0113-KDIPT3.4011.17.2018.2.JR - Określenie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (działki).

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 3 stycznia 2018 r. (data wpływu 4 stycznia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 lutego 2018 r. (data wpływu 27 lutego 2018 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (działki) - jest prawidłowe.

W dniu 4 stycznia 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa m.in. w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 1 lutego 2018 r., nr 0113-KDIPT3.4011.17.2018.1.JR, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 2 lutego 2018 r. (data doręczenia 15 lutego 2018 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 19 lutego 2018 r. (data wpływu 27 lutego 2018 r.) nadanym za pośrednictwem placówki pocztowej w dniu 20 lutego 2018 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny, ostatecznie sprecyzowany w uzupełnieniu wniosku:

W dniu 16 września 2011 r., na podstawie aktu notarialnego Rep. A Nr..., brat Adam, darował Wnioskodawczyni posiadany udział 1/4 w działkach nr: 27, 36, 53, 116, 130, 175, 419/3, 419/4, 419/8, 419/9, 471 i 618, których łączna powierzchnia wynosiła 38 247 m². Właścicielem udziału 3/4 w wyżej wymienianych działkach był drugi brat Krzysztof. Tym samym aktem notarialnym, brat Adam darował Wnioskodawczyni posiadany udział 3/16 w działce nr 419/7, o powierzchni 302 m², w której pozostałe udziały posiadali brat Krzysztof (udział 9/16) oraz A. B. (udział 1/4). Wszystkie wyżej wymienione działki położone są w K. gmina.

W dniu 14 stycznia 2015 r., w Sądzie Rejonowym, została zawarta ugoda (sygn. akt....) w sprawie zniesienia współwłasności nieruchomości pomiędzy Wnioskodawczynią i Jej bratem Krzysztofem przy udziale A. B. W wyniku tej ugody brat Krzysztof uzyskał pełne prawo własności do działek nr: 27, 36, 53, 116, 130, 175, 419/3, 419/8, 419/9 i 618, natomiast Wnioskodawczyni uzyskała pełne prawo własności do działek nr 419/4 (707 m².) i nr 471 (600 m².) oraz prawo własności do udziału 3/4 w działce nr 419/7 (302 m².), w której prawo własności do udziału 1/4 zachowała A. B. Prawomocność zawartej ugody potwierdzono w dniu 29 stycznia 2015 r. Wartość nieruchomości otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności odpowiada wartości udziałów w nieruchomościach, które przysługiwały przed zniesieniem współwłasności. Wszystkie zmiany dokonały się bez wzajemnych spłat i dopłat.

Wnioskodawczyni w dniu 6 grudnia 2017 r., na podstawie aktu notarialnego Rep. A Nr..., sprzedała działkę nr 471 w K. gmina. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej i ww. transakcja nastąpiła z majątku prywatnego, a nie w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

Czy sprzedaż działki nr 471 podlega opodatkowaniu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, sprzedaż działki nr 471 nie spowodowała powstania obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Na skutek ugody sądowej zawartej w 2015 r. dokonano zgodnego, nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Wartość udziałów otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności odpowiada wartości udziałów, które Wnioskodawczyni przekazała w zamian. Zniesienie współwłasności odbyło się bez przysporzenia majątkowego po żadnej ze stron, ani też bez wzajemnych spłat i dopłat. W takim przypadku zniesienie współwłasności nie powinno być rozumiane jako odpłatne zbycie nieruchomości w znaczeniu przyjętym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem za datę nabycia działki nr 471 należy przyjąć datę otrzymania darowizny, tj. 16 września 2011 r.

Mając na uwadze powyższe, 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 2016 r., a zatem dokonana w 2017 r. sprzedaż działki nr 471, nie stanowiła przychodu podlegającego opodatkowaniu, o którym mowa w tym przepisie.

Tym samym Wnioskodawczyni uważa, że nie jest zobowiązana do odprowadzenia podatku dochodowego od tej transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 16 września 2011 r., na podstawie aktu notarialnego, brat Adam, darował Wnioskodawczyni posiadany udział 1/4 w działkach nr: 27, 36, 53, 116, 130, 175, 419/3, 419/4, 419/8, 419/9, 471 i 618, których łączna powierzchnia wynosiła 38 247 m^2. Właścicielem udziału 3/4 w wyżej wymienianych działkach był drugi brat Krzysztof. Tym samym aktem notarialnym, brat Adam darował Wnioskodawczyni posiadany udział 3/16 w działce nr 419/7, o powierzchni 302 m²., w której pozostałe udziały posiadali brat Krzysztof (udział 9/16) oraz A. B. (udział 1/4)

W dniu 14 stycznia 2015 r., w Sądzie Rejonowym, została zawarta ugoda w sprawie zniesienia współwłasności nieruchomości pomiędzy Wnioskodawczynią i Jej bratem Krzysztofem. W wyniku tej ugody Wnioskodawczyni uzyskała pełne prawo własności do działek nr 419/4 i nr 471 oraz prawo własności do udziału 3/4 w działce nr 419/7. Prawomocność zawartej ugody potwierdzono w dniu 29 stycznia 2015 r. Wartość nieruchomości otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności odpowiada wartości udziałów w nieruchomościach, które przysługiwały przed zniesieniem współwłasności. Wszystkie zmiany dokonano bez wzajemnych spłat i dopłat.

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.). Stosownie do art. 888 § 1 ww. ustawy, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności winna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

Z kolei celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy - Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności, każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności.

W myśl art. 211 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo, że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Zatem, dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych bieg terminu pięcioletniego dla części udziału w nieruchomości, ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności. Jeżeli natomiast w wyniku zniesienia współwłasności udział się nie zwiększa, wówczas datą nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) jest data pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział, decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

W złożonym wniosku wskazano, że wartość nieruchomości otrzymanych w wyniku zniesienia współwłasności odpowiada wartości udziałów w nieruchomościach, które przysługiwały przed zniesieniem współwłasności.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że działkę nr 471, będącą przedmiotem odpłatnego zbycia w dniu 6 grudnia 2017 r., Wnioskodawczyni nabyła w dniu 16 września 2011 r., a więc pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 2016 r.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie, w dniu 6 grudnia 2017 r., działki nr 471 nabytej w 2011 r., nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż zostało dokonane po upływie pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie. W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży tej działki.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na ustawy - Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe postępowanie jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.