0114-KDIP1-1.4012.154.2019.1.IZ - Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działki stanowiącej teren budowlany.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14 r., art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 25 marca 2019 r. (data wpływu 25 marca 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy działki - jest prawidłowe.

W dniu 25 marca 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny, o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy działki.

We wniosku wspólny przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawcy: J. J., K. J., E. R., J. W. oraz R. J. są właścicielami - na podstawie dziedziczenia - nieruchomości stanowiącej działkę o obszarze 4 100 m², dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

Wnioskodawcy zamierzają w całości sprzedać powyższą nieruchomość gruntową, która - jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie została podjęta uchwała rady gminy ustanawiająca na rzecz gminy prawo pierwokupu, jako położonej na obszarze rewitalizacji ani uchwała w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji obejmującym przedmiotową nieruchomość Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Dla nieruchomości nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej jest ona położona na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ("M²"). Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów nieruchomość stanowi grunty orne ("RIVb"). Nieruchomość nie stanowi lasu w rozumieniu art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Na nieruchomości nie znajdują się śródlądowe wody stojące w rozumieniu art. 23 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne.

W dniu 28 września 2018 r. Wnioskodawcy podpisali ze Spółką Akcyjną akt notarialny - umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem:

* sprostowanie Działu I-O księgi wieczystej zgodnie z danymi z ewidencji gruntów - kosztem i staraniem zbywców,

* ujawnienie w Dziale II księgi wieczystej w terminie trzech miesięcy od dnia podpisania niniejszej umowy aktualnych właścicieli przedmiotowej nieruchomości - kosztem i staraniem zbywców,

* zmiany w ewidencji gruntów sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości na niezwiązany z produkcją rolną, co zostanie potwierdzone wypisem z rejestru gruntów,

* uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m² lub też uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnego z wyżej opisanym zamierzeniem inwestycyjnym nabywcy,

* uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m²,

* uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo - i lewoskrętu, dla pojazdów o masie powyżej dwudziestu pięciu ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego,

* potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

Nabywca zapewnił sobie w umowie przedwstępnej prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży pomimo niespełnienia się powyższych warunków. Strony podają łączną cenę przedmiotu umowy na kwotę 697.000,00 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem tysięcy) złotych. Do powyższej ceny zostanie doliczony podatek VAT, o ile będzie on należny według przepisów istniejących w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Zbywcy udzielili nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej. Zbywcy udzielili pracownikowi nabywcy pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Zbywcy udzielili pracownikowi nabywcy również pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Zbywcy wyrazili zgodę na usytuowanie przez nabywcę własnym kosztem i staraniem na przedmiotowej nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Zbywcy wyrazili zgodę na dysponowanie przez nabywcę przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp., oraz udostępniają nabywcy przedmiotową nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu. Zbywcy oświadczyli, że w akcie notarialnym przyrzeczonej umowy sprzedaży zobowiążą się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymać się od dokonywania jakichkolwiek działań, zarówno faktycznych jak i prawnych, uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez nabywcę na przedmiotowej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. Zbywcy oświadczyli, że zobowiązują się wyrazić zgodę na żądanie nabywcy na nieodpłatne przepisanie na jego rzecz wszelkich wydanych dla przedmiotowej nieruchomości decyzji i pozwoleń.

Dodatkowo po podpisaniu umowy przedwstępnej, w tym samym dniu, Strony zawarły umowę dzierżawy nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży na czas 3 (trzech) miesięcy z czynszem w wysokości 100 zł miesięcznie.

J. J. jest żonaty i w jego związku małżeńskim panuje ustrój wspólności majątkowej ustawowej, oboje nie prowadzą działalności gospodarczej, udział we własności przedmiotowej nieruchomości nabył będąc w związku małżeńskim po ojcu w 2003 r.

K. J. jest stanu cywilnego wolnego, na emeryturze, nie prowadzi działalności gospodarczej, udział we własności przedmiotowej nieruchomości nabyła po mężu w 2003 r.

R. J. jest żonaty i w jego związku małżeńskim panuje ustrój wspólności majątkowej ustawowej, oboje nie prowadzą działalności gospodarczej, udział we własności przedmiotowej nieruchomości nabył będąc w związku małżeńskim po ojcu w 2003 r.

E. R. i J. W. są zamężne i w ich związkach małżeńskich panuje ustrój wspólności majątkowej ustawowej, obie nie prowadzą działalności gospodarczej, udziały we własności przedmiotowej nieruchomości nabyły do swych majątków osobistych w drodze dziedziczenia po matce w 1990 r., po siostrze w 1991 r. oraz po ojcu w 2012 r. w zupełności rozliczyły się z podatku od spadków i darowizn, - za wyjątkiem dzierżawy nieruchomości na czas 3 (trzech) miesięcy działka nie jest ani nie była wykorzystywana przez żadnego ze współwłaścicieli na cele działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż powyższej działki o numerze ewidencyjnym x jest opodatkowana podatkiem VAT, zwolniona od podatku, czy nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem?

Stanowisko Zainteresowanych

Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż przedmiotowej działki podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Przedstawiona sytuacja jest podobna do sytuacji opisanej w interpretacji o sygnaturze: 0113-

KDIPT1-3.4012.810.2018.1.EG wydanej 31.12.2018 przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Zgodnie z tą interpretacją dzierżawa przez Wnioskodawcę działki powoduje, że traci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej nieruchomości powoduje, że działka ta jest wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. W rozumieniu Wnioskodawców występują jednak istotne różnice: - działka została wydzierżawiona na krótki czas (3 miesiące), - nabycie działki nastąpiło w drodze dziedziczenia, co wyklucza możliwość powtarzalności, która jest warunkiem profesjonalnego obrotu gospodarczego. Nie jest zatem oczywiste, że sytuacja jest identyczna z sytuacją z sytuacją opisaną w interpretacji o sygnaturze 0113-KDIPT1-3.4012.810.2018.1.EG. Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości zaprezentowanego przez niego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2147, z późn. zm), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy wskazać, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

W świetle art. 196 § 1 ww. Kodeksu współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów (gruntów) mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. W konsekwencji, towarem jest udział w prawie własności nieruchomości.

Należy więc stwierdzić, że właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału. Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ww. ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy są właścicielami - na podstawie dziedziczenia - nieruchomości stanowiącej działkę o obszarze 4.100 m², dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą pod oznaczeniem x.

Wnioskodawcy zamierzają w całości sprzedać powyższą nieruchomość gruntową, która - jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie została podjęta uchwała rady gminy ustanawiająca na rzecz gminy prawo pierwokupu, jako położonej na obszarze rewitalizacji ani uchwała w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji obejmującym przedmiotową nieruchomość Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Dla nieruchomości nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej jest ona położona na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ("M²"). Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów nieruchomość stanowi grunty orne ("RIVb"). Nieruchomość nie stanowi lasu w rozumieniu art. 37a ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. Na nieruchomości nie znajdują się śródlądowe wody stojące w rozumieniu art. 23 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne.

W dniu 28 września 2018 r. Wnioskodawcy podpisali ze Spółką Akcyjną akt notarialny - umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem:

* sprostowanie Działu I-O księgi wieczystej zgodnie z danymi z ewidencji gruntów - kosztem i staraniem zbywców,

* ujawnienie w Dziale II księgi wieczystej w terminie trzech miesięcy od dnia podpisania niniejszej umowy aktualnych właścicieli przedmiotowej nieruchomości - kosztem i staraniem zbywców,

* zmiany w ewidencji gruntów sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości na niezwiązany z produkcją rolną, co zostanie potwierdzone wypisem z rejestru gruntów,

* uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m² lub też uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnego z wyżej opisanym zamierzeniem inwestycyjnym nabywcy,

* uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m²,

* uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo - i lewoskrętu, dla pojazdów o masie powyżej dwudziestu pięciu ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego,

* potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

Nabywca zapewnił sobie w umowie przedwstępnej prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży pomimo niespełnienia się powyższych warunków. Strony podają łączną cenę przedmiotu umowy na kwotę 697.000,00 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem tysięcy) złotych. Do powyższej ceny zostanie doliczony podatek VAT, o ile będzie on należny według przepisów istniejących w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Zbywcy udzielili nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej. Zbywcy udzielili pracownikowi nabywcy pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Zbywcy udzielili pracownikowi nabywcy również pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Zbywcy wyrazili zgodę na usytuowanie przez nabywcę własnym kosztem i staraniem na przedmiotowej nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Zbywcy wyrazili zgodę na dysponowanie przez nabywcę przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp., oraz udostępniają nabywcy przedmiotową nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu. Zbywcy oświadczyli, że w akcie notarialnym przyrzeczonej umowy sprzedaży zobowiążą się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymać się od dokonywania jakichkolwiek działań, zarówno faktycznych jak i prawnych, uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez nabywcę na przedmiotowej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. Zbywcy oświadczyli, że zobowiązują się wyrazić zgodę na żądanie nabywcy na nieodpłatne przepisanie na jego rzecz wszelkich wydanych dla przedmiotowej nieruchomości decyzji i pozwoleń.

Dodatkowo, po podpisaniu umowy przedwstępnej, w tym samym dniu, Strony zawarły umowę dzierżawy nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży na czas 3 (trzech) miesięcy z czynszem w wysokości 100 zł miesięcznie.

1. W związku małżeńskim J. J. panuje ustrój wspólności majątkowej ustawowej, oboje małżonkowie nie prowadzą działalności gospodarczej. Udział we własności przedmiotowej nieruchomości J. J. nabył będąc w związku małżeńskim po ojcu w 2003 r.,

2. K. J. jest stanu cywilnego wolnego, na emeryturze, nie prowadzi działalności gospodarczej, udział we własności przedmiotowej nieruchomości nabyła po mężu w 2003 r.,

3. R. J. jest żonaty i w jego związku małżeńskim panuje ustrój wspólności majątkowej ustawowej, oboje nie prowadzą działalności gospodarczej, udział we własności przedmiotowej nieruchomości nabył będąc w związku małżeńskim po ojcu w 2003 r.,

4. E. R. i J. W. są zamężne i w ich związkach małżeńskich panuje ustrój wspólności majątkowej ustawowej, obie nie prowadzą działalności gospodarczej, udziały we własności przedmiotowej nieruchomości nabyły do swych majątków osobistych w drodze dziedziczenia po matce w 1990 r., po siostrze w 1991 r. oraz po ojcu w 2012 r., - w zupełności rozliczyły się z podatku od spadków i darowizn, - za wyjątkiem dzierżawy nieruchomości na czas 3 (trzech) miesięcy działka nie jest ani nie była wykorzystywana

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii ustalenia, czy sprzedaż wskazanej we wniosku działki (udziałów poszczególnych Wnioskodawców) nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem czy też będzie zwolniona z podatku od towarów i usług

Wyżej powołane przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z ww. orzeczenia TSUE wynika, że w wypadku gdy dana osoba podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy, wówczas należy ją uznać za podatnika z tytułu sprzedaży nieruchomości, gdyż sprzedaż nie następuje w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, w kwestii zaliczenia transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne jako wykonywanej w ramach działalności gospodarczej kryterium decydującym jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Przy czym, na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji, dostawę nieruchomości należy uznać za objętą podatkiem VAT pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Analiza przedmiotowej sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowane zbycie przez Wnioskodawców wskazanej we wniosku działki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż udziału w nieruchomości - zgodnie z art. 7 ustawy o VAT

- stanowić będzie dostawę towarów objętą przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a przy dokonywaniu przedmiotowej sprzedaży Wnioskodawcy będą działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 tej ustawy. Z opisu sprawy jednoznacznie wynika, że aktywność Wnioskodawców wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, bowiem Wnioskodawcy udzielili nabywcy pełnomocnictwa do:

* występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń związanych z wybudowaniem obiektu handlowego,

* do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru.

* do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 95 § 1 ustawy - Kodeks cywilny z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 ww. Kodeksu). Jak stanowi art. 96 Kodeksu cywilnego umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Artykuł 109 ww. Kodeksu stanowi, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że działania podejmowane przez nabywcę w ramach udzielonego mu pełnomocnictwa nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawców, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawców. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawców (mocodawców).

Udzielenie przez Wnioskodawców zgody na dysponowanie działką i zdobycie stosownych, wymaganych prawem decyzji i pozwoleń, w tym uzyskanie przez nabywcę decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy oznacza, że stroną postępowań zmierzających do ich realizacji będzie nie nabywca, ale Wnioskodawcy. Nabywca jako pełnomocnik działać będzie w imieniu Wnioskodawców, a nie w imieniu własnym. Zatem czynności podejmowane przez nabywcę jako przedstawiciela Wnioskodawców, w granicach umocowania, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Wnioskodawców.

Tak więc w niniejszych okolicznościach, przed planowaną sprzedażą, Wnioskodawcy wykażą aktywność w przedmiocie sprzedaży działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto zwrócić należy uwagę, że działka, którą Wnioskodawcy mają zamiar sprzedać była przedmiotem zawartej z nabywcą umowy dzierżawy.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 Kodeku cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia "działalność gospodarcza", w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treść przywołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że skoro działka była dzierżawiona - to była wykorzystywana przez Wnioskodawców w celu zarobkowym, a nie w celach osobistych. Czynność zbycia działki (udziałów) nie mieści się zatem w zakresie zarządu majątkiem prywatnym, stąd uznać należy, że działka wykorzystywana była w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że Wnioskodawcy z tytułu transakcji sprzedaży działki (udziałów), będą działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż działki będzie stanowiła zatem czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

* towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

* przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ww. ustawy pod pojęciem tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Uwzględniając okoliczności sprawy, sprzedaż przez Wnioskodawców przedmiotowej działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ działka nie była wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych. We wniosku wskazano, że była przedmiotem umowy dzierżawy, a więc wykorzystywana była do czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedaż działki nie będzie również objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ z treści wniosku wynika, że co prawda dla nieruchomości nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale z zawartej z nabywcą umowy wynika, że sprzedaż nastąpi pod warunkiem uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy lub też uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnego z zamierzeniem inwestycyjnym nabywcy. Oznacza to więc, że w momencie sprzedaży działka nr x będzie przeznaczona pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bądź dla działki wydana będzie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W konsekwencji sprzedaż przez Wnioskodawców wskazanej we wniosku działki (posiadanych udziałów) podlegać będzie opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle powyższych okoliczności stanowisko Wnioskodawców, że sprzedaż przedmiotowej działki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT uznać należy za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.