0112-KDIL3.4012.13.2019.2.EW - Opodatkowanie podatkiem VAT opłat pobieranych przez sądowego zarządcę nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku sygn. datą 28 października 2019 r. (data wpływu 13 listopada 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 13 grudnia 2019 r. (data wpływu 20 grudnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy Wnioskodawca jako zarządca sądowy jest beneficjentem przychodów uzyskiwanych z nieruchomości, działając w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i jest zobowiązany do wystawienia faktury VAT we własnym imieniu i na własny rachunek - jest prawidłowe.

W dniu 13 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy Wnioskodawca jako zarządca sądowy jest beneficjentem przychodów uzyskiwanych z nieruchomości, działając w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i jest zobowiązany do wystawienia faktury VAT we własnym imieniu i na własny rachunek. Wniosek uzupełniono w dniu 20 grudnia 2019 r. o doprecyzowanie opisu sprawy, przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oraz o informację, że nie posiada adresu elektronicznego w systemie ePUAP.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Postanowieniem z dnia 29 marca 2017 r. Sąd Rejonowy Poznań, na podstawie art. 931 § 2 k.p.c. odjął dłużnikowi spółka z o.o. zarząd nad zajętą nieruchomością, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą i powierzył go Wnioskodawcy, zwanym dalej "zarządcą nieruchomości". Nieruchomość została zajęta w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Rejonowego przy Sądzie Rejonowym.

W ramach wykonywanych jako zarządca nieruchomości czynności Wnioskodawca pobiera opłaty z tytułu czynszu od korzystającej z przedmiotowej nieruchomości s.c., dalej zwana "Spółką". Świadczenie składane jest do depozytu Sądu Rejonowego.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT, nie prowadzi działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami oraz nie otrzymuje wynagrodzenia za pełnioną funkcję zarządcy nieruchomości.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 13 grudnia 2019 r. Zainteresowany wskazał, że:

1. Wnioskodawca pobiera opłaty z tytułu czynszu od s.c. na podstawie porozumienia z dnia 1 lutego 2018 r. Wnioskodawca podaje, iż najemca obecnie zalega z dwoma opłatami z tytułu czynszu za okres od dnia 1 sierpnia 2018 r. do dnia 31 stycznia 2019 r. oraz od dnia 1 lutego 2019 r. do dnia 31 lipca 2019 r., które zostaną uregulowanie niezwłocznie po wydaniu przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacji indywidualnej.

2. Wnioskodawca zgodnie z treścią postanowienia Sądu Rejonowego, z dnia 29 marca 2017 r., na podstawie art. 931 § 2 k.p.c. odjęto Sp. z o.o. zarząd nad nieruchomością, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą i powierzono go Wnioskodawcy. Wnioskodawca został ustanowiony zarządcą sądowym nieruchomości postanowieniem sądu w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego przeciwko właścicielowi tej nieruchomości Sp. z o.o. Wnioskodawca nie jest przedstawicielem właściciela, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego, ale na rzecz dłużnika. Czynsz od najemców nieruchomości pobierany jest wprawdzie przez zarządcę sądowego jednakże wydatkowany jest on na wydatki ściśle wskazane w art. 940 k.p.c. (wskazane w stanie faktycznym) i w tym zakresie zarządca jest zobowiązany wydatkować te środki wyłącznie w sposób zgodny z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Przychód ten nie jest więc przychodem zarządcy sądowego, gdyż nadwyżkę przychodów nad kosztami zobowiązany jest przekazać do depozytu sądowego (art. 941 k.p.c.). Z tej nadwyżki spłacane są długi właściciela nieruchomości lub w przypadku umorzenia egzekucji przekazywane właścicielowi nieruchomości - środki te powiększają aktywa właściciela lub zmniejszają jego pasywa. Przychodem zarządcy sądowego jest wyłącznie wynagrodzenie, które ustalane jest przez sąd na podstawie postanowienia i tylko w tym zakresie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

3. Wnioskodawca oprócz zawartego porozumienia z dnia 1 lutego 2018 r. nie ma podpisanych żadnych umów o zarządzanie nieruchomością.

4. Zgodnie z treścią art. 939 § 1 k.p.c. zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszy. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Zainteresowany nie składał wniosku o wynagrodzenie za zarząd nieruchomością i w chwili obecnej takiego wynagrodzenia nie otrzymuje. Roszczenie o wynagrodzenie za sprawowanie zarządu wygasa w ciągu miesiąca po ustąpieniu z zarządu lub po jego ustaniu.

Wnioskodawca wskazuje również, iż prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...), zajmującą się wykonywaniem konstrukcji i pokryć dachowych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca, jako wyznaczony przez sąd zarządca nieruchomości, jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT w zakresie należności jakie pobiera od s.c. z tytułu czynszu najmu nieruchomości oraz czy w związku z tym jest obowiązany do wystawiania faktur VAT we własnym imieniu i na własny rachunek?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w dniu 20 grudnia 2019 r.), skoro podatnikiem podatku od towarów i usług jest właściciel nieruchomości, to zarządca nieruchomości nie może wystawiać faktur VAT wskazując siebie jako sprzedawcę. Faktury VAT powinny być wystawiane w imieniu właściciela nieruchomości i na jego rzecz (art. 106 ust. 1 ustawy o VAT), wskazując jako sprzedawcę właściciela nieruchomości. Z uwagi na fakt, że zarządca sądowy zastępuje właściciela nieruchomości w zarządzaniu nieruchomością to faktury te wystawia zarządca, zgodnie z przepisami o VAT i przekazuje wystawioną fakturę VAT właścicielowi nieruchomości, który dokonuje obliczenia podatku. (uwzględniając inne swoje czynności podlegające opodatkowaniu i VAT naliczony), składa deklaracje i odprowadza należny podatek, jeżeli takowy istnieje.

Zgodnie z treścią art. 934 k.p.c. po ustanowieniu zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu należy uprzedzić, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela. Natomiast w myśl art. 935 § 1 k.p.c. zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. Zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości (art. 939 § 1 k.p.c).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2018.2174 z późn. zm.), zwanej dalej pustawą o VAT", opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 5a cyt. ustawy o VAT, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne. Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast w świetle postanowień art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W oparciu o art. 15 ust. 3 ustawy o VAT za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że w kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług, status danego podmiotu, jako podatnika VAT determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

Wnioskodawca nie spełnia powyższych cech, nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na zarządzaniu nieruchomościami, nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT oraz nie ma ustalonego wynagrodzenia za pełnienie funkcji zarządcy nieruchomości.

W świetle powyższego przez zarządcę należy rozumieć osobę zarządzającą administrującą czymś. Tym samym zarządca nie jest uprawniony do prowadzenia dla właścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikami podatku powstałego wskutek przeprowadzonych przez zarządcę sądowego transakcji w dalszym ciągu są właściciele nieruchomości. Zatem zarządca działając we wskazanym zakresie na rzecz właścicieli nie dokonuje na własny rachunek odpłatnej dostawy towarów, ani też odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W świetle powyższego pomimo, że właściciel nieruchomości traci zarząd i prawo do rozporządzania majątkiem, nie traci prawa własności i w dalszym ciągu jest podatnikiem podatku VAT z tytułu świadczenia najmu nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 106), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast w świetle postanowień art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Zatem, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, za usługę może być uznane każde niebędące dostawą towarów świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Jednak z cywilistycznej istoty pojęcia "świadczenia" wynika, że musi ono polegać na działaniu albo na zaniechaniu podmiotu zobowiązanego do spełnienia świadczenia. Dodatkowo, aby możliwe było uznanie jakiegoś zdarzenia za odpłatne świadczenie usług w rozumieniu ww. przepisu, musi występować stosunek zobowiązaniowy pomiędzy podmiotami biorącymi udział w tym zdarzeniu, czyli obie strony muszą się zobowiązać do określonego działania bądź powstrzymania się od dokonania określonej czynności.

Podkreślić należy, iż aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a -30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:

o telekomunikacyjnych,

o wymienionych w poz. 140-153, 174 i 175 załącznika nr 3 do ustawy,

o najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,

o ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,

o stałej obsługi prawnej i biurowej,

o dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego - z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Jak stanowi art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,

2. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118 - jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Elementy które powinna zawierać faktura VAT wskazane zostały w art. 106e ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 109 ust. 3 ustawy podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej oraz informacji podsumowującej. Ewidencja powinna zawierać w szczególności dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, korekt podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżającej kwotę podatku należnego, korekt podatku naliczonego, kwoty podatku podlegającej wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu, a także inne dane służące identyfikacji poszczególnych transakcji, w tym numer, za pomocą którego kontrahent jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej.

Na podstawie art. 99 ust. 1 ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c i art. 133.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że postanowieniem z dnia 29 marca 2017 r. Sąd Rejonowy na podstawie art. 931 § 2 k.p.c. odjął dłużnikowi Spółka z o.o. zarząd nad zajętą nieruchomością, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą i powierzył go Wnioskodawcy. Nieruchomość została zajęta w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Rejonowego przy Sądzie Rejonowym.

W ramach wykonywanych jako zarządca nieruchomości czynności Wnioskodawca pobiera opłaty z tytułu czynszu od korzystającej z przedmiotowej nieruchomości s.c. Świadczenie składane jest do depozytu Sądu Rejonowego.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT, nie prowadzi działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami oraz nie otrzymuje wynagrodzenia za pełnioną funkcję zarządcy nieruchomości.

Wnioskodawca pobiera opłaty z tytułu czynszu od s.c. na podstawie porozumienia z dnia 1 lutego 2018 r.

Wnioskodawca został ustanowiony zarządcą sądowym nieruchomości postanowieniem sądu w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego przeciwko właścicielowi tej nieruchomości Sp. z o.o. Wnioskodawca nie jest przedstawicielem właściciela, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego, ale na rzecz dłużnika. Czynsz od najemców nieruchomości pobierany jest wprawdzie przez zarządcę sądowego jednakże wydatkowany jest on na wydatki ściśle wskazane w art. 940 k.p.c. i w tym zakresie zarządca jest zobowiązany wydatkować te środki wyłącznie w sposób zgodny z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Przychód ten nie jest więc przychodem zarządcy sądowego, gdyż nadwyżkę przychodów nad kosztami zobowiązany jest przekazać do depozytu sądowego (art. 941 k.p.c.). Z tej nadwyżki spłacane są długi właściciela nieruchomości lub w przypadku umorzenia egzekucji przekazywane właścicielowi nieruchomości - środki te powiększają aktywa właściciela lub zmniejszają jego pasywa. Przychodem zarządcy sądowego jest wyłącznie wynagrodzenie, które ustalane jest przez sąd na podstawie postanowienia i tylko w tym zakresie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca oprócz zawartego porozumienia z dnia 1 lutego 2018 r. nie ma podpisanych żadnych umów o zarządzanie nieruchomością.

Zainteresowany nie składał wniosku o wynagrodzenie za zarząd nieruchomością i w chwili obecnej takiego wynagrodzenia nie otrzymuje.

Wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą kwestii ustalenia, czy jako wyznaczony przez sąd zarządca nieruchomości jest on podatnikiem podatku VAT w zakresie należności z tytułu czynszu najmu nieruchomości jakie pobiera od s.c.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowi przepisy art. 933 -941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1460, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 935 § 1 k.p.c. zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

W myśl art. 935 § 2 k.p.c. zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 3 k.p.c.).

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Zgodnie z art. 939 § 1 k.p.c. zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody właściciela nieruchomości, bądź sądu. Przy czym w ramach wykonywanych czynności zarządu, mimo kontroli ze strony sądu zarządca jest samodzielny, ponosi też odpowiedzialność za wykonywane w ramach zarządu czynności. Na podstawie powyższych okoliczności nie ulega zatem wątpliwości, że wykonując czynności zarządu zarządca spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Odbiorcami usług zarządcy jest właściciel nieruchomości, co do którego ustanowiony został zarząd przez sąd. Natomiast zarządca nie jest podatnikiem w odniesieniu do opłat czynszowych, jakie pobiera na rachunek właściciela nieruchomości. Kwoty wpłacane przez najemcę tytułem czynszu stanowią wynagrodzenie właściciela nieruchomości i to on jest podatnikiem podatku VAT z tytułu świadczonych usług najmu. Na skutek ustanowienia zarządu właściciel nieruchomości nie traci bowiem prawa własności swego majątku i prawa do pobierania z niego pożytku.

Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

Z ww. regulacji określających pozycję prawną zarządcy wynika w szczególności, że zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (art. 935 § 1 k.p.c.). Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz współwłaścicieli, czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To współwłaściciele są bowiem beneficjentami tych czynności, na co wskazuje chociażby reguła wyrażona w art. 207 k.c., z której wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W niniejszej sprawie świadczone na rzecz najemców usługi najmu lokali mieszkalnych w rzeczywistości są stosunkiem prawnym - zobowiązaniowym pomiędzy właścicielem nieruchomości (dłużnikiem) a najemcą. To właściciel świadczy ww. usługi najmu, natomiast zarządca jest niejako "pośrednikiem" w świadczeniu tych usług.

Zatem to właściciel jest w istocie wynajmującym i dla tych usług jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu nieruchomości (zarządzanych przez zarządcę sądowego). Tym samym należności z tytułu czynszu najmu nieruchomości stanowią dla właściciela nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii czy jest on zobowiązany do wystawienia faktur VAT we własnym imieniu i na własny rachunek.

Jak wskazano wyżej, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług. Obrotem, będącym podstawą opodatkowania, jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że należności z tytułu czynszu najmu nieruchomości zarządzanych przez zarządcę sądowego są kwotą należną z tytułu sprzedaży dokonywanej przez właściciela nieruchomości i w związku z tym to właściciel ma obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu ww. należności.

Tym samym, z tytułu przedmiotowych usług najmu nieruchomości u Wnioskodawcy jako zarządcy sądowego nie powstaje obowiązek podatkowy i Wnioskodawca nie powinien wystawiać we własnym imieniu i na własny rachunek faktury VAT dokumentujące te czynności.

Reasumując, Wnioskodawca jako zarządca sądowy nieruchomości w zakresie należności z tytułu czynszu najmu jakie pobiera od s.c. nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, w związku z czym nie jest zobowiązany do wystawiania faktur VAT we własnym imieniu i na własny rachunek.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy oceniono jako prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Tut. Organ wskazuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w stanie faktycznym i własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że na podstawie ustawy z dnia 9 sierpnia 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r. poz. 1751) art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy otrzymał brzmienie: obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia usług:

* telekomunikacyjnych,

* ()wymienionych w poz. 24-37, 50 i 51 załącznika nr 3 do ustawy,

* najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,

* ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,

* stałej obsługi prawnej i biurowej,

* dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego

- z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.

Zauważyć jednak należy, że - zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy z dnia 9 sierpnia 2019 r. - przepisy art. 2 pkt 15, 20, 21 i 30, art. 5a, art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. b i c i pkt 4 lit. b tiret drugie, art. 29a ust. 15 pkt 3, art. 41 ust. 2, 2a, 12, 12c-12f, 13 i ust. 14e pkt 3, art. 43 ust. 20, art. 83 ust. 1 pkt 1, 14 i 15, art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. b tiret pierwsze i art. 120 ust. 1 pkt 1 lit. a-d i pkt 4 ustawy zmienianej w art. 1 oraz załączników nr 3, 10 i 12 do ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, stosuje się od dnia 1 kwietnia 2020 r., z zastrzeżeniem ust. 3.

Natomiast, w okresie od dnia 1 listopada 2019 r. do dnia 31 marca 2020 r. przepisy art. 2 pkt 15, 20, 21 i 30, art. 5a, art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. b i c i pkt 4 lit. b tiret drugie, art. 29a ust. 15 pkt 3, art. 41 ust. 2, 2a, 12, 12c, 13 i ust. 14e pkt 3, art. 43 ust. 20, art. 83 ust. 1 pkt 1, 2, 14 i 15, art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. b tiret pierwsze i art. 120 ust. 1 pkt 1 lit. a-d i pkt 4 ustawy zmienianej w art. 1 oraz załącznika nr 2, załącznika nr 3, z wyłączeniem poz. 72-75, załącznika nr 10, z wyłączeniem poz. 32-35, oraz załącznika nr 12 do ustawy zmienianej w art. 1 stosuje się w brzmieniu dotychczasowym.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.