0113-KDIPT2-2.4011.423.2020.1.KR - Określenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 kwietnia 2020 r. (data wpływu 17 kwietnia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 17 kwietnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem Nieruchomości oznaczonej jako działek ewidencyjnych nr 1, nr 2 i nr 3, o łącznej powierzchni 0,4850 ha (dalej jako: "Działki", "Nieruchomość"). Księgę wieczystą dla tej Nieruchomości prowadzi Sąd Rejonowy. W księdze wieczystej nie ma wpisanych żadnych obciążeń ani wzmianek. Działki nie są przedmiotem najmu, dzierżawy, ani użyczenia, nie są również obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi czy służebnościami osobistymi na rzecz osób trzecich.

Wnioskodawca 59 lat temu nabył ww. Nieruchomość na podstawie umowy darowizny i zniesienia współwłasności z dnia 6 września 1961 r. Nie nabył jej ani od Skarbu Państwa, ani od jednostki samorządu terytorialnego. Nieruchomość została darowana przez ojca Wnioskodawcy wraz z podziałem spadku, który synowie otrzymali po zmarłej matce. Ponadto, Nieruchomość nie była w przeszłości dzielona lub łączona oraz Wnioskodawca nigdy nie podejmował żadnych działań mających na celu ulepszenie działki (np. w postaci uzbrojenia, dostosowywania jej pod użytek komercyjny, zmiana ukształtowania powierzchni, wycinka drzew itp.).

W okresie od dnia 31 października 1986 r. do dnia 24 marca 1992 r. były one jedynie dzierżawione pod uprawy rolne na rzecz Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej, która została wypowiedziana przez Spółdzielnię w związku z jej likwidacją. W kolejnych latach Nieruchomości nie były w żaden sposób wykorzystywane przez Wnioskodawcę - stanowiły nieużytek.

Przedmiotowe Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

W obecnej chwili Nieruchomość:

* nie jest zabudowana, nie jest ogrodzona i nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej oraz stanowi użytki - R (grunty orne), co wynika z rejestru gruntów z dnia 5 maja 2017 r. wydanego przez Starostę;

* położona jest na terenach "2 UC" tereny usług zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Uchwały Rady Gminy z dnia 19 kwietnia 2006 r., przy czym obecnie trwają prace związane ze zmianą tego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Procedowana zmiana planu zagospodarowania nie przewiduje zmiany obecnego przeznaczenia przedmiotowych działek, nie jest zakończona ani uchwalona;

* nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

W związku z faktem, że Nieruchomości (działka nr 2 oraz działka nr 3) położone są w strefie aktywności gospodarczej oraz znajdują się w otoczeniu działek będących wówczas własnością Urzędu Miasta, do Wnioskodawcy zwrócił się przedstawiciel X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (zwana dalej również "Kupującym") z ofertą kupna posiadanych przez Wnioskodawcę Nieruchomości.

W tym miejscu Wnioskodawca pragnie podkreślić, że przedstawienie oferty kupna było własną inicjatywą Kupującego, który celem nawiązania relacji handlowej wysłał pod adres zamieszkania Wnioskodawcy swojego przedstawiciela. Wnioskodawca nigdy nie wystawiał oferty sprzedaży Nieruchomości w sieci Internet, nie korzystał z usług pośredników przy obrocie nieruchomościami oraz nie prowadził żadnych działań marketingowych, które miałyby ułatwić sprzedaż Nieruchomości. Ponadto, przed zgłoszeniem oferty kupna, Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności przygotowawczych, mających na celu uatrakcyjnienie jej wartości ekonomicznej.

Dnia 26 listopada 2019 r. Wnioskodawca zawarł z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży (akt notarialny sporządzony przez notariusza), której przedmiotem są należące do Wnioskodawcy działki ewidencyjne nr 2 o powierzchni 0,0812 ha i działka nr 3 o powierzchni 0,1900 ha, graniczące ze sobą i leżące w jednym pasie. Jak uzgodniono, zawarcie umowy przyrzeczonej ma nastąpić w terminie do dnia 30 kwietnia 2020 r. Z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej Wnioskodawca nie uzyskał żadnej zaliczki na poczet realizacji transakcji sprzedaży.

Na moment złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, Wnioskodawca nie zawarł z Kupującym umowy przyrzeczonej. Co więcej, działka nr 1 objęta tą samą księgą wieczystą co działki nr 2 i nr 3 nie podlega transakcji sprzedaży, bowiem jest położona w innej części Miasta oraz jest objęta innym planem zagospodarowania przestrzennego z innym przeznaczeniem.

Mocą zawartej umowy, Wnioskodawca oświadczył (na żądanie Kupującego), że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane, dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielających pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących przedmiotu sprzedaży, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiot sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku logistyczno-produkcyjnego.

Ponadto, na podstawie zawartej umowy przedwstępnej, Kupujący zobowiązał się do następujących rzeczy:

* uzyskania na swój koszt, zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i KRUS, celem ustalenia, że Sprzedający nie zalega z płatnościami należnych podatków oraz innych danin publicznych;

* uzyskania na swój koszt, ryzyko i odpowiedzialność ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację inwestycji zamierzonej przez Kupującego;

* uzyskania na swój koszt, ryzyko i odpowiedzialność, warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgody osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie nieruchomości oraz mogą kolidować z inwestycją planowaną przez Kupującego i których zmiana przebiegu, jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego, po nabyciu nieruchomości, pozwolenia na budowę planowanej inwestycji, z zastrzeżeniem, że Kupujący nie może dokonać faktycznego obciążenia nieruchomości, zarówno prawnego jak i fizycznego, do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

* potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację na nieruchomości inwestycji zamierzonej przez Kupującego).

Ponadto, na podstawie zawartej umowy przedwstępnej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do dokonywania w Jego imieniu następujących czynności:

* uzyskiwania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej, sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

* uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

* uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzenia zastępcze;

* zawarcia w imieniu Wnioskodawcy, umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

* uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko inwestycji planowanej przez Kupującego, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych;

* uzyskanie wyłącznie w celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającego ze względu na miejscu położenia Nieruchomości, urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

* przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych oraz akt innych ksiąg wieczystych, do których przeglądania Wnioskodawca może wykazać swój interes prawny, składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt ksiąg wieczystych oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika,

* uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania stanu prawnego nieruchomości;

* zarządu przedmiotową nieruchomością;

* wydania interpretacji indywidualnej w sprawie opodatkowania czynności nabycia przedmiotowej Nieruchomości podatkiem VAT.

Ponadto, Wnioskodawca zobowiązał się również do udzielenia pełnomocnictw szczególnych, w przypadku, gdy wymagać tego będą przepisy prawa. Takie pełnomocnictwo będzie uprawniać pełnomocnika do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskiwaniem decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych.

Powyższe pełnomocnictwa wygasają z dniem 30 kwietnia 2020 r.

Udzielone pełnomocnictwa przez Sprzedającego: prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wszystkie udzielone pełnomocnictwa oraz prawo do zarządu przedmiotową nieruchomością nie uprawniają Kupującej do faktycznego obciążenia nieruchomości (prawnego i fizycznego) ani do rozpoczęcia robót inwestycyjnych co zostało potwierdzone odpowiednimi postanowieniami umowy przedwstępnej.

Ponadto Kupujący w przyrzeczonej umowie sprzedaży zobowiązał się przywrócić nieruchomość do stanu pierwotnego, gdy nie dojdzie do skutku umowa przyrzeczona co dowodzi, że działalność Kupującego nie miała na celu podniesienia wartości nieruchomości, a jedynie zbadanie jej przydatności do planowanej przez Kupującego inwestycji.

Nadanie takich kompetencji narzuconych Wnioskodawcy było konieczne dla Kupującego, bowiem przed podjęciem decyzji o zakupie Nieruchomości, zgodnie z normalną praktyką gospodarczą musiał on przeprowadzić stosowny audyt prawny Nieruchomości (due diligence). Docelowo, Kupujący planuje dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na rzecz Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, dalej zwanej jako "Cesjonariusz". W ramach czynności cesji, Cesjonariusz nabędzie wszelkie prawa i obowiązki Kupującego wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości. Na dzień złożenia wniosku, zgodnie z informacją udzieloną przez pełnomocnika Kupującego, Kupujący dokonał czynności cesji na rzecz Cesjonariusza.

Na marginesie, Wnioskodawca pragnie podkreślić, że zgodnie z wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego z dnia 15 kwietnia 2020 r., pod numerem KRS przypisanym do Cesjonariusza, nazwa firmy Cesjonariusza uległa zmianie. Obecnie w obrocie gospodarczym występuje on pod nazwą ".... spółka z ograniczoną odpowiedzialnością".

Opisana powyżej transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie pierwszą i ostatnią transakcją sprzedaży nieruchomości jaką Wnioskodawca wykona, bowiem ma już 92 lata. W przeszłości nie przeprowadzał on żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że przychód (dochód) uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości zamierza przekazać jego dzieciom. Uzyskane środki nie będą nigdzie reinwestowane ani nie będą przeznaczone na nabycie innych nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w związku z faktem, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia Nieruchomości minęło 5 lat oraz biorąc pod uwagę przedstawione w stanie faktycznym okoliczności, sprzedaż ta nie będzie dokonywana przez Wnioskodawcę w wykonaniu działalności gospodarczej, to stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie ona podlegać wyłączeniu spod opodatkowania podatkiem od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z faktem, że od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie Nieruchomości upłynęło 5 lat oraz charakter podejmowanych przez Wnioskodawcę czynności wskazuje, że sprzedaż Nieruchomości występuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w wykonaniu działalności gospodarczej, przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać wyłączeniu spod opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.), dalej jako: "Ustawa o PIT".

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT źródłami przychodów jest odpłatne zbycie:

d. innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Mając na uwadze powyższe, kształtowana jest zasada, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji gdy:

* sprzedaż nastąpi po 5 latach liczonych od końca roku kalendarzowe, w którym doszło do nabycia lub wybudowania Nieruchomości;

* sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (będzie miała charakter zarządzania majątkiem prywatnym).

Zgodnie z art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć działalność zarobkową

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Na samym wstępie konieczne jest przedstawienie wykładni pojęcia "działalności gospodarczej". Pojęcie "pozarolniczej działalności gospodarczej" na gruncie Ustawy o PIT, ma autonomiczny charakter i w zakresie objętym przedmiotem jej regulacji ma podstawowe i wyłączne znaczenie dla kwalifikowania, w oparciu o zawarte w niej kryteria, aktywności podatnika, jako pozarolniczej działalności gospodarczej, i to bez względu na to, czy podmiot prowadzący działalność kwalifikowaną na podstawie ustawy podatkowej, jako pozarolnicza działalność gospodarcza, faktu jej prowadzenia nie zgłosił do ewidencji, ani też nie zgłosił obowiązku podatkowego z tego tytułu. Istotne jest bowiem podejmowanie faktycznych działań o wskazanych w ustawie podatkowej cechach uzasadniających obiektywne kwalifikowanie jej jako działalności gospodarczej.

Działalność gospodarcza jest faktem, kategorią o charakterze obiektywnym i nie ma znaczenia okoliczność, że podmiot prowadzący określoną działalność subiektywnie ocenia ją jako inną aktywność. Działalność taką należy oceniać na podstawie zbadania konkretnych okoliczności faktycznych, wypełniających lub niewypełniających znamiona tejże działalności.

W pierwszej kolejności definicja działalności gospodarczej osób fizycznych na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych eksponuje, że jest to działalność zarobkowa. W świetle orzecznictwa sądowego dla oceny zarobkowego charakteru działalności gospodarczej istotne są przede wszystkim dwie kwestie.

Po pierwsze niezbędne jest zbadanie celu w jakim wykonywana jest dana działalność. Zgodnie z przywołanym wcześniej art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT powinna to być działalność o charakterze zarobkowym. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 października 2011 r., sygn. akt II FSK 748/10, "Dla uznania konkretnej aktywności podatnika podatku dochodowego, z której dochód podlega opodatkowaniu tym podatkiem, za działalność gospodarczą, konieczne jest zatem, aby działalność ta miała cel zarobkowy. Zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych potrzeb." Działalnością nie będzie natomiast działalność prowadzona w celu uzyskania z majątku przychodu, prowadzona wyłącznie dla zaspokajania własnych potrzeb (zob. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 13 października 2009 r., sygn. akt I SA/Go 432/09).

Po drugie, nieistotny dla kwalifikowania określonej działalności jako działalności gospodarczej jest jej rezultat, czyli skuteczność. Jeśli zatem działalność prowadzona jest w celu uzyskania zysku, będzie działalnością gospodarczą nawet wtedy, gdy zysk nie zostanie w jej wyniku uzyskany, a więc także wówczas, jeśli brana pod uwagę działalność przyniesie mniejsze lub większe straty. "Istotne jest, aby całokształt działalności podmiotu zmierzał do osiągnięcia zysku, bez względu na rezultaty poszczególnych transakcji (tak również wyrok WSA w Łodzi z dnia 24 września 2009 r., sygn. akt I SA/Łd 753/10).

Kolejnym z warunków do uznania osoby za prowadzącą działalność gospodarczą jest spełnienie przesłanek w zakresie podmiotowych uwarunkowań działalności gospodarczej. Jak wynika z interpretacji art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT działalność gospodarcza musi być działalnością prowadzoną we własnym imieniu, którą firmuje się wobec swoich kontrahentów własnym nazwiskiem lub nazwą identyfikującą go w obrocie gospodarczym. Ponadto, osoba taka powinna spełnić określony zakres kryteriów przedmiotowych, którym jest prowadzenie działalności:

* wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej,

* polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

* polegającej na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Z kolei ostatnie przymioty prowadzenia działalności gospodarczej, tj. charakter zorganizowany i ciągły związane są z działalnością długotrwałą, obliczoną na stopniowy, sukcesywny rozwój przedsiębiorstwa. Przy ocenie charakteru zorganizowania i ciągłości pod uwagę powinien być wzięty fakt, że działanie podatnika nie było przypadkowe, ale wchodziło w skład określonego przedsięwzięcia gospodarczego obliczonego na uzyskanie zysku, nawet jeśli przedsięwzięcie takie ma jednorazowy albo krótkotrwały charakter.

Niemniej jednak, działanie to musi dążyć do uzyskania maksymalnego dochodu, które poprzedzone zostanie działaniami organizacyjnymi i usługowymi (np. działania marketingowe), których celem jest sprzedaż towaru atrakcyjnego rynkowo. Dopiero takie poczynania mogą świadczyć o spełnieniu kryteriów określonych w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT.

Konfrontując powyższe z przedstawionym przez Wnioskodawcę stanem faktycznym należy uznać jako bezsprzeczne, że w Jego sytuacji nie można mówić o charakterze zorganizowanym oraz ciągłym, gdyż:

* w stosunku do Nieruchomości nie były prowadzone żadne działania usprawniające ich wartość ekonomiczną tj. nie były one dzielone ani łączone czy też zbrojone, nie podlegały dostosowywaniu pod użytek komercyjny oraz Wnioskodawca nie podjął żadnych czynności mających na celu atrakcyjne ukształtowanie powierzchni np. poprzez wycinkę drzew;

* Wnioskodawca nigdzie nie ogłaszał oferty sprzedaży Nieruchomości, nie wykorzystywał przy tym pomocy pośredników w obrocie nieruchomościami, nie prowadził aktywnych działań marketingowych np. poprzez umieszczanie ogłoszeń w sieci Internet, gazetach lub wywieszaniu publicznych tablic;

* to Kupujący zgłosił się do Wnioskodawcy za pośrednictwem swojego przedstawiciela z ofertą kupna Nieruchomości.

Tym samym, jeżeli charakter działalności podatnika nie polega np. na ciągłym oraz profesjonalnym nabywaniu, modyfikowaniu, a następnie obracaniu nabytymi nieruchomościami, to nie będzie możliwe, aby uznać taką działalność za działalność gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe, aby prowadzona przez podatnika działalność została zakwalifikowana jako działalność gospodarcza, konieczne jest spełnienie łącznie następujących przesłanek:

* działalność wykonywana jest w celu zarobkowym (ma cel zarobkowy, tj. służy uzyskaniu stałego źródła dochodu oraz zaspokajaniu cudzych potrzeb, bez względu na jej rezultat);

* działalność prowadzona jest w sposób ciągły i zorganizowany;

* działalność powadzona jest we własnym imieniu i na własny rachunek;

* prowadzona działalność gospodarcza zamyka się w określonym zakresie przedmiotowym, o którym mowa w art. 5a pkt 6 lit. a-c)

- co biorąc pod uwagę okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę nie znajdzie zastosowania.

Ponadto, należy również zaznaczyć, że przywołany wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT warunkuje możliwość wyłączenia spod opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych transakcji sprzedaży Nieruchomości, od okoliczności czy została ona przeprowadzona "w wykonaniu działalności gospodarczej". Podkreślenia wymaga fakt, że pojęcie "w wykonaniu działalności gospodarczej" jest pojęciem nieostrym i wymagającym sprecyzowania. Niemniej jednak, na przestrzeni lat, praktyka orzecznicza wskazała kilka cech, które należy spełnić, aby sprzedaż nieruchomości następowała w wykonaniu działalności gospodarczej:

* działania podejmowane przez sprzedającego w zakresie sprzedaży lokali mają charakter stały i ciągły oraz ich celem jest zapewnienie sprzedającemu stałego źródła dochodu (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 10 lipca 2019 r., sygn. akt 542/19);

* pieniądze uzyskane ze sprzedaży są reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowywanie ich do sprzedaży, a następnie kolejne zakupione lokale są sprzedawane (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 17 kwietnia 2019 r., sygn. akt I SA/Gd 170/19 z tezą a contrario podkreślającą, że uzyskane przychody powinny być przeznaczane na inne cele niż reinwestowanie);

* skala prowadzonych działań wskazuje, że sprzedający z transakcji obrotu nieruchomościami chce uczynić źródło swoich przychodów (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 10 kwietnia 2019 r., sygn. akt I SA/Gd 1146/18);

* sprzedażą nie objęte są tylko pojedyncze względnie nieliczne nieruchomości, a sprzedaż ta nie jest powiązana i poprzedzona skomplikowanymi czynnościami przygotowawczymi (wyrok NSA z dnia 18 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2745/15 jako teza a contrario);

* transakcji towarzyszy z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie czy do zbycia dochodzi w warunkach "zorganizowania", o których mowa w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT. Zastosowaniu art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, nie przeszkadza dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy jego zamiarem było uczynienie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania (wyrok NSA z dnia 9 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 385/15).

Odnosząc powyższe do przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego należy podkreślić, że w ocenie Wnioskodawcy planowana przez Niego transakcja sprzedaży nie spełnia wyżej określonych przesłanek, między innymi ze względu na fakt, że:

* Wnioskodawca nie prowadził powtarzalnych czynności wskazujących na wykonywanie działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu Nieruchomościami;

* działania Wnioskodawcy należą do zakresu zarządu majątkiem prywatnym, który nie był wcześniej wykorzystywany przy prowadzeniu jakiejkolwiek działalności gospodarczej,

* Wnioskodawca na żadnym etapie życia nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej, jak i również nie przekazywał ich do celów związanych z działalnością gospodarczą;

* środki pieniężne nie będą reinwestowane w zakup kolejnych nieruchomości, a zostaną przekazane w drodze darowizny na rzecz jego dzieci;

* w ramach transakcji sprzedaży Wnioskodawca nie otrzymał żadnej zaliczki, co mogłoby świadczyć o profesjonalnym charakterze sprzedaży;

* uprawnienie Kupującego do podjęcia działań due diligence było żądaniem Kupującego - Wnioskodawca na żadnym etapie procesu negocjacyjnego nie zaproponował takiego rozwiązania;

* nigdy wcześniej Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży nieruchomości;

* Wnioskodawca dysponuje daną Nieruchomością nieprzerwanie od 1961 r. - co daje w sumie prawie 60 lat.

Bez znaczenia pozostaje również fakt, że Kupujący na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa dokonuje szeregu działań audytowych czy też przygotowujących, bowiem cena za Nieruchomość została ustalona z góry w ramach umowy przedwstępnej - co sprawia, że w ramach tych działań nie dojdzie do ekonomicznego ulepszenia Nieruchomości przez Wnioskodawcę i Kupującego. Podejmowanie przez Kupującego tego rodzaju działań pozostaje obojętne dla Wnioskodawcy, gdyż On nie podjął żadnych działań, które wskazywałyby na profesjonalny obrót nieruchomościami.

Podobnie wypowiedziała się Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 17 lutego 2017 r., znak: 1462-IPPP3.4512.905.2016.1.IG, w której uznała że "Sprzedająca udzieliła jedynie Wnioskodawcy pełnomocnictwa do uzyskania przez kupującego lub wskazany przez niego podmiot decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, uzyskania przez kupującego lub wskazany przez niego podmiot decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, który ma być realizowany m.in. na Nieruchomości oraz uzyskania pozwolenia na budowę, oraz zmiany przeznaczenia Nieruchomości na oznaczone symbolem "B". Zatem, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedającej w przedmiocie zbycia ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedająca nie podjęła takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Sprzedającą należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym." W podobnym duchu wypowiedziała się również Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 25 listopada 2015 r., znak: IPPB2/4512-939/15-2/BH.

Przyjętą powyżej wykładnię, umacnia również fakt, że Wnioskodawca w związku z udzielonymi pełnomocnictwami zastrzegł zgodnie z § 11 ust. 4 umowy przedwstępnej, że nie uprawniają one Kupującego do faktycznego obciążenia nieruchomości oraz do rozpoczęcia robót inwestycyjnych. Brzmienie przywołanego powyżej postanowienia jest następujące: "Strony postanawiają, że udzielone przez Sprzedającego: prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wszystkie udzielone powyżej pełnomocnictwa oraz prawo do zarządu przedmiotową nieruchomością nie uprawniają Kupującej do faktycznego obciążenia nieruchomości (prawnego i fizycznego) oraz do rozpoczęcia robót inwestycyjnych".

Ponadto, w § 15 ust. 4 umowy przedwstępnej, Kupujący zobowiązał się przywrócić Nieruchomość do stanu pierwotnego, w sytuacji gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Tak skonstruowany pomiędzy stronami stosunek prawny dowodzi, że działalność Kupującego w żaden sposób nie ma na celu podniesienia wartości Nieruchomości, a jedynie zbadanie jej przydatności do planowanej przez Kupującego inwestycji.

Ostatecznie, należy podkreślić, że głównym celem Wnioskodawcy w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości - z racji Jego wieku (Wnioskodawca jest osobą w wieku 92 lat) - jest wyzbycie się uzbieranego za Jego życia majątku prywatnego.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca podtrzymuje stanowisko sformułowane na wstępie, że transakcja sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych ze względu na fakt, że:

* okoliczności opisane w stanie faktycznym wskazują, że sprzedaż Nieruchomości nie zostanie dokonana "w wykonaniu działalności gospodarczej";

* od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie Nieruchomości upłynęło 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zauważyć należy, że Wnioskodawca przedstawiając własne stanowisko w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego, zawarł stwierdzenie cyt.: "Mając na uwadze powyższe, kształtowana jest zasada, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji gdy:

* sprzedaż nastąpi po 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowe, w którym doszło do nabycia lub wybudowania Nieruchomości;

* sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (będzie miała charakter zarządzania majątkiem prywatnym)."

Mając na względzie przepisy podane w poz. 69 wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej ORD-IN (8), treść pytania oraz stanowisko Wnioskodawcy w sprawie uznano, iż popełniono oczywistą omyłkę, a intencją Wnioskodawcy było odniesienie się do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT), co wynika z treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Powyższa omyłka nie przekreśla jednakże prawidłowości wykładni dokonanej przez Wnioskodawcę.

Końcowo wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa, opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie się różniło od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.