0114-KDIP1-1.4012.3.2017.2.AM - Zwolnienie z podatku VAT od sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 24 lutego 2017 r. (data wpływu 1 marca 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 marca 2017 r. (data wpływu 30 marca 2017 r.) na wezwanie Organu z dnia 17 marca 2017 r. znak sprawy 0114-KDIP1-1.4012.3.2017.1.AM (skutecznie doręczone 20 marca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia z podatku VAT do sprzedaży nieruchomości zabudowanej - jest prawidłowe.

W dniu 1 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia z podatku VAT do sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Niniejszy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 24 marca 2017 r. (data wpływu 30 marca 2017 r.) na wezwanie Organu z dnia 17 marca 2017 r. znak sprawy 0114–KDIP1–1.4012.3.2017.1.AM (skutecznie doręczone 20 marca 2017 r.).

We wniosku przedstawiono następujący następujący stan faktyczny.

Gmina jako jednostka samorządu terytorialnego zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną oznaczoną w rejestrze ewidencji gruntów nr. 245 o pow. 1.3600 ha. Działka została przekazana na własność Gminie decyzją Komunalizacyjną wydaną przez Wojewodę, posiada urządzoną Księgę Wieczystą. Uchwałą Rady Gminy z dnia 29 listopada 2016 r. powyższa nieruchomość została przeznaczona do sprzedaży w drodze przetargu. W ewidencji gminnej wartość księgowa gruntu wynosi: 18 005.00 zł, natomiast wartość zabudowań wynosi: 173.994,00 zł. Na powyższą nieruchomość poniesiono nakłady w 2006 r. w kwocie: 26 796,60 zł (brutto). Do 2016 r. budynek był zamieszkały przez 2 rodziny-umowy najmu sporządzane były z osobami fizycznymi które nie były płatnikami podatku VAT. Z wypisu z kartoteki budynków wynika że budynek mieszkalny został wybudowany w 1980 r. natomiast budynek gospodarczy w 1970 r.

Działkę przeznaczono do sprzedaży, oszacowano przez rzeczoznawcę majątkowego i wyceniono na ogólną kwotę (grunt razem z budynkiem): 371.000,00 zł (trzysta siedemdziesiąt jeden tysięcy zł) netto.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 24 marca 2017 r., które wpłynęło do organu w dniu 30 marca 2017 r., będącego odpowiedzią na wezwanie Organu, Wnioskodawca dodał następujące informacje:

1. Gmina nabyła nieruchomość na własność na podstawie decyzji komunalizacyjnej wydanej przez Wojewodę z dnia 23 października 1991 r.

2. Transakcja powyższa nie podlegała opodatkowaniu VAT ponieważ została przekazana na własność gminie nieodpłatnie.

3. Budynek przeznaczony był na lokale mieszkalne, mieszkały w nim dwie rodziny, które pracowały na rzecz rolnictwa (w Urzędzie Gminy, w Ośrodku Doradztwa Rolniczego).

4. Budynek nigdy nie był wykorzystywany do czynności opodatkowanych ani zwolnionych z podatku VAT.

5. Nie ponoszono wydatków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym oraz nigdy nie odliczano podatku VAT. Natomiast w 2006 r. poniesiono nakłady w kwocie 26 796,60 zł (brutto) poniżej 30% wartości budynku.

6. Budynek zamieszkały był od 1980 r. przez dwie rodziny, były sporządzone umowy najmu z osobami fizycznymi, którzy nie byli płatnikami podatku VAT.

7. Budynek gospodarczy, który wg kartoteki został wybudowany po 1970 r. był wykorzystywany przez osoby zamieszkałe jako pomieszczenie do składowania opału węgla, drewna, oraz warzyw czy ziemniaków.

8. Budynek gospodarczy nigdy nie był wykorzystywany do czynności opodatkowanych ani zwolnionych z podatku VAT.

9. Nie ponoszono wydatków na ulepszenie budynku gospodarczego oraz nie naliczano podatku VAT.

10. Na budynek gospodarczy nie ponoszone były nakłady finansowe, wykorzystywany był jedynie do składowania opału i warzyw.

Gmina w dniu 29 listopada 2016 r. podjęła uchwałę w sprawie sprzedaży nieruchomości, ponieważ dalsze utrzymywanie nieruchomości wiązałoby się z ponoszeniem nakładów na remont. W obecnej chwili gmina nie posiada wolnych funduszy aby remontować budynki. Pozyskane ze sprzedaży środki finansowe przeznaczone zostaną na realizację inwestycji gminnych. Gmina uważa że może odstąpić od naliczenia podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości dla osoby fizycznej, która nie jest płatnikiem ww. podatku. Gmina prosi o wydanie indywidualnej interpretacji czy odstąpienie od naliczania podatku VAT nie będzie naruszeniem przepisów podatkowych. Z zaistniałej na dzień dzisiejszy faktycznej sytuacji gdzie budynek mieszkalny jak i gospodarczy nie są użytkowane. Z punktu widzenia gminy sprzedaż nieruchomości jest uzasadnionym posunięciem, natomiast odstąpienie od naliczenia podatku VAT dla osoby fizycznej nie będącej płatnikiem podatku VAT jest zasadne.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy istnieje możliwość odstąpienia od naliczania podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości dla osoby fizycznej niebędącej podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Gmina uważa, że może odstąpić od naliczania podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości dla osoby fizycznej niebędącej podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 cyt. ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Natomiast stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Artykuł 2 pkt 33 ustawy o VAT stanowi, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W praktyce oznacza to, że dostawa gruntu będzie opodatkowana stawką właściwą dla dostawy budynków, a gdy dostawa budynków będzie zwolniona od podatku VAT, wówczas zwolnienie ma zastosowanie do pełnej wartości transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że Gmina jako jednostką samorządu terytorialnego zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną oznaczoną w rejestrze ewidencji gruntów nr 245 o pow. 1.3600 ha. Działka została przekazana na własność Gminie decyzją Komunalizacyjną wydaną przez Wojewodę dnia 23 października 1991 r., (nieruchomość posiada urządzoną Księgę Wieczystą). Transakcja powyższa nie podlegała opodatkowaniu VAT ponieważ została przekazana na własność gminie nieodpłatnie. Uchwałą Rady Gminy z dnia 29 listopada 2016 r. powyższa nieruchomość została przeznaczona do sprzedaży w drodze przetargu.

Z wypisu z kartoteki budynków wynika że budynek mieszkalny został wybudowany w 1980 r. natomiast budynek gospodarczy w 1970 r.

Budynek mieszkalny był zamieszkiwany od 1980 r. przez dwie rodziny. Z osobami fizycznymi, które mieszkały w ww. budynku zawarte były umowy najmu. Osoby wynajmujące nie były płatnikami podatku VAT.

Budynek nigdy nie był wykorzystywany do czynności opodatkowanych ani zwolnionych z podatku VAT. Nie ponoszono wydatków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym oraz nigdy nie odliczano podatku VAT. Natomiast w 2006 r. poniesiono nakłady w kwocie 26 796,60 zł (brutto) poniżej 30% wartości budynku.

Budynek gospodarczy, który wg kartoteki został wybudowany po 1970 r. był wykorzystywany przez osoby mieszkające na nieruchomości, jako pomieszczenie do składowania węgla na opał, drewna oraz warzyw lub ziemniaków. Na budynek gospodarczy nie ponoszono nakładów finansowych. Wykorzystywany był wyłącznie do składowania materiałów opałowych i warzyw. Nie ponoszono wydatków na ulepszenie budynku gospodarczego oraz nie naliczano podatku VAT. Budynek gospodarczy nigdy nie był wykorzystywany do czynności opodatkowanych ani zwolnionych z podatku VAT.

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy istnieje możliwość odstąpienia od naliczania podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości dla osoby fizycznej niebędącej podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wynika, że dostawa budynków lub ich części będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT albo będzie opodatkowana w zależności od daty pierwszego zasiedlenia.

Zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się również NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że (...) "definicja pierwszego zasiedlenia (zajęcia)" zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112 czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji "pierwszego zasiedlenia" wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT warunku "w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu". Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia - rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu" (...).

Jak wynika z powyższego "pierwsze zasiedlenie" budynku (budowli lub ich części) - po jego wybudowaniu - należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku (budowli lub ich części), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W świetle powyższego należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do zbycia tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

W analizowanej sprawie dla określenia możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT do sprzedaży budynków w pierwszej kolejności należy ustalić czy transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Jak wskazał Wnioskodawca na podstawie wypisu z kartoteki budynków, budynek mieszkalny został wybudowany w 1980 r. natomiast budynek gospodarczy w 1970 r. Gmina nabyła nieruchomość na podstawie decyzji Komunalizacyjnej wydanej przez Wojewodę w październiku 1991 r. Transakcja nabycia nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Z opisu sprawy wynika, że pierwsze zasiedlenie budynków miało miejsce ponad dwa lata przed planowaną przez Wnioskodawcę sprzedażą, ponieważ budynek mieszkalny wykorzystywany był na cele mieszkaniowe przez dwie rodziny (osoby fizyczne), które zamieszkiwały w nim od 1980 r., natomiast budynek gospodarczy wykorzystywany był do składowania węgla na opał, drewna oraz warzyw. Ww. dwie rodziny zamieszkiwały na nieruchomości na podstawie umów najmu.

Ponadto Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenia budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości przekraczającej 30% ich wartości początkowej.

Biorąc pod uwagę powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że dla budynków, których sprzedaż planuje Wnioskodawca przysługuje zwolnienie z podatku VAT zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ transakcja nie będzie dokonywany w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minął już okres przekraczający ponad dwa lata.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie miało więc zastosowanie również dla gruntu, na którym ww. budynki są posadowione, ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości, która składa się z działki gruntu nr 245 oraz posadowionych na niej budynków (tj. budynku mieszkalnego oraz gospodarczego) podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia/Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.