0112-KDIL4.4012.263.2018.2.JKU - VAT w zakresie zwolnienia od podatku świadczenia usług wynajmu lokali w budynku mieszkalnym na cele mieszkaniowe.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 maja 2018 r. (data wpływu 6 czerwca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 lipca 2018 r. (data wpływu 6 sierpnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku świadczenia usług wynajmu lokali w budynku mieszkalnym na cele mieszkaniowe - jest prawidłowe.

W dniu 6 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku świadczenia usług wynajmu lokali w budynku mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Wniosek został uzupełniony w dniu 6 sierpnia 2018 r. o własne stanowisko w sprawie.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca lub Spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na wynajmie lokali w budynku mieszkalnym, którego jest właścicielem, na cele mieszkaniowe.

Umowy na wynajem mieszkań są podpisane z osobami fizycznymi i dotyczą lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe.

Spółka wynajmuje także mieszkania na cele mieszkaniowe spółkom z ograniczoną odpowiedzialnością, które prowadzą działalność na terenie miasta. Mieszkania te są podnajmowane pracownikom tych firm. Wynajem mieszkań to najem długoterminowy, tj. na okres co najmniej 3 miesięcy. W obu przypadkach zawarte umowy zawierają zastrzeżenie, że podmiot najmu jest oddany do korzystania wyłącznie w celach mieszkaniowych. Najemca nie jest uprawniony do zmiany sposobu korzystania z przedmiotu najmu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy świadczona usługa wynajmu lokali w budynku mieszkalnym na cele mieszkaniowe jest czynnością zwolnioną od podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, usługa najmu nieruchomości, co do zasady jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (23%), z zastrzeżeniem dwóch wyjątków:

1. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

Przepis zwalnia od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z przepisu wynika, że ze zwolnienia korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Przesłankami do stosowania zwolnienia są:

Powyższe przesłanki, zdaniem Wnioskodawcy są spełnione.

Ponadto wskazany przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i nabywającego tę usługę.

2. poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług, wymienia usługi sklasyfikowane jako "Usługi związane z zakwaterowaniem", które podlegają opodatkowaniu 8% stawką podatku. Klasyfikacja PKWiU 55 do usług związanych z zakwaterowaniem klasyfikuje usługi świadczone m.in. przez hotele, motele, pensjonaty, in. obiekty hotelowe, a także obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Zdaniem Wnioskodawcy, posiadany na własność budynek mieszkalny (sklasyfikowany zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych) oraz długotrwały (przeciętnie kilkumiesięczny okres najmu) najem lokali mieszkalnych wyłącznie do celów mieszkalnych, nie podlegają opodatkowaniu na podstawie poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy świadczone usługi wynajmu lokali mieszkalnych innym przedsiębiorcom z wyłącznym przeznaczeniem tych lokali na cele mieszkaniowe podlegają, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, zwolnieniu od tego podatku.

W piśmie z dnia 24 lipca 2018 r., będącym uzupełnieniem do wniosku, Wnioskodawca wskazał, że Spółka zwróciła się z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej wyłącznie w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych osobom prawnym z uwzględnieniem okoliczności szczegółowo opisanych we wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem "podatnika" te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy. Pod poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, stanowiącego "Wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7%" (w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. - 8%, zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy), wymienione zostały usługi sklasyfikowane w dziale 55 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług - "Usługi związane z zakwaterowaniem".

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanych lokali (lokali mieszkalnych) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanych lokali (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że zwolnienie od podatku od towarów i usług przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów (vide np. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 1992 r., sygn. akt SA/Po 596/92). W żadnym razie nie powinno ono być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na wynajmie lokali w budynku mieszkalnym, którego jest właścicielem, na cele mieszkaniowe. Umowy na wynajem mieszkań są podpisane z osobami fizycznymi i dotyczą lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Spółka wynajmuje także mieszkania na cele mieszkaniowe spółkom z ograniczoną odpowiedzialnością, które prowadzą działalność na terenie miasta. Mieszkania te są podnajmowane pracownikom tych firm. Wynajem mieszkań to najem długoterminowy, tj. na okres co najmniej 3 miesięcy. W obu przypadkach zawarte umowy zawierają zastrzeżenie, że podmiot najmu jest oddany do korzystania wyłącznie w celach mieszkaniowych. Najemca nie jest uprawniony do zmiany sposobu korzystania z przedmiotu najmu.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy świadczona usługa wynajmu lokali w budynku mieszkalnym na cele mieszkaniowe jest czynnością zwolnioną od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano powyżej Wnioskodawca świadcząc usługi wynajmu, działa w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność wynajmu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że ze złożonego wniosku wynika, że przedmiotem umowy Wnioskodawcy z najemcą nie będzie świadczenie usług zakwaterowania, o których mowa w ww. poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, a zatem ww. art. 43 ust. 20 ustawy nie znajduje zastosowania.

Z uwagi na fakt, że przedmiotem usługi jest wynajem lokali w budynku mieszkalnym na cele mieszkaniowe na rzecz Spółki (na okresy dłuższe co najmniej 3 miesięcy), która udostępnia przedmiotowe lokale wyłącznie na cele mieszkaniowe pracownikom, spełnione są wymienione wyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że najem dokonany jest na rzecz Spółki prowadzącej działalność gospodarczą na własny rachunek. Istotny jest cel, na jaki lokale w budynku mieszkalnym są wynajmowane przez Wnioskodawcę - wynajmowane są Spółce z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe (zawarte umowy zawierają zastrzeżenie, że podmiot najmu jest oddany do korzystania wyłącznie w celach mieszkaniowych, najemca nie jest uprawniony do zmiany sposobu korzystania z przedmiotu najmu i wynajem mieszkań to najem długoterminowy, tj. na okres co najmniej 3 miesięcy). Tak więc przedmiotem umowy będzie wynajem lokali w budynku mieszkalnym na cele mieszkaniowe na rzecz Spółki wyłącznie na cele mieszkaniowe i zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Podsumowując, świadczona usługa wynajmu lokali w budynku mieszkalnym na cele mieszkaniowe na okres długoterminowy jest czynnością zwolnioną od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.