0113-KDIPT1-3.4012.101.2020.1.MK - Zwolnienie od podatku VAT sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 lutego 2020 r. (data wpływu 11 lutego 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku - jest prawidłowe.

W dniu 11 lutego 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina... jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT od dnia 1 listopada 2004 r.

Gmina... zamierza przeznaczyć do sprzedaży niżej wymienioną nieruchomość.

Gmina jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w..., składającej się z części działki nr... (nieruchomość w trakcie procedury podziałowej mającej na celu wyodrębnienie przeznaczonej do zbycia części zajętej pod drogę i chodnik) o powierzchni 0,0700 ha. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru obejmującego miasto... w Gminie..., zatwierdzonym Uchwałą Nr.. Rady Miejskiej w... z dnia: 29 sierpnia 2007 r. (Dz. Urz. Woj.... Nr..) działka nr...położona jest w jednostce strukturalnej oznaczonej symbolem MW tj. tereny mieszkalnictwa wielorodzinnego.

Jako przeznaczenie podstawowe dla terenów oznaczonych symbolem MW, stanowiących najbliższe otoczenie historycznego centrum ustala się utrzymanie istniejących funkcji mieszkaniowo-usługowych obejmujących:

Jako przeznaczenie dopuszczalne miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustala możliwość lokalizacji:

Przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym o pow. użytkowej ok. 480 m². Budynek dwukondygnacyjny, bez podpiwniczenia, kryty niskim dachem dwuspadowym, wybudowany w latach 1970-73. Dostęp do pomieszczeń użytkowych na piętrze odbywa się po schodach zewnętrznych i okalającym kondygnację piętra balkonie.

Budynek wymaga generalnego remontu.

Objęty wnioskiem budynek jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. 2019.1186) tj. jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Symbol PKOB nieruchomości to: 1230 tj. Budynki handlowo-usługowe.

Gmina nabyła powyżej opisaną nieruchomość na mocy decyzji Urzędu Wojewódzkiego - Wydział Geodezji i Gospodarki Ziemią w... z dnia 14 maja 1991 r. znak.... Tut. Urząd nie jest w stanie jednoznacznie ustalić, kto wybudował budynek.

Przy nabyciu nieruchomości Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży w momencie zbycia będzie się składała wyłącznie z wydzielonego fragmentu wyżej opisanej działki o powierzchni ok. 0,0500 ha i budynku, o których mowa we wniosku.

Od momentu nabycia nieruchomości Gmina nie ponosiła żadnych nakładów na jej ulepszenie lub remont.

Lokale użytkowe położone w przedmiotowym budynku przez okres posiadania nieruchomości oddane były w najem. Lokal użytkowy położony na parterze o powierzchni 253 m² był oddany w najem nieprzerwalnie od 29 grudnia 2000 r. do 30 października 2019 r. Wcześniej przedmiotowy lokal był oddany temu samemu podmiotowi w drodze umowy - decyzji użytkowania. Najemca w trakcie trwania umowy w 2000 r. poniósł nakłady na ulepszenie lokalu w kwocie 66.700,00 zł.

Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym w II-III.2000 r. przez rzeczoznawcę majątkowego wartość całej nieruchomości wynosiła 373.300,00 zł. Z powyższego wynika, że nakłady poczynione przez najemcę były niższe niż 30% wartości początkowej nieruchomości. Nakłady poniesione przez najemcę zostały rozliczone z wynajmującą poprzez obniżenie stawki czynszu przez pierwsze 10 lat trwania umowy to jest do 2010 r. Od 2010 r. czynsz był naliczany na poziomie wynikającym z Zarządzenia Burmistrza... o wysokości stawek czynszu za najem lokali użytkowych. Obecnie lokal nie jest objęty umową i nie jest użytkowany.

Pozostałe lokale użytkowe położone na piętrze były oddane w najem różnym najemcom. Ostatnie zawarte umowy najmu zawarte były w 2015 r. a najemcy użytkują lokale do chwili obecnej.

Wszystkie obowiązujące umowy najmu w związku z planowaną sprzedażą opisanej nieruchomości zostały wypowiedziane w dniu 22 stycznia 2020 r. z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia.

Gmina zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość w drodze przetargu. Cena wyjściowa do przetargu wynikać będzie z operatu szacunkowego, który sporządzony zostanie po zakończeniu procedury podziału nieruchomości

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Gmina... zwraca się z zapytaniem jaką stawkę podatku VAT należy zastosować przy sprzedaży nieruchomości opisanej w poz. 74 wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej?

Zdaniem Wnioskodawcy, Gmina... uznała za właściwe zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż sprzedaż nieruchomości opisanej w poz. 74 wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej spełnia przesłanki wymienionego artykułu. Sprzedaż następuję po upływie dwóch lat od momentu pierwszego zasiedlenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 106), - zwanej dalej "ustawą", opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, że opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze więc, konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre - musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami spełniających określone w tych przepisach warunki. Zwolnienie od podatku przy sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków lub budowli spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia "budynku". W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w..., składającej się z części działki nr... (nieruchomość w trakcie procedury podziałowej mającej na celu wyodrębnienie przeznaczonej do zbycia części zajętej pod drogę i chodnik) o powierzchni 0,0700 ha. Przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem handlowo-usługowym o pow. użytkowej ok. 480 m². Budynek dwukondygnacyjny, bez podpiwniczenia, kryty niskim dachem dwuspadowym, wybudowany w latach 1970-73. Objęty wnioskiem budynek jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. 2019.1186) tj. jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Symbol PKOB nieruchomości to: 1230 tj. Budynki handlowo-usługowe. Gmina nabyła powyżej opisaną nieruchomość na mocy decyzji Urzędu Wojewódzkiego - Wydział Geodezji i Gospodarki Ziemią w... z dnia 14 maja 1991 r. znak.... Przy nabyciu nieruchomości Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży w momencie zbycia będzie się składała wyłącznie z wydzielonego fragmentu wyżej opisanej działki o powierzchni ok. 0,0500 ha i budynku, o którym mowa we wniosku. Od momentu nabycia nieruchomości Gmina nie ponosiła żadnych nakładów na jej ulepszenie lub remont. Lokale użytkowe położone w przedmiotowym budynku przez okres posiadania nieruchomości oddane były w najem. Lokal użytkowy położony na parterze o powierzchni 253 m² był oddany w najem nieprzerwalnie od 29 grudnia 2000 r. do 30 października 2019 r. Wcześniej przedmiotowy lokal był oddany temu samemu podmiotowi w drodze umowy - decyzji użytkowania. Najemca w trakcie trwania umowy w 2000 r. poniósł nakłady na ulepszenie lokalu. Nakłady poczynione przez najemcę były niższe niż 30% wartości początkowej nieruchomości. Nakłady poniesione przez najemcę zostały rozliczone z wynajmującą poprzez obniżenie stawki czynszu przez pierwsze 10 lat trwania umowy to jest do 2010 r. Pozostałe lokale użytkowe położone na piętrze były oddane w najem różnym najemcom. Ostatnie zawarte umowy najmu zawarte były w 2015 r. a najemcy użytkują lokale do chwili obecnej. Gmina zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość w drodze przetargu.

Opis zdarzenia przyszłego wskazuje, że spełnione są łącznie dwa warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, co skutkuje objęciem dostawy budynku handlowo-usługowego zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wynika to z faktu, że dostawa ww. budynku nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że sprzedaż budynku znajdującego się na działce wydzielonej z działki nr 7453/6, będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, zwolnieniem od podatku - w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy - objęta będzie również dostawa działki, na której posadowiony jest opisany we wniosku budynek.

W związku z tym, że dostawa przedmiotowego budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza zwolnienia tych czynności wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezpodstawna.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.