2021 r. (data wpływu 8 listopada 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 28 października 2021 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.591.2021.1.MŻ (skutecznie doręczone Stronie 2 listopada 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

* braku uznania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz wyłączenia z opodatkowania ww. czynności - jest prawidłowe,

* opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji - jest prawidłowe,

* prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym - jest prawidłowe.

1 września 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny w zakresie braku uznania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz wyłączenia z opodatkowania ww. czynności, opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: - A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

- C. Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ("Sprzedający") i A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ("Kupujący") (Sprzedający i Kupujący określani razem również jako "Wnioskodawcy") planują zawarcie umowy sprzedaży ("Umowa Sprzedaży" albo "Transakcja") prawa własności nieruchomości składającej się z działek o numerach 1, 2 i 3, obręb (...), o łącznej powierzchni 0,1744 ha, położonej w (...) przy ul. (...), zabudowanej budynkiem i budowlami (dalej: "Nieruchomość"). Dla Nieruchomości Sąd Rejonowy (...) w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgi wieczyste nr (...) oraz (...).

Na Nieruchomości prowadzony jest obecnie proces budowlany. Na podstawie stosownych pozwoleń na budowę wydanych przez Prezydenta Miasta (...) oraz innych stosownych zgłoszeń i zezwoleń wznoszony jest budynek o przeznaczeniu hotelowym z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą towarzyszącą (w szczególności przyłączami mediów, zjazdem z drogi publicznej). Po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie oraz spełnieniu wymagań określonych w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 2211 z późn. zm.). Sprzedający w oparciu o Nieruchomość rozpocznie prowadzenie działalności hotelarskiej.

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości w drodze następujących czynności prawnych:

* nabycie prawa własności działki 2 od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży zawartej (...) 2017 r. nie podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ("podatek VAT"), podlegające opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych,

* nabycie udziału wynoszącego 3/10 części we współwłasności działek nr 1 i 3od Przedsiębiorstwa Handlu Wewnętrznego sp. z o.o. na podstawie umowy sprzedaży zawartej (...) 2017 r. podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%; podatek VAT wynikający z nabycia tego udziału został w całości odliczony przez Sprzedającego jako naliczony podatek VAT,

* nabycie udziału wynoszącego 7/10 części we współwłasności działek nr 1 i 3 od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży zawartej (...) 2017 r. nie podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegające opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Sprzedający

Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości. Po ukończeniu budowy i oddaniu budynku hotelowego i infrastruktury do użytkowania, Sprzedający zamierza w oparciu o Nieruchomość prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT w przedmiocie świadczenia usług hotelowych ("Usługi").

Nieruchomość stanowi składnik majątku Sprzedającego, który po zakończeniu procesu budowlanego ma być wykorzystywany w całości do świadczenia Usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, najemcą bądź leasingobiorcą innych nieruchomości komercyjnych zlokalizowanych w różnych regionach Polski wykorzystywanych do świadczenia odpłatnych Usług opodatkowanych podatkiem VAT.

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego poszczególnych nieruchomości komercyjnych, w tym Nieruchomości, jako odrębnego przedsiębiorstwa, ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki), ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Ponadto, Sprzedający nie wyodrębnił w związku z działalnością prowadzoną w Nieruchomości zakładu pracy w rozumieniu przepisów prawa pracy i nie zgłosił go jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Sprzedający nie przygotowuje odrębnego bilansu dla Nieruchomości. W sprawozdaniu finansowym Sprzedającego aktywa i pasywa nie są podzielone na poszczególne nieruchomości Sprzedającego, w tym na Nieruchomość.

Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i zachowa taki status w momencie Transakcji.

Sprzedający zatrudnia pracowników dla celów prowadzenia działalności hotelowej w Nieruchomości.

Kupujący

Kupujący nie jest podmiotem powiązanym ze Sprzedającym w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Kupujący nie prowadzi działalności w zakresie świadczenia usług hotelowych i nie ma zamiaru prowadzić takiej działalności (w tym w oparciu o Nieruchomość) po wykonaniu Transakcji.

Zamiarem Kupującego jest nabycie Nieruchomości jako aktywa. Po zakończeniu budowy budynku hotelowego (zgodnie z udzielonym pozwoleniem na budowę) i oddaniu budynku do użytkowania, budynek zostanie wynajęty w całości Sprzedającemu na podstawie umowy najmu długoterminowego ("Umowa Najmu"). Istotne jest również, że Umowa Najmu, która zostanie zawarta przed zawarciem Umowy Sprzedaży, ale która wejdzie w życie z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży", nie będzie przewidywała, że wskutek normalnych zdarzeń przewidzianych Umową Najmu lub z chwilą zapłaty ostatniej raty (czynszu) dojdzie do powrotnego przeniesienia własności Nieruchomości na Sprzedającego. Sprzedający nie jest zainteresowany powtórnym nabyciem własności Nieruchomości po jej sprzedaży na rzecz Kupującego.

Nieruchomość będzie stanowić aktywo Kupującego służące w całości do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT, tj.: świadczenia usług najmu Nieruchomości na rzecz Sprzedającego. Kupujący jest i będzie w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Transakcja

Wnioskodawcy planują zawarcie Umowy Sprzedaży. W związku z Umową Sprzedaży, Kupujący nabędzie od Sprzedającego Nieruchomość wolną od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich z wyjątkiem:

Przedmiotem Transakcji nie będą:

* żadne prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego, dotyczących obsługi i funkcjonowania Nieruchomości, w tym w szczególności z umów o dostawy mediów do Nieruchomości, umów o wywóz odpadów, itp.; umowy te pozostaną przy Sprzedającym lub zostaną rozwiązane, a Kupujący zawrze ewentualne nowe umowy, których nie będzie mógł zawrzeć Sprzedający, po nabyciu Nieruchomości;

* należności Sprzedającego;

* zobowiązania Sprzedającego;

* wyposażenie ruchome Budynku, ani inne ruchomości znajdujące się na terenie Nieruchomości, niestanowiące części składowej Nieruchomości;

* środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie Sprzedającego;

* księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedającego;

* oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

* tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;

* znaki towarowe, patenty i inne prawa własności przemysłowej.

W związku z Transakcją nie zostaną również przeniesione prawa i obowiązki z umów zawartych z pracownikami i współpracownikami Sprzedającego obsługującymi Nieruchomość w ramach działalności hotelowej.

Poza przeniesieniem Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży, Sprzedający nie przeniesie na Kupującego żadnego z elementów, który wchodzi w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zawarciu Umowy Sprzedaży Nieruchomości będzie towarzyszył przelew pozostających w mocy roszczeń z tytułu rękojmi/gwarancji udzielonych przez generalnego wykonawcę robót budowlanych w odniesieniu do Nieruchomości, oraz pozostających w mocy zabezpieczeń udzielonych Sprzedającemu przez generalnego wykonawcę. W ramach Umowy Sprzedaży Nieruchomości zostaną również przeniesione majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej Budynku.

Możliwe jest, że do zawarcia Umowy Sprzedaży dojdzie po rozpoczęciu przez Sprzedającego świadczenia Usług w oparciu o Nieruchomość. Nawet jeżeli Sprzedający przed zawarciem Umowy Sprzedaży rozpocznie w oparciu o Nieruchomość świadczenie Usług, pomiędzy rozpoczęciem świadczenia tych Usług, a zawarciem Umowy Sprzedaży nie upłynie okres przekraczający dwa lata, ani nie zostaną poniesione przez Sprzedającego nakłady inwestycyjne stanowiące ulepszenie Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, w tym w szczególności ulepszenie wzniesionego na niej budynku hotelowego o co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Ponadto, w piśmie z dnia 8 listopada 2021 r. wskazano:

1. Na podstawie umowy przedwstępnej zawartej pomiędzy jej stronami (po złożeniu wniosku o wydanie interpretacji), do sprzedaży Nieruchomości dojdzie po spełnieniu warunków określonych w umowie, w szczególności po spełnieniu warunku polegającego na tym, że:

2. Z uwagi na fakt, że do sprzedaży Nieruchomości dojdzie m.in. po wydaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie inwestycji realizowanej na Nieruchomości, obejmującej realizowany budynek hotelowy albo po dopuszczeniu inwestycji realizowanej na Nieruchomości, obejmującej realizowany budynek hotelowy, do użytkowania na potrzeby działalności hotelarskiej na podstawie art. 31zy 1 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązanych związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem oraz zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacjami kryzysowych, w momencie sprzedaży Nieruchomości proces budowlany będzie zakończony, a przedmiotem umowy sprzedaży będzie grunt zabudowany budynkiem i budowlami w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333).

3. Wobec odpowiedzi 1 i 2, do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie w trakcie prowadzenia przez Sprzedającego procesu budowlanego. W momencie sprzedaży znajdujące się na Nieruchomości naniesienia będą spełniać definicję budynków/budowli w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.)

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że przedmiotem dostawy na podstawie Umowy Sprzedaży będą składniki niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w rezultacie Transakcja nie będzie kwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, które nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2. Jeżeli przedmiotem dostawy w ramach Umowy Sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i Transakcja nie będzie kwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, które nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, to czy dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów, czy też będzie zwolniona od podatku VAT?

3. W przypadku uznania, że dostawa objęta Umową Sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (pytanie 2), czy po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji i (ii) zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

Stanowisko Wnioskodawców:

Ad 1

Przedmiotem Umowy Sprzedaży nie będą składniki majątkowe stanowiące przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e, i w rezultacie Transakcja nie będzie podlegać wyłączeniu z podatku VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Przedsiębiorstwo

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Nie zawiera również przepisu, który wskazuje na bezpoúrednie odniesienie do definicji przedsićbiorstwa w rozumieniu art. 55ą Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak, ýe nie naleýy sić odwoůaă w tym zakresie do definicji legalnej zawartej w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z poglŕdem powszechnie przyjętym w orzecznictwie sądowym oraz w interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu pojęcia przedsiębiorstwa należy wykorzystać uregulowania art. 55¹ Kodeksu cywilnego (tak m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 26 listopada 2019 r. sygn. akt I SA/Rz 730/19, a także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 stycznia 2017 r. sygn. akt I FSK 1969/16).

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Oznacza to, że aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Aby dokonać prawidłowej wykładni normy zawartej w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy mieć na uwadze także orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ("TSUE") wydane na gruncie dyrektywy 2006/112/WE. W swoim orzecznictwie, TSUE, po pierwsze, kładzie nacisk na potrzebę zakreślenia autonomii prawa podatkowego przy dekodowaniu pojęcia "przedsiębiorstwa". Po drugie, wskazuje, że dla uznania danego zespołu składników majątkowych za przedsiębiorstwo niezbędne jest, by przekazane aktywa były wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej. Po trzecie, za przedsiębiorstwo należy uznać już taki zespół składników majątku, który jest zdolny do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Po czwarte, oceny, czy dana transakcja stanowi zbycie przedsiębiorstwa należy dokonywać w odniesieniu do konkretnego przypadku. W konsekwencji takiego podejścia, NSA w swoim orzecznictwie przyjął, że pojęcie przedsiębiorstwa zawarte w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy w aspekcie art. 19 Dyrektywy 2006/112 rozumieć w sposób funkcjonalny, a nie tylko werbalny, tzn. analizując, czy dany zespół aktywów (przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa), który jest przedmiotem zbycia, pozwala na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej, której służy (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1113/16).

Przedmiot Transakcji, w ocenie Wnioskodawców, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa, nawet w świetle jej szerokiego rozumienia wynikającego z orzecznictwa TSUE. W przypadku Transakcji nie można mówić w szczególności o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. W szczególności, sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, w szczególności składników niematerialnych.

Wnioskodawcy podkreślają, że przedmiotem nabycia będzie Nieruchomość wraz z obciążeniami ujawnionymi w księgach wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, dotyczącymi czynności, których dokonał Kupujących lub na które Kupujący wyraził zgodę, oraz obciążeniami wynikającymi z ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księgach wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży lub na które Kupujący wyraził zgodę. Pozostałe składniki materialne i niematerialne oraz zobowiązania związane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez Sprzedającego pozostaną przy Sprzedającym.

Wnioskodawcy podkreślają, że przedmiotem nabycia będzie Nieruchomość jako aktywo, wraz z roszczeniami z tytułu rękojmi/gwarancji udzielonych przez generalnego wykonawcę robót budowlanych oraz prawami autorskimi, o których mowa powyżej, zaś pozostałe składniki majątkowe i niemajątkowe związane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez Sprzedającego pozostaną przy Sprzedającym (przykładowo: umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego, np. umowa o usługi księgowe, należności, zobowiązania, środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedającego, oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), znaki towarowe, patenty i inne prawa własności przemysłowej, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, czy umowa najmu siedziby Sprzedającego).

Niezależnie od tego, czy Kupujący stanie się stroną umów z dostawcami mediów (samodzielnie je zawierając we własnym imieniu po wykonaniu Transakcji), Kupujący nie nabędzie od Sprzedającego zespołu składników majątku (zaplecza) Sprzedającego umożliwiającego kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego i wystarczającego do prowadzenia tej działalności. W szczególności, na Kupującego nie zostaną przeniesione wyposażenie ruchome budynku hotelowego, ani inne ruchomości znajdujące się na terenie Nieruchomości, niestanowiące części składowych Nieruchomości, jak również w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki z umów zawartych z pracownikami i współpracownikami Sprzedającego obsługującymi Nieruchomość w ramach działalności hotelowej. Ponadto, istotne jest, że obecnie Kupujący nie prowadzi działalności w zakresie świadczenia Usług i nie ma zamiaru prowadzić takiej działalności po wykonaniu Transakcji (w tym w oparciu o Nieruchomość).

W Objaśnieniach podatkowych wydanych przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej w 11 grudnia 2018 r. w przedmiocie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych ("Objaśnienia"), wskazano przykład transakcji (przykład 1), w której dochodzi do sprzedaży nowo wybudowanej nieruchomości przez sprzedawcę prowadzącego inną działalność niż wynajem nieruchomości. Nabywcą jest podmiot prowadzący działalność polegającą na wynajmie nieruchomości. Minister Finansów odnosząc się do kwalifikacji podatkowej tej transakcji wskazuje w Objaśnieniach: "W takim przypadku brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę (różne przedmioty działalności zbywcy i nabywcy)." W Transakcji mamy do czynienia z różnymi przedmiotami działalności Sprzedającego i Kupującego, jak również brakiem zamiaru kontynuacji przez Kupującego działalności Sprzedającego po wykonaniu Transakcji.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, zbywana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem organów podatkowych, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

W świetle powyższego, zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być zatem wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (tak, przykładowo, w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 sierpnia 2020 r. nr 0113-KDIPT1-2.4012.396.2020.2.SM, z 31 lipca 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.213.2020.3.MMA, czy z 29 lipca 2020 r. nr 0113-KDIPT1-2.4012.238.2020.2.IR).

Odnosząc powyższe do zaprezentowanego opisu zdarzenia przyszłego, nie można - zdaniem Wnioskodawców - uznać, że Nieruchomość stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, ani że zespół ten łączą więzi, pozwalające uznać Nieruchomość za wyodrębnione na płaszczyźnie: 1. organizacyjnej

Zdaniem Wnioskodawców, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, aby możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. W opisanym stanie faktycznym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nieruchomość nie stanowi odrębnego oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie wyodrębnił w związku z działalnością prowadzoną na Nieruchomości zakładu pracy w rozumieniu przepisów prawa pracy i nie zgłosił go jako odrębnego podatnika, czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości stanowiącej przedmiot Transakcji.

2. finansowej

Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawców, należy rozpatrywać w kontekście co najmniej takiego prowadzenia ksiąg rachunkowych, który pozwalałby na bieżące rozdzielenie przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa od przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów całego przedsiębiorstwa. Sprzedający nie przygotowuje odrębnego bilansu dla Nieruchomości. W sprawozdaniu finansowym Sprzedającego aktywa i pasywa nie są podzielone na poszczególne nieruchomości Sprzedającego, w tym na Nieruchomość. W rezultacie Nieruchomość nie jest wyodrębniona w ramach Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej.

3. funkcjonalnej

Odrębność funkcjonalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zdaniem Wnioskodawców, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. W ocenie Wnioskodawców, fakt, że Sprzedający był stroną umów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości, a Kupujący w ramach Transakcji nie stanie się stroną tych umów (umowy pozostaną przy Sprzedającym lub zostaną rozwiązane), lecz zawrze inne umowy po nabyciu Nieruchomości powoduje, że Nieruchomość nie może być uznana za wyodrębnioną funkcjonalnie.

W świetle powyższego, Nieruchomość nie spełnia przesłanek wyodrębnienia na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

W cytowanych wyżej Objaśnieniach Ministra Finansów wskazano, że przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności: (i) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz (ii) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, w szczególności następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego:

1) na przedmiot Transakcji składają się w istocie jedynie aktywa w postaci Nieruchomości (prawo własności gruntu, budynku i jego części składowych oraz budowli);

2) Nieruchomość, w tym znajdujące się na niej naniesienia, są w istocie tylko poszczególnymi aktywami, niebędącymi zorganizowanym zespołem składników materialnych i niematerialnych powiązanych funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo;

3) Nieruchomość nie jest wyodrębniona w ramach wewnętrznej struktury organizacyjnej Sprzedającego; 4) z funkcjonalnego punktu widzenia, sama Nieruchomość nie jest w stanie samodzielnie funkcjonować, w szczególności zapewnić Kupującemu możliwość prowadzenia działalności hotelowej, bez przeniesienia innych elementów niebędących przedmiotem Transakcji (m.in. wyposażenia, pracownikóww.spółpracowników, specjalistycznego oprogramowania). Sama Nieruchomość nie posiada potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy. Dodatkowo, w ramach Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego zawartych przez Sprzedającego umów z dostawcami mediów do Nieruchomości, a także innych wymienionych w opisie stanu faktycznego składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań Sprzedającego. W rezultacie sama Nieruchomość nie posiada zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, Nieruchomość nie jest wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, która mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem Kupujący nie nabędzie od Sprzedającego zespołu składników majątku (zaplecza) Sprzedającego umożliwiającego kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego i wystarczającego do prowadzenia tej działalności.

Co więcej, podkreślenia wymaga, że Kupujący nie ma zamiaru kontynuowania prowadzenia w oparciu o Nieruchomość, po jej nabyciu, działalności hotelowej dotychczas prowadzonej przez Sprzedającego. Zamiarem Kupującego jest nabycie Nieruchomości jako aktywa, w ramach transakcji "sale and lease back" i oddanie go Sprzedającemu do korzystania odpłatnie. Warto zauważyć, iż w Objaśnieniach Ministra Finansów jako przykład transakcji nie stanowiącej zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa czy przedsiębiorstwa wymieniono transakcję "sale and lease back" dotyczącą nieruchomości (przykład 3). W Transakcji będziemy mieć do czynienia ze sprzedażą Nieruchomości i zwrotnym oddaniem Nieruchomości do korzystania Sprzedawcy na podstawie Umowy Najmu długoterminowego.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, Nieruchomość nie jest wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, która mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców, przedmiotem Umowy Sprzedaży będzie Nieruchomość niestanowiąca przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e. W rezultacie Transakcja nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W rezultacie dla kwalifikacji podatkowej dostawy Nieruchomości na gruncie ustawy o VAT niezbędne jest ustalenie statusu podatkowego budynków i budowli na niej posadowionych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1, w związku z art. 146a ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 23%, z zastrzeżeniem szeregu innych przepisów ustawy o VAT. Jednocześnie, art. 43 ust. 1 ustawy o VAT przewiduje katalog zwolnień od VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zwolnienie to nie znajduje zastosowania w analizowanej sprawie jako że Nieruchomość będzie zabudowana budynkiem, budowlami i innymi naniesieniami.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od opodatkowania VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Kwestia pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT była przedmiotem licznych sporów pomiędzy podatnikami i organami podatkowymi co doprowadziło do wydania przez sądy administracyjne licznych orzeczeń w tym przedmiocie (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 stycznia 2019 r. sygn. akt I FSK 1093/15). W konsekwencji, 1 września 2019 r. zmianie uległa definicja pierwszego zasiedlenia zawarta w ustawie o VAT. Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumienie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (i) wybudowaniu lub (ii) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W konsekwencji aby doszło do pierwszego zasiedlenia budynku lub budowli (lub ich części), musi dojść do ich wydania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania, albo rozpoczęcia użytkowania przez podatnika na potrzeby własne. Co więcej, obecna definicja ustawy o VAT nie uzależnia pierwszego zasiedlenia od tego, aby wskazane działania nastąpiły w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od opodatkowania VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Jak podkreśla się w praktyce organów podatkowych, badanie przesłanek do zwolnienia obligatoryjnego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT odbywa się dopiero wtedy, gdy dla danej transakcji nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia warunkowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 czerwca 2018 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.219.2018.2.JO, wskazano: "Ponieważ dostawa budynków korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, nie ma potrzeby analizowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy".

W analizowanej sprawie należy przyjąć, że dostawa budynków i budowli w ramach Umowy Sprzedaży dokonywana przez Sprzedającego będzie miała miejsce:

* w ramach pierwszego zasiedlenia - w przypadku, gdy przed Umową Sprzedaży nie dojdzie do rozpoczęcia wykonywania przez Sprzedającego działalności hotelarskiej w budynku i budowlach w ramach Nieruchomości. W takiej sytuacji, zgodnie z dyspozycją art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, dojdzie do oddania do użytkowania budynku i budowli w ramach Nieruchomości po ich wybudowaniu pierwszemu nabywcy, tj. - Kupującemu na podstawie Umowy Sprzedaży. W takim przypadku dostawa Nieruchomości w ramach Umowy Sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych i nie będzie znajdować zastosowania zwolnienie od VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ze względu na wyłączenie z tego zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 litera a ustawy o VAT; albo

* w okresie krótszym niż dwa lata od daty pierwszego zasiedlenia budynku i budowli w ramach Nieruchomości - w przypadku gdy Sprzedający rozpocznie wykonywanie działalność hotelarskiej w oparciu o Nieruchomość przed zawarciem Umowy Sprzedaży. W takiej sytuacji dostawa budynku i budowli w ramach Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży dokonana przez Sprzedającego będzie miała miejsce w okresie krótszym niż dwa lata od daty pierwszego zasiedlenia, rozumianej jako data rozpoczęcia użytkowania przez Sprzedającego budynku i budowli w ramach Nieruchomości na potrzeby własne, po ich wybudowaniu. W tym przypadku dostawa Nieruchomości w ramach Umowy Sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych i nie będzie znajdować zastosowania zwolnienie od VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ze względu na wyłączenie z tego zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 litera b ustawy o VAT.

Każdy z analizowanych przypadków wpisuje się w wyjątki od zwolnienia od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 litera

Prowadzi to do wniosku, że dostawa Nieruchomości w ramach Umowy Sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nie znajdzie również zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sprzedającemu przysługiwało bowiem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT wynikającego z faktur dokumentujących nakłady poniesione na budowę budynku i budowli znajdujących się na Nieruchomości.

Konkludując, w ocenie Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT zasadach ogólnych i nie będzie znajdować zastosowania zwolnienie od VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ze względu na wyłączenie z tego zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 litera

Nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Wnioskodawcy wskazują przy tym, że opisana w niniejszym wniosku Transakcja nie będzie miała charakteru usługi finansowej, zwolnionej od VAT. W wyroku z 27 marca 2019 r. w sprawie Mydibel SA, TSUE wskazał, że w określonych przypadkach transakcja leasingu zwrotnego ("sale and lease back") może przybrać formę usługi finansowej, zwolnionej z VAT. W ocenie Wnioskodawców tezy przytoczonego wyroku TSUE mogą znaleźć zastosowanie tylko do transakcji "sale and lease back", w której, wskutek normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty dochodzi do powrotnego przeniesienia własności na sprzedającego nieruchomość. W realiach polskich przepisów ustawy o VAT, orzeczenie w sprawie Mydibel SA może znaleźć więc zastosowanie do transakcji zwrotnego leasingu finansowego, względnie zwrotnego leasingu gruntów. W sytuacji opisanej w niniejszym wniosku, w której Sprzedający będzie korzystał z Nieruchomości na podstawie Umowy Najmu długoterminowego nie przewidującej zwrotnego przejścia własności Nieruchomości przez Sprzedającego wskutek normalnych zdarzeń przewidzianych Umową Najmu lub z chwilą zapłaty ostatniej raty (czynszu), nie można mówić o świadczeniu usługi finansowej zwolnionej od podatku VAT.

Ad 3

W ocenie Wnioskodawców, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty należnego podatku VAT o kwotę naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości oraz będzie przysługiwać mu prawo do zwrotu nadwyżki naliczonego podatku VAT nad należnym podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty należnego podatku VAT o kwotę naliczonego podatku VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę naliczonego podatku VAT stanowi suma kwot wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika m.in. z tytułu nabycia towarów. Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty należnego podatku VAT o kwotę podatku naliczonego VAT powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Zgodnie z ust. 10b pkt 1 tego przepisu, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Dodatkowo, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych opisanych powyżej, przysługuje mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych (art. 86 ust. 11 ustawy o VAT).

Jednocześnie, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 ustawy o VAT, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy

Z tych względów, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o całość naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości pod warunkiem, że Nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, a także, w przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym VAT, do zwrotu powstałej różnicy na rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

* braku uznania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz wyłączenia z opodatkowania ww. czynności - jest prawidłowe,

* opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji - jest prawidłowe,

* prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego

z tytułu Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym - jest prawidłowe.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji "przedsiębiorstwa". Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

Przy czym, zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest "zespołem składników". Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

* istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

* zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

* składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

* zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z treści wniosku wynika, że Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W 2017 r. Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości położonej w (...) obejmujących działki nr 1, 2, 3. Przedmiotowe działki objęte są księgą wieczystą o numerach (...) oraz (...). Na przedmiotowej Nieruchomości obecnie prowadzony jest proces budowlany, tj. wznoszony jest budynek o przeznaczeniu hotelowym z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą towarzyszącą - w szczególności przyłączeniami mediów, zjazdem z drogi publicznej. Po ukończeniu budowy i oddaniu budynku hotelowego i infrastruktury do użytkowania, Sprzedający zamierza w oparciu o Nieruchomość prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT w przedmiocie świadczenia usług hotelowych. Nieruchomość stanowi składnik majątku Sprzedającego, który po zakończeniu procesu budowlanego ma być wykorzystywany w całości do świadczenia Usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Po zakończeniu budowy budynku hotelowego (zgodnie z udzielonym pozwoleniem na budowę) i oddaniu budynku do użytkowania, budynek zostanie wynajęty w całości Sprzedającemu na podstawie umowy najmu długoterminowego ("Umowa Najmu"). Istotne jest również, że Umowa Najmu, która zostanie zawarta przed zawarciem Umowy Sprzedaży, ale która wejdzie w życie z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży", nie będzie przewidywała, że wskutek normalnych zdarzeń przewidzianych Umową Najmu lub z chwilą zapłaty ostatniej raty (czynszu) dojdzie do powrotnego przeniesienia własności Nieruchomości na Sprzedającego.

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego poszczególnych nieruchomości komercyjnych, w tym Nieruchomości, jako odrębnego przedsiębiorstwa, ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki), ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Ponadto, Sprzedający nie wyodrębnił w związku z działalnością prowadzoną w Nieruchomości zakładu pracy w rozumieniu przepisów prawa pracy i nie zgłosił go jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne. Sprzedający nie przygotowuje odrębnego bilansu dla Nieruchomości. W sprawozdaniu finansowym Sprzedającego aktywa i pasywa nie są podzielone na poszczególne nieruchomości Sprzedającego, w tym na Nieruchomość. Sprzedający zatrudnia pracowników dla celów prowadzenia działalności hotelowej w Nieruchomości.

Zainteresowani planują zawarcie umowy sprzedaży, w wyniku której Kupujący (Wnioskodawca) nabędzie od Sprzedającego Nieruchomość wolną od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich z wyjątkiem:

Przedmiotem Transakcji nie będą:

* żadne prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego, dotyczących obsługi i funkcjonowania Nieruchomości, w tym w szczególności z umów o dostawy mediów do Nieruchomości, umów o wywóz odpadów, itp.; umowy te pozostaną przy Sprzedającym lub zostaną rozwiązane, a Kupujący zawrze ewentualne nowe umowy, których nie będzie mógł zawrzeć Sprzedający, po nabyciu Nieruchomości;

* należności Sprzedającego;

* zobowiązania Sprzedającego;

* wyposażenie ruchome Budynku, ani inne ruchomości znajdujące się na terenie Nieruchomości, niestanowiące części składowej Nieruchomości;

* środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie Sprzedającego;

* księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedającego;

* oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

* tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;

* znaki towarowe, patenty i inne prawa własności przemysłowej.

W związku z Transakcją nie zostaną również przeniesione prawa i obowiązki z umów zawartych z pracownikami i współpracownikami Sprzedającego obsługującymi Nieruchomość w ramach działalności hotelowej. Poza przeniesieniem Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży, Sprzedający nie przeniesie na Kupującego żadnego z elementów, który wchodzi w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zawarciu Umowy Sprzedaży Nieruchomości będzie towarzyszył przelew pozostających w mocy roszczeń z tytułu rękojmi/gwarancji udzielonych przez generalnego wykonawcę robót budowlanych w odniesieniu do Nieruchomości, oraz pozostających w mocy zabezpieczeń udzielonych Sprzedającemu przez generalnego wykonawcę. W ramach Umowy Sprzedaży Nieruchomości zostaną również przeniesione majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej Budynku.

Kupujący jest i będzie na moment zawarcia umowy sprzedaży zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Kupujący nie prowadzi działalności w zakresie świadczenia usług hotelowych i nie ma zamiaru prowadzić takiej działalności (w tym w oparciu o Nieruchomość) po wykonaniu Transakcji. Nieruchomość będzie stanowić aktywo Kupującego służące w całości do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT, tj.: świadczenia usług najmu Nieruchomości na rzecz Sprzedającego.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości i składników majątkowych w ramach przedmiotowej Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że brak jest podstaw do uznania opisanego Przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ ustawy - Kodeks cywilny.

Jak bowiem wynika z opisu sprawy, transakcja dostawy Nieruchomoúci nie obejmie istotnych skůadników majŕtkowych sůuýŕcych do prowadzenia dziaůalnoúci gospodarczej, o których mowa w art. 55ą Kodeksu cywilnego. W szczególnoúci w ramach planowanej Transakcji nie będą podlegały zbyciu m.in. żadne prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów zawartych przez Sprzedającego, dotyczących obsługi i funkcjonowania Nieruchomości (w tym szczególności z umów o dostawy mediów, umów o wywóz odpadów), należności Sprzedającego, zobowiązania Sprzedającego, wyposażenie ruchome Budynku, ani inne ruchomości, środki pieniężne na rachunkach bankowych, oznaczenie indywidualizacje, tajemnice przedsiębiorstwa, znaki towarowe, patenty. Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawców poza przeniesieniem Nieruchomoúci na podstawie umowy sprzedaýy, Sprzedajŕcy nie przeniesie na Kupujŕcego ýadnego z elementów, który wchodzi w skůad przedsićbiorstwa Sprzedajŕcego w rozumieniu art. 55ą Kodeksu cywilnego. W ramach planowanej Transakcji sprzedaży składników majątkowych nie dojedzie do przeniesienia wielu kluczowych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego (tj. należności (zobowiązań), oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo, patenty), które są niezbędne do prowadzenia działalności w zakresie, w jakim prowadzi ją obecnie Sprzedający.

W związku z tym przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 55¹ ustawy - Kodeks cywilny.

Wobec tego należy przeanalizować, czy zespół składników materialnych i niematerialnych będący przedmiotem planowanej Transakcji wypełnia warunki do uznania go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Jak wyjaśniono wcześniej, podstawowym wymogiem do uznania dostawy majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest to, aby stanowił on zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), podlegający wydzieleniu w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Istotnym jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie.

Wnioskodawcy wskazali, że Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego poszczególnych nieruchomości komercyjnych, w tym Nieruchomości, jako odrębnego przedsiębiorstwa, ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki), ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Ponadto, Sprzedający nie wyodrębnił w związku z działalnością prowadzoną w Nieruchomości zakładu pracy w rozumieniu przepisów prawa pracy. Sprzedający nie przygotowuje odrębnego bilansu dla Nieruchomości. W sprawozdaniu finansowym Sprzedającego aktywa i pasywa nie są podzielone na poszczególne nieruchomości Sprzedającego, w tym na Nieruchomość. Sprzedający zatrudnia pracowników dla celów prowadzenia działalności hotelowej w Nieruchomości., jednak w związku z Transakcją nie zostaną również przeniesione prawa i obowiązki z umów zawartych z pracownikami i współpracownikami Sprzedającego obsługującymi Nieruchomość. Po Transakcji Kupujący nie będzie prowadził działalności w zakresie świadczenia usług hotelarskich, czyli w takim zakresie w jakim zamierza prowadzić ją Sprzedający.

Tym samym z okoliczności sprawy wynika, że Przedmiot Transakcji nie stanowi masy majątkowej wydzielonej organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Wnioskodawcy, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako niezależne przedsiębiorstwo.

W konsekwencji, opisany we wniosku Przedmiot Transakcji, tj. Nieruchomość zabudowana nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy - Kodeks cywilny, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedaż ww. składników majątkowych stanowi w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym planowana transakcja sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości (tj. prawa własności działek gruntu nr 1, 2, 3 wraz z budynkiem i budowlami) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

W analizowanej sprawie wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów, w tym gruntów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. "Pierwsze zasiedlenie" budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia "budynku", "budowli". W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 powołanej ustawy, pod pojęciem budynku rozumie się taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W świetle art. 3 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z treści wniosku wynika, że Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. W 2017 r. Sprzedający nabył prawo własności działki nr 2 oraz udział wynoszący 3/10 w działce nr 1 i 3 oraz udział wynoszący 7/10 w działkach nr 1 i 3. Na przedmiotowej Nieruchomości obecnie prowadzony jest proces budowlany, tj. wznoszony jest budynek o przeznaczeniu hotelowym z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą towarzyszącą - w szczególności przyłączeniami mediów, zjazdem z drogi publicznej. Po ukończeniu budowy i oddaniu budynku hotelowego i infrastruktury do użytkowania, Sprzedający zamierza w oparciu o Nieruchomość prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT w przedmiocie świadczenia usług hotelowych. Nieruchomość stanowi składnik majątku Sprzedającego, który po zakończeniu procesu budowlanego ma być wykorzystywany w całości do świadczenia Usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Po zakończeniu budowy budynku hotelowego (zgodnie z udzielonym pozwoleniem na budowę) i oddaniu budynku do użytkowania, budynek zostanie wynajęty w całości Sprzedającemu na podstawie umowy najmu długoterminowego ("Umowa Najmu"). Istotne jest również, że Umowa Najmu, która zostanie zawarta przed zawarciem Umowy Sprzedaży, ale która wejdzie w życie z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży", nie będzie przewidywała, że wskutek normalnych zdarzeń przewidzianych Umową Najmu lub z chwilą zapłaty ostatniej raty (czynszu) dojdzie do powrotnego przeniesienia własności Nieruchomości na Sprzedającego. Do sprzedaży Nieruchomości dojdzie m.in. po wydaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie inwestycji realizowanej na Nieruchomości, obejmującej realizowany budynek hotelowy, albo po dopuszczeniu inwestycji realizowanej na Nieruchomości, obejmującej realizowany budynek hotelowy do użytkowania na potrzeby działalności hotelarskiej. W momencie sprzedaży Nieruchomości proces budowlany będzie zakończony. Zgodnie ze wskazaniem przedmiotem sprzedaży będzie grunt zabudowany budynkiem i budowlami.

Jeżeli do zawarcia Umowy Sprzedaży dojdzie po rozpoczęciu przez Sprzedającego świadczenia Usług w oparciu o Nieruchomość, to pomiędzy rozpoczęciem świadczenia tych Usług, a zawarciem Umowy Sprzedaży nie upłynie okres przekraczający dwa lata, ani nie zostaną poniesione przez Sprzedającego nakłady inwestycyjne stanowiące ulepszenie Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, w tym w szczególności ulepszenie wzniesionego na niej budynku hotelowego o co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Zainteresowani mają wątpliwość, czy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanej w ramach umowy sprzedaży będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, w odniesieniu do której nie znajdą zastosowania zwolnienia z opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie dla dostawy Nieruchomości zabudowanej zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do przedmiotowego Budynku o przeznaczeniu hotelowym oraz Budowli będzie miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy, należy stwierdzić, że dostawa Budynku hotelowego i Budowli nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w sytuacji gdy Sprzedający do daty planowanej Transakcji nie rozpocznie wykonywania działalności hotelarskiej. Zatem w przedstawionych okolicznościach dostawa Budynku hotelowego i Budowli nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia. Natomiast, w przypadku, kiedy Sprzedający rozpocznie wykonywanie działalności hotelarskiej w oparciu o przedmiotową Nieruchomość dla dostawy Budynku hotelowego i Budowli również nie znajdzie zastosowanie zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż dostawa wskazanych we wniosku naniesień nastąpi w okresie krótszym niż dwa lata od daty pierwszego zasiedlenia.

W związku z powyższym, stwierdzić należy że dostawa Budynku hotelowego wraz z Budowlami będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż dwa lata od daty pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli znajdujących się na Nieruchomości. Zatem, zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie będzie mieć zastosowania.

Następnie należy zatem przeanalizować uregulowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Należy zauważyć, że zwolnienie, o którym mowa w tym przepisie, dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, m.in. pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ww. warunek nie jest spełniony. Jak bowiem wynika z wniosku, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących poniesione nakłady na budowę Budynku i Budowli znajdujących się na Nieruchomości.

Zatem planowana dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Natomiast w celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

W sytuacji opisanej we wniosku nie ma zastosowania przesłanka druga ponieważ wskazano, że Sprzedający odliczył VAT naliczony od wydatków poniesionych na wybudowanie Budynku i Budowli znajdujących się na Nieruchomości.

Tym samym, zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, również nie będzie mieć zastosowania.

Podsumowując, do planowej przez Wnioskodawców dostawy Budynku hotelowego wraz z Budowlami nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, wobec tego, dostawę należy opodatkować z zastosowaniem właściwej stawki VAT.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym, sprzedaż Nieruchomości (działek gruntu nr 2, 1, 3), na których posadowiony jest Budynek o przeznaczeniu hotelowym i Budowle będzie opodatkowana podatkiem VAT, na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż Budynku i Budowli.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości (działek gruntu nr 2, 1, 3), na których posadowiony jest Budynek o przeznaczeniu hotelowym oraz Budowle będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Zainteresowani mają także wątpliwości, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedawcy dokumentującej sprzedaż Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Natomiast w myśl art. 86 ust. 10b ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny;

Zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jak mówi art. 87 ust. 1 w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w niniejszej interpretacji, przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1 tej ustawy.

Dostawa Budynku hotelowego i Budowli znajdujących się na działkach gruntu nr 1, 2, 3 będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Kupujący w oparciu o Nieruchomość będzie prowadził działalność opodatkowaną podatkiem VAT w zakresie świadczenia usług najmu na rzecz Sprzedającego.

W świetle powyższego po dokonaniu transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT, oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym na podstawie art. 87 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z zgodnie z art. 14f § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku. Jak stanowi art. 14f § 2 Ordynacji podatkowa w przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Przedmiotowy wniosek dotyczy 7 zdarzeń przyszłych oraz 2 Zainteresowanych, zatem opłata od złożonego wniosku w tym przypadku wynosi 560 zł (7 zdarzeń przyszłych x 40 zł x 2 Zainteresowanych).

Zainteresowani 1 września 2021 r. dokonali wpłaty w wysokości 720 zł tytułem opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dot. VAT dla A sp. z o.o. W związku tym, kwota 160 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...), ul. (...), (...), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl