0112-KDSL1-1.4011.58.2024.3.DS - Źródło przychodu ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 5 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 21 marca 2024 r. (wpływ 23 marca 2024 r.) oraz pismem z 21 marca 2024 r. (data wpływu 9 kwietnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Kupno Sprzedaż

1. Garaż 1 (...) 14.12.2014 - kupno (...) 13 marca 2019 r.

2. Z. (...) - kupno (...) 17 maja 2019 r.

3. P. (...) 16.11.2016 - kupno (...) 27 września 2019 r.

4. Garaż 2 (...) 16.11.2016 - kupno (...) 23 października 2019 r.

5. G. (...) 07.08.2017 - kupno (...) 22 listopada 2019 r.

Od 2012 r. Wnioskodawca jest zatrudniony w firmie X SA, gdzie zajmuje się realizowaniem kontraktów długoterminowych (3-4 lata) budowlanych w dziedzinie Y w całej Polsce (w tym czasie Wnioskodawca stacjonował między innymi (...)), a od 08.2023 r. w R.

Żona Wnioskodawcy do końca 2016 r. mieszkała w W., natomiast gdy spodziewali się Państwo dzieci, zdecydowali, że będą mieszkać razem i zmieniać miejsce zamieszkania w związku z realizacją kontraktów budowlanych, do których Wnioskodawca będzie desygnowany w jego pracy.

Zakup mieszkań był nie tylko spowodowany chęcią życia razem, ale również potrzebą mieszkania we własnym mieszkaniu oraz sytuacją na rynku wynajmu mieszkań. We wrześniu 2016 r., poszukując mieszkania do wynajęcia dla Wnioskodawcy, jego żony i przyszłych dzieci w P., Wnioskodawca spotkał się z niechęcią ze strony wynajmujących, którzy bali się wynajmować swoje mieszkania rodzinom z małymi dziećmi - bali się braku możliwości podjęcia jakichkolwiek działań w przypadku nieterminowych płatności, bali się zniszczeń na nieruchomościach oraz nie wyrażali zgody na na jakiekolwiek możliwości zmian dla przystosowania mieszkania dla dzieci (oczywiście miało to podstawy ekonomiczne dla wynajmujących - ogromny popyt w sektorze wynajmu mieszkań oraz niechęć do podejmowania ryzyka wynajmu mieszkania rodzinom z dziećmi).

Wnioskodawca z żoną zdają sobie sprawę, że ich sposób życia i częste przeprowadzki mogą wydawać się niestandardowe lub niezrozumiałe, ale ich prywatne transakcje na rynku nieruchomości od 2014 r. są ściśle związane z ich trybem życia oraz z ich celami mieszkaniowymi.

W 2014 r. Wnioskodawca z żoną kupili mieszkanie w W., w którym mieszkali do końca 2016 r. i w którym żona była zameldowana a Wnioskodawca pracował na delegacji w I. Żona mieszkała w W. od 2008 r. prawie do końca 2016 r. Od 11.2016 r. do momentu sprzedaży w 2019 r. mieszkanie w W. było wynajmowane.

Następnie, w związku z pracą Wnioskodawcy w P., kupili Państwo mieszkanie w P., w którym mieszkali do 04.2017 r. i w którym również żona Wnioskodawcy i ich dzieci po narodzinach były zameldowane. Krótko po narodzinach dzieci w 01.2017 r. w P., Wnioskodawca dostał pracę w G., do którego przeprowadzili się Państwo ostatecznie, kupując tam mieszkanie w 08.2017 r.

W 11.2019 r. Wnioskodawca z żoną sprzedali mieszkanie w G., ponieważ w kwietniu 2019 r. Wnioskodawca otrzymał awans oraz podwyżkę przez co 06.2019 r. kupili Państwo większe i bardziej komfortowe mieszkanie w G. Podczas Państwa pobytu w G., firma, w której Wnioskodawca pracuje od 2012 r. wygrała przetarg w mieście Z., który Wnioskodawca wyceniał i który miał realizować.

Wnioskodawca z żoną zdecydowali się kupić w Z. mieszkanie i wyremontować je zgodnie z ich potrzebami, aby móc od razu się tam przeprowadzić całą rodziną. Ostatecznie okazało się, że Wnioskodawca nie będzie realizował kontraktu w Z., dlatego sprzedali Państwo to mieszkanie.

W 2019 r. Wnioskodawca z żoną sprzedał zatem trzy mieszkania, kupione na przestrzeni 5 lat oraz dwa miejsca postojowe - jedno kupione wraz z mieszkaniem w W., a drugie z mieszkaniem w P.

Wnioskodawca z żoną zdecydowali się sprzedać mieszkania we W. i P., ponieważ trudno im było zagwarantować możliwość spłaty kredytów czy czynszów, mając przy tym wymagającą pracę oraz jeszcze bardziej wymagające małe dzieci w domu.

Ostatecznie mieszkania zostały sprzedane, ponieważ prywatnie już nic z daną lokalizacją Państwa nie łączyło.

Dodatkowo, patrząc na ceny nieruchomości na przełomie 2014-2019 można odnieść wrażenie, że można było na nich zarobić. Natomiast zakup mieszkań był dokonywany prywatnie, część prac remontowych Wnioskodawca wykonywał samodzielnie i co naturalne, nie pobierał żadnych faktur (tylko rachunki). Co za tym idzie podsumowane koszty nie odzwierciedlają ani rzeczywistych kosztów finansowych oraz włożonego trudu i poświęcenia serca w daną nieruchomości.

Wszystkie pieniądze pozyskane ze sprzedaży były przeznaczane na własne cele mieszkaniowe podnosząc poziom życia rodziny Wnioskodawcy za każdym razem pokazując, że ciężka praca ma sens. Gdyby w tamtym okresie ceny nieruchomości spadały Wnioskodawca poniósłby osobistą stratę finansową, z którą nie miałby się z kim podzielić, ale patrząc na pozostałe osobiste, wymienione wcześniej aspekty życia nie miała by ona takiego znaczenia.

Wnioskodawca prosi o nie łączenie sprzedanych nieruchomości w 2019 r. z jakąkolwiek chęcią zarobku na rynku nieruchomości. Zakup mieszkań był na przełomie kilku lat i nie miał nic wspólnego z działaniem zarobkowym.

Od początku swojego zawodowego życia Wnioskodawca pracuje na etacie i płaci uczciwie podatki. Ilość nieruchomości w jego życiu wiąże się z bardzo trudnym trybem życia na delegacji i jednoczesną próbą zapewnienia jego potrzeby przynależności do rodziny, w tym mieszkanie razem z rodziną, dzielenie się z nią szczęściem i bycie dla niej obecnym każdego dnia.

Ponadto odpowiedział Pan na następujące pytania zawarte w wezwaniu organu do uzupełnienia wniosku: 1) czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226, z późn. zm.) ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odpowiedź:

Tak.

2) mając na uwadze, że w opisie stanu faktycznego podał Pan m.in.:

Kupno Sprzedaż 1 Garaż 1 (...) 14.12.2014 - Kupno (...) 13.03.2019 2 Z. (...) - kupno (...) 17.05.2019 3 P. (...) 16.11.2016 - Kupno (...) 27.09.2019 4 Garaż 2 (...) 16.11.2016 - Kupno (...) 23.10.2019 5 G. (...) 07.08.2017 - Kupno (...) 22.11.2019

ponadto w dalszym opisie wskazał Pan, m.in. że:

(...) W 2014 r. kupiliśmy mieszkanie w W.

(...)

W 2019 r. sprzedaliśmy zatem trzy mieszkania, kupione na przestrzeni 5 lat oraz dwa miejsca postojowe - jedno kupione wraz z mieszkaniem w W., a drugie z mieszkaniem w P. (...)

tak przedstawiony opis sprawy budzi wątpliwości, co do faktycznych okoliczności, których szczegółowy i precyzyjny opis może stanowić podstawę wydanego w tej sprawie rozstrzygnięcia. Zatem należy szczegółowo opisać każdą transakcję kupna i sprzedaży nieruchomości (należy wskazać czy dotyczy lokalu mieszkalnego, lokalu mieszkalnego z garażem, czy też lokalu mieszkalnego z miejscem postojowym, itp.), która jest przedmiotem wniosku. Proszę dokładnie wskazać datę nabycia, sprzedaży, a także sposób jej wykorzystania w całym okresie posiadania (kiedy Pan mieszkał, wynajmował, remontował, wykorzystywał w inny sposób - jaki?). Informacje proszę podać odrębnie dla każdej nieruchomości.

Odpowiedź:

* Miejsce postojowe, 1 - zakup (...), dnia 14 lutego 2014 r., sprzedaż (...), dnia 13 marca 2019 r. Miejsce postojowe było zakupione wraz z lokalem mieszkalnym (kredyt hipoteczny), który Państwo sprzedali 28 grudnia 2017 r. (...) i w którym mieszkali do 11.2016 r. (pracował Pan w delegacji w I., a następnie w P.).

* P., MIESZKANIE, - zakup (...), dnia 16 listopada 2016 r., sprzedaż (...), dnia 27 września 2019 r. (kredyt hipoteczny).

* P., MIEJSCE POSTOJOWE, - zakup (...), dnia 16 listopada 2016 r., sprzedaż (...), dnia 23 października 2019 r. (kredyt hipoteczny) Mieszkanie wraz z miejscem postojowym Państwo zakupili 16 listopada 2016 r., gdy żona była w ciąży. Wówczas mieszkał Pan i pracował w P. i zdecydowali Państwo, że zamieszkają razem w P. W styczniu 2017 r. urodziły się dzieci, a już w kwietniu 2017 r. został Pan oddelegowany do pracy w G. W kwietniu 2017 r. wyjechał Pan do G. organizować tam swoje biuro budowy oraz znaleźć dla rodziny odpowiednie mieszkanie do wynajęcia. Nie udało się Panu nic wynająć, dlatego w końcu, w lipcu 2017 r. zdecydowali się Państwo na kupno mieszkania w G. Mieszkanie oraz miejsce postojowe Państwo sprzedali odpowiednio we wrześniu i październiku 2019 r.

* Mieszkanie, G - zakup (...), dnia 7 sierpnia 2017 r., sprzedaż (...), dnia 22 listopada 2019 r. (kredyt hipoteczny). Rynek mieszkaniowy w G. w 2017 r. był bardzo mało rozwinięty, brakowało mieszkań na wynajem oraz na sprzedaż. Panu z żoną zależało, aby mieszkać w bloku z windą, lecz nie udało się znaleźć żadnej odpowiedniej oferty. Państwo zdecydowali się zatem na zakup niedrogiego mieszkania na parterze w bloku z wielkiej płyty, aby jak najszybciej móc razem znów mieszkać. Zaznaczył Pan, że czas przeprowadzki do G. zbiegł się z pierwszymi miesiącami życia Państwa dzieci i było Państwu bardzo trudno poradzić sobie z wyzwaniami. W czasie od kwietnia do końca lipca 2017 r. żona z dziećmi przebywała w domu u swojej mamy, a Pan mieszkał w hotelu w Ge. Zależało Panu i żonie na połączeniu rodziny. W tym mieszkaniu mieszkali Państwo dwa lata, dopóki nie postanowili przeprowadzić się do większego, bardziej komfortowego mieszkania w nowym budownictwie, z windą oraz blisko żłobka i przedszkola.

* Z., zakup (...), dnia 06/12/2018 r., sprzedaż (...) dnia 17 maja 2019 r. (zakup za gotówkę). Mieszkając i pracując w G., wycenił Pan kontrakt kolejowy w Z, który X wygrał. Firma planowała oddelegować Pana właśnie na ten kontrakt. W związku z tym, że Państwo mieli problem ze znalezieniem odpowiedniego mieszkania w G., a mieszkanie nie było najbardziej komfortowe i nie spełniało wszystkich Państwa potrzeb, zdecydowali Państwo, że od razu kupią mieszkanie w Z. Państwo chcieli spokojnie móc dostosować mieszkanie do waszych potrzeb i spokojnie przeprowadzić się, kiedy okaże się to konieczne. Niestety po wygranym przetargu, polityka Pana firmy zmieniła się i ostatecznie Pana przełożony zdecydował, że wolałby, żeby kontynuował Pan swoją pracę w G. Państwo zdecydowali się zatem na sprzedaż mieszkania w Z., nie zdążywszy w nim zamieszkać. Niemniej zakup tej nieruchomości podyktowany był waszymi potrzebami i celami mieszkaniowymi w danym momencie.

3) czy środki ze sprzedaży w 2019 r. ww. nieruchomości wydatkował Pan - na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych (o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych)? Jeśli tak, to należy opisać szczegółowo te wydatki, wskazać kiedy zostały poniesione i w czym przejawia się realizacja własnego celu mieszkaniowego? Informacje proszę podać odrębnie dla każdej nieruchomości.

Odpowiedź:

Wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości:

* P. - środki ze sprzedaży mieszkania Państwo przeznaczyli na spłatę kredytu hipotecznego, a resztę kwoty na wkład własny do kredytu hipotecznego na zakup mieszkania w G. przy ul. a w 2020 r.

* G. - środki ze sprzedaży mieszkania Państwo przeznaczyli na spłatę kredytu hipotecznego, a resztę kwoty na wkład własny do kredytu hipotecznego na zakup mieszkania w G. przy ul. a w 2020 r.

* Miejsce postojowe w P., miejsce postojowe w W., mieszkanie w Z. - środki ze sprzedaży tych nieruchomości Państwo przeznaczyli w całości na wkład własny do kredytu hipotecznego na zakup mieszkania w G. przy ul. a w 2019 r.

4) w jaki sposób wykorzystywał Pan zakupioną nieruchomość w Z., czy zdążył Pan w niej zamieszkać zanim Pan ją sprzedał?

Odpowiedź:

W trakcje prowadzonego remontu w mieszkaniu, Pana przełożony zmienił plany dotyczące rozlokowania pracowników na kontraktach i zdecydował, żeby Pan kontynuował swoją pracę w G. Państwo zastanawiali się nad wynajmem mieszkania, ale uznali, że to za duże ryzyko i za duży obowiązek, na który wtedy nie mieli przestrzeni ani zasobów. Państwo zdecydowali się zatem na sprzedaż mieszkania w Z., nie zdążywszy w nim zamieszkać. Niemniej zakup tej nieruchomości podyktowany był Pana i żony potrzebami i celami mieszkaniowymi w danym momencie.

5) z jakich środków finansowych nabywał Pan kolejne nieruchomości?

Odpowiedź:

Kolejnymi nieruchomościami zakupionymi zgodnie z Pana i żony celami mieszkaniowymi było kolejne mieszkanie w G., przy ul. a w 2019 r. (kredyt hipoteczny) a następnie, w 2021 r. dom w E. (kredyt hipoteczny), po tym jak objął Pan kontrakt kolejowy tamże. Od sierpnia 2023 r. przebywają Państwo na Łotwie, gdzie pracuje Pan jako Dyrektor Oddziału z ramienia X i gdzie wynajmuje Państwo dom.

6) czy nieruchomości, o których mowa we wniosku były przedmiotem najmu, dzierżawy, jeśli tak to w jakim okresie i jakie pożytki czerpał Pan z tego tytułu? Informacje proszę podać odrębnie dla każdej nieruchomości.

Odpowiedź:

Nie.

7) czy poczynił Pan jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości i atrakcyjności nieruchomości, o których mowa we wniosku - jeśli tak to jakie i kiedy? Informacje proszę podać odrębnie dla każdej nieruchomości.

Odpowiedź:

Państwo przeprowadzili remont mieszkania w Z.

8) czy i jakie działania marketingowe podjął Pan w celu sprzedaży ww. nieruchomości, o których mowa we wniosku? Informacje proszę podać odrębnie dla każdej nieruchomości.

Odpowiedź:

Oto:

* Mieszkanie w Z. - sprzedaż za pośrednictwem agencji nieruchomości z W.,

* Mieszkanie w P. - sprzedaż za pośrednictwem agencji nieruchomości z P.,

* Mieszkanie w G. - ogłoszenie prywatne na portalach ogłoszeniowych (...), sprzedaż prywatna, bez udziału agencji nieruchomości,

* Miejsca postojowe w halach garażowych - papierowe ogłoszenia w halach garażowych.

9) w jaki sposób pozyskał Pan nabywcę dla sprzedawanych nieruchomości, o których mowa we wniosku? Informacje proszę podać odrębnie dla każdej nieruchomości.

Odpowiedź:

Patrz wyżej pytanie 8.

Informacje proszę podać odrębnie dla każdej nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Odpowiedź:

Poniżej:

* Mieszkanie w Z - była umowa przedwstępna;

* Mieszkanie w P. - była umowa przedwstępna;

* Mieszkanie w G. - była umowa przedwstępna;

* Miejsca postojowe w halach garażowych - nie było umów przedwstępnych.

Umowy przedwstępne nie były zawierane u notariusza. Określały kwotę zadatku oraz termin ostateczny podpisania głównego aktu. Nabywcy nigdy nie otrzymali kluczy przed zapłatą całości kwoty po głównym akcie notarialnym.

11) czy udzielił Pan nabywcy ww. nieruchomości, o których mowa we wniosku pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą ww. nieruchomości? Jeśli tak, to jakie działania podjął nabywca i kto pokrywał ich koszty (Pan, czy nabywca)? Informacje proszę podać odrębnie dla każdej nieruchomości.

Odpowiedź:

Nie.

12) czy odpłatne zbycie przez Pana nieruchomości, o których mowa we wniosku następowało w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - tj. czy prowadzi/prowadził Pan jakąkolwiek działalność gospodarczą, jeśli tak to w jakim zakresie i od kiedy? W szczególności czy jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, jaka jest forma opodatkowania, rodzaj prowadzonej dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe) oraz czy nieruchomości będące przedmiotem wniosku były wykorzystywane w działalności gospodarczej, jeśli tak to w jaki sposób?

Odpowiedź:

Nie.

Odpowiedź:

Mieszkania zakupione na własne cele i potrzeby mieszkaniowe, zbyte w związku ze zmianą pracy i miejsca zamieszkania:

* Mieszkanie w W, zakupione 14 lutego 2014 r. i sprzedane 28 grudnia 2017 r.

* Mieszkanie w G., przy ul. a, zakupione 06.2019 r. i sprzedane 2021 r.

* Dom w E., zakupiony 07.2021 r.

14) czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości? Jeśli tak, prosimy żeby wskazał Pan w jakim celu zamierza je nabyć?

Odpowiedź:

Państwo przeprowadzili się na Łotwę, w ramach dużego kontraktu, planowanego na kolejne 7-8 lat. Na razie Państwo wynajmują dom. Podczas pobytu na Łotwie chciałby Pan rozpocząć budowę domu przy rodzinnej miejscowości Pana żony na działce, którą Pan posiada w miejscowości K.

Pytanie (sformułowane ostatecznie w piśmie doprecyzowującym pismo uzupełniające wniosek z 21 marca 2024 r.).

Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości w 2019 r. kwalifikuje się jako sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie (sformułowane ostatecznie w piśmie doprecyzowującym pismo uzupełniające wniosek z 21 marca 2024 r.).

Wnioskodawca zajmuje jasne stanowisko, że sprzedaż przez niego nieruchomości w 2019 r. nie kwalifikuje się jako sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wszystkie sprzedane w 2019 r. nieruchomości zostały wcześniej zakupione tylko i wyłącznie w celach mieszkaniowych. Ich liczba i lokalizacja wynika z trybu życia Wnioskodawcy i jego pracy, która wiąże się z delegacjami. W ramach łączenia rodziny Wnioskodawca zdecydował się z żoną mieszkać razem i wspólnie przeprowadzać się, gdyż Wnioskodawcy praca tego wymaga. Niełatwo było Wnioskodawcy z żoną znaleźć mieszkania do wynajęcia, mając dwójkę małych dzieci (wynajmujący byli sceptyczni do wynajmu rodzinie z dziećmi albo nieruchomości nie spełniały Państwa potrzeb), więc Wnioskodawca z żoną zdecydowali się na zakup nieruchomości i dostosowanie ich do swoich potrzeb.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

UZASADNIENIE interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Tym samym, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

* zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Wskazuję, że treść definicji zawartej w przepisie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie "zorganizowanie", w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Jak już wskazano, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna - sprzedając nieruchomości - działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem w 2019 r. nieruchomości.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie może w sposób zasadniczy i wyłączny decydować taka okoliczność jak działanie podejmowane w celu uzyskania jak najwyższej ceny sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie analizowanej sprawy, powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż nieruchomości w 2019 r. kwalifikuje się jako sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Przystępując do kwalifikacji do odpowiedniego źródła przychodów sprzedaży przez Pana w 2019 r. nieruchomości uznać należy, że czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że od 2012 r. jest Pan zatrudniony w firmie, w której zajmuje się realizowaniem kontraktów długoterminowych (3-4 lata) budowlanych w dziedzinie Y w całej Polsce (w tym czasie stacjonował Pan między innymi (...), a od sierpnia 2023 r. w R. Pana żona do końca 2016 r. mieszkała w W., natomiast gdy spodziewali się Państwo dzieci, zdecydowali, że będą mieszkać razem i zmieniać miejsce zamieszkania w związku z miejscem Pana pracy. Zakup kolejnych mieszkań był nie tylko spowodowany chęcią życia razem, ale również potrzebą mieszkania we własnym mieszkaniu oraz niechęcią ze strony wynajmujących, którzy bali się wynajmować swoje mieszkania rodzinom z małymi dziećmi. Wskazał Pan, że prywatne transakcje na rynku nieruchomości od 2014 r. są ściśle związane z trybem życia rodziny oraz z celami mieszkaniowymi. Wskazał Pan, że posiadali Państwo następujące nieruchomości:

* mieszkanie w W (zakup - 14 lutego 2014 r., sprzedaż - 28 grudnia 2017 r.);

* miejsce postojowe 1 (zakup - 14 lutego 2014 r., sprzedaż -13 marca 2019 r.);

Miejsce postojowe było zakupione wraz z lokalem mieszkalnym (kredyt hipoteczny), który Państwo sprzedali 28 grudnia 2017 r. i w którym mieszkali Państwo do 11.2016 r. (pracował Pan w delegacji w I., a następnie w P.). Sprzedaż tego miejsca postojowego odbyła się na podstawie zamieszczonego papierowego ogłoszenia. Z nabywcą miejsca postojowego nie zwarł Pan umowy przedwstępnej.

Środki ze sprzedaży tego miejsca postojowego przeznaczył Pan w całości na wkład własny do kredytu hipotecznego na zakup mieszkania w G. przy ul. a w 2020 r.

* mieszkanie w P., (zakup - 16 listopada 2016 r., sprzedaż - 27 września 2019 r.) (kredyt hipoteczny);

Sprzedaż tego mieszkania odbyła się za pośrednictwem agencji nieruchomości. Z nabywcą zawarta została umowa przedwstępna. Określała kwotę zadatku oraz termin ostateczny podpisania głównego aktu. Środki ze sprzedaży tego mieszkania przeznaczył Pan na spłatę kredytu hipotecznego, a resztę kwoty na wkład własny do kredytu hipotecznego na zakup mieszkania w G. przy ul. a w 2020 r.

* miejsce postojowe 2 (zakup - 16 listopada 2016 r., sprzedaż - 23 października 2019 r.) (kredyt hipoteczny);

Mieszkanie wraz z miejscem postojowym w hali garażowej zakupili Państwo 16 listopada 2016 r. Wówczas mieszkał Pan i pracował w P. i Państwo zdecydowali, że zamieszkają razem w P. Sprzedaż tego miejsca postojowego odbyła się na podstawie zamieszczonego papierowego ogłoszenia w hali garażowej. Z nabywcą miejsca postojowego nie zwarł Pan umowy przedwstępnej. Środki ze sprzedaży tego miejsca postojowego przeznaczył Pan w całości na wkład własny do kredytu hipotecznego na zakup mieszkania w G. przy ul. a w 2020 r.

* mieszkanie w G. (zakup 7 sierpnia 2017 r., sprzedaż - 22 listopada 2019 r.) (kredyt hipoteczny);

W kwietniu 2017 r. został Pan oddelegowany do pracy w G. W lipcu 2017 r. Państwo zdecydowali się na kupno mieszkania w G. W tym mieszkaniu mieszkali Państwo dwa lata, dopóki nie postanowili przeprowadzić się do większego, bardziej komfortowego mieszkania w nowym budownictwie, z windą oraz blisko żłobka i przedszkola.

Sprzedaż tego mieszkania odbyła się za pośrednictwem ogłoszenia prywatnego na portalach ogłoszeniowych (...). Z nabywcą zawarta została umowa przedwstępna. Określała kwotę zadatku oraz termin ostateczny podpisania głównego aktu. Środki ze sprzedaży tego mieszkania przeznaczył Pan na spłatę kredytu hipotecznego, a resztę kwoty na wkład własny do kredytu hipotecznego na zakup mieszkania w G. przy ul. a w 2020 r.

* mieszkanie w Z. (zakup - 12 czerwca 2018 r., sprzedaż - 17 maja 2019 r.) (zakup za gotówkę);

Mieszkając i pracując w G., firma planowała oddelegować Pana na kontrakt kolejowy w Z. Wobec tego zdecydowali się Państwo na zakup mieszkania w Z. Przeprowadzili Państwo jego remont przed planowaną zmianą miejsca Pana pracy, lecz ostatecznie - w związku ze zmianą planów firmy (Pana przełożony zdecydował, by kontynuował Pan pracę w G.) - sprzedali Państwo to mieszkanie i nie zdążyli w nim zamieszkać. Sprzedaż tego mieszkania odbyła się za pośrednictwem agencji nieruchomości. Z nabywcą zawarta została umowa przedwstępna. Określała kwotę zadatku oraz termin ostateczny podpisania głównego aktu. Środki ze sprzedaży tego mieszkania przeznaczył Pan w całości na wkład własny do kredytu hipotecznego na zakup mieszkania w G. przy ul. a w 2019 r.

* mieszkanie w G. przy ul. a (zakup 06.2019 r., sprzedaż w 2021 r.);

W kwietniu 2019 r. otrzymał Pan awans oraz podwyżkę, przez co 06.2019 r. kupili Państwo większe i bardziej komfortowe mieszkanie w G.

* dom w E., zakupiony 07.2021 r.

Obecnie przeprowadzili się Państwo na Łotwę, w ramach kontraktu planowanego na kolejne (...) lat. Na razie wynajmują Państwo dom. Podczas pobytu na Łotwie chciałby Pan rozpocząć budowę domu na działce, którą Pan posiada w miejscowości K.

Jak Pan wskazał - wszystkie pieniądze pozyskane ze sprzedaży były przeznaczane na własne cele mieszkaniowe. Ilość nieruchomości w Pana życiu wiąże się z bardzo trudnym trybem życia na delegacji i jednocześnie próbą zapewnienia Pana potrzeby przynależności do rodziny, w tym mieszkanie razem z rodziną. Nieruchomości, o których mowa we wniosku nie były przedmiotem najmu, dzierżawy. Nie udzielił Pan nabywcom nieruchomości sprzedanych w 2019 r. pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą ww. nieruchomości. Wskazał Pan ponadto, że nie prowadzi działalności gospodarczej.

Zatem z opisu sprawy wynika, że w 2019 r. dokonał Pan sprzedaży następujących nieruchomości:

Całokształt podejmowanych przez Pana czynności oraz fakt, że sprzedaż nieruchomości - była dokonywana w związku ze zmianą miejsca pracy i związaną z tym zmianą miejsca zamieszkania - wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadził Pan w sposób profesjonalny zorganizowanych i ciągłych działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Co więcej, okoliczności dotyczące przeprowadzonych transakcji, terminy ich przeprowadzenia i ewidentny związek z zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych Pana i rodziny, w przypadku zmieniającej się nieustannie Pana sytuacji zawodowej (realizacja kontraktów długoterminowych budowlanych w dziedzinie kolejnictwa w całej Polsce) - jednoznacznie wskazują na ich prywatny, niezarobkowy charakter.

Powyższej oceny nie zmienia fakt, że w jednym ze sprzedawanych mieszkań Państwo w ogóle nie zamieszkaliście. Było to jednak spowodowane zmianą planów firmy (Pana przełożony zdecydował, by kontynuował Pan pracę w G.).

Okoliczności dotyczące nabycia poszczególnych nieruchomości wymienionych w opisie stanu faktycznego, które sprzedał Pan w 2019 r., nie dają zatem podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie sprzedaży tych nieruchomości do działalności gospodarczej.

Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem, Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż w 2019 r. wskazanych we wniosku nieruchomości nie nosi przymiotów działalności gospodarczej.

Wobec tego należy stwierdzić, że sprzedaż w 2019 r. nieruchomości przedstawionych w opisie stanu faktycznego, które zostały nabyte do Pana majątku prywatnego w latach: 2014 r. (miejsce postojowe 1), 2016 r. (mieszkanie w P.), 2016 r. (miejsce postojowe 2), 2017 r. (mieszkanie w G.) oraz 2018 r. (mieszkanie w Z.) nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowodowała powstania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, przychód ze sprzedaży przez Pana nieruchomości w 2019 r. nie kwalifikuje się jako przychód z działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

* Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

* Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

* Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

POUCZENIE o funkcji ochronnej interpretacji

* Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

* Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

* Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

POUCZENIE o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm.; dalej jako "p.p.s.a.").

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 p.p.s.a.). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 p.p.s.a.):

* w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 p.p.s.a.), albo

* w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a p.p.s.a.).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a p.p.s.a.).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 z późn. zm.).