0113-KDIPT2-2.4011.406.2020.1.AKR - PIT w zakresie ustalenia przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 marca 2020 r. (data wpływu 1 kwietnia 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny - jest prawidłowe.

W dniu 1 kwietnia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Aktem notarialnym z dnia 5 maja 2016 r., Rep. A nr.../2016, Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr..., położony w... przy ulicy... nr..., za cenę 240 000 zł.

Koszty sporządzenia tej umowy poniosła Strona kupująca.

Ponadto Strony zgodnie oświadczyły, że cena sprzedaży odpowiada wartości rynkowej.

Ww. nieruchomość Wnioskodawca (będąc stanu wolnego) nabył na podstawie dziedziczenia stwierdzonego prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 11 lipca 2012 r., po zmarłej w dniu 10 września 2011 r.....

Względem Wnioskodawcy zastosowano zwolnienie od podatku od spadków i darowizn.

W związku z powyższym przyjąć należy, że kosztów związanych z nabyciem sprzedanej nieruchomości nie było.

Z aktu notarialnego wynika, że na lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem sprzedaży ustanowiona jest hipoteka umowna do kwoty 238 000 zł na rzecz Banku.... z siedzibą w..., na zabezpieczenie wierzytelności wynikających z umowy kredytu konsolidacyjnego nr..., z dnia 22 grudnia 2004 r., przy czym zgodnie z pismem Banku... z siedzibą w..., z dnia 22 kwietnia 2016 r. całkowity stan zadłużenia wynikający z umowy kredytu na dzień 22 kwietnia 2016 r. wynosił 139 105 zł 19 gr.

Zgodnie z ww. aktem notarialnym kupujący na poczet ceny sprzedaży zapłacili Wnioskodawcy przed zawarciem umowy kwotę 10 000 zł.

Resztę ceny sprzedaży w kwocie 230 000 zł kupujący zobowiązali się zapłacić w następujący sposób:

* 139 105 zł 19 gr przelewem na rachunek bankowy wierzyciela, tj. Banku.... tytułem spłaty zadłużenia wynikającego z umowy kredytu konsolidacyjnego,

* 90 894 zł 81 gr przelewem na rachunek Wnioskodawcy.

Wnioskodawca wskazuje, że z uwagi na fakt, że odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem 5-letniego okresu (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - z chwilą śmierci), uzyskane z tego tytułu przychody podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Co stanowi przychód z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości, w sytuacji gdy część należnej zapłaty została przekazana przez kupujących na rachunek bankowy wierzyciela, tj. Banku... tytułem spłaty zadłużenia wynikającego z umowy kredytu konsolidacyjnego (gdzie... była zabezpieczeniem hipotecznym)?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W pierwszej kolejności podatnik ma więc prawo pomniejszyć przychód wyrażony w cenie określonej w umowie sprzedaży (tutaj w akcie notarialnym, tj. 240 000 zł) o koszty odpłatnego zbycia.

Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z definicją zawartą w Encyklopedii Zarządzania - cena to określona wartość wyrażona w pieniądzu, będąca ekwiwalentem danego dobra. Kupujący dokonując transakcji zakupu dobra lub usługi jest obowiązany zapłacić sprzedającemu równowartość ceny. Dla kupującego cena stanowi koszt jaki musi być poniesiony w momencie zakupu; pewna wartość, z której on musi zrezygnować w zamian za nabycie dobra lub usługi. Dla sprzedawcy natomiast cena stanowi źródło przychodu.

Cena oznacza tą wartość, przy której zarówno sprzedawca jak i nabywca gotowi są dokonać transakcji.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy kosztami uzyskania przychodu nieruchomości nabytych nieodpłatnie, tzw. nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, będą udokumentowane nakłady poczynione w trakcie ich posiadania a także kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w tej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości nieruchomości i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ponieważ względem Wnioskodawcy zastosowano zwolnienie z podatku od spadków i darowizn, a ewentualne nakłady poczynione w trakcie posiadania sprzedanej nieruchomości przy ul...., wymagałyby udokumentowania, przyjąć należy, że w niniejszej sprawie koszty uzyskania przychodów nie występują.

W związku z powyższym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości przy ul...., wynosi 240 000 zł i stanowi wartość wyrażoną w cenie określonej w akcie notarialnym z dnia 5 maja 2016 r., Rep. A nr.../2016.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można przyjąć, że fakt zaistnienia kredytu konsolidacyjnego w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości przy ul...., jest powodem uznania, że spłata tego kredytu powiększa przychód Wnioskodawcy ze sprzedaży.

Zapisy aktu notarialnego świadczą o tym, że Wnioskodawca w wyniku sprzedaży nieruchomości przy ul...., uzyskał przychód w wysokości określonej w umowie sprzedaży - cenie sprzedaży tj. 240 000 zł.

Dowodem na to jest również określony w akcie notarialnym sposób zapłaty, gdzie kupujący na poczet ceny sprzedaży zapłacili Wnioskodawcy przed zawarciem umowy kwotę 10 000 zł, resztę ceny sprzedaży w kwocie 230 000 zł kupujący zobowiązali się zapłacić w następujący sposób:

* 139 105 zł 19 gr przelewem na rachunek bankowy wierzyciela, tj. Banku... tytułem spłaty zadłużenia wynikającego z umowy kredytu konsolidacyjnego,

* 90 894 zł 81 gr przelewem na rachunek Wnioskodawcy.

Zatem, sposób zapłaty ceny sprzedaży bezsprzecznie wskazuje, że Wnioskodawca uzyskał przychód (cenę ze sprzedanej nieruchomości) w wysokości 240 000 zł i nic więcej.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, spłacona kwota kredytu konsolidacyjnego nie podnosi przychodu ze sprzedaży, gdyż wchodzi w skład ceny sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

d. innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że aktem notarialnym z dnia 5 maja 2016 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny za cenę 240 000 zł. Koszty sporządzenia tej umowy poniosła Strona Kupująca. Ponadto Strony zgodnie oświadczyły, że cena sprzedaży odpowiada wartości rynkowej. Ww. nieruchomość Wnioskodawca (będąc stanu wolnego) nabył na podstawie dziedziczenia stwierdzonego prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 11 lipca 2012 r. Spadkodawczyni zmarła w dniu 10 września 2011 r. Względem Wnioskodawcy zastosowano zwolnienie od podatku od spadków i darowizn. Z aktu notarialnego wynika, że na lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem sprzedaży ustanowiona jest hipoteka umowna do kwoty 238 000 zł na rzecz Banku, na zabezpieczenie wierzytelności wynikających z umowy kredytu konsolidacyjnego, przy czym zgodnie z pismem Banku z dnia 22 kwietnia 2016 r. całkowity stan zadłużenia wynikający z umowy kredytu na dzień 22 kwietnia 2016 r. wynosił 139 105 zł 19 gr.

Zgodnie z ww. aktem notarialnym kupujący na poczet ceny sprzedaży zapłacili Wnioskodawcy przed zawarciem umowy kwotę 10 000 zł. Resztę ceny sprzedaży w kwocie 230 000 zł kupujący zobowiązali się zapłacić w następujący sposób: 139 105 zł 19 gr przelewem na rachunek bankowy wierzyciela tytułem spłaty zadłużenia wynikającego z umowy kredytu konsolidacyjnego, 90 894 zł 81 gr przelewem na rachunek Wnioskodawcy.

Stosownie do art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. W myśl art. 924 i art. 925 ustawy - Kodeks cywilny, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny, będącej przedmiotem odpłatnego zbycia w 2016 r., nastąpiło w 2011 r. w spadku.

Nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż w 2016 r. nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny, nabytej w 2011 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena określona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie określonym w ust. 1 (do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym) podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Jak wynika z wskazanych wyżej przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych określonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy nabycie nieruchomości następuje w drodze spadku.

Zatem, przepis art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sposób niebudzący wątpliwości stwierdza, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość tej nieruchomości określona w umowie zbycia, która powinna odzwierciedlać jej cenę rynkową na dzień zbycia, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przychodem, nie jest więc np. kwota faktycznie otrzymana przez sprzedającego do dyspozycji, lecz wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, o ile odpowiada ona wartości rynkowej, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia.

Obciążenie będącej przedmiotem sprzedaży nieruchomości hipoteką, jak to ma miejsce w przypadku Wnioskodawcy, pozostaje bez wpływu na określenie wysokości przychodu z jej sprzedaży.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że przychód z nienastępującej w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego) stanowi wartość tej nieruchomości określonej w akcie notarialnym ww. sprzedaży, nie odbiegającej od wartości rynkowej w obrocie nieruchomościami. Zatem, przekazanie przez kupujących części należnej ceny zapłaty na rachunek bankowy wierzyciela tytułem spłaty zadłużenia wynikającego z umowy kredytu konsolidacyjnego pozostaje bez wpływu na określenie wysokości przychodu z ww. sprzedaży.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. W związku z tym w interpretacji indywidualnej Organ nie może dokonać potwierdzenia kwoty przychodu, kosztów czy podatku. Szczegółowe ustalenia w powyższym zakresie mogą być poczynione wyłącznie w ramach prowadzonego przez właściwy organ podatkowy postępowania podatkowego. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. Stosownie do art. 14b § 2a pkt 1 ww. ustawy przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną nie mogą być przepisy prawa podatkowego regulujące właściwość, uprawnienia i obowiązki organów podatkowych. W świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego, to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w..., za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.