0113-KDIPT2-1.4011.601.2019.1.MAP - Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 30 października 2019 r. (data wpływu 15 listopada 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 15 listopada 2019 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, zamieszkałą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W dniu 27 stycznia 2016 r. zawarł umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości..., gmina..., powiat..., województwo..., o powierzchni 0,1480 ha, na podstawie której nabył własność tej nieruchomości w dniu zawarcia ww. umowy. Wnioskodawca nieruchomość nabył będąc stanu wolnego. Ponadto, nieruchomość nabył bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie wykorzystywał jej w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. W dniu 28 czerwca 2016 r. rozpoczął na nabytej nieruchomości budowę budynku mieszkalnego - domu jednorodzinnego, którą zakończył w dniu 2 maja 2019 r. W dniu 27 czerwca 2019 r. złożył w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego w... zawiadomienie o zakończeniu budowy, a organ nie zgłosił sprzeciwu do przystąpienia do użytkowania wybudowanego budynku. Wnioskodawca zamierza sprzedać ww. nieruchomość wraz z posadowionym na niej budynkiem po dniu 1 stycznia 2022 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku, gdy Wnioskodawca sprzeda zabudowaną przez siebie nieruchomość w 2022 r., tj. po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabył jej własność, wpływy z tej sprzedaży będą u Wnioskodawcy stanowiły przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym ich ewentualna nadwyżka nad kosztami ich uzyskania będzie u Wnioskodawcy przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, wpływy uzyskane ze sprzedaży zabudowanej nieruchomości, której sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego jej nabycia, nie będą stanowiły u Niego przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT), a tym samym ewentualna nadwyżka nad kosztami ich uzyskania nie będzie przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 ustawy o PIT, źródłami przychodu są m.in.:

* pozarolnicza działalność gospodarcza oraz

* odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepisów ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nie stosuje się przy tym m.in. do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Powołany wyżej art. 14 ust. 2 pkt 1 stanowi natomiast, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody ze sprzedaży określonych składników majątku, które podatnik wykorzystywał na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Z powołanych wyżej przepisów wynika więc, że sprzedaż nieruchomości może prowadzić do powstania u podatnika podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza - gdy sprzedawana nieruchomość jest wykorzystywana w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej - albo ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8, zgodnie z którym źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości, gdy nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) tego punktu, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Wnioskując więc a contrario należy przyjąć, że w sytuacji, gdy odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, nie następuje w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej podatnika, a jednocześnie następuje po upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, to wpływy z ich zbycia nie przynależą do któregokolwiek ze źródłem przychodów, o których mowa w art. 10 ustawy o PIT, a tym samym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, ww. okres 5 lat należy liczyć zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową, a nie od końca roku kalendarzowego, w którym zakończył na niej budowę budynku mieszkalnego. Użyte bowiem w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 sformułowanie "licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie", należy rozumieć w ten sposób, że chodzi o "wybudowanie" w znaczeniu wytworzenia, i w ten sposób pozyskania przez podatnika, przedmiotu późniejszego zbycia, a nie w znaczeniu zakończenia procesu budowalnego. W ocenie Wnioskodawcy, powyższe sformułowanie odnosi się wyłącznie do przypadków zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z wybudowanym na takim gruncie budynkiem, ponieważ tylko w takiej sytuacji budynek wybudowany na użytkowanym gruncie stanowi odrębny od tego gruntu przedmiot własności, a więc jego pozyskanie przez podatnika następuje poprzez jego wybudowanie (wytworzenie) i dopiero z tą właśnie chwilą, wobec czego bieg terminu pięcioletniego należy liczyć odrębnie dla budynku i odrębnie dla gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym. W przypadku natomiast zbywania nieruchomości, której podatnik jest właścicielem, wzniesione na takim gruncie budynki i budowle nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, a jedynie część składową gruntu, wobec czego termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku.

W konsekwencji bieg tego terminu musi być liczony już od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność, a więc data wybudowania na nim budynku nie ma żadnego znaczenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podział ten ma istotny wpływ nie tylko na sposób prowadzenia dokumentacji finansowej, ustalenie podstawy opodatkowania, ale także na sposób opodatkowania i jego wysokość.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

d. innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec tego, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej,

* zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jednocześnie należy wskazać, że odrębnym źródłem przychodów, wyszczególnionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

* zarobkowym celu działalności,

* wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

* prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w dniu 27 stycznia 2016 r. nabył własność niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Nieruchomość tę nabył będąc stanu wolnego, bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie wykorzystywał jej w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. W dniu 28 czerwca 2016 r. rozpoczął na nabytej nieruchomości budowę budynku mieszkalnego - domu jednorodzinnego, którą zakończył w dniu 2 maja 2019 r. W dniu 27 czerwca 2019 r. Wnioskodawca złożył w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy, a organ nie zgłosił sprzeciwu do przystąpienia do użytkowania wybudowanego budynku. Wnioskodawca zamierza sprzedać ww. nieruchomość wraz z posadowionym na niej budynkiem po dniu 1 stycznia 2022 r.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań poprzedzających zbycie oraz samego planowanego zbycia nieruchomości, o której mowa we wniosku.

W tym celu należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do nieruchomości w związku z planowaną sprzedażą, tj. rozważyć, czy czynności podjęte przez Wnioskodawcę w związku z planowaną sprzedażą noszą znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności dotyczące nabycia przedmiotowej nieruchomości (w 2016 r.), jak i zamiar jej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w celach prywatnych i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawcę pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy zatem odnieść się do przepisów prawa cywilnego, tj. w szczególności do art. 46 i art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145).

Zgodnie z art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak i budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa możemy wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

* grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

* budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

* części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

W myśl art. 47 ww. Kodeksu, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania - art. 235 Kodeksu cywilnego.

Przenosząc zatem opisane powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, że skoro przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, jej odpłatne zbycie nie będzie stanowiło przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że skoro nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowej nastąpiło w 2016 r. to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające z odpłatnego zbycia wybudowanego na niej budynku mieszkalnego (oddanego do użytkowania w 2019 r.). Z powołanych wyżej przepisów wyraźnie wynika, że odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego bez względu na datę jego wybudowania (rozpoczęcia, czy zakończenia budowy i zgłoszenia budynku do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego) nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on część składową gruntu. W związku z tym bieg terminu 5-letniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zakupu gruntu, na którym został wybudowany budynek mieszkalny, w przedmiotowej sprawie od 2016 r. Zatem, planowana sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku w 2022 r., nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5-letniego okresu od dnia jego nabycia. Tym samym, przychód uzyskany z planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Końcowo zaznaczyć należy, że tutejszy Organ wydając interpretacje w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem, tym samym Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności faktycznych podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.