0113-KDIPT1-3.4012.985.2021.2.ALN - Rozliczanie VAT w związku z wynajmem lokali mieszkalnych dla pracowników

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

* zastosowania zwolnienia z VAT wynajmu lokali mieszkalnych dla swoich pracowników - jest prawidłowe;

* zastosowania stawki właściwej dla dostaw energii elektrycznej, gazu, wody, centralnego ogrzewania, odbioru ścieków - jest prawidłowe;

* opodatkowania opłat z tytułu zaliczki eksploatacyjnej, funduszu remontowego, opłaty abonamentowej oraz opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi - jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniliście go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 15 lutego 2022 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Szpital jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zgodnie ze statutem do podstawowych celów szpitala należy prowadzenie działalności leczniczej polegającej na: udzielaniu świadczeń zdrowotnych i promocji zdrowia. Do zadań Szpitala Powiatowego w (...) należą udzielanie kompleksowych świadczeń medycznych z zakresu leczenia szpitalnego, udzielanie ambulatoryjnych świadczeń zdrowotnych, prowadzenie szkoły rodzenia, wykonywanie badań diagnostycznych, orzekanie i wydawanie opinii o stanie zdrowia, realizacji programów z zakresu profilaktyki i promocji zdrowia oraz realizacji zadań w zakresie obrony cywilnej i obronności oraz zarządzania kryzysowego.

Szpital może uzyskiwać środki finansowe z NFZ - świadcząc usługi statutowe, jak również z odpłatnej działalności leczniczej innej niż ww. w zakresie: usług zdrowotnych (działalności leczniczej nie objętej finansowaniem ze środków publicznych), wynajmu i dzierżawy (chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej), z wydzielonej działalności gospodarczej, o ile nie pozostaje w sprzeczności z celami i zadaniami szpitala, z darowizn, zapisów, spadków oraz ofiarności publicznej.

Z punktu widzenia rozliczenia podatku VAT, szpital wykonuje zarówno czynności (świadczy usługi) uprawniające i nieuprawniające do odliczenia naliczonego podatku.

Szpitalowi przysługuje prawo obniżenia należnego podatku vat za pomocą proporcji sprzedaży, o której mowa w art. 90 ust. 2 ustawy. Jednocześnie z uwagi na fakt, że proporcja określona zgodnie z ust. 2-8 art. 90 nie przekracza 2%, szpital uznaje, że proporcja ta wynosi 0% i nie dokonuje odliczenia podatku.

Szpital Powiatowy w (...) na podstawie umów najmu, wynajmuje od osób fizycznych nieruchomości, w celu zapewnienia swoim pracownikom zakwaterowania.

Pracownicy Szpitala Powiatowego w (...) zostali zatrudnieni na podstawie umowy o pracę na pełny etat zgodnie z przepisami kodeksu pracy.

Szpital Powiatowy w (...) postanowił przenieść koszty jakie ponosi za wynajem lokali oraz zużycie mediów na pracowników zamieszkałych w wynajmowanych nieruchomościach.

Szpital wynajmuje lokale na podstawie zawartej umowy najmu, pomiędzy Szpitalem a osobą fizyczną.

Szpital wynajmuje lokale tylko i wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe, w celu zapewnienia lokum dla swoich pracowników.

Celem podpisanej umowy najmu jest tylko i wyłącznie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Państwa pracowników. Zapis w umowie jasno określa cel: "przedmiot najmu będzie wykorzystywany w celach mieszkalnych dla pracowników szpitala."

W umowie jasno sprecyzowana przedmiot umowy tj. Szpital wynajmuje lokal tylko i wyłącznie dla celów zapewnienia swoim pracownikom lokum mieszkalnego.

Szpital będzie obciążać podnajemców za następujące media: energię elektryczną wg stanu licznika, gaz wg stanu licznika, opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej tj. wody, zaliczki eksploatacyjnej, funduszu remontowego, opłaty abonamentowej, centralnego ogrzewania, odbioru ścieków, odpadów komunalnych.

Szpital nie będzie pobierał żadnej opłaty manipulacyjnej oraz nie będzie doliczać marży za zużycie mediów.

Na pytanie Organu, czy najemcy lokali objętych zakresem wniosku, będą mieli wpływ na wielkość zużycia mediów, Wnioskodawca odpowiedział, że: podnajemcy będą mieli wpływ na zużywane media liczone na podstawie liczników.Podnajemcy nie będą mieli wpływu na opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej tj. wody, zaliczki eksploatacyjnej, funduszu remontowego, opłaty abonamentowej, centralnego ogrzewania, odbioru ścieków, odpadów komunalnych.

Szpital wystawia jedną fakturę z góry za czynsz oraz drugą po skończonym miesiącu za energię wg stanu licznika, gaz wg stanu licznika, opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej tj. wody, zaliczki eksploatacyjnej, funduszu remontowego, opłaty abonamentowo, centralnego ogrzewania, odbioru ścieków, odpadów komunalnych.

Zgodnie z zapisami w umowie zarówno najmu jak i podnajmu wykazuje się odrębne rozliczenia.

Ustalona w umowie wysokość czynszu jest stała.

Zużycie za prąd i gaz są wskazywane na podstawie liczników, natomiast opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej są wykazywane na podstawie rozliczenia otrzymywanego od wspólnoty mieszkaniowej.

Szpital nie ma wpływu na zużycie mediów.

Pytania

Czy Szpital powinien wystawić fakturę na swojego pracownika za wynajem nieruchomości ze stawką VAT zw.?

Czy szpital powinien wystawić fakturę na swojego pracownika za zużycie mediów jakie ponosi za wynajem nieruchomości, ze stawka VAT taką samą jaką jest obciążany przez sprzedawców mediów?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Szpitala faktura za wynajem nieruchomości powinna być wystawiona ze stawką VAT zw., ponieważ wynajem nieruchomości ma charakter wyłącznie mieszkalny dla swoich pracowników.

Faktura za zużycie mediów powinna być wystawiona ze stawkami VAT, takimi samymi jakimi jest obciążany Szpital przez sprzedawców mediów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

* zastosowania zwolnienia z VAT wynajmu lokali mieszkalnych dla swoich pracowników - jest prawidłowe;

* zastosowania stawki właściwej dla dostaw energii elektrycznej, gazu, wody, centralnego ogrzewania, odbioru ścieków - jest prawidłowe;

* opodatkowania opłat z tytułu zaliczki eksploatacyjnej, funduszu remontowego, opłaty abonamentowej oraz opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Definicja świadczenia usług stanowi dopełnienie definicji dostawy towarów. To pozwala stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają wszystkie czynności odpłatnego obrotu profesjonalnego.

Na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy,

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem "odsprzedaży" usług. W związku z tym nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa opodatkowania. Jak stanowi ww. przepis:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

Aby czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez "podatników" w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.).

Zasada swobody umów zapisana jest w art. 353 (1) Kodeksu cywilnego:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową, która nakłada zarówno wynajmującego, jak i najemcę określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową wzajemną. Wynajmujący oddaje rzeczy do używania a najemca płaci umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Zatem najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, a Państwo jesteście z tego tytułu podatnikiem VAT. W konsekwencji usługa najmu świadczona przez Państwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku niektórych czynności. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11, 1177 i 1243);

W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek:

- świadczenie usługi na własny rachunek,

- charakter mieszkalny nieruchomości,

- mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku, gdy wystąpią wszystkie ww. warunki Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży podstawową stawką podatku VAT. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów. W żadnym razie nie powinny one być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Analizując kwestie zwolnienia od podatku usług najmu lokali mieszkalnych należy zwrócić szczególną uwagę na cel świadczonych usług. Realizacja celu wynajmu następuje, kiedy najemca wykorzystuje nieruchomość. Tym samym, zasadniczą kwestią dla opodatkowania, czy zwolnienia od podatku świadczonej usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.

Z opisu sprawy wynika, że na podstawie umów najmu, wynajmujecie Państwo od osób fizycznych nieruchomości, w celu zapewnienia swoim pracownikom zakwaterowania. Wynajmujecie Państwo lokale tylko i wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe.

Zatem wypełniliście Państwo przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. Tak więc wynajmując lokale mieszkalne pracownikom na cele mieszkaniowe będziecie mieć możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Dlatego też, ww. najem winniście Państwo fakturować jako usługę zwolnioną z VAT.

Państwa stanowisko do pytania oznaczonego numerem 1 uznałem za prawidłowe.

Dla rozstrzygnięcia kwestii, czy opłaty za media dostarczane do wynajmowanych przez Państwa lokali mieszkalnych powinny być opodatkowane stawkami właściwymi dla tych mediów, należy odnieść się do problematyki świadczenia złożonego.

Każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powinno być traktowane jako odrębne i niezależne.

Jeżeli jednak w skład tego świadczenia złożonego wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu świadczenia kompleksowego.

Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen.

Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował TSUE w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zasadniczo, zgodnie z wyrokiem TSUE z dnia 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96, każde świadczenie usług musi być uznawane za odrębne i niezależne, przy czym nie należy dokonywać sztucznego podziału świadczeń, które z ekonomicznego punktu widzenia obejmują jedną usługę. W sprawach wątpliwych należy więc brać pod uwagę okoliczności dokonywania transakcji, które - jak wynika z wyroku TSUE z dnia 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94 - mają na celu określenie, czy wykonywane czynności są ze sobą na tyle ściśle związane, że można je uznać za jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.

W tym miejscu należy wskazać, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa), kierując się ogólną zasadą, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować jako odrębne, rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Zatem usługi należy uznać za odrębne, gdy najemca ma możliwość wyboru ilości ich zużycia, a tym samym kryterium zużycia będzie jednym z czynników decydujących o odrębności świadczeń.

W związku z tym, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wywóz nieczystości płynnych czy dostawa energii elektrycznej i cieplnej, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie według liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla zużycie mediów, to świadczenia te powinny być traktowane odrębnie (przykładowo, rozdzielenie kosztów mediów na poszczególnych najemców na podstawie wskazań jednego licznika wg przyjętych w umowie obiektywnych kryteriów podziału).

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych powyżej mediów miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych pod klucz gotowych do użytku wraz z dostawą mediów lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia mediów. W takiej bowiem sytuacji, na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia mediów (innymi słowy bez uwzględnienia kryterium zużycia mediów). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi mediami.

Ponadto, również w wyroku NSA z dnia 7 października 2015 r., o sygn. akt I FSK 906/15 Sąd wskazał, że w przypadku mediów w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków, co do zasady powinny być uważane za odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z danych towarów i usług poprzez decydowanie o wielkości zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające określenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, taka sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników. Możliwe jest jednak przyjęcie przez strony umowy innego sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów, np. w oparciu o liczbę osób korzystających z wynajmowanych pomieszczeń.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę, należy podzielić pogląd, że świadczenie złożone będzie mieć miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy będzie miała charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a zatem takich, które umożliwiają skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy - wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie opodatkowane świadczenia.

Będzie Państwo obciążać podnajemców z tytułu:

Zgodnie z zapisami w umowie zarówno najmu jak i podnajmu wykazuje się odrębne rozliczenia. Ustalona w umowie wysokość czynszu jest stała. Zużycie za prąd i gaz są wykazywane na podstawie liczników, natomiast opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej są wykazywane na podstawie rozliczenia otrzymywanego od wspólnoty mieszkaniowej. Wystawiacie Państwo jedną fakturę z góry za czynsz oraz drugą po skończonym miesiącu za energię wg stanu licznika, gaz wg stanu licznika, opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej tj. wody, zaliczki eksploatacyjnej, funduszu remontowego, opłaty abonamentowe, centralnego ogrzewania, odbioru ścieków, odpadów komunalnych. Nie macie Państwo wpływu na zużycie mediów. W analizowanym przypadku wskazane media są rozliczane odrębnie od czynszu najmu.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE należy wskazać, że najem nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej (centralnego ogrzewania) oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które to świadczenia podlegają opodatkowaniu wg stawek właściwych dla danej czynności.

W odniesieniu do opisu sprawy należy zauważyć, że dokonujecie Państwo rozliczenia mediów po skończonym miesiącu. W przedmiotowej sprawie zużycie energii elektrycznej i gazu zależne jest od faktycznego zużycia przez najemców, ustalonego w oparciu o urządzenia pomiarowe (liczniki), a w przypadku dostaw do lokalu wody, centralnego ogrzewania, odbioru ścieków, zużycia ustalane są w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie, tj. na podstawie otrzymanego rozliczenia dokonanego przez wspólnotę.

Zatem w świetle powyższego wskazać należy, że w przypadku obciążania najemcy lokalu mieszkalnego opłatami za zużycie energii elektrycznej i gazu jak również opłatami w związku z otrzymaniem od wspólnoty mieszkaniowej rozliczenia z tytułu dostaw do lokalu wody, centralnego ogrzewania, odbioru ścieków, brak jest podstaw do traktowania ww. opłat jako elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej usługi najmu.

Jak wynika z cytowanych wyżej przepisów i orzecznictwa sądów, w przypadku, gdy faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla ich zużycie, to świadczenia te powinny być traktowane jako odrębne i niezależne od usługi najmu. W analizowanym przypadku, wskazane media są rozliczane odrębnie od czynszu najmu.

Czynności powyższe powinny być zatem rozliczane niezależnie od usługi najmu i - co do zasady - opodatkowane odpowiednio stawkami podatku VAT właściwymi dla danego rodzaju świadczenia.

W świetle powyższego brak jest podstaw, aby uznać, że dostawa mediów jest nierozerwalnie związana z najmem lokalu mieszkalnego, a ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Nie tworzą one bowiem obiektywnie tylko jednego niepodzielnego świadczenia, tj. nie stanowią kompleksowej usługi najmu ww. lokalu. Zatem, w przypadku najmu ww. lokalu mieszkalnego usługa dostawy mediów, których zużycie rozliczane jest w oparciu o liczniki lub inne kryteria przyjęte do rozliczenia dokonanego przez wspólnotę mieszkaniową dotyczące zużycia mediów, winna być opodatkowana według stawek właściwych dla dostawy poszczególnych czynności, a nie dla usługi najmu. Dotyczy to opłat z tytułu dostaw do lokalu energii elektrycznej, gazu, wody, centralnego ogrzewania, odbioru ścieków. Dlatego też, odsprzedaż ww. mediów powinniście Państwo fakturować jako usługi opodatkowane właściwą dla nich stawką VAT.

Inna sytuacja ma miejsce przy obciążaniu mieszkańca wynajmującego lokal należnościami wnoszonymi na rzecz wspólnoty z tytułu opłaty zaliczki eksploatacyjnej, opłaty na fundusz remontowy, opłaty abonamentowej, bowiem z okoliczności sprawy nie wynika, aby opłaty te były uzależnione od zużyć najemcy, tak jak w przypadku mediów. Przyjąć zatem należy, że opłaty te stanowią element kalkulacyjny czynszu najmu, a więc zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, powinny być wliczone do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług usługi najmu.

W konsekwencji, przenosząc koszty utrzymania nieruchomości, stanowiące należności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, tj. zaliczki eksploatacyjnej, opłaty na fundusz remontowy, opłaty abonamentowej, na najemców winniście je Państwo opodatkować według zasad właściwych dla usługi najmu, tj. wystawiając fakturę zastosować zwolnienie dla najmu lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Odnosząc się natomiast do pobieranych przez Państwa opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi należy zauważyć, że należności te należy rozpatrywać odrębnie od innych opłat za media z uwagi na to, że mają one inny charakter niż opłaty, np. z tytułu dostawy wody, energii czy gazu.

W tej kwestii przywołać należy pkt 45 ww. wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa). W ocenie Trybunału, czynność wywozu śmieci powinna być traktowana jako odrębna od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawcy tej usługi, a "nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu".

W ustawie z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2021 r. poz. 888 z późn. zm.) w rozdziale 3a - "Gospodarowanie odpadami komunalnymi przez gminę" art. 6c pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy - wskazano, że:

1. Gminy są obowiązane do zorganizowania odbierania odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których zamieszkują mieszkańcy.

2. Rada gminy może, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, postanowić o odbieraniu odpadów komunalnych od właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne.

W myśl art. 6h ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciele nieruchomości, o których mowa w art. 6c, są obowiązani ponosić na rzecz gminy, na terenie której są położone ich nieruchomości, opłatę za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Stosownie do art. 6I ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Rada gminy określi, biorąc pod uwagę warunki miejscowe, w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego, termin, częstotliwość i tryb uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, w tym wskazanie czy opłatę uiszcza się z dołu czy z góry.

Na podstawie art. 6m ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciel nieruchomości jest obowiązany złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi w terminie 14 dni od dnia zamieszkania na danej nieruchomości pierwszego mieszkańca lub powstania na danej nieruchomości odpadów komunalnych.

Artykuł 6o ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wskazuje, że:

W razie niezłożenia deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi albo uzasadnionych wątpliwości co do danych zawartych w deklaracji wójt, burmistrz lub prezydent miasta określa, w drodze decyzji, wysokość opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, biorąc pod uwagę dostępne dane właściwe dla wybranej przez radę gminy metody, a w przypadku ich braku - uzasadnione szacunki, w tym w przypadku nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, średnią ilość odpadów komunalnych powstających na nieruchomościach o podobnym charakterze.

W świetle art. 6q ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, w sprawach dotyczących opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, z tym, że uprawnienia organów podatkowych przysługują wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta.

Przepis art. 6r. ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach stwierdza, że:

Opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi stanowi dochód gminy.

Jak stanowi art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, ilekroć w ustawie jest mowa o:

Właścicielach nieruchomości - rozumie się przez to także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością;

Z powołanych przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu wywozu śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na "przeniesienie" jej kosztu na najemcę.

Zatem należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty za wywóz nieczystości stałych (odpadów komunalnych) jest właściciel nieruchomości.

Jeżeli jednak koszt opłaty za gospodarowanie odpadami jest "przerzucany" na użytkownika nieruchomości (najemcę), wówczas koszt ten (opłata) stanowi nieodłączny element świadczenia wykonywanego przez Państwa na rzecz użytkownika nieruchomości (element cenotwórczy).

Należy wskazać, że opłata za gospodarowanie odpadami powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym - usługą najmu i opodatkowana według stawki właściwej dla usługi najmu.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy wskazać, że opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi należy opodatkować według zasad właściwych dla usługi najmu, tj. wystawiając fakturę winniście Państwo zastosować zwolnienie dla najmu lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 odnoszące się do zastosowania stawki właściwej dla dostaw mediów, tj. energii elektrycznej, gazu, wody, centralnego ogrzewania, odbioru ścieków uznałem za prawidłowe, natomiast stanowisko w odniesieniu do opłat z tytułu zaliczki eksploatacyjnej, funduszu remontowego, opłaty abonamentowej oraz opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

* Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

* Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 z późn. zm.).