0114-KDIP1-1.4012.195.2020.3.AKA - Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy nieruchomości stanowiącej teren budowlany.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 marca 2020 r. (data wpływu 24 marca 2020 r.), uzupełnionym pismem Strony z dnia 11 maja 2020 r. (data wpływu 18 maja 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 28 kwietnia 2020 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.195.2020.2.AKA oraz 0111-KDIB2-3.4014.107.2020.3.ASZ, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego w związku z transakcją nabycia Nieruchomości działki gruntu nr (...) - jest nieprawidłowe.

W dniu 24 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego w związku z transakcją nabycia Nieruchomości działki gruntu nr (...).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 14 kwietnia 2016 r. podpisana została Warunkowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży (dalej: "Umowa"), zgodnie z którą - po spełnieniu określonych w Umowie warunków - A. Sp. z o.o. zobowiązał się do nabycia od k.r. (dalej: "Sprzedająca") niezabudowanej działki gruntu położonej w (...), oznaczonej nr (...) (dalej zwana "Nieruchomością"), objętej księgą wieczystą KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: "KW Nieruchomości").

Zgodnie z aneksem do Umowy z dnia 17 grudnia 2019 r., w rolę kupującego, który nabędzie Nieruchomość od Sprzedających wstąpiła spółka B. Sp. z o.o. (dalej: "Kupujący" lub "Wnioskodawca").

Zgodnie z aktualnym brzmieniem KW Nieruchomości, Nieruchomość stanowi niezabudowane działki gruntu wykorzystane jako grunty orne.

Obszar, na którym położona jest Nieruchomość objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ustalonym na podstawie uchwały nr (...) Rady Miejskiej w (...) z dnia 16 października 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta (...) położonej w rejonie (...) oraz ulic: (...) (dalej: "Plan"). Plan przewiduje, że Nieruchomość jest przeznaczona częściowo na tereny zieleni naturalnej oznaczone symbolem 3.ZN (dalej: "Tereny ZN") i częściowo na tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami oznaczone symbolem 2.P/U (dalej: "Tereny P/U").

Zgodnie z Planem, przeznaczenie poszczególnych terenów jest następujące:

1. Tereny ZN:

* przeznaczenie podstawowe: zieleń naturalna;

* zakaz lokalizacji budynków;

* dopuszczenie lokalizacji urządzeń sportowo-rekreacyjnych, ścieżek pieszo-rowerowych i urządzeń gospodarki wodnej;

* przeznaczenie uzupełniające: zbiorniki wodne, infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna, kanalizacja deszczowa oraz kanalizacja sanitarna);

2. Tereny P/U:

* przeznaczenie podstawowe: zabudowa produkcyjna, składy i magazyny wraz z usługami związanymi z działalnością prowadzoną w terenie;

* przeznaczenie uzupełniające: infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna, kanalizacja sanitarna oraz kanalizacja deszczowa).

Jak wynika z Planu, w przypadku każdego z analizowanych rodzajów terenów, składających się na Nieruchomość, określone zostało przeznaczenie podstawowe (w przypadku Terenów P/U) lub towarzyszące (w przypadku Terenów ZN), pozwalające na zabudowę tych działek. Szczególną uwagę należy zwrócić na Tereny ZN, których podstawowe przeznaczenie nie stanowi o zabudowie tych działek, jednak Plan dopuszcza na tych terenach określoną zabudowę towarzyszącą, tj. infrastrukturę techniczną ścieżki pieszo-rowerowe, urządzenia gospodarki wodnej itp., co oznacza, że Tereny ZN - mimo, że ich podstawowe przeznaczenie nie stanowi o budowlanym charakterze terenu, to - z uwagi na dopuszczone w Planie przeznaczenie towarzyszące - stanowią również teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.; dalej: "UPTU").

Na dzień dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości Kupujący będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, a Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (dalej: "VAT") w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu UPTU.

Sprzedająca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT ani nie prowadzi działalności gospodarczej (w tym działalności rolniczej) w rozumieniu UPTU, a Nieruchomość stanowiła od momentu jej nabycia majątek, który był wykorzystywany wyłącznie dla celów osobistych Sprzedającej.

Zgodnie z Umową, jednym z warunków zawarcia Umowy jest udzielenie przez Sprzedającą pisemnego pełnomocnictwa Kupującemu do wystąpienia w imieniu Sprzedającej o wydanie "standardowych" zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega wobec Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego z zapłatą jakichkolwiek podatków, opłat za użytkowanie wieczyste i należności niepodatkowych (składki ZUS i PFRON) i innych należności, do których zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, przy czym - zgodnie z Umową - wyżej opisany warunek zawarcia Umowy ustanowiony jest wyłącznie na korzyść Kupującego, który może z jego spełnienia zrezygnować w jakimkolwiek momencie informując o tym Sprzedającą.

Ponadto, Umowa przewiduje, że od dnia jej zawarcia, Kupującemu przysługuje prawo dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego.

Faktycznie, w ramach otrzymanego pełnomocnictwa Kupujący sporządzał jedynie dokumentacje dotyczące warunków zabudowy, w których ujęta była część działki (...). Należy przy tym zaznaczyć, że warunki zabudowy straciły swoją moc z chwilą wejścia w życie Planu.

Sprzedająca nabyła Nieruchomość w 1981 r. na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego. Czynność nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i - w związku z powyższym, Sprzedającej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

Nieruchomość nie była ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnych charakterze.

Sprzedająca nie podejmowała działań marketingowych wykraczających poza zwykle formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działki. W związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca zgłosiła się do biur nieruchomości, które samodzielnie (na własną rękę) podejmowały działania w celu znalezienia nabywcy Nieruchomości. Zawarcie umowy z pośrednikami nieruchomości nie było przejawem aktywnego i zorganizowanego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, a celem tego działania było uzyskanie wsparcia pośrednika w zrealizowaniu transakcji zgodnie z obowiązującymi regulacjami oraz w dopełnieniu wszelkich formalnych obowiązków, z uwagi na fakt, że Sprzedający nie posiadają fachowej wiedzy w tym zakresie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie Strony z dnia 11 maja 2020 r.:

Czy w związku z nabyciem przez Kupującego przedmiotowej Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż tej Nieruchomości, która zostanie wystawiona przez Sprzedającą?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.; dalej: "UPTU") podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności, natomiast - zgodnie z art. 15 ust. 2 UPTU - działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy dana osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest zatem stwierdzenie, czy prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu wyżej przytoczonej regulacji.

Tym samym, osoby fizyczne dokonujące sprzedaży ich majątku osobistego (tj. takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników VAT. Konsekwentnie, nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych i okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej w tym zakresie.

Należy w tym miejscu przytoczyć orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: "TSUE") z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Jak wynika z orzeczenia TSUE, w kwestii opodatkowania VAT dostawy gruntu istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu), przy czym na tego rodzaju aktywność wskazywać musi ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, zgodnie z Umową jednym z warunków zawarcia Umowy jest udzielenie przez Sprzedającą pisemnego pełnomocnictwa Kupującemu do wystąpienia w imieniu Sprzedającej o wydanie "standardowych" zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega wobec Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego z zapłatą jakichkolwiek podatków, opłat za użytkowanie wieczyste i należności niepodatkowych (składki ZUS i PFRON) i innych należności, do których zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, przy czym - zgodnie z Umową - wyżej opisany warunek zawarcia Umowy ustanowiony jest wyłącznie na korzyść Kupującego, który może z jego spełnienia zrezygnować w jakimkolwiek momencie informując o tym Sprzedającą. Umowa przewiduje również, że od dnia jej zawarcia, Kupującemu przysługuje prawo dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego.

Faktycznie, w ramach otrzymanego pełnomocnictwa, Kupujący sporządzał jedynie dokumentacje dotyczące warunków zabudowy, w których ujęta była część działki (...). Należy przy tym zaznaczyć, że warunki zabudowy straciły swoją moc z chwilą wejścia w życie Planu.

Ponadto, Sprzedająca nie podejmowała działań marketingowych wykraczających poza zwykle formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działki. W związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca zgłosiła się do biur nieruchomości, które samodzielnie (na własną rękę) podejmowały działania w celu znalezienia nabywcy Nieruchomości. Zawarcie umowy z pośrednikami nieruchomości nie było przejawem aktywnego i zorganizowanego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, a ich celem było uzyskanie wsparcia pośrednika w zrealizowaniu transakcji zgodnie z obowiązującymi regulacjami oraz w dopełnieniu wszelkich formalnych obowiązków, z uwagi na fakt, że Sprzedająca nie posiada fachowej wiedzy w tym zakresie.

Niemniej jednak, zdaniem Wnioskodawcy, wyżej wskazane okoliczności nie są wystarczające dla uznania, że Sprzedająca podejmowała działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wyżej wskazane zapisy Umowy stanowią standardową procedurę stanowiącą zabezpieczenie interesu Kupującego, natomiast fakt podpisania umowy z pośrednikami nieruchomości stanowi o dążeniu Sprzedającej do dokonania transakcji zgodnie z obowiązującymi regulacjami oraz do dopełnienia wszelkich formalnych obowiązków w związku z brakiem fachowej wiedzy w tym zakresie. Zdaniem Wnioskodawcy, mimo dokonania wyżej opisanych działań, zbycie przez Sprzedającą Nieruchomości, które niewątpliwie stanowią jej majątek osobisty, zostanie dokonane w ramach zwykłego zarządu tym majątkiem.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, w związku z dokonaniem zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego, Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 UPTU, a - konsekwentnie - nie jest podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 UPTU. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca przedstawił własne stanowisko w sprawie ww. pytania:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: "UPTU") podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 UPTU, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 UPTU w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwotę podatku naliczonego - na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a UPTU, stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 UPTU, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Wyłączenia stosowania obniżenia podatku należnego zostały zawarte w art. 88 UPTU. I tak, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 UPTU, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, z uwagi na fakt, że w związku z dokonaniem zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego, Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 UPTU, a - konsekwentnie - nie jest podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 UPTU.

W związku z powyższym, z uwagi na fakt, że sprzedaż dokonana przez podmiot niebędący podatnikiem VAT nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nie będzie przysługiwało mu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości wykazanego na fakturze wystawionej przez Sprzedającą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.) - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej "Dyrektywą 2006/112/WE", państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Sprzedająca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania Jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że "osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby".

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 14 kwietnia 2016 r. podpisana została Warunkowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży zgodnie z którą - po spełnieniu określonych w Umowie warunków - A. Sp. z o.o. zobowiązał się do nabycia od Sprzedającej niezabudowanej działki gruntu nr (...). Zgodnie z aneksem do Umowy z dnia 17 grudnia 2019 r., w rolę kupującego, który nabędzie Nieruchomość od Sprzedających wstąpiła spółka B. Sp. z o.o. (Kupujący).

Zgodnie z aktualnym brzmieniem KW Nieruchomości, Nieruchomość stanowi niezabudowane działki gruntu wykorzystane jako grunty orne.

Obszar, na którym położona jest Nieruchomość objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan przewiduje, że Nieruchomość jest przeznaczona częściowo na tereny zieleni naturalnej oznaczone symbolem 3.ZN (dalej: "Tereny ZN") i częściowo na tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami oznaczone symbolem 2.P/U (dalej: "Tereny P/U").

Na dzień dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości Kupujący będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, a Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Sprzedająca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT ani nie prowadzi działalności gospodarczej (w tym działalności rolniczej) w rozumieniu ustawy, a Nieruchomość stanowiła od momentu jej nabycia majątek, który był wykorzystywany wyłącznie dla celów osobistych Sprzedającej.

Zgodnie z Umową, jednym z warunków zawarcia Umowy jest udzielenie przez Sprzedającą pisemnego pełnomocnictwa Kupującemu do wystąpienia w imieniu Sprzedającej o wydanie "standardowych" zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega wobec Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego z zapłatą jakichkolwiek podatków, opłat za użytkowanie wieczyste i należności niepodatkowych (składki ZUS i PFRON) i innych należności, do których zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, przy czym - zgodnie z Umową - wyżej opisany warunek zawarcia Umowy ustanowiony jest wyłącznie na korzyść Kupującego, który może z jego spełnienia zrezygnować w jakimkolwiek momencie informując o tym Sprzedającą.

Ponadto, Umowa przewiduje, że od dnia jej zawarcia, Kupującemu przysługuje prawo dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego.

Faktycznie, w ramach otrzymanego pełnomocnictwa Kupujący sporządzał jedynie dokumentacje dotyczące warunków zabudowy, w których ujęta była część działki (...). Należy przy tym zaznaczyć, że warunki zabudowy straciły swoją moc z chwilą wejścia w życie Planu.

Sprzedająca nabyła Nieruchomość w 1981 r. na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego. Czynność nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i - w związku z powyższym, Sprzedającej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu jej nabycia. Nieruchomość nie była ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnych charakterze. Sprzedająca nie podejmowała działań marketingowych wykraczających poza zwykle formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży działki. W związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca zgłosiła się do biur nieruchomości, które samodzielnie (na własną rękę) podejmowały działania w celu znalezienia nabywcy Nieruchomości. Zawarcie umowy z pośrednikami nieruchomości nie było przejawem aktywnego i zorganizowanego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, a celem tego działania było uzyskanie wsparcia pośrednika w zrealizowaniu transakcji zgodnie z obowiązującymi regulacjami oraz w dopełnieniu wszelkich formalnych obowiązków, z uwagi na fakt, że Sprzedający nie posiadają fachowej wiedzy w tym zakresie.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, która zostanie wystawiona przez Sprzedającą.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki nr (...) Sprzedająca będzie spełniała przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy o VAT - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy - Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W rozpatrywanej sprawie, w odniesieniu do działki będącej przedmiotem transakcji, z opisu wniosku wynika taka aktywność Sprzedającej, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przy sprzedaży przedmiotowej działki Sprzedającą należy uznać za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Wnioskodawca wskazał, że Sprzedająca udzieliła pisemnego pełnomocnictwa Kupującemu do wystąpienia w imieniu Sprzedających o wydanie "standardowych" zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają wobec Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego z zapłatą jakichkolwiek podatków, opłat za użytkowanie wieczyste i należności niepodatkowych (składki ZUS i PFRON) i innych należności, do których zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, przy czym - zgodnie z Umową - wyżej opisany warunek zawarcia Umowy ustanowiony jest wyłącznie na korzyść Kupującego, który może z jego spełnienia zrezygnować w jakimkolwiek momencie informując o tym Sprzedających.

W analizowanej sprawie Kupujący posiada pełnomocnictwo Sprzedającej w zakresie m.in. prawo do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej jako mocodawcę, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży działki nr (...) podejmowała Ona pewne działania w sposób zorganizowany.

Należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki w ramach ich zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działki (...) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez Sprzedającą w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedająca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowała działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia udziałów w działce porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającej, a sprzedaż udziałów ww. działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącej działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czynność dostawy działki nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Sprzedającą transakcja sprzedaży działki nr (...), z tytułu której będzie Ona podatnikiem podatku VAT, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji powyższego transakcja sprzedaży działki nr (...) na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym - jak wyjaśniono wyżej - o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Rozpatrując pojęcie "grunty przeznaczone pod zabudowę" należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.). W rozumieniu tej ustawy przez "budowę" należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6).

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane przez obiekt budowlany - należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Jak stanowi art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budowlą jest natomiast każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane).

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy - Prawo budowlane przez obiekt małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka gruntu nr (...) jest przeznaczona w całości na tereny zieleni naturalnej oznaczone symbolem 3.ZN i częściowo na tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów wraz z usługami oznaczone symbolem 2.P/U.

Zgodnie z Planem, przeznaczenie poszczególnych terenów jest następujące:

1. Tereny ZN:

* przeznaczenie podstawowe: zieleń naturalna;

* zakaz lokalizacji budynków;

* dopuszczenie lokalizacji urządzeń sportowo-rekreacyjnych, ścieżek pieszo-rowerowych i urządzeń gospodarki wodnej;

* przeznaczenie uzupełniające: zbiorniki wodne, infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna, kanalizacja deszczowa oraz kanalizacja sanitarna);

2. Tereny P/U:

* przeznaczenie podstawowe: zabudowa produkcyjna, składy i magazyny wraz z usługami związanymi z działalnością prowadzoną w terenie;

* przeznaczenie uzupełniające: infrastruktura techniczna niezwiązana bezpośrednio z obsługą terenów (tj. infrastruktura elektroenergetyczna, kanalizacja sanitarna oraz kanalizacja deszczowa).

Jak wynika z Planu, w przypadku każdego z analizowanych rodzajów terenów, składających się na Nieruchomość, określone zostało przeznaczenie podstawowe (w przypadku Terenów P/U) lub towarzyszące (w przypadku Terenów ZN), pozwalające na zabudowę tych działek. Szczególną uwagę należy zwrócić na Tereny ZN, których podstawowe przeznaczenie nie stanowi o zabudowie tych działek, jednak Plan dopuszcza na tych terenach określoną zabudowę towarzyszącą, tj. infrastrukturę techniczną ścieżki pieszo-rowerowe, urządzenia gospodarki wodnej itp., co oznacza, że Tereny ZN - mimo, że ich podstawowe przeznaczenie nie stanowi o budowlanym charakterze terenu, to - z uwagi na dopuszczone w Planie przeznaczenie towarzyszące - stanowią również teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro przeznaczenie działki o nr (...) według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - daje możliwość jej zabudowy, to należy uznać, że działka spełnia definicję terenu budowlanego - określonego w art. 2 pkt 33 ustawy, a tym samym dostawa ww. działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

* towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

* brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Ponadto nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą w 1981 r. na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego zatem z tytułu nabycia nie wystąpił podatek VAT, który podlegałby odliczeniu.

Jak wynika z wniosku Sprzedająca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, ani nie prowadzi działalności gospodarczej (w tym działalności rolniczej) w rozumieniu ustawy o VAT, a Nieruchomość stanowiła od momentu jej nabycia majątek, który był wykorzystywany wyłącznie dla celów osobistych Sprzedającej. Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy Nieruchomości opisanej we wniosku nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości (działka nr (...)) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego przez nabywcę ww. Nieruchomości stwierdzić należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy, który wskazuje, że w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyżej przedstawionych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że na dzień dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości Kupujący będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikami VAT, a Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższe okoliczności stwierdzić należy, że Wnioskodawcy - jako czynnemu podatnikowi podatku VAT będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości stosownie do regulacji art. 86 ust. 1 ustawy, gdyż nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W związku z tym, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP lub /KIS/wnioski (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.