0112-KDIL3.4012.223.2020.2.WB - Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości w ramach licytacji komorniczej.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 marca 2020 r. (data wpływu 26 marca 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 maja (data wpływu 19 maja 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, czy sprzedaż nieruchomości, na której położony jest dom przy ul. X dokonywana w ramach licytacji komorniczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - jest prawidłowe.

W dniu 26 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, czy sprzedaż nieruchomości, na której położony jest dom przy ul. X dokonywana w ramach licytacji komorniczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 19 maja 2020 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Stosownie do art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym prowadzi przeciwko Dłużnikowi postępowania egzekucyjne. Dłużnik figuruje w rejestrze VAT, prowadzi działalność gospodarczą (...). Przeważającą działalnością gospodarczą (kod PKD) według rejestru CEiDG to 33.19.Z "Naprawa i konserwacja pozostałego sprzętu i wyposażenia". Postępowanie egzekucyjne zostało skierowane do nieruchomości położonej w (...), oznaczonej jako działka A oraz działka B, objętej księgą wieczystą (...) o powierzchni łącznej (...) ha. Dłużnik nabył nieruchomość na podstawie Umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z dnia 26 czerwca 2012 r. Nabywając nieruchomość uiszczono podatek od czynności cywilnoprawnych na podstawie ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Na nieruchomości ustanowiono hipotekę umowną do kwoty (...) na rzecz Banku, celem zabezpieczenia kredytu mieszkaniowego (...). Na działkach: działka A oraz działka B, wzniesiono dwa budynki mieszkalne, jeden wolnostojący przy ul. X, dom nie w pełni wykończony oraz dwa w zabudowie bliźniaczej przy ul. nr Y i Z (domy w stanie surowym zamkniętym). Dom przy ul. X zamieszkuje Dłużnik wraz z rodziną, żoną i trójką dzieci. Domy w stanie surowym nr Y oraz Z stoją puste. Budynki zostały wzniesione na podstawie decyzji z dnia 19 listopada 2012 r., oraz decyzji o zmianie pozwolenia na budowę z dnia 6 sierpnia 2012 r., Prezydenta Miasta. Należy nadmienić, że dłużnik prowadząc działalność gospodarczą nie posiada w swoim zakresie działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Na podstawie umowy z dnia 22 listopada 2011 r., zawartej przez Dłużnika, Panią A i Pana B oraz późniejszych aneksów roboty budowlane w zakresie budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych i budynku jednorodzinnego bliźniaczego wykonywała spółka z o.o. wystawiała Dłużnikowi poszczególne faktury, przy czym w dokumentacji Dłużnika był on określany jako osoba fizyczna (na wystawianych fakturach VAT nie pojawiał się nr NIP Dłużnika). Komornik dokonał opisu i oszacowania ww. nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości objętej księga wieczystą stanowiącej działki nr A i B o powierzchni łącznej (...) ha, zabudowane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz dwoma budynkami typu bliźniak przy ul. (...) oszacowano na kwotę (...). Opis i oszacowanie nieruchomości jest prawomocny.

W związku z tym, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów formalnych pismem z dnia 8 maja 2020 r. wezwano Wnioskodawcę o doprecyzowanie opisu sprawy o następujące informacje:

Pismem z dnia 19 maja 2020 r. - stanowiącym uzupełnienie wniosku - Wnioskodawca wskazał, że:

Ad 1.

Z posiadanej dokumentacji wynika, iż Dłużnik nabył działki nr A oraz nr B, celem wzniesienia dwóch budynków mieszkalnych:

- jednego wolnostojącego przy ul. X,

- dwóch w zabudowie bliźniaczej o przy ul. Y.

Z późniejszego przebiegu wynika, że w domu wolnostojącym przy ul. X zamieszkał dłużnik razem z rodziną.

Pozostałe domy w zabudowie bliźniaczej przy ul. Y znajdują się w stanie surowym zamkniętym. Powyższe może wskazywać, że dłużnik dom przy ul. X wznosił dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, natomiast budynki przy ul. Y zamierzał przeznaczyć na sprzedaż.

Ad 2.

Ze znajdujących się w aktach sprawy wynika, że budowa budynków następowała na podstawie umowy o roboty budowlane (oraz późniejszych aneksów) zawartej przez Dłużnika ze sp. z o.o., będącą wykonawcą robót budowlanych.

Ad 3.

Z informacji podanych w pkt 2 wynika, że budynki nie były wybudowane przez Dłużnika.

Ad 4.

Dom przy ul. X zamieszkuje Dłużnik - wraz z rodziną, tj. żoną i trójką dzieci. Dom nie jest jeszcze formalnie oddany do użytku, a więc nikt nie jest w nim zameldowany ani nie jest prowadzona działalność gospodarcza.

Domy w stanie surowym nr Y oraz Z stoją puste.

Ad 5.

Z akt sprawy nie wynika, aby budynek przy ul. X był wykorzystywany na inne cele niż mieszkaniowe dłużnika.

Ad 6.

Budynki nie są formalnie oddane do użytku, a więc nie jest w nich prowadzona działalność gospodarcza.

Ad 7.

Z akt sprawy nie wynika, aby budynki były przejęte przez dłużnika jako środki trwałe do prowadzonej działalności gospodarczej.

Ad 8.

Z akt sprawy nie wynika, aby budynki były udostępniane przez dłużnika innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych.

Ad 9.

Z akt sprawy nie wynika, aby budynki były objęte społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ad 10.

W aktach sprawy znajduje się kopia decyzji Prezydenta Miasta z dnia (...), o udzieleniu pozwolenia na budowę dla zamierzenia budowlanego "Budowa czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wraz z budową zjazdu z ul. (...) oraz z zewnętrznymi instalacjami: wod-kan, elektryczną, gazową: na działkach nr (...)". Także w pozostałej dokumentacji technicznej dostępnej komornikowi oraz operacie szacunkowym jest mowa o budynkach mieszkalnych jednorodzinnych. Z tego względu na podstawie akt sprawy ustalono, że:

* budynek wolnostojący przy ul. X jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m²,

* budynek wolnostojący przy ul. Y jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m²,

* budynek wolnostojący przy ul. Z jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m².

Ad 11.

W świetle posiadanej dokumentacji przyjęto, że budynek przy ul. X, Y i Z, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych należy sklasyfikować jako 111 - budynki mieszkalne jednorodzinne.

Ad 12.

Analiza posiadanej dokumentacji wskazuje, że budynki bliźniacze nie są od siebie oddzielone ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Budynki mają osobne wejścia. W chwili dokonywania oględzin budynki znajdowały się w stanie surowym zamkniętym bez tynków i instalacji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości stanowiącej własność Dłużnika, położonej w (...) przy ul. (...), oznaczonej jako działka A oraz działka B, objętej księgą wieczystą (...) z uwagi na treść art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy nie, a jeżeli tak, to czy sprzedaż nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia?

Zdaniem Wnioskodawcy, egzekucyjna sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej w postaci działek nr A i B o łącznej pow. (...) ha, położonej w (...), przy ul. (...), jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 15 ust. 1 i 2 (a contrario) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z 2004 r., z późn. zm.). Ponieważ przedmiotowa nieruchomość gruntowa w postaci działek nr A i B wchodzi w skład majątku prywatnego dłużnika, tedy - zgodnie z orzecznictwem sądów europejskich i krajowych - sprzedaż majątku prywatnego osób fizycznych nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż - tak jak w niniejszej sprawie dłużnik nie może być uważany za czynnego podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Warunkiem uznania za czynnego podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT jest profesjonalna działalność i samodzielność w prowadzeniu działalności gospodarczej, która w niniejszej sprawie nie ma miejsca. Dłużnik włada nieruchomością w ramach zarządu zwykłego, nieruchomość stanowi składnik jego majątku prywatnego, w związku z czym w odniesieniu do sprzedaży egzekucyjnej nie występuje on jako czynny podatnik VAT. Przepisy dyrektywy UE/112 nie wykluczają sytuacji, w których podatnik VAT zamierzający wyodrębnić część danej nieruchomości jako majątek osobisty wyłącza tym samym tę część z systemu podatku VAT. Muszą jednak zaistnieć konkretne przesłanki wskazujące, że w całym okresie posiadania nieruchomości wykorzystywana ona była w ramach majątku osobistego. Orzecznictwo sądów unijnych i krajowych jednoznacznie sprzeciwia się opodatkowaniu VAT sprzedaży majątku prywatnego, którym osoby fizyczne władają w ramach zarządu zwykłego. Sprzedaż egzekucyjna w niniejszej sprawie ma charakter przymusowy i niezależny od woli dłużnika, a tym samym nie może być on uważany za czynnego podatnika VAT. Na podstawie art. 947 § 2 k.p.c. w związku z § 8 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów, komornik w protokole oszacowania podaje wartość nieruchomości bez kwoty podatku od towarów usług oraz wartość nieruchomości zawierającą kwotę tego podatku. W niniejszej sprawie wartość nieruchomości bez kwoty od towarów i usług stanowi wartość (...) zł i tym samym stanowi kwotę zwolnioną z podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie stwierdzenia, czy sprzedaż nieruchomości, na której położony jest dom przy ul. X dokonywana w ramach licytacji komorniczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest prawidłowe.

Na wstępie zaznaczyć należy, że zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.) - zwanej dalej "ustawą" - organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2018 r. poz. 1314, 1356, 1499 i 1629) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.), zgodnie z którym płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary - na mocy art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów nieruchomość, zarówno gruntowa jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. W tym miejscu należy podkreślić, że wprawdzie pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych.

Tym samym określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działania podmiotu dokonującego tej dostawy wskażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, które mogą składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności takie jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Ponadto z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał orzekł również, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Komornik) prowadzi przeciwko Dłużnikowi postępowania egzekucyjne. Dłużnik figuruje w rejestrze VAT, prowadzi działalność gospodarczą (...). Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD) według rejestru CEiDG to 33.19.Z "Naprawa i konserwacja pozostałego sprzętu i wyposażenia". Postępowanie egzekucyjne zostało skierowane do nieruchomości położonej w (...) przy ul. (...) oznaczonej jako działka A oraz działka B o powierzchni łącznej (...) ha. Dłużnik nabył nieruchomość na podstawie Umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. Nabywając nieruchomość uiszczono podatek od czynności cywilnoprawnych na podstawie. Na nieruchomości ustanowiono hipotekę umowną do kwoty (...) na rzecz Banku, celem zabezpieczenia kredytu mieszkaniowego. Na działkach: działka A oraz działka B, wzniesiono dwa budynki mieszkalne, jeden wolnostojący przy ul. X, oraz dwa w zabudowie bliźniaczej przy ul. Y i Z (domy w stanie surowym zamkniętym). Dom przy ul. X zamieszkuje Dłużnik wraz z rodziną, żoną i trójką dzieci. Domy w stanie surowym nr Y oraz Z stoją puste. Budynki zostały wzniesione na podstawie decyzji z dnia 19 listopada 2012 r. oraz decyzji o zmianie pozwolenia na budowę z dnia 6 sierpnia 2012 r. Prezydenta Miasta. Należy nadmienić, że dłużnik prowadząc działalność gospodarczą nie posiada w swoim zakresie działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Na podstawie umowy z dnia 22 listopada 2011 r. zawartej przez Dłużnika, Panią A i Pana B oraz późniejszych aneksów roboty budowlane w zakresie budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych i budynku jednorodzinnego bliźniaczego wykonywała Spółka z o.o. wystawiała dłużnikowi poszczególne faktury, przy czym w dokumentacji Dłużnika był on określany jako osoba fizyczna (na wystawianych fakturach VAT nie pojawiał się nr NIP Dłużnika). Komornik dokonał opisu i oszacowania ww. nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości objętej księga wieczystą stanowiącej działki nr A i B o powierzchni łącznej (...) ha, zabudowane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz dwoma budynkami typu bliźniak przy ul. (...) oszacowano na kwotę (...). Z posiadanej dokumentacji wynika, iż Dłużnik nabył działki nr A oraz nr B, celem wzniesienia dwóch budynków mieszkalnych:

* jednego wolnostojącego przy ul. X,

* dwóch w zabudowie bliźniaczej o przy ul. nr Y i Z.

Z późniejszego przebiegu wynika, że w domu wolnostojącym przy ul. X zamieszkał dłużnik razem z rodziną. Pozostałe domy w zabudowie bliźniaczej przy ul. Y i Z znajdują się w stanie surowym zamkniętym. Powyższe może wskazywać, że dłużnik dom przy ul. X wznosił dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych natomiast budynki przy ul. nr Y i Z zamierzał przeznaczyć na sprzedaż. Ze znajdujących się w aktach sprawy wynika, że budowa budynków następowała na podstawie umowy o roboty budowlane (oraz późniejszych aneksów) zawartej przez dłużnika ze Sp. z o.o., będącą wykonawcą robót budowlanych. Dom przy ul. X zamieszkuje Dłużnik wraz z rodziną, tj. żoną i trójką dzieci. Dom nie jest jeszcze formalnie oddany do użytku a więc nikt nie jest w nim zameldowany ani nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Domy w stanie surowym nr Y oraz Z stoją puste. Z akt sprawy nie wynika, aby budynek przy ul. X był wykorzystywany na inne cele niż mieszkaniowe dłużnika. Budynki nie są formalnie oddane do użytku, a więc nie jest w nich prowadzona działalność gospodarcza. Z akt sprawy nie wynika, aby budynki były przejęte przez dłużnika jako środki trwałe do prowadzonej działalności gospodarczej. Z akt sprawy nie wynika, aby budynki były udostępniane przez dłużnika innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych. Z akt sprawy nie wynika, aby budynki były objęte społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług. W aktach sprawy znajduje się kopia decyzji Prezydenta Miasta z dnia (...), o udzieleniu pozwolenia na budowę dla zamierzenia budowlanego Budowa czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wraz z budową zjazdu z ul. (...) oraz z zewnętrznymi instalacjami: wod-kan, elektryczną, gazową: na działkach nr (...) przy ul. (...). Także w pozostałej dokumentacji technicznej dostępnej komornikowi oraz operacie szacunkowym jest mowa o budynkach mieszkalnych jednorodzinnych. Z tego względu na podstawie akt sprawy ustalono, że:

* budynek wolnostojący przy ul. X jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m²,

* budynek wolnostojący przy ul. Y jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m²,

* budynek wolnostojący przy ul. Z jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m².

W świetle posiadanej dokumentacji przyjęto, że budynek przy ul. X, Y i Z, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych należy sklasyfikować jako 111 - budynki mieszkalne jednorodzinne. Analiza posiadanej dokumentacji wskazuje, że budynki bliźniacze nie są od siebie oddzielone ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Budynki mają osobne wejścia. W chwili dokonywania oględzin budynki znajdowały się w stanie surowym zamkniętym bez tynków i instalacji.

Wątpliwości Wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie dotyczą m.in. stwierdzenia, czy sprzedaż nieruchomości, na której położony jest dom przy ul. X dokonywana w ramach licytacji komorniczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby ustalić, czy Wnioskodawca, jako komornik sądowy, będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, należy dokonać analizy, czy dłużnik w okolicznościach opisanych we wniosku był podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Zatem - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w rozpatrywanej sprawie nie można uznać Dłużnika za podatnika podatku od towarów i usług, w związku ze sprzedażą nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym przy ul. X w drodze licytacji komorniczej, gdyż brak jest przesłanek wskazujących na to, że Dłużnik w odniesieniu do sprzedaży ww. nieruchomości, stanowiącej jego majątek prywatny, działa w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ustawy.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy należy stwierdzić, że z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka aktywność Dłużnika, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Budynek mieszkalny przy ul. X był użytkowany tylko do celów mieszkaniowych. Zatem stwierdzić należy, iż zbycie przez Dłużnika nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym przy ul. X nie jest dokonane w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach rozporządzania własnym majątkiem. Należy je uznać za działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania

W świetle powyższego Dłużnikowi w związku ze sprzedażą nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym przy ul. X, wykorzystywanej na cele prywatne Dłużnika, nie można przypisać aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Reasumując, mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa, przedstawiony opis sprawy oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że opisana transakcja sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym przy ul. X nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Dłużnika nie można uznać za podatnika podatku od towarów i usług w myśl art. 15 ust. 1 ustawy. W przedmiotowej sprawie bowiem całokształt okoliczności i ich zakres, wskazuje, że jest to działanie należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W konsekwencji uznać należy, iż Wnioskodawca z tytułu ww. transakcji, w trybie postępowania egzekucyjnego, zgodnie z art. 18 ustawy, nie będzie płatnikiem podatku od towarów i usług, a więc nie będzie zobowiązany do obliczenia i odprowadzenia podatku VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że z dniem 1 września 2019 r. do ustawy o VAT został dodany art. 43 ust. 21, zgodnie z którym "Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione."

Jednakże mając na uwadze powyższe rozważania stwierdzić należy, iż ww. przepis nie znajdzie zastosowania w niniejszej sprawie.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie stwierdzenia, czy sprzedaż nieruchomości, na której położony jest dom przy ul. X podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy ocenić jako prawidłowe.

W przedmiotowej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej stwierdzenia, stwierdzenia, czy sprzedaż nieruchomości, na której położony jest dom przy ul. X podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast w zakresie stwierdzenia, czy sprzedaż nieruchomości, na której położony jest dom w zabudowie bliźniaczej przy ul. Y i nr Z podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług załatwiono odrębnym pismem.

Ponadto, zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.