0112-KDIL3-2.4011.99.2017.2.AK - Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 24 kwietnia 2017 r. (data wpływu 9 maja 2017 r.), uzupełnionym w dniu 8 czerwca 2017 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 9 maja 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 26 maja 2017 r. nr 0112-KDIL3-2.4011.99.2017.1.AK tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 26 maja 2017 r., (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 2 czerwca 2017 r.), zaś w dniu 8 czerwca 2017 r. Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W grudniu 2009 r. zmarła matka Zainteresowanej, która była właścicielką starego poniemieckiego domu. Na podstawie pozostawionego testamentu, w sierpniu 2010 r.,. spadek po matce nabyła Zainteresowana wraz z bratem (A) po 1/2 części wprost.

W testamencie matka Zainteresowanej zastrzegła jednak spłatę drugiego brata, który nie był spadkobiercą. Trzeci brat został pominięty w testamencie.

W lutym 2011 r. dokonano działu spadku, w ramach którego brat (A) przekazał Zainteresowanej swoją część bez spłaty, zobowiązując Zainteresowaną jednocześnie do spłaty pozostałych dwóch braci.

W dalszej części Zainteresowana opisała swoją trudną sytuację rodzinną i finansową.

Ponadto Zainteresowana wskazała, że podjęła decyzję o zaciągnięciu kredytu na remont starej nieruchomości, aby zwiększyć możliwość sprzedaży na rynku nieruchomości, który w tamtym czasie był bardzo bierny.

Sprzedaż nastąpiła w czerwcu 2013 r. i wynosiła 360 000,00 zł. W dzień po sprzedaży nieruchomości Zainteresowana spłaciła braci, przelewając im zachowki na łączną kwotę 145 000,00 zł.

Pozostałą kwotę po sprzedaży Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę kredytu hipotecznego (za który Zainteresowana remontowała sprzedaną nieruchomość) oraz na remont przybudówki do starego domu, w którym mieszka od 30 lat.

Obecnie Wnioskodawczyni jest na etapie rozliczania nieruchomości z Urzędem Skarbowym Zainteresowana dobrowolnie poddaje się opłaceniu podatku dochodowego od kwoty, która nie została przeznaczona na cele mieszkaniowe. W momencie sprzedaży Zainteresowana była pewna, że zachowek wlicza się do części rozliczenia na cele mieszkaniowe i w związku z tym, jest to kwota zwolniona z podatku. Wnioskodawczyni wskazała, że jako podatnik nie skorzystała z kwoty przekazanej braciom na zachowki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w zaistniałej sytuacji, gdy Zainteresowana została zmuszona do sprzedaży nieruchomości i spłaty braci może wliczyć kwotę spłaty tytułem zachowków do wydatków na cel mieszkaniowy?

Zdaniem Wnioskodawczyni, po przeanalizowaniu sytuacji w której znalazła, jak również biorąc pod uwagę fakt, że nie skorzystała z kwoty przekazanej braciom uważa, że kwota zachowków powinna być wliczona w cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z bratem w częściach po 1/2 otrzymała na podstawie testamentu spadek po zmarłej w 2009 r. matce. W testamencie spadkodawczyni zastrzegła jednak spłatę drugiego brata, który nie był spadkobiercą. Natomiast trzeci brat Zainteresowanej został pominięty. W 2011 r. spadkobiercy dokonali działu spadku, w wyniku którego brat Wnioskodawczyni przekazał przysługujący mu udział w spadku bez spłat i dopłat, zobowiązując jednocześnie Zainteresowaną do spłaty pozostałych dwóch braci. Wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt na remont domu. W czerwcu 2013 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży nieruchomości za kwotę 360 000,00 zł. Następnie spłaciła braci przekazując im zachowki na łączną kwotę 145 000,00 zł. Pozostałą kwotę ze sprzedaży domu Zainteresowana przeznaczyła na spłatę kredytu zaciągniętego na remont tej nieruchomości oraz na remont przybudówki do starego domu.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, każdy z nich, w chwili otwarcia spadku, nabywa ipso iure określony ułamkowo udział spadkowy. W takiej sytuacji dochodzi do powstania wspólności majątku spadkowego. Natomiast w wyniku działu spadku na poszczególnych spadkobierców przechodzą przyznane im - stosownie do wielkości posiadanych przez nich udziałów spadkowych - prawa majątkowe. W konsekwencji w wyniku działu spadku ustaje wspólność majątku spadkowego.

Dział spadku nie jest nowym nabyciem, jeżeli w wyniku działu spadku wartość otrzymanego przez spadkobiercę udziału nie przekracza wartości przysługującego mu pierwotnie udziału w masie spadkowej. W analizowanej sprawie w związku z działem spadku Zainteresowana otrzymała od swojego brata przysługujący mu udział w nieruchomości. Zatem skoro udział Wnioskodawczyni w wyniku dokonania działu spadku przekroczył przysługujący Zainteresowanej pierwotnie udział w spadku stwierdzić należy, że w przypadku Zainteresowanej doszło do nowego nabycia udziału w przedmiotowej nieruchomości.

Z tego co wywiedziono wyżej wynika więc, że Wnioskodawczyni nabyła udziały w przedmiotowej nieruchomości w dwóch datach:

* w 2009 r. - nabycie 1/2 udziału w nieruchomości w spadku po zmarłej matce;

* w 2011 r. - nabycie 1/2 udziału w nieruchomości w wyniku działu spadku.

Biorąc pod uwagę powyższe i dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego opisu zaistniałego stanu faktycznego należy uznać, że sprzedaż w 2013 r. nieruchomości nabytej w drodze spadku w 2009 r. oraz w 2011 r. w związku z działem spadku, stanowi źródło przychodu, w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 4 cytowanej ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Natomiast zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie; należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

* koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

* prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

* koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

* wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6d i 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że braciom Wnioskodawczyni przysługiwał zachowek na podstawie art. 991 Kodeksu cywilnego, który został im zapłacony przez Wnioskodawczynię w kwocie 145 000,00 zł.

Wątpliwość Wnioskodawczyni budzi kwestia możliwości zaliczenia ww. spłaty zachowków braciom jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy.

Na podstawie art. 991 § 1 Kodeks cywilny, zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni - dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach - połowa wartości tego udziału (zachowek).

Jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia (art. 991 § 2 Kodeksu cywilnego).

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że w świetle prawa zobowiązanym z tytułu zachowku jest spadkobierca, w stosunku do osoby niewskazanej w testamencie, a mającej prawo do spadku z mocy ustawy, której przysługuje roszczenie o zachowek względem wyznaczonych przez spadkodawcę spadkobierców. Uprawniony do zachowku otrzymuje pieniężną rekompensatę. Korzyść ta stanowi równowartość części udziału spadkowego, który przypadałby uprawnionemu, gdyby dziedziczył z ustawy.

W odniesieniu do możliwości zaliczenia spłaty zachowków jako wydatków na cel mieszkaniowy pokreślić należy, że przepis art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy w sposób jednoznaczny określa co może być wydatkiem z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości poniesionym na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Konieczność zapłaty przez Wnioskodawczynię zachowku stanowi osobiste zobowiązanie Zainteresowanej względem osób pominiętych w testamencie; nie stanowi wydatku poniesionego na własne cele mieszkaniowe z tytułu odpłatnego zbycia, albowiem nie mieści się w katalogu tych wydatków zawartym w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który to katalog precyzyjnie wskazuje, jakie wydatki Zbywająca może zakwalifikować jako wydatki poniesione na realizację własnych celów mieszkaniowych. Ustawodawca w ww. katalogu zwolnień nie uwzględnił zachowku.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że wypłacony braciom zachowek pełni rolę osobistego zobowiązania Zainteresowanej nie stanowi on wydatku poniesionego na własne cele mieszkaniowe, bowiem nie mieści się w ustawowych kryteriach wydatków zaliczanych do wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe. Wypłata zachowku musiałaby nastąpić bez względu na fakt, czy Wnioskodawczyni sprzedałaby nieruchomość, czy też nie.

Reasumując, stwierdzić należy, że brak jest podstaw prawnych, aby wydatek w postaci zapłaconych przez Wnioskodawczynię zachowków zaliczyć do wydatków poniesionych na realizację własnych celów mieszkaniowych. Wypłacone zachowki nie mieszczą się w ustawowych kryteriach zawartych w art. 21 ust. 25 ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.