0112-KDIL3-3.4011.337.2018.2.DS - Określenie skutków podatkowych odpłatnego zbycia działek.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 września 2018 r. (data wpływu 24 września 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia działek - jest prawidłowe.

W dniu 24 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek - uzupełniony pismem z 16 listopada 2018 r. (data wpływu 21 listopada 2018 r.) - o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia działek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej (jest on zatrudniony na podstawie umowy o pracę w zakładzie ciepłowniczym).

W dniu 1 marca 1989 r. Wnioskodawca nabył w drodze nieodpłatnej umowy przekazania gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni 18 ha 9749 m². W skład przedmiotowego gospodarstwa wchodziła między innymi nieruchomość o powierzchni 5.6472 ha (dalej jako: nieruchomość). Przedmiotowa nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta oraz miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej była w trakcie nabycia przez Wnioskodawcę (oraz jest obecnie) przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Gospodarstwo rolne zostało włączone do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Pomimo przeznaczenia zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomości na cele mieszkaniowe, była ona faktycznie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów rolniczych - uprawy zbóż. Wnioskodawca nie zawarł umowy rozszerzającej majątkową wspólność małżeńską obejmującą gospodarstwo rolne.

W 1991 r. na skutek podejmowanych przez Urząd Miasta działań rozpoczął się proces podziału przedmiotowej nieruchomości wraz z sąsiednimi nieruchomościami na mniejsze działki. Pomimo podjęcia ww. działań Wnioskodawca do 1998 r. wykorzystywał nieruchomość do celów rolniczych. W celu dokonania właściwego podziału działek Urząd Miasta zlecił architektowi wykonanie planu podziału nieruchomości Wnioskodawcy oraz nieruchomości sąsiednich (należących do osoby fizycznej oraz Miasta). W wyniku sporządzonego planu podziału (zatwierdzonego decyzją Urzędu Miasta z dnia 27 czerwca 2000 r.) nieruchomość Wnioskodawcy została podzielona na 69 mniejszych działek.

Zgodnie z decyzją Urzędu Miejskiego:

* 9 z wydzielonych działek zostało przeznaczonych na drogi wytyczone na nieruchomości Wnioskodawcy;

* 1 działka została przeznaczona na budowę stacji transformatorowej;

* 14 działek, z uwagi na konieczność dostępu do drogi publicznej stało się współwłasnością Wnioskodawcy oraz osoby fizycznej (właściciela sąsiednich nieruchomości).

W wyniku dokonanego podziału Wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem 45 z 69 wydzielonych działek.

Podkreślić należy, iż Wnioskodawca nie decydował o ilości ani wielkości wydzielonych działek. Nie miał również wpływu na to, że część z działek w wyniku podziału stała się przedmiotem współwłasności. Organem decyzyjnym w tym zakresie był Urząd Miasta.

W 2003 r. z uwagi na podjęte akty prawne (Uchwałę Rady Miejskiej z dnia 27 lutego 2003 r. w sprawie zasad nabywania, zbywania, zmiany i obciążania nieruchomości gruntowych i lokali oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż trzy lata oraz zarządzenia Burmistrza z dnia 21 sierpnia 2003 r. w sprawie zamiany nieruchomości) Wnioskodawca zawarł z Gminą umowę zamiany nieruchomości stanowiących własność Gminy (3 działek) na nieruchomości (2 działki) Wnioskodawcy. Koszty sporządzenia przedmiotowej umowy (aktu notarialnego) ponosiła Gmina.

Zaznaczyć należy, iż również w tym przypadku Wnioskodawca nie decydował o tym, które działki będą przedmiotem zamiany, bowiem były one odgórnie ustalone w ww. zarządzeniu Burmistrza. Podjęte przez Miasto działania miały na celu ujednolicenie struktury własnościowej najmniejszych fragmentów działek powstałych w wyniku podziału.

Po dokonaniu podziału nieruchomości oraz po zawarciu umowy zamiany Urząd Miejski sporządził projekt zbiorowy sieci wodno-kanalizacyjnej. W wyniku działań podjętych przez Urząd powstałe po podziale działki zostały uzbrojone w ww. sieć. Wnioskodawca doprowadził jedynie energię elektryczną do niektórych działek, na których planował wykonanie inwestycji budowlanych. Przedmiotowe przyłącza mogły być użytkowane tylko na potrzeby budowy.

W 2012 r. z uwagi na fakt, iż część wydzielonych w wyniku działań podjętych przez Urząd Miasta działek miała dużą powierzchnię Wnioskodawca dokonał scalenia 7 z nich, a następnie ich podziału na 10 mniejszych nieruchomości.

W chwili obecnej Wnioskodawca jest właścicielem 13 nieruchomości (z czego 5 jest przedmiotem współwłasności). Pozostała część działek została bowiem sprzedana.

Przedmiotowy wniosek dotyczy tylko działek, które w chwili obecnej stanowią własność lub współwłasność.

Wnioskodawca z uwagi na wiek oraz stan zdrowia związany z przewlekłymi chorobami zamierza bowiem odsprzedać posiadane działki. Środki finansowe uzyskane z tytułu sprzedaży mają w części pokryć koszty leczenia Wnioskodawcy, a także przyczynić się do zaspokajania potrzeb jego rodziny. Wnioskodawca nie zamierza korzystać z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zamierza dokonać sprzedaży przedmiotowych działek na rzecz potencjalnych nabywców, którzy zwrócą się bezpośrednio do niego z ofertą nabycia.

W uzupełnieniu do powyższego opisu Wnioskodawca doprecyzował, że:

1. Wnioskodawca nie ponosił oraz nie zamierza w najbliższej przyszłości ponosić jakichkolwiek nakładów w celu przygotowania gruntów do sprzedaży, w szczególności nie zamierza wykonywać ogrodzenia sprzedawanych nieruchomości, wyrównywania terenu, usuwania roślinności itp.

Wnioskodawca nie podejmował oraz nie planuje ponadto podejmować żadnych działań marketingowych, które mogą wpłynąć na zwiększenie atrakcyjności gruntów. Wskazać jednak należy, że w celu sprzedania działek Wnioskodawca musi w jakikolwiek sposób dotrzeć do potencjalnego nabywcy. W kręgu swoich znajomych, czy członków rodziny nie ma osób chętnych do nabycia nieruchomości. Zatem celem znalezienia ewentualnego kupującego Wnioskodawca swoje działania ograniczy do zamieszczenia ogłoszeń w lokalnej prasie lub Internecie.

2. Sprzedaż gruntów nie będzie dokonywana przez Wnioskodawcę w sposób zorganizowany i ciągły oraz profesjonalny. Wnioskodawca zamierza dokonywać sprzedaży działek okazjonalnie. Wnioskodawca przewiduje, że sprzedaż działek będących przedmiotem złożonego wniosku może trwać na przestrzeni lat.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w wyżej przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (dalej jako: podatek PIT) w przypadku sprzedaży działek, które w chwili obecnej stanowią jego własność lub współwłasność?

Zdaniem Wnioskodawcy, w sytuacji opisanej w stanie faktycznym, nie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku PIT w przypadku sprzedaży działek, które w chwili obecnej stanowią jego własność lub współwłasność.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle wyżej cytowanego przepisu odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie - nie jest źródłem przychodu, a zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

Zatem, w tym miejscu należy przeanalizować, czy w sprawie objętej niniejszym wnioskiem upłynął 5 letni termin, o którym mowa w ww. przepisie.

Na wstępie rozważań Wnioskodawca wskazuje, iż przepisy ustawy o PIT nie wskazują, nie definiują pojęcia "nabycie", czyli momentu, od którego należy liczyć 5 letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a omawianej ustawy.

Pojęcie to było jednak definiowane w rozstrzygnięciach organów podatkowych oraz sądów administracyjnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 6 września 2018 r. nr 0115-KDIT2-3.4011.253.2018.1.AWO Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że "ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji legalnej pojęcia «nabycia». Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości (jej części/udziału) lub praw majątkowych. Z powyższego względu pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości (lub tych praw), bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw".

Wskazać ponadto należy, że w wyroku z dnia 3 listopada 2009 r. sygn. akt II FSK 1489/08 NSA orzekł, że czynność wyznaczającą początek biegu pięcioletniego terminu należy ustalać w oparciu o regulacje zawarte w prawie cywilnym, a "przez pojęcie «nabycie» użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8a in fine u.p.d.o.f. należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika".

Mając na uwadze powyższe rozstrzygnięcia, należy stwierdzić, iż 5 letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, w sprawie objętej niniejszym wnioskiem już upłynął. W ocenie Wnioskodawcy za datę rozpoczynającą bieg ww. terminu należy bowiem uznać 1989 r. (w odniesieniu do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, m.in. działki oznaczonej numerem geodezyjnym 1420), a także 2003 r. (w odniesieniu do działek nabytych w wyniku umowy zamiany). Zatem w chwili obecnej Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku PIT z tytułu sprzedaży działek, będących przedmiotem niniejszego wniosku.

Prawidłowość twierdzenia Wnioskodawcy została potwierdzona przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji indywidualnej z dnia 12 września 2018 r. nr 0115-KDIT2-3.4011.246.2018.2.AD wskazał, że "Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu".

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, brak jest podstaw do uznania, iż dokonana przez niego sprzedaż będzie następowała w "wykonaniu działalności gospodarczej". Wnioskodawca nie jest bowiem profesjonalnym handlowcem, lecz będzie dokonywał zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i jak wskazano w opisie stanu faktycznego - zatrudniony jest na podstawie umowy o pracę w zakładzie ciepłowniczym.

Wskazać nadto należy, iż Wnioskodawca nie podejmował z własnej inicjatywy żadnych czynności, które miałyby na celu przygotowanie przedmiotowych nieruchomości do dalszej odsprzedaży. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego podział nieruchomości na mniejsze działki, ich uzbrojenie, a także wytyczenie dróg było odgórną inicjatywą Urzędu Miasta.

Sprzedaż przedmiotowych działek należy zatem uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nadto środki finansowe uzyskane z tytułu transakcji mają przyczynić się do zaspokajania potrzeb rodziny Wnioskodawcy, a także pokryć koszty jego leczenia.

Reasumując stwierdzić należy, że w sprawie objętej niniejszym wnioskiem Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku PIT w przypadku sprzedaży działek, które w chwili obecnej stanowią jego własność lub współwłasność.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Ponadto należy wskazać, że powołane w treści wniosku orzeczenie sądu administracyjnego nie może wpłynąć na ocenę prawidłowości niniejszej kwestii. Nie negując tego orzeczenia, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy stwierdzić, że - zdaniem Organu - teza badanego rozstrzygnięcia nie ma zastosowania w tym postępowaniu. W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji należy stwierdzić, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego niniejszą interpretację.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.