0113-KDIPT2-1.4011.185.2018.2.MM - Określenie skutków podatkowych sprzedaży budynku mieszkalnego.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 marca 2018 r. (data wpływu 26 marca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 maja 2018 r. (data wpływu 4 czerwca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży budynku mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 26 marca 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 17 maja 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.185.2018.1.MM, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 17 maja 2018 r. (data doręczenia 22 maja 2018 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 26 maja 2018 r. (data wpływu 4 czerwca 2018 r.), nadanym w dniu 28 maja 2018 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w dniu 28 października 1999 r. zakupił wspólnie z żoną nieruchomość o charakterze usługowym, która została przeznaczona na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę, jako osobę fizyczną. Budynek ten został przebudowany i zmodernizowany, w wyniku czego powstał obiekt hotelowo-gastronomiczny z wydzieloną częścią na cele mieszkalne (1/3). Obiekt został wprowadzony do ewidencji środków trwałych i był amortyzowany. W części obiektu przeznaczonego na działalność gospodarczą były wykonywane usługi noclegowe i gastronomiczne. W latach 2009-2014 obiekt był wynajmowany w części na cele działalności gospodarczej (hotel i gastronomia), a część mieszkalna okresowo wynajmowana na cele mieszkalne. W związku z brakiem najemców i niemożnością prowadzenia działalności ze względu na stan zdrowia, od kwietnia 2014 r. w obiekcie nie była prowadzona działalność gospodarcza. W 2016 r. zostały dokonane odpowiednie projekty i roboty budowlano-adaptacyjne, a w styczniu 2017 r. obiekt w całości został przekształcony na budynek mieszkalny, zgodnie z prawem budowlanym (dokonano zgłoszenia właściwemu organowi). Od tego czasu budynek jest nieamortyzowany. Wnioskodawca wraz z żoną zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość.

W piśmie z dnia 26 maja 2018 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że posiada z małżonką wspólność majątkową małżeńską. Przychody z prowadzonej działalności gospodarczej rozliczane są za pomocą księgi przychodów i rozchodów i opodatkowywane podatkiem liniowym na podstawie art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nadal prowadzi działalność gospodarczą, aktualnie polegającą na wynajmie nieruchomości niebędącej przedmiotem niniejszego wniosku. Budynek będący przedmiotem wniosku, został wprowadzony do środków trwałych w dniu 1 października 2002 r. i amortyzowany w części przeznaczonej na działalność gospodarczą, tj. 31,04%. Następnie po dokonanej modernizacji i adaptacji pozostałej części obiektu od dnia 31 grudnia 2010 r. był amortyzowany w całości. Przychody z najmu części mieszkalnej były opodatkowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Po zmianie sposobu użytkowania, tj. od stycznia 2017 r. budynek jest zaliczany do PKOB 111. Budynek nie został wycofany z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Budynek nie jest amortyzowany od stycznia 2017 r. i nie został zamortyzowany w 74%. Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość kiedy tylko znajdzie nabywcę. W związku z tym, że obiekt nadal jest środkiem trwałym sprzedaż zostanie dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż przedmiotowego budynku mieszkalnego będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Jednak zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do tych przychodów nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia m.in. budynku mieszkalnego. W związku z tym, że w momencie sprzedaży budynek ten jest budynkiem w całości mieszkalnym przepis ten ma zastosowanie. Przychód ze sprzedaży tej nieruchomości nie powstanie również na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż będzie dokonywana po upływie 5 lat od nabycia. Przekształcenie budynku na budynek o charakterze mieszkalnym oznacza zmianę sposobu użytkowania, nie wiąże się jednak z jego nabyciem. W przedmiotowej sprawie w odniesieniu do budynku mieszkalnego, powstałego na skutek zmiany sposobu użytkowania, że za datę nabycia należy przyjąć datę zakupu tj. 28 października 1999 r.

Stanowisko to potwierdza m.in. interpretacja indywidualna Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 lutego 2017 r., Nr 1462-IPPB1.4511.1180.2016.1.KS1.

Reasumując, w przypadku zbycia przedmiotowej nieruchomości mieszkalnej nie wystąpi przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

* pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);

* odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 3 cyt. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W odniesieniu do przychodów ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazać należy, że stosownie do treści art. 14 ust. 1 tej ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jednakże w myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, mających charakter mieszkalny, zastosowanie znajduje przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia budynku mieszkalnego, należy odwołać się w tym przypadku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.). Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że Wnioskodawca w dniu 28 października 1999 r. zakupił wspólnie z żoną nieruchomość o charakterze usługowym, która została przeznaczona na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę. Obiekt został wprowadzony do ewidencji środków trwałych i był amortyzowany. W związku z brakiem najemców i niemożnością prowadzenia działalności ze względu na stan zdrowia, od kwietnia 2014 r. w obiekcie nie była prowadzona działalność gospodarcza. W 2016 r. zostały dokonane odpowiednie projekty i roboty budowlano-adaptacyjne, a w styczniu 2017 r. obiekt w całości został przekształcony na budynek mieszkalny, zgodnie z prawem budowlanym (dokonano zgłoszenia właściwemu organowi). Po zmianie sposobu użytkowania, tj. od stycznia 2017 r. budynek jest zaliczany do PKOB 111. Od tego czasu budynek jest nieamortyzowany. Wnioskodawca wraz z żoną zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość. W związku z tym, że obiekt nadal jest środkiem trwałym sprzedaż zostanie dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że w omawianej sprawie z tytułu odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę budynku mieszkalnego, nie powstanie przychód z prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek (dotyczący lokali mieszkalnych) zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy.

Skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, w przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano.

Przekształcenie budynku użytkowego na budynek o charakterze mieszkalnym oznacza zmianę sposobu użytkowania, nie wiąże się jednak z jego nabyciem. W przedmiotowej sprawie, w odniesieniu do budynku mieszkalnego powstałego na skutek zmiany sposobu użytkowania budynku użytkowego za datę nabycia należy przyjąć datę zakupu budynku użytkowego, tj. 28 października 1999 r.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, w związku z tym, że nieruchomość została nabyta w 1999 r., sprzedaż budynku mieszkalnego - dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie skutkowała obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) - niniejsza interpretacja dotyczy Wnioskodawcy. Nie wywołuje skutków prawnych dla małżonki Wnioskodawcy.

Jednocześnie podkreślenia wymaga, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych w trybie art. 14b ustawy - Ordynacja podatkowa nie jest ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe (stan faktyczny) jest zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania dowodowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zgodnie z art. 14na ustawy - Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.