0113-KDIPT2-1.4011.502.2017.1.MM - Określenie źródła przychodów z tytułu najmu lokal.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 grudnia 2017 r. (data wpływu 28 grudnia 2017 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodów z tytułu najmu lokali - jest prawidłowe.

W dniu 28 grudnia 2017 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia udział wynoszący 2/5 w prawie własności zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej... przy ul...., oznaczonej KW nr.... Udział w nieruchomości Wnioskodawca nabył po swojej ciotce (siostrze ojca)... z domu.... (1/5 udziału) oraz ojcu.... (1/5 udziału). Pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości są siostry ojca Wnioskodawcy -.... i.... oraz.... - żona.... (zmarłego brata ojca Wnioskodawcy). Każdemu z pozostałych współwłaścicieli przysługuje udział wynoszący 1/5 w prawie własności nieruchomości. W budynkach położonych na przedmiotowej nieruchomości znajdują się m.in. dwa lokale użytkowe (jeden wolnostojący o powierzchni 160 m², drugi w budynku mieszkalnym o powierzchni 45 m²), jak również trzy lokale mieszkalne: lokal nr 1 składa się z kuchni, 3 pokoi i łazienki o łącznej powierzchni 65 m², natomiast lokal nr 2 i nr 3 składa się z czterech pomieszczeń i łazienki z WC, o łącznej powierzchni 60 m². Lokale nie są przedmiotem odrębnej własności. W związku z nabyciem udziału we własności, Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami chciałby wynająć opisane wyżej lokale i pobierać czynsz za ich najem. Najem obejmowałby zarówno wskazane lokale mieszkalne, jak i użytkowe. Wnioskodawca przewiduje wysokość czynszu za lokale mieszkalne w wysokości 350-500 zł, a za lokale użytkowe od 500 zł do 1 000 zł. Wnioskodawca chciałby wraz ze współwłaścicielami wynająć lokale, aby uzyskać środki konieczne na utrzymanie nieruchomości - tak, aby nabyty udział we własności nie stał się źródłem straty - na Wnioskodawcę spadł ciężar zachowania nieruchomości w stanie właściwym, gdyż pozostałe współwłaścicielki to kobiety w podeszłym wieku, które nie są w stanie zadbać we własnym zakresie o należyty stan przedmiotu współwłasności. Przychody z najmu nie będą miały przełożenia ekonomicznego. Opisana nieruchomość znajduje się w mało atrakcyjnej części miasta, a budynki znajdujące się na nieruchomości wymagają remontu i nie stanowią atrakcyjnego przedmiotu najmu. Współwłaściciele nieruchomości to osoby prywatne nieprowadzące działalności gospodarczej, a składnik majątku nie jest w żaden sposób związany z działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy zawierając umowy najmu wszystkich lokali, wchodzących w skład zabudowanej nieruchomości gruntowej, najem ten będzie miał charakter źródła przychodu opisanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku od osób fizycznych, czy też spełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej opisanej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, opisane zdarzenie przyszłe kwalifikowane będzie do samodzielnego źródła przychodów pochodzących z najmu i w żaden sposób nie będzie wypełniać przesłanek zawartych w definicji działalności gospodarczej, które pozwoliłyby uznać, że w celu wynajmowania kilku lokali (użytkowych i mieszkalnych), Wnioskodawca musi rozpocząć prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej. Podstawowe znaczenie w niniejszej sprawie ma fakt, że Wnioskodawca (ani pozostali współwłaściciele) nie prowadzi w ogóle działalności gospodarczej (ani w przedmiocie wynajmu lokali, ani w żadnym innym przedmiocie), składnik majątku nie ma również żadnego związku z jakąkolwiek działalnością gospodarczą, gdyż współwłaścicielami są osoby, które nabyły udział we własności w drodze dziedziczenia. Najem lokali ma na celu właściwy zarząd majątkiem, tj. uzyskanie przychodu, który pozwoli na utrzymanie nieruchomości, bez konieczności angażowania w jego utrzymanie własnych środków finansowych. Zawarcie umowy najmu nie ma na celu uzyskania zarobku, a jedynie uzyskanie środków finansowych koniecznych na utrzymanie nieruchomości. Uznanie uzyskiwanych przychodów z tytułu najmu za samodzielne źródło przychodów, a nie za działalność gospodarczą, wynika również z faktu, że lokale które mają zostać wynajęte, pomimo że jest ich kilka - zorganizowane są w ramach jednej nieruchomości - takie ukształtowanie powoduje obniżenie atrakcyjności wynajmu poszczególnych lokali i nie może równać się wynajmowaniu kilku lokali, ale znajdujących się w zupełnie różnych, atrakcyjnych lokalizacjach. Czynsz ustalony ma zostać na poziomie, który pozwoli jedynie na utrzymanie nieruchomości w stanie właściwym. Ewentualny zysk, jaki mógłby zostać osiągnięty z tytułu wynajmu, będzie ekonomicznie nieodczuwalny. Również pod względem organizacyjnym uznanie, że najem lokali będzie musiał odbywać się w oparciu o prowadzenie działalności gospodarczej, w zestawieniu z ewentualnym minimalnym zyskiem (jednakże z założenia jego brakiem) wydaje się być nieproporcjonalnym i zbędnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

* pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

* najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy, w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. To podatnik mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc, to podatnik kreując elementy stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nieokazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

* jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

* wykonywana jest w sposób ciągły; jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy - istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter; przy czym, o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań;

* prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwo w obrocie gospodarczym.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji. Ponadto, w myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest dzierżawa lub najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

A zatem z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, mamy do czynienia wówczas, gdy najem spełnia kryteria ciągłości i zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Co do zasady, o kwalifikacji przychodów z najmu nie przesądza ilość wynajmowanych nieruchomości, lecz sposób wykonywania najmu, w tym charakter zawartej umowy najmu, a także ewentualne powiązania funkcjonalne wynajętej nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, lub jeśli najem ze względu na sposób jego wykonywania jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody z takiego najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej, nawet jeżeli przychody (dochody) z tego tytułu, nie są uzyskiwane przez cały rok podatkowy, gdyż mają one ze względu na specyfikę prowadzonego najmu charakter sezonowy.

Innymi słowy, nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika, jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia udział wynoszący 2/5 w prawie własności zabudowanej nieruchomości gruntowej. W budynkach położonych na przedmiotowej nieruchomości znajdują się m.in. dwa lokale użytkowe, jak również trzy lokale mieszkalne. Lokale nie są przedmiotem odrębnej własności. W związku z nabyciem udziału we własności, Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami chciałby wynająć opisane wyżej lokale i pobierać czynsz za ich najem. Najem obejmowałby zarówno wskazane lokale mieszkalne, jak i użytkowe. Wnioskodawca przewiduje wysokość czynszu za lokale mieszkalne w wysokości 350-500 zł, a za lokale użytkowe od 500 zł do 1 000 zł. Wnioskodawca chciałby wraz ze współwłaścicielami wynająć lokale, aby uzyskać środki konieczne na utrzymanie nieruchomości - tak, aby nabyty udział we własności nie stał się źródłem straty - na Wnioskodawcę spadł ciężar zachowania nieruchomości w stanie właściwym, gdyż pozostałe współwłaścicielki to kobiety w podeszłym wieku, które nie są w stanie zadbać we własnym zakresie o należyty stan przedmiotu współwłasności. Opisana nieruchomość znajduje się w mało atrakcyjnej części miasta, a budynki znajdujące się na nieruchomości wymagają remontu i nie stanowią atrakcyjnego przedmiotu najmu. Współwłaściciele nieruchomości to osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, a składnik majątku nie jest w żaden sposób związany z działalnością gospodarczą.

Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości, przedmiotem ww. najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, a najem nie jest wykonywany w sposób określony w definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - to uzyskane przychody z najmu lokali stanowić mogą źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu złożenia wniosku.

Końcowo wskazać należy, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności w ramach przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego, gdyż w trybie przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.), nie ma możliwości jego modyfikowania, czy też prowadzenia postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych prowadzonego na podstawie art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa, nie jest ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania dowodowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ponadto, należy zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacje indywidualne prawa podatkowego wydawane są wyłącznie na wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy. W związku z tym, zaznacza się, że interpretacja odnosi się tylko i wyłącznie do Wnioskodawcy, nie zaś do pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 14na ustawy - Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego...., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.