0114-KDIP1-1.4012.160.2020.3.EW - Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanych.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 5 marca 2020 r. (data wpływu 9 marca 2020 r.), uzupełnione pismem Strony z dnia 25 maja 2020 r. (data wpływu 25 maja 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 4 maja 2020 r. (skutecznie doręczone w dniu 17 maja 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, zastosowania stawki podatku dla dostawy gruntu, budynku, budowli oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego - jest prawidłowe.

W dniu 9 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny uzupełniony pismem Strony z dnia 25 maja 2020 r. (data wpływu 25 maja 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 4 maja 2020 r. (skutecznie doręczone w dniu 17 maja 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, zastosowania stawki podatku dla dostawy gruntu, budynku, budowli oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

- Spółka I Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa,

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

- Spółka II Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka II Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: "Sprzedający") i Spółka I Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. (dalej: "Nabywca"), (łącznie dalej jako: "Wnioskodawcy"), planują zawarcie umowy sprzedaży niżej opisanej nieruchomości (dalej: "Nieruchomość") składającej się z przysługującego Sprzedającemu prawa użytkowania wieczystego opisanych poniżej działek gruntu oraz własności posadowionych na tych działkach budynków i budowli (dalej: "Umowa Sprzedaży"). Nieruchomość położona jest w (...) w okolicach ulicy (...). Nieruchomość objęta jest księgami wieczystymi nr (...).

Nieruchomość nie stanowi jedynego składnika majątkowego będącego własnością Sprzedającego, ponieważ Sprzedający prowadzi działalność również w innym zakresie.

Na Nieruchomość składają się wskazane w poniższej działki gruntu oraz budynki i budowle:

Działka gruntu numer 1 - Działka gruntu niezabudowana (księga wieczysta nr (...));

Działka gruntu numer 2 - Na działce znajduje się budowla w postaci drogi dojazdowej do budynków posadowionych na działce nr 3 (budynki te zostały opisane poniżej w ramach działki 3). Droga ta jest w części asfaltowa, a w części utwardzona kostką brukową. Na działce gruntu nie znajdują się żadne budynki lub inne budowle (księga wieczysta nr (...));

Działka gruntu numer 4 - Działka gruntu niezabudowana (księga wieczysta nr (...));

Działka gruntu numer 5 - Działka gruntu niezabudowana (księga wieczysta nr (...));

Działka gruntu numer 3 - Na działce gruntu znajduje się budynek hali magazynowo-produkcyjnej, budynek kotłowni i sprężarkowni, budynek portierni, stacja redukcyjno-pomiarowa gazu. Budynki te były wykorzystywane od co najmniej 2 lat najpierw we własnej działalności gospodarczej Sprzedającego, a następnie w działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na wynajmie tych budynków. Przedmiotem najmu jest obecnie około 80% powierzchni budynku magazynowo-produkcyjnego. Na terenie pomiędzy budynkami znajdują się: parkingi, ciągi piesze, zieleń, place składowe, manewrowe, drogi utwardzone asfaltem, wylewką betonową, płytami betonowymi, kostką brukową. Powyższa infrastruktura pełnił funkcje ciągów komunikacyjnych do budynków znajdujących się na działce gruntu nr 3 (księga wieczysta nr (...));

Działka gruntu numer 6 - Działka gruntu niezabudowana (księga wieczysta nr (...));

Działka gruntu numer 7 - Na działce znajduje się budowla w postaci drogi dojazdowej do budynków posadowionych na działce gruntu nr 3. Droga ta jest w części asfaltowa, a w części utwardzona kostką brukową. Na działce gruntu nie znajdują się żadne budynki lub inne budowle (księga wieczysta nr (...));

Działka gruntu numer 8 - Na działce znajduje się budowla w postaci drogi dojazdowej do budynków posadowionych na działce 3. Droga ta jest w części asfaltowa, a w części utwardzona kostką brukowa Na działce gruntu nie znajdują się żadne budynki lub inne budowle (księga wieczysta nr (...));

Działka gruntu numer 9 - Na działce znajduje się budowla w postaci drogi dojazdowej do budynków posadowionych na działce 3. Droga ta jest w części asfaltowa, a w części utwardzona kostką brukową. Na działce gruntu nie znajdują się żadne budynki lub inne budowle (księga wieczysta nr (...));

Działka gruntu numer 10 - Na działce znajduje się budowla w postaci drogi dojazdowej do budynków posadowionych na działce 3. Droga ta jest w części asfaltowa a w części utwardzona kostką brukową. Na działce gruntu nie znajdują się żadne budynki lub inne budowle (księga wieczysta nr (...));

Działka gruntu numer 11 - Na działce znajduje się budowla w postaci drogi dojazdowej do budynków posadowionych na działce 3. Droga znajdująca się na tej działce jest utwardzona asfaltem. Działka nie jest zabudowana żadnymi budynkami oraz innymi budowlami (księga wieczysta nr (...));

Działki gruntu numer 12, 13, 14, 15 - Na działkach tych znajduje się budowla w postaci drogi wewnętrznej asfaltowej z chodnikiem. Droga ta pełni funkcję drogi dojazdowej do budynków posadowionych na działce gruntu nr 3. Na działce gruntu nie znajdują się żadne budynki lub inne budowle (księga wieczysta nr (...));

Działka gruntu numer 16 - Na działce gruntu znajduje się utwardzona asfaltem droga dojazdowa wraz z chodnikiem, pełniąca funkcję drogi dojazdowej do budynków posadowionych na działce gruntu nr 3 (księga wieczysta nr (...)).

Działki wchodzące w skład Nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Niemniej jednak dla działek 1, 2, 4, 3, 6, 8,7, 9, 10, 5 wydane zostały przez Prezydenta Miasta (...) decyzje o ustaleniu warunków zabudowy.

* decyzja z dnia 11 sierpnia 2017 r. nr (...) o ustaleniu warunków zabudowy, zgodnie z którą, ustala się warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: "Przebudowa i rozbudowa istniejącego budynku magazynowego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy o funkcji handlowo-ekspozycyjno-biurowo-magazynowej z wyburzeniem istniejących budynków (kotłowni i portierni) z budową dwóch budynków biurowo usługowych z garażem podziemnym z miejscami postojowymi z przebudową istniejącego układu komunikacyjnego (drogi, parkingi, chodniki) z przebudową istniejącej infrastruktury technicznej";

* decyzja z dnia 11 sierpnia 2017 r. nr (...) o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: "Budowa zespołu budynków (4 budynki) biurowo-usługowych z garażami podziemnymi z miejscami postojowymi, z wyburzeniem istniejących budynków (hali produkcyjnej, kotłowni, portierni) z przebudową istniejącego układu komunikacyjnego (drogi, parkingi, chodniki) z przebudową istniejącej infrastruktury technicznej".

Dodatkowo, dla działek gruntu nr 3, 4, 7, 10, 2, 5, 6, dnia 15 kwietnia 2013 r. wydana została decyzja nr (...) o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: "Przebudowa i rozbudowa istniejącej hali produkcyjno-magazynowej wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy (handlowo-ekspozycyjno-magazynowy), z miejscami postojowymi, z chodnikami, z przebudową wewnętrznego układu komunikacyjnego".

Do tej pory, żadne prace budowlane w związku z wydaniem ww. decyzji nie zostały wykonane (nie nastąpiła przebudowa czy też budowa nowych budynków lub budowli).

Działka gruntu nr 16 zabudowana utwardzoną drogą asfaltową wraz z chodnikiem powstała po podziale działki gruntu nr 1a w 2011 r. Dla części działki gruntu nr 16, dnia 28 sierpnia 2018 r. wydana została decyzja nr (...) o ustaleniu warunków zabudowy. Zgodnie z tą decyzją ustala się warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku biurowo-usługowego wraz z dwukondygnacyjnym garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną (trafostacja wbudowana, kotłownia gazowa) w miejsce istniejącego budynku handlowego na działce nr 1b obr. (...) jedn. ewid. Podgórze wraz z przebudową wewnętrznego układu komunikacyjnego i budową parkingu naziemnego z wjazdem od ul. (...) na działkach nr 1c, 1d, 1b, 1e oraz części działek nr 12, 1f, 16, 13, 1g, 1 h obr. (...) jedn. ewid. Podgórze przy ulicy (.,..)". Dodatkowo, działka nr 16 została objęta decyzją Prezydenta Miasta (...) nr (...) z dnia 30 marca 2012 zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę drogi wewnętrznej.

Żadna z ww. decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie wygasła.

Reasumując, przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość, na którą składają się budynki i budowle (takie jak: budynek hali magazynowo-produkcyjnej, budynek kotłowni i sprężarkowni, budynek portierni, stacja redukcyjno - pomiarowa gazu, oraz infrastruktura drogowa - utwardzone drogi asfaltowe i brukowe z chodnikami) oraz prawo użytkowania wieczystego działek gruntu, na których te budynki/budowle są posadowione oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu dla niezabudowanych działek.

Wszystkie opisane powyżej budynki, budowle i infrastruktura są wykorzystywane przez Sprzedającego w prowadzonej działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 2 lata. Budynki te, jak również budowle i infrastruktura nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej (w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Ulepszenia o takiej wartości nie zostaną także dokonane do dnia planowanej transakcji. Nieruchomość nie stanowi autonomicznego, zorganizowanego zespołu mogącego funkcjonować jako samodzielne przedsiębiorstwo. Na Nieruchomość składają się niezależne od siebie składniki majątku.

Nieruchomość nie jest też wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedającego jako dział, oddział, wydział. Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego w związku z jego działalnością gospodarczą opodatkowaną jak i zwolnioną od podatku.

W związku z zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę:

Nabywca otrzyma od Sprzedającego oryginały dokumentacji (projekt, pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie itp.) dotyczącej budynków, budowli i instalacji posadowionych na Nieruchomości. Dokumenty te będą konieczne do przygotowania i przeprowadzenia prac związanych z nową inwestycją.

W związku z zawarciem Umowy Sprzedaży dojdzie natomiast do wstąpienia w stosunek najmu budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego oraz będą kontynuowane umowy dotyczące konserwacji sieci elektrycznej i kotłowni.

Nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności Sprzedającego (z wyjątkiem najmu). Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość do własnej działalności gospodarczej (opodatkowanej VAT).

Na moment realizowania transakcji, zarówno Sprzedający jak i Nabywca będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Przed dostawą Nieruchomości, Wnioskodawcy złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT całości dostawy Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca poinformował, że naniesienie wskazane we wniosku w postaci stacji redukcyjno-pomiarowej gazu stanowi budowlę kontenerową i nie stanowi budynku, ani części składowej budynku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku jako pytania nr 1, 2 i 3):

1. Czy Umowa Sprzedaży opisanej w stanie faktycznym Nieruchomości będzie stanowiła umowę sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT i w konsekwencji czy będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

2. Czy jeżeli dostawa Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy Sprzedaży, nie będzie stanowić dostawy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części to:

3. Czy jeżeli Wnioskodawcy zrezygnują ze zwolnienia transakcji z podatku VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT (za wyjątkiem działek gruntu nr 1, 4, 5, 6 których dostawa będzie opodatkowane VAT bez konieczności wyboru opodatkowania VAT), to Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych,

1. Zdaniem Wnioskodawców, Umowa Sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić umowy sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej część w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

2. W ocenie Wnioskodawców jeżeli dostawa Nieruchomości będąca przedmiotem Umowy Sprzedaży nie będzie stanowić dostawy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części to:

3. Jeżeli Wnioskodawcy zrezygnują ze zwolnienia transakcji z podatku VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT (za wyjątkiem działek gruntu nr 1, 4, 5, 6 których dostawa będzie opodatkowana VAT bez konieczności wyboru opodatkowania VAT), to Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości.

UZASADNIENIE stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania nr 1

a. Definicja przedsiębiorstwa i zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa ("ZCP"). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega VAT.

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia "przedsiębiorstwa". Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego akceptuje się, iż, dla celów podatku VAT, pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Przykładowo stanowisko takie przedstawione zostało m in. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 24 marca 2016 r. sygn. IPTPP2/4512-657/15-3/k.k., w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 maja 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.191.2018.1.MD oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 listopada 2019 r. sygn. 0112-KDIL4.4012.435.2019.1.JKU, w których organy stwierdziły, że "Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji "przedsiębiorstwa", zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny".

W myśl regulacji zawartej w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

* oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

* własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

* prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

* wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

* koncesje, licencje i zezwolenia;

* patenty i inne prawa własności przemysłowej;

* majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

* tajemnice przedsiębiorstwa:

* księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą będzie Nieruchomość, na którą składa się prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntu nr 1, 4, 5, 6, prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 3 zabudowanej budynkiem hali magazynowo-produkcyjnej, budynkiem kotłowni i sprężarkowni, budynkiem portierni, stacją redukcyjno-pomiarową gazu oraz prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr 2, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, na których znajdują się drogi asfaltowe lub drogi utwardzone kostką brukową, które pełnią funkcję dróg dojazdowych do budynków posadowionych na działce gruntu 3 oraz prawo własności ww. budynków.

Wskazane działki gruntu, budynki, budowle oraz drogi nie stanowią zorganizowanego zespołu elementów powiązanych ze sobą cechami charakterystycznymi dla przedsiębiorstwa. Wyżej wymienione elementy stanowią jedynie poszczególne niezależne od siebie składniki majątku.

Dodatkowo wraz ze sprzedażą Nieruchomości Nabywca nie będzie przejmował:

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawców przedmiot Umowy Sprzedaży, która ma być zawarta pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa, a nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących przedsiębiorstwo. Fakt, że w związku z nabyciem Nieruchomości dojdzie do wstąpienia w umowy najmu przez Nabywcę oraz będą kontynuowane umowy dotyczące konserwacji kotłowni czy konserwacji urządzeń elektrycznych nie wpływa na klasyfikację dostawy Nieruchomości jako dostawy przedsiębiorstwa. Wyżej wymienione umowy nie są bowiem składnikami determinującymi przedsiębiorstwo. Na powyższe nie ma także wpływu to, że Nabywca będzie chciał uzyskać oryginały dokumentacji (projekt, pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie itp.) dotyczącej budynków, budowli i instalacji posadowionych na terenie Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy Sprzedaży nie będzie stanowić również zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP) wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT - przez ZCP należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Ze stanowiska jakie zaprezentowane zostało m.in. przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn.: I FSK 572/14: wynika, że: "Z powołanych wyżej przepisów (art. 2 pkt 27e ustawy o VAT) należy wywieść, że zorganizowana część przedsiębiorstwa:

* powinna składać się z zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

* zespół ten powinien być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

* składniki zorganizowanej części przedsiębiorstwa przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

* zespół składników składających się na zorganizowaną część przedsiębiorstwa mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze".

Zgodnie natomiast ze stanowiskiem wyrażonym w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 maja 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.159.2018.7.MD: "Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych)".

Aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół. Zgodnie ze stanowiskiem zawartym ww. interpretacji indywidualnej: "wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć, jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania, jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą, zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa".

Tymczasem, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Umowy Sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą, nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu lecz stanowią niezależne od siebie składniki majątku. Poszczególne składniki majątku nie posiadają zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy oraz nie umożliwiają podjęcia działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. W myśl wskazanej wyżej definicji, ZCP powinno się charakteryzować również wyodrębnieniem organizacyjnym. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu lub umowy spółki, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu korporacyjnego o podobnym charakterze. Wyodrębnienie organizacyjne spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w praktyce podatkowej, w tym w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 13 kwietnia 2016 r., sygn. ITPP2/4512-115/16/AJ, czy interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 maja 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.159.2018.7.MD, zgodnie z którymi: "Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze." Tymczasem, składniki majątkowe (działki gruntu, budynki, budowle) i oparta o nie działalność Sprzedającego nie były wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Sprzedającego, jak i składniki te nie stanowiły finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Składniki majątku składające się na Nieruchomość nie posiadają również zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo gotowe do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Aby te składniki majątku mogły w jakikolwiek sposób funkcjonować konieczny jest mechanizm zarządzania nimi, dokonywany przez pracowników przedsiębiorstwa lub podmiot trzeci działający na postawie umowy o zarządzanie.

Stanowisko to znajduje oparcie w najbardziej aktualnym orzecznictwie sądów administracyjnych, m.in. w wyroku NSA z dnia 24 listopada 2016 r., o sygn.: I FSK 1316/15, w którym sąd stwierdził, że: "Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części (...). Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy."

Tym samym, zdaniem Wnioskodawców, Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy Sprzedaży którą planują zawrzeć Wnioskodawcy, nie spełnia definicji ZCP, określonej w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Odnośnie kwalifikacji zbycia nieruchomości komercyjnych (czyli przeznaczonych do działalności gospodarczej) jako zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa wydane zostały objaśnienia podatkowe Ministerstwa Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r.: "Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych".

Zgodnie z ww. objaśnieniami: "Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Na powyższe powołuje się również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 8 listopada 2019 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.535.2019.2.AK

Zdaniem Ministerstwa Finansów: "Przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie, przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę. Zatem w celu stwierdzenia zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę konieczne jest istnienie dowodów potwierdzających istnienie na moment transakcji takiego zamiaru po stronie nabywcy (np. w formie korespondencji elektronicznej/mailowej)".

Ministerstwo Finansów w objaśnieniach wskazuje ponadto jakie okoliczności są istotne dla ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę.

Bazując zatem na ww. objaśnieniach, kluczowa jest ocena czy zespół składników majątkowych, który ma być przedmiotem dostawy pozwala na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

* angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

* podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zgodnie z objaśnieniami, w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (tj. grunt, budynki, budowle) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

Zamiarem Nabywcy nie jest kontynuowanie działalności prowadzonej przez Sprzedającego z wyjątkiem najmu. Zdaniem Wnioskodawców, Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy Sprzedaży, która zostanie pomiędzy nimi zawarta, nie stanowi zatem przedsiębiorstwa lub ZCP.

Dodatkowo, działalność gospodarczą z wykorzystaniem nabytej Nieruchomości, Nabywca wykonywać będzie przy zaangażowaniu własnych środków i składników majątku. Z nabyciem Nieruchomości nie będzie związany transfer żadnych dodatkowych elementów oprócz typowych dla transakcji nieruchomościowych (czyli gruntów, budynków, budowli). W szczególności na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne prawa i obowiązki z umów Sprzedającego na finansowanie dłużne inwestycji, umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy o zarządzenie aktywami czy też należności o charakterze pieniężnym, prawa z polis ubezpieczeniowych. Nabywca nie będzie zatem miał faktycznej możliwości kontynuowania działalności Sprzedającego w oparciu o aktywa nabyte w ramach Umowy Sprzedaży Nieruchomości.

W świetle powyższego należy uznać, że Nieruchomość będąca przedmiotem Umowy Sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Wnioskodawcami nie spełnia definicji przedsiębiorstwa oraz zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, jak również transakcja z udziałem tej Nieruchomości nie wypełni warunków wynikających z objaśnień Ministerstwa Finansów dotyczących uznania jej za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości stanowić będzie transakcję podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

UZASADNIENIE stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania nr 2 a. ogólne zasady opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanych, niezabudowanych oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów. W świetle powyższego przepisu sprzedaż nieruchomości (takich jak działki gruntu czy posadowione na nich budynki lub budowle) uznać należy za dostawę towarów.

Na podstawie natomiast art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT, za odpłatną dostawę towarów uznaje się również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży, która zostanie zawarta przez Wnioskodawców, będzie więc dostawa towarów w postaci: budynków/budowli oraz prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których te budynki/budowle są posadowione oraz prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntu.

Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży zabudowanej działki podstawa opodatkowania obejmuje zarówno grunt, jak i budynek. Powyższe ma również odniesienie do stawki VAT. Grunt bowiem co do zasady dzieli podatkowy los budynku.

Powyższe potwierdza prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 4 lipca 2017 r. (sygn. akt I SA/Gd 555/17): "Jest bowiem zasadą, że grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego), podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku. (...) Zatem zasadne jest rozumienie przepisu art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w ten sposób że grunt jako towar przyjmuje stawkę podatku obowiązującą dla budynku, bez względu na to czy sprzedaż dotyczy prawa własności tego gruntu czy też prawa użytkowania wieczystego".

W odniesieniu natomiast do niezabudowanych działek gruntu wskazać należy, że przepisy ustawy o VAT nie przewidują odrębnych warunków opodatkowania. W związku z tym, że również grunty niezabudowane uznawane są za towary, opodatkowanie tych gruntów odbywa się na zasadach analogicznych jak dla odpłatnej dostawy towarów z uwzględnieniem możliwych do zastosowania dla tych gruntów zwolnień z VAT.

Dodatkowo, w przypadku sprzedaży nieruchomości składającej się z kliku działek gruntu, w celu ustalenia sposobu opodatkowania tej nieruchomości należy rozpatrzyć kwestie opodatkowania odrębnie dla każdej działki gruntu. Oznacza to, że dla każdej działki gruntu składającej się na nieruchomość ustalić należy właściwą stawkę VAT mając na uwadze to, czy działka ta jest zabudowana budynkami/budowlami czy też niezabudowana oraz czy stanowi ona teren budowlany, czy też nie.

b. Sposób opodatkowania dostawy prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntu nr 1, 4, 5, 6

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży będzie Nieruchomość, na którą składa się m.in. prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych działek gruntu nr 1, 4, 5, 6. W związku z tym, że ww. działki gruntu zostały objęte decyzjami o ustaleniu warunków zabudowy stanowią one tereny budowlane w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W związku z faktem, że przedmiotowe działki stanowią tereny budowlane, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego tych działek nie może korzystać ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, lecz będzie opodatkowana stawką podatku VAT wynoszącą 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

c. Sposób opodatkowania dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu nr 3 oraz dostawy posadowionych na niej budynków

W art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przewidziane zostało zwolnienie od VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli:

Od 1 września 2019 r., zgodnie z definicja pierwszego zasiedlenia, wprowadzoną do ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

Dodatkowo na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Mając na uwadze przedstawiony wyżej opis działki 3 oraz znajdujących się na niej budynków i budowli należy stwierdzić, iż dostawa tych budynków i budowli nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani też w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Pierwsze zasiedlenie miało bowiem miejsce co najmniej 2 lata przed ich planowaną dostawą w związku z oddaniem tych budynków i budowli w użytkowanie lub rozpoczęciem użytkowania na potrzeby działalności gospodarczej Sprzedającego. Planowana dostawa ww. budynków i budowli korzystać będzie zatem ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Mając na względzie fakt, że do dostawy gruntu stosuje się stawkę VAT taką jak do dostawy posadowionego na tym gruncie budynku lub budowli, zdaniem Wnioskodawców dostawa prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 3 będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zaznaczyć należy również, że Wnioskodawcy będą mogli zrezygnować z ww. zwolnienia z VAT dla dostawy budynków i budowli położonych na działce 2 wraz z dostawą prawa użytkowania wieczystego tej działki. Powyższe przewidziane zostało w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części musi również zawierać:

W przypadku wyboru opodatkowania dostawa budynków i budowli oraz dostawa prawa użytkowania wieczystego działki 3, na której są one położone, podlegać będzie podstawowej stawce VAT wynoszącej 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Sposób opodatkowania dostawy prawa użytkowania wieczystego działek gruntu nr 2, 7, 8, 9, 10, 11 oraz działek gruntu nr 12, 13, 14, 15, 16 wraz z dostawą znajdujących się na nich dróg asfaltowych lub dróg utwardzonych kostką brukową.

Przedmiotem Umowy Sprzedaży będzie również prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr 2, 7, 8, 9, 10, 11 oraz prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr 12, 13, 14, 15, 16, na których znajdują się drogi asfaltowe lub drogi utwardzone kostką brukową, pełniące funkcje dróg dojazdowych do budynków znajdujących się na działce 3. Budynki te były wykorzystywane od co najmniej 2 lat najpierw we własnej działalności gospodarczej Sprzedającego, a następnie w działalności gospodarczej Sprzedającego polegającej na wynajmie tych budynków. Drogi te nie były przedmiotem ulepszeń o wartości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej (ulepszenia takie nie są również planowane do dnia transakcji).

W świetle definicji budowli zawartej art. 3 pkt 3 w zw. z pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - prawo budowlane, drogi asfaltowe oraz utwardzone kostką brukową stanowią budowle. Powyższe potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 stycznia 2018 r., sygn.0114-KDIP1-1.4012.634.2017.1.AO: "W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że na każdej ze sprzedawanych działek w momencie ich sprzedaży będą znajdowały się budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Na powstałej z wydzielenia działki nr 2/66 nowej działce będzie znajdowała się budowla w postaci utwardzonego parkingu służącego obsłudze budynku hotelu położonego na sąsiedniej działce i wynajmowanego w ramach umów abonamentowych. Działka nr 2/67 jest zabudowana budowlą w postaci drogi asfaltowej, a działce nr 2/68 znajduje się budowla w postaci utwardzonego parkingu i budowla w postaci drogi z kostki brukowej, które również służą obsłudze budynku hotelu położonego na sąsiedniej działce i są wynajmowane w ramach umów abonamentowych".

W związku z tym opodatkowanie działek gruntu, na których znajdują się drogi uzależnione będzie od opodatkowania dostawy tych dróg.

Z uwagi na fakt, iż opisane wyżej drogi wykorzystywane były w działalności Sprzedającego przez co najmniej 2 lata oraz będą również na moment planowanej transakcji sprzedaży wykorzystywane przez Sprzedającego dla potrzeb jego działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż dwa lata, to dostawa tych dróg (budowli) na podstawie Umowy Sprzedaży nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani też w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Pierwsze zasiedlenie dróg miało bowiem miejsce co najmniej 2 lata przed ich planowaną dostawą w związku z oddaniem budynków, dla których te drogi stanowią ciągi komunikacyjne w użytkowanie lub rozpoczęciem użytkowania tych budynków na potrzeby działalności gospodarczej Sprzedającego Planowana dostawa ww. dróg korzystać będzie zatem ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zaznaczyć należy również, że Wnioskodawcy będą mogli zrezygnować z ww. zwolnienia z VAT dla dostawy ww. budowli oraz prawa użytkowania wieczystego przewidzianego w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, po rezygnacji z tego zwolnienia, dostawa opodatkowana będzie 23% stawką VAT.

UZASADNIENIE stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania nr 3

Na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W myśl natomiast art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jednocześnie art. 88 ustawy o VAT wskazuje katalog sytuacji, w których nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Nabywca zakupi od Sprzedającego Nieruchomość (na którą składają się prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych gruntów oraz budynki i budowle), którą wykorzystywał będzie do własnej działalności gospodarczej (opodatkowanej VAT).

Jeżeli zatem dostawa prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych gruntów opodatkowana będzie 23% stawką VAT oraz w odniesieniu do dostawy budynków i budowli Wnioskodawcy wybiorą opcję opodatkowania, to Nabywcy przysługiwać będzie pełne prawo do odliczenia VAT w związku z nabyciem Nieruchomości.

Spełnione zostaną również warunki formalne prawa do odliczenia podatku naliczonego Sprzedaż Nieruchomości zostanie bowiem przez Sprzedającego udokumentowana fakturą a Nabywca będzie w posiadaniu tej faktury. Wnioskodawcy są również zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad. 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą" lub "ustawą o VAT", opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwany dalej "podatkiem", podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji "przedsiębiorstwa", zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w ustawie - Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje on w szczególności:

Ponadto art. 55² Kodeksu cywilnego stanowi, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. "Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości" - wyrok NSA z dnia 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług będziemy mieli do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

* istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

* zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

* składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

* zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe - ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

* zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

* faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Spółka II Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i Spółka I Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. planują zawarcie umowy sprzedaży niżej opisanej nieruchomości składającej się z przysługującego Sprzedającemu prawa użytkowania wieczystego opisanych poniżej działek gruntu oraz własności posadowionych na tych działkach budynków i budowli.

Nieruchomość nie stanowi jedynego składnika majątkowego będącego własnością Sprzedającego, ponieważ Sprzedający prowadzi działalność również w innym zakresie.

Na Nieruchomość składają się budynki i budowle (takie jak: budynek hali magazynowo-produkcyjnej, budynek kotłowni i sprężarkowni, budynek portierni, stacja redukcyjno - pomiarowa gazu, oraz infrastruktura drogowa - utwardzone drogi asfaltowe i brukowe z chodnikami) oraz prawo użytkowania wieczystego działek gruntu, na których te budynki/budowle są posadowione oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu dla niezabudowanych działek.

Nieruchomość nie jest też wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedającego jako dział, oddział, wydział. Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego w związku z jego działalnością gospodarczą opodatkowaną jak i zwolnioną od podatku.

W związku z zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę:

Nabywca otrzyma od Sprzedającego oryginały dokumentacji (projekt, pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie itp.) dotyczącej budynków, budowli i instalacji posadowionych na Nieruchomości. Dokumenty te będą konieczne do przygotowania i przeprowadzenia prac związanych z nową inwestycją.

W związku z zawarciem Umowy Sprzedaży dojdzie natomiast do wstąpienia w stosunek najmu budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego oraz będą kontynuowane umowy dotyczące konserwacji sieci elektrycznej i kotłowni.

Nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności Sprzedającego (z wyjątkiem najmu). Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość do własnej działalności gospodarczej (opodatkowanej VAT).

W pierwszej kolejności wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła umowę sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT i w konsekwencji czy będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy oraz cytowanych regulacji prawnych prowadzi do stwierdzenia, że w przedstawionej sytuacji przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo. Należy wskazać, że przedsiębiorstwo, w rozumieniu art. 55¹ ustawy - Kodeks cywilny, stanowią wszystkie składniki majątkowe i niemajątkowe związane z całokształtem prowadzonej przez Sprzedawcę działalności gospodarczej. Natomiast z opisu sprawy wynika, że transakcja nie obejmie dużej części należących do Sprzedającego składników majątkowych i niemajątkowych, o których mowa w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo, gdyż zbywane aktywa stanowią część przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Przedmiotową sytuację należy więc rozpatrywać pod kątem zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Wskazać należy, że w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01) Trybunał Sprawiedliwości UE stwierdził, że " (...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów". Z orzeczenia tego wynika ponadto, że - w świetle tej normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady - nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

W analizowanej sprawie Nieruchomość nie stanowi autonomicznego, zorganizowanego zespołu mogącego funkcjonować jako samodzielne przedsiębiorstwo. Na Nieruchomość składają się niezależne od siebie składniki majątku.

Nieruchomość nie jest też wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedającego jako dział, oddział, wydział. Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego w związku z jego działalnością gospodarczą opodatkowaną jak i zwolnioną od podatku.

W związku z zawarciem Umowy Sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę:

W związku z zawarciem Umowy Sprzedaży dojdzie natomiast do wstąpienia w stosunek najmu budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego oraz będą kontynuowane umowy dotyczące konserwacji sieci elektrycznej i kotłowni.

Nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności Sprzedającego (z wyjątkiem najmu). Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość do własnej działalności gospodarczej (opodatkowanej VAT).

Należy zatem wskazać, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Zbywana Nieruchomość - składniki materialne i niematerialne - nie będzie spełniała kryterium wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego. Zatem, przedmiotem dostawy będą poszczególne składniki majątkowe i prawa przysługujące Sprzedawcy niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy zgodzić się z Zainteresowanymi, że brak jest podstaw do uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ ustawy - Kodeks cywilny, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku planowana sprzedaż opisanej Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Zainteresowanych, że w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2

I tak, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy - stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o przepis art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - "teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę".

Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym zarówno sprzedawca jak i nabywca muszą być czynnymi podatnikami VAT.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwił podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Analiza przepisów ustawy regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do ich dostawy może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy podkreślić, że ww. przepisy, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a odnoszą się jedynie do dostawy budynków, budowli i ich części.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 782) przez obiekt budowlany - należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Jak stanowi art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budowlą jest natomiast każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydro-techniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nad-ziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane).

W celu ustalenia, czy do sprzedaży Budynków i budowli znajdujących się na działce gruntu nr 3, a także na działkach gruntu nr 2, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. budynku i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu sprawy ww. działki gruntu będące przedmiotem Transakcji są zabudowane budynkami i budowlami (takimi jak: budynek hali magazynowo-produkcyjnej, budynek kotłowni i sprężarkowni, budynek portierni, stacja redukcyjno - pomiarowa gazu, oraz infrastrukturą drogową - utwardzone drogi asfaltowe i brukowe z chodnikami).

Wszystkie opisane powyżej budynki, budowle i infrastruktura są wykorzystywane przez Sprzedającego w prowadzonej działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 2 lata. Budynki te, jak również budowle i infrastruktura nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej (w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Ulepszenia o takiej wartości nie zostaną także dokonane do dnia planowanej transakcji.

Z uwagi na przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa ww. budynków oraz budowli znajdujących się na działce gruntu nr 3, a także na działkach gruntu nr 2, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż jak wskazali Zainteresowani, wszystkie opisane powyżej budynki, budowle i infrastruktura są wykorzystywane przez Sprzedającego w prowadzonej działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż 2 lata. Budynki te, jak również budowle i infrastruktura nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% ich wartości początkowej (w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Ulepszenia o takiej wartości nie zostaną także dokonane do dnia planowanej transakcji.

W związku z powyższym dostawa budynku hali magazynowo - produkcyjnej, budynku kotłowni i sprężarkowni, budynku portierni, stacji redukcyjno - pomiarowej gazu, jak również pozostałej infrastruktury posadowionej na działce gruntu nr 3, a także dostawa dróg asfaltowych oraz dróg utwardzonych kostką brukową posadowionych na działkach gruntu nr 2, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym budynki/budowle te są posadowione (art. 29a ust. 8 ustawy).

Wobec zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do planowanej dostawy ww. obiektów budowlanych brak jest podstaw do analizy zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż jak już wskazano wyżej, zwolnienie to ma zastosowanie tylko w przypadku budynków i budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zatem dostawa budynków i budowli oraz przynależnych do nieruchomości urządzeń budowlanych znajdujących się na działce gruntu nr 3 oraz działkach gruntu nr 2, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 korzysta ze zwolnienia uregulowanego przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT również badanie przesłanek zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT stało się bezprzedmiotowe.

W myśl ww. art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy Sprzedający oraz Kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy przedmiotowej Nieruchomości pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą, przed dniem dokonania dostawy nieruchomości właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości (wraz z budynkami oraz budowlami).

Zatem, należy stwierdzić, że Strony transakcji będą miały prawo do zastosowania, do planowanej dostawy hali magazynowo - produkcyjnej, budynku kotłowni i sprężarkowni, budynku portierni, stacji redukcyjno - pomiarowej gazu, jak również pozostałej infrastruktury posadowionej na działce gruntu nr 3, a także dostawy dróg asfaltowych oraz dróg utwardzonych kostką brukową posadowionych na działkach gruntu nr 2, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z opcją jej opodatkowania po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. W takim przypadku dostawa ww. obiektów budowalnych będzie opodatkowana podstawową stawką podatku, w wysokości 23%.

Jak wskazał Wnioskodawca przedmiotem sprzedaży będą również niezabudowane działki gruntu nr 1, 4, 5, 6.

Jak wynika z opisu ww. działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Niemniej jednak wydane zostały decyzje Prezydenta Miasta (...) o ustaleniu warunków zabudowy:

* decyzja z dnia 11 sierpnia 2017 r. nr (...) o ustaleniu warunków zabudowy, zgodnie z którą, ustala się warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: "Przebudowa i rozbudowa istniejącego budynku magazynowego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy o funkcji handlowo-ekspozycyjno-biurowo-magazynowej z wyburzeniem istniejących budynków (kotłowni i portierni) z budową dwóch budynków biurowo usługowych z garażem podziemnym z miejscami postojowymi z przebudową istniejącego układu komunikacyjnego (drogi, parkingi, chodniki) z przebudową istniejącej infrastruktury technicznej";

* decyzja z dnia 11 sierpnia 2017 r. nr (...) o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: "Budowa zespołu budynków (4 budynki) biurowo-usługowych z garażami podziemnymi z miejscami postojowymi, z wyburzeniem istniejących budynków (hali produkcyjnej, kotłowni, portierni) z przebudową istniejącego układu komunikacyjnego (drogi, parkingi, chodniki) z przebudową istniejącej infrastruktury technicznej".

Dodatkowo, dla działek gruntu nr 3, 4, 7, 10, 2, 5, 6, dnia 15 kwietnia 2013 r. wydana została decyzja nr (...) o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: "Przebudowa i rozbudowa istniejącej hali produkcyjno-magazynowej wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek usługowy (handlowo-ekspozycyjno-magazynowy), z miejscami postojowymi, z chodnikami, z przebudową wewnętrznego układu komunikacyjnego".

Zatem niezabudowane działki gruntu nr 1, 4, 5, 6 spełniają definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy i tym samym ich dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jak wynika z wniosku przedmiotowa Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej zarówno opodatkowanej jak i zwolnionej z VAT. Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanych we wniosku niezabudowanych działek gruntu nr 1, 4, 5 i 6 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Brak zaistnienia choćby jednego z warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia wynikającego z ww. przepisu.

Podsumowując, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania niezabudowanych działek gruntu nr 1, 4, 5, 6 oraz dostawa hali magazynowo - produkcyjnej, budynku kotłowni, sprężarkowni, budynku portierni, stacji redukcyjno - pomiarowej gazu i pozostałej infrastruktury posadowionej na działce gruntu nr 3, a także dostawy dróg asfaltowych oraz dróg utwardzonych kostką brukową posadowionych na działkach gruntu nr 2, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 (po wyborze opcji opodatkowania) stanowić będzie czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku, tj. 23% - zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w odniesieniu do opodatkowania podatkiem VAT dostawy hali magazynowo - produkcyjnej, budynku kotłowni i sprężarkowni, budynku portierni, stacji redukcyjno - pomiarowej gazu, jak również pozostałej infrastruktury posadowionej na działce gruntu nr 3, a także dostawy dróg asfaltowych oraz dróg utwardzonych kostką brukową posadowionych na działkach gruntu nr 2, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 oraz sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działek gruntu nr 1, 4, 5, 6 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 3

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury z tytułu zakupu Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyżej powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W niniejszej sprawie, jak wyżej rozstrzygnięto, do sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działek gruntu nr 1, 4, 5, 6 oraz dostawy hali magazynowo - produkcyjnej, budynku kotłowni i sprężarkowni, budynku portierni, stacji redukcyjno - pomiarowej gazu, jak również pozostałej infrastruktury posadowionej na działce gruntu nr 3, a także dostawy dróg asfaltowych oraz dróg utwardzonych kostką brukową posadowionych na działkach gruntu nr 2, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 zostanie zastosowana stawka podatku w wysokości 23% (po wyborze przez strony opcji opodatkowania w odniesieniu do Budynków i budowli).

Na dzień transakcji Nabywca będzie czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zatem Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z faktury zakupu Nieruchomości, gdyż zostaną spełnione warunki do odliczenia podatku VAT, wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu zakupu Nieruchomości należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Jednocześnie zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków oraz interpretacji indywidualnych należy zwrócić uwagę na fakt, że zarówno wyroki jak i interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających rozstrzygnięciu. Zatem powołane orzeczenia oraz interpretacje indywidualne nie mogły mieć wpływu na ocenę prawną rozpatrzonej sprawy.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl