0113-KDIPT3.4011.46.2018.4.MH - Określenie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 23 stycznia 2018 r. (data wpływu 25 stycznia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 14 marca 2018 r. (data wpływu 19 marca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 25 stycznia 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) w związku z czym pismem z dnia 5 marca 2018 r., nr 0113-KDIPT3.4011.46.2018.1.MH i nr 0113-KDIPT1-3.4012.76.2018.1.JSO na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 6 marca 2018 r. (data doręczenia 13 marca 2018 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 14 marca 2018 r. (data wpływu 19 marca 2018 r.), nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 16 marca 2018 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe, ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku:

W dniu 9 grudnia 2004 r. Wnioskodawczyni otrzymała aktem notarialnym darowiznę od rodziców w postaci gruntów rolnych o powierzchni 14,62 ha, na które składają się działki nr 205/1, nr 208/4 i nr 216. Wymienione grunty nie były w żaden sposób wykorzystywane do wykonywania jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Grunty te należą do prywatnego majątku. W związku ze zmianą planów życiowych Wnioskodawczyni postanowiła dokonać ich sprzedaży w niedalekiej przyszłości. W związku z powyższym nie podejmowała żadnych aktywnych działań polegających na uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia mediów, ich ogrodzenia itp., nie prowadziła żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności działek.

Wnioskodawczyni prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą polegającą na sprzedaży warzyw na straganie. Jako osoba prowadząca działalność gospodarczą nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Ponadto, nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Czynności sprzedaży gruntu, na którym znajdują się działki budowlane nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym go nabyła. Nabyte w drodze umowy darowizny nieruchomości stanowiły gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1892, z późn. zm.), do nabytych w drodze umowy darowizny nieruchomości - grunty rolne - Wnioskodawczyni przysługiwało prawo własności. Działka o numerze 205/1 i 208/4 stanowi grunt rolny - klasa ziemi IVB, V, VI, działka o numerze 216 stanowi grunt rolny - klasa ziemi III na 3,5 ha, 6,5 ha klasa ziemi V, VI. Działka o numerze 216 o łącznej powierzchni 10 ha 55 arów jest oznaczona w ewidencji gruntów jako działka rolna zabudowana. Miejsce położenia nieruchomości nabytych w dniu 9 grudnia 2004 r. w drodze darowizny, a także w momencie ich sprzedaży to: działka 205/1 i 208/4 - Powiat A, Gmina A. Rejestr gruntów..., działka 216 - Powiat A, Gmina A. W Planie Miejscowego Zagospodarowania Przestrzennego nie nastąpiła jeszcze zmiana, jedynie Wójt Gminy wydał decyzję o podziale nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym 205/1 położonej w obrębie ewidencyjnym..., co do pozostałych działek nr 208/7 oraz nr 216 Wnioskodawczyni czeka na decyzję Wójta Gminy. Każda z wymienionych we wniosku działek ma dostęp do drogi publicznej. Przedmiotem sprzedaży będą działki o numerach ewidencyjnych 205/1, 208/4 oraz 8 hektarów z działki nr 216. Wnioskodawczyni czeka na wydanie decyzji przez Wójta Gminy o podziale wspomnianych działek. Z wydzielonych przez Wójta Gminy zamierza sprzedać wszystkie działki, jedynie z działki 216 pozostawić 2 hektary gruntu rolnego wraz z zabudowaniami. Działka nr 205/1 będzie podzielona na 4 działki, działka nr 208/4 będzie podzielona na 27 działek oraz działka nr 216 będzie podzielona na 35 działek w celu uzyskania wyższej ceny sprzedaży.

Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w związku z wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni nie jest właścicielem lub współwłaścicielem innych nieruchomości, które były lub będą przedmiotem sprzedaży, bądź odpłatnego zbycia. Sprzedaż nieruchomości, o których mowa we wniosku będzie dokonywana w miarę zainteresowania ewentualnych nabywców.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, Wnioskodawczyni wskazała, że przedmiotem sprzedaży będą działki po ich podziale. Wnioskodawczyni zamierza wystąpić o podział działek nr 208/4 i nr 216 w części 8 hektarów, podzieliła działkę nr 205/1. O zmianę miejscowego planu wystąpiła Wnioskodawczyni. Zamierza wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla sprzedawanych działek. W celu sprzedaży ww. działek, Wnioskodawczyni wystosuje ogłoszenia w prasie lokalnej. Zamierza wystąpić o wydzielenie drogi wewnętrznej/dróg wewnętrznych stanowiącej/stanowiących dojazd do działek. Wnioskodawczyni nie podjęła i nie zamierza podjąć czynności związanych z uzbrojeniem terenu, ogrodzeniem, itp. Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w związku z wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zamierza jedynie zaprzestać prowadzenia na działkach przeznaczonych do podziału i odsprzedaży gospodarstwa rolnego i zbyć majątek osobisty.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania, ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku:

1. Czy w związku ze sprzedażą działek pod zabudowę, wydzielonych z gospodarstwa rolnego otrzymanego darowizną, po upływie 5 lat, korzysta się ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym?

2. Czy w związku ze sprzedażą działek pod zabudowę wydzielonych z gospodarstwa rolnego otrzymanego darowizną, nie prowadząc działalności gospodarczej jako podatnik VAT czynny pod względem handlu nieruchomościami Wnioskodawczyni korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w odniesieniu do pytania nr 2 w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie doprecyzowanym w uzupełnieniu wniosku), na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie korzysta ze zwolnienia. Na tej podstawie czynność sprzedaży działek będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

* zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Co do zasady, sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, nie stanowią działalności gospodarczej. Zatem, sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 9 grudnia 2004 r. Wnioskodawczyni otrzymała aktem notarialnym darowiznę od rodziców w postaci gruntów rolnych o powierzchni 14,62 ha, na które składają się działki nr 205/1, 208/4, 216. Wymienione grunty nie byty w żaden sposób wykorzystywane do wykonywania jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Grunty te należą do prywatnego majątku. W związku ze zmianą planów życiowych Wnioskodawczyni postanowiła dokonać ich sprzedaży w niedalekiej przyszłości. W związku z powyższym nie podejmowała żadnych aktywnych działań polegających na uzbrojeniu terenu w postaci doprowadzenia mediów, ich ogrodzenia itp., nie prowadziła żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności działek.

Wnioskodawczyni prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą polegającą na sprzedaży warzyw na straganie. Nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Z wydzielonych przez Wójta Gminy zamierza sprzedać wszystkie działki, jedynie z działki 216 pozostawić 2 hektary gruntu rolnego wraz z zabudowaniami. Działka 205/1 będzie podzielona na 4 działki, działka 208/4 będzie podzielona na 27 działek oraz 216 będzie podzielona na 35 działek w celu uzyskania wyższej ceny sprzedaży. Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w związku z wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni nie jest właścicielem lub współwłaścicielem innych nieruchomości, które były lub będą przedmiotem sprzedaży, bądź odpłatnego zbycia. Sprzedaż nieruchomości, o których mowa we wniosku będzie dokonywana w miarę zainteresowania ewentualnych nabywców. O zmianę miejscowego planu wystąpiła Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni zamierza wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla sprzedawanych działek. W celu sprzedaży ww. działek Wnioskodawczyni wystosuje ogłoszenia w prasie lokalnej. Zamierza wystąpić o wydzielenie drogi wewnętrznej/dróg wewnętrznych stanowiącej/stanowiących dojazd działek.

Biorąc powyższe pod uwagę, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawczynię, skutki podatkowe odpłatnego zbycia działek rolnych należy rozpatrywać w kontekście powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jak już wspomniano wyżej, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości (działek) uzależnione jest między innymi od daty ich nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Należy przy tym zauważyć, że wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie spowoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie nastąpi przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dojdzie do ich nabycia.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. działek rolnych. Na powyższe nie będzie miał wpływu podział tych działek, w wyniku którego nastąpi zmiana ich powierzchni oraz numerów ewidencyjnych. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału.

W przedmiotowej sprawie nabycie nieruchomości nastąpiło w 2004 r., a zatem pięcioletni termin, o którym mowa w powołanym przepisie upłynął z dniem 31 grudnia 2009 r.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że planowane przez Wnioskodawczynię odpłatne zbycie przedmiotowych działek nie spowoduje powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem ww. działki zostaną zbyte po upływie pięcioletniego okresu określonego w ww. przepisie, tj. po dniu 31 grudnia 2009 r. W związku z powyższym na Wnioskodawczyni nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z planowaną sprzedażą powstałych działek.

Dlatego też, nie można w takiej sytuacji mówić - wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni o zwolnieniu z opodatkowania. Aby bowiem dane świadczenie mogło korzystać ze zwolnienia, to musi zostać zaliczone do przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym, odpłatne zbycie nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego należało uznać za nieprawidłowe, ponieważ w przedmiotowej sprawie w ogóle nie powstanie dla Wnioskodawczyni źródło przychodu podlegające opodatkowaniu w związku z upływem pięcioletniego okresu czasu, którego bieg liczy się od momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości, tj. od 2004 r.

Końcowo, mając na uwadze treść przepisu art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.), zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie organ podatkowy wydając interpretację indywidualną przepisów prawa opiera się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię. Do postępowania w sprawie wydania interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego.

Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na ustawy - Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w... w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.