0113-KDIPT2-2.4011.488.2020.2.MK - Koszty uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 5 maja 2020 r. (data wpływu 8 maja 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 lipca 2020 r. (data wpływu 29 lipca 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodu - jest prawidłowe.

W dniu 8 maja 2020 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodu.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3-4 i art. 14f § 1-2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325), w związku z powyższym pismem z dnia 16 lipca 2020 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.488.2020.1.MK, wezwano Wnioskodawczynię na podstawie art. 169 § 1-2 w zw. z art. 14h ustawy - Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało za pośrednictwem poczty w dniu 17 lipca 2020 r. (skutecznie doręczone w dniu 24 lipca 2020 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem nadanym w dniu 27 lipca 2020 r. (data wpływu 29 lipca 2020 r.).

We wniosku i jego uzupełniniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni w styczniu 2017 r. dokonała wspólnie z mężem zakupu lokalu mieszkalnego (spółdzielcze własnościowe) za cenę 272 000 zł, położonego w... przy ul.... Przy zakupie małżonkowie ponieśli następujące koszty:

* 5 440 zł tytułem podatku od czynności cywilnoprawnych,

* 200 zł tytułem opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej,

* 700 zł tytułem taksy notarialnej,

* 161 zł tytułem podatku VAT od taksy notarialnej.

Łączny koszt zakupu wyniósł 278 501 zł. Zakupu dokonano za gotówkę.

W kwietniu 2019 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonali sprzedaży lokalu mieszkalnego (wyprowadzka do innego miasta) za kwotę 350 000 zł. W cenie zawarta była również cena wyposażenia. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej.

W kwietniu 2019 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisali umowę przedwstępną zakupu innego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, położonego w... przy ul...., ponosząc następujące koszty:

* 530 zł tytułem taksy notarialnej,

* 121 zł 90 gr tytułem podatku VAT od taksy notarialnej.

W lipcu 2019 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisali właściwą umowę zakupu lokalu mieszkalnego. Zakupu dokonali za gotówkę. W związku z zakupem małżonkowie ponieśli następujące koszty:

* 340 000 cena lokalu mieszkalnego,

* 6 800 zł tytułem podatku od czynności cywilnoprawnych,

* 200 zł tytułem opłaty sądowej,

* 1 179 zł tytułem taksy notarialnej,

* 271 zł 17 gr tytułem podatku VAT od taksy notarialnej.

Łączne koszty zakupu lokalu mieszkalnego poniesione u notariusza wyniosły 8 450 zł 17 gr. W zakupionym lokalu mieszkalnym Wnioskodawczyni zamieszkuje z rodziną od chwili zakupu, tj. od lipca 2019 r., zaspokajając własne potrzeby mieszkaniowe. Wnioskodawczyni nie wynajmowała ani nie czerpała korzyści z jego udostępniania czy nieodpłatnego użyczenia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy wypełniając zeznanie PIT-39 za rok 2019 Wnioskodawczyni może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, oprócz ceny zakupu lokalu mieszkalnego, zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową i taksę notariusza z podatkiem VAT, łącznie kwotę 6 501 zł?

2. Czy obliczając kwotę dochodu zwolnionego, Wnioskodawczyni może za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznać, oprócz ceny zakupu lokalu mieszkalnego, koszty poniesione u notariusza przy podpisywaniu umowy przedwstępnej oraz umowy właściwej, czyli kwoty odpowiednio 651 zł 90 gr i 8 450 zł 17 gr?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych oznaczone we wniosku nr 1, natomiast w zakresie pytania nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w odniesieniu do pytania nr 1, może Ona odliczyć wszystkie poniesione koszty, tj. zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową oraz taksę notarialną.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

d. innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w styczniu 2017 r. dokonała wspólnie z mężem zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Przy zakupie małżonkowie ponieśli następujące koszty:

* 5 440 zł tytułem podatku od czynności cywilnoprawnych,

* 200 zł tytułem opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej,

* 700 zł tytułem taksy notarialnej,

* 161 zł tytułem podatku VAT od taksy notarialnej.

Łączny koszt zakupu wyniósł 278 501 zł. Zakupu dokonano za gotówkę.

W kwietniu 2019 r. małżonkowie dokonali sprzedaży lokalu mieszkalnego (wyprowadzka do innego miasta) za kwotę 350 000 zł. W cenie zawarta była również cena wyposażenia. Wnioskodawczyni nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej.

W kwietniu 2019 r. małżonkowie podpisali umowę przedwstępną zakupu innego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, ponosząc następujące koszty:

* 530 zł tytułem taksy notarialnej,

* 121 zł 90 gr tytułem podatku VAT od taksy notarialnej.

W lipcu 2019 r. małżonkowie podpisali właściwą umowę zakupu lokalu mieszkalnego. Zakupu dokonali za gotówkę. W związku z zakupem małżonkowie ponieśli następujące koszty:

* 340 000 cena lokalu mieszkalnego,

* 6 800 zł tytułem podatku od czynności cywilnoprawnych,

* 200 zł tytułem opłaty sądowej,

* 1 179 zł tytułem taksy notarialnej,

* 271 zł 17 gr tytułem podatku VAT od taksy notarialnej.

Łączne koszty zakupu lokalu mieszkalnego poniesione u notariusza wyniosły 8 450 zł 17 gr. W zakupionym lokalu mieszkalnym Wnioskodawczyni zamieszkuje z rodziną od chwili zakupu, tj. od lipca 2019 r., zaspokajając własne potrzeby mieszkaniowe. Wnioskodawczyni nie wynajmowała ani nie czerpała korzyści z jego udostępniania czy nieodpłatnego użyczenia.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że dokonane w 2019 r. odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które Wnioskodawczyni nabyła w 2017 r. w drodze zakupu, będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu określonego w ww. przepisie.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena określona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowią w szczególności udokumentowane koszty nabycia nieruchomości lub prawa będącego przedmiotem odpłatnego zbycia. Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości lub prawa. Ponadto, do katalogu kosztów uzyskania przychodu w świetle art. 22 ust. 6d ww. ustawy, należy również zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość prawa do lokalu mieszkalnego, poczynione w czasie jego posiadania. Jednakże wysokość tych nakładów musi być udokumentowana fakturami VAT, w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Zatem, Wnioskodawczyni będzie mogła do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć wydatki na:

* zapłaconą cenę nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,

* zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych,

* opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej,

* taksę notarialną z podatkiem VAT.

Aby jednak móc je odliczyć od przychodów ze sprzedaży, wydatki te muszą być udokumentowane.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że nienastępujące w działalności gospodarczej odpłatne zbycie w kwietniu 2019 r. przez Wnioskodawczynię spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabytego w styczniu 2017 r. w drodze zakupu, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie upłynął pięcioletni okres wskazany w ww. przepisie.

Wnioskodawczyni jest uprawniona do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu, na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, udokumentowanych kosztów nabycia obejmujących wydatki poniesione na: zapłaconą cenę zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej, taksę notarialną z podatkiem VAT.

Końcowo, mając na uwadze treść przepisu art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325), zauważyć należy, że organ podatkowy wydając interpretację indywidualną przepisów prawa opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię. Do postępowania w sprawie wydania interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego.

Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, w związku z czym niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla męża Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w..., za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.