0112-KDIL3-2.4011.354.2017.1.DJ - Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 listopada 2017 r. (data wpływu 24 listopada 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 listopada 2017 r. (data wpływu 4 grudnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 24 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek - uzupełniony w dniu 4 grudnia 2017 r. - o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 25 sierpnia 1999 r. na podstawie aktu notarialnego umowy o dział spadku, § 3 Wnioskodawca stał się współwłaścicielem działki o pow. 2026 m² wraz z Y (bratem) w udziałach po 1/2 części. Należny podatek od spadków Wnioskodawca zapłacił w całości, co jest zapisane w § 3 aktu i Wnioskodawca ma pokwitowanie z urzędu skarbowego.

Uzbrojoną w sieci niezabudowaną działkę przeznaczoną w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako 24 MN budownictwo mieszkaniowe niskie (jednorodzinne) bracia podzielili w użytkowaniu tak, że 1/2 działki przylegającej do działki, na której mieszkał i mieszka Wnioskodawca przypadła Wnioskodawcy, a pozostałe 1/2 do mieszkającego w Z brata.

W związku z tym, że brat nie był całkowicie zainteresowany działką, wszelkie obciążenia jej dotyczące począwszy od odśnieżania chodników, podatku od nieruchomości (Wnioskodawca ma rachunki) itd. spadły na Wnioskodawcę. Jak się okazało powodem tego był zaoczny Wyrok Sądu Okręgowego i licytacja przez komornika 1/2 części działki należącej do brata. Licytacja nie doszła do skutku, bo nikt się do niej nie zgłosił i wobec tego 1/2 działki brata przejął Skarb Państwa, reprezentowany przez Agencję Mienia Wojskowego.

Agencja Mienia Wojskowego w 2016 r. sfinalizowała geodezyjny podział działki po stanie istniejącym, tj. część użytkowana przez Wnioskodawcę przy jego domu pozostała Wnioskodawcy, natomiast część brata nieuporządkowaną i zarośniętą drzewami samosiejkami przejęła Agencja Mienia Wojskowego. Jednocześnie korzystając z okazji tego geodezyjnego podziału urząd gminy zabrał z tych działek 276 m² pas terenu na poszerzenie przylegającej do działek drogi gminnej, oznaczając ją jako działkę A/7. W wyniku tego zmniejszona działka Agencji Mienia Wojskowego nr A/8 ma pow. 876 m², a Wnioskodawcy nr A/9 została okrojona do pow. 874 m².

Ten podział geodezyjny znalazł swoje odzwierciedlenie w umowie nieodpłatnego zniesienia współwłasności w akcie notarialnym z 19 lipca 2016 r. (Agencja Mienia Wojskowego powołała rzeczoznawcę majątkowego, który wycenił na jednakową wartość obydwie części działki).

Na skutek tego, że w bieżącym roku Wnioskodawca podupadł na zdrowiu (78 lat) zmuszony został - w celu ratowania zdrowia - w dniu 9 listopada 2017 r. aktem notarialnym do sprzedaży tej działki, którą posiadał od 1999 r. Działka od tego czasu nie uległa (poza zmniejszoną powierzchnią) zmianie i jest w dalszym ciągu niezabudowaną i przeznaczoną w MPZT pod budownictwo jednorodzinne i za którą podatek do urzędu skarbowego Wnioskodawca zapłacił już w 1999 r.

Wniosek o interpretację Wnioskodawca składa, ponieważ przedkładając akt notarialny Urząd Skarbowy wyjaśnił, że ta umowa notarialna przenosząca własność nieruchomości (działki A/9) z bieżącego roku w dalszym ciągu nie podlega podatkowi dochodowemu, ale poinformował Zainteresowanego, że o potwierdzenie tego na piśmie należy wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej - co niniejszym Wnioskodawca czyni prosząc o interpretację na piśmie.

Do pisma, stanowiącego uzupełnienie wniosku Zainteresowany dołączył ksero z aktu notarialnego z dnia 25 sierpnia 1999 r. - umowa o dział spadku i częściowe zniesienie współwłasności.

W ww. piśmie Wnioskodawca zacytował treść następujących paragrafów:

* Par.1 pkt 2: C zmarł 28 listopada 19xx r., a spadek po nim na podstawie ustawy nabyli: żona D (zmarła 11 lutego 20xx r.) oraz synowie: E, Y i Wnioskodawca - po 1/4 części każde z nich.

* Par. 1 pkt 3: Należny podatek od spadków i darowizn związany z nabyciem spadku został w całości uiszczony (w załączeniu zaświadczenie z US z dnia 23 sierpnia 1999 r.).

* Par. 3: Stawający dokonują po zmarłym C działu spadku i częściowo znoszą współwłasność nieruchomości opisanej w § 1 tego aktu w ten sposób, że współwłasność działki nr A/1 o pow. 2026 m² nabywają: Wnioskodawca i Y w udziałach po 1/2 części;

- i to jest właśnie ta działka, którą następnie podzielono geodezyjnie na trzy mniejsze, tj. jedną nr A/7, którą zabrała gmina na poszerzenie drogi gminnej, drugą nr A/8 zabrało bratu Zainteresowanego wojsko (Agencja Mienia Wojskowego), a dla Wnioskodawcy pozostała działka nr A/9. Działkę A/9 po 18-tu latach ciągłego, niezmiennego użytkowania i płacenia za nią podatków Wnioskodawca sprzedał w listopadzie bieżącego roku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku ze sprzedażą w dniu 9 listopada 2017 r. tej działki Wnioskodawca podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku ze sprzedażą tej działki A/9 Zainteresowany nie musi płacić podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ użytkuje ją bez przerwy przez 18 lat, tj. przez okres znacznie dłuższy od wymaganych 5-ciu lat, a podatek związany z nabyciem spadków i darowizn od tej działki Zainteresowany zapłacił już raz w 1999 r. (zaświadczenie z urzędu skarbowego w załączeniu).

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje poparcie w urzędzie skarbowym Wnioskodawcy i między innymi w Decyzji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 25 lutego 2017 r. nr 1061-IPTPB2.4511.7.2017.1.IL.

Interpretacja Zainteresowanego pokrywa się z interpretacją urzędu skarbowego, ponieważ Wnioskodawca jest faktycznym, rzeczywistym i niezmiennym właścicielem tej samej części działki od 1999 r., tj. od 18-stu lat. Zainteresowany użytkuje ją i płaci podatki - podatki praktycznie od całości działki do 2016 r. czyli do czasu kiedy Agencja Mienia Wojskowego nie przejęła swojej części notarialnie. W związku z tym, pięcioletni okres własności został zachowany 3-krotnie.

Wnioskodawcę utwierdza w tym między innymi aktualna interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi: Pięcioletni termin, wskazany w ustawie o PIT należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie danej nieruchomości. Nie wpływa na niego późniejszy podział takiej nieruchomości, w wyniku którego nastąpi zmiana powierzchni poszczególnych wydzielonych działek oraz numerów ewidencyjnych - uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 25 lutego 2017 r. nr 1061-IPTPB2.4511.7.2017.1.IL.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w dniu 28 listopada 19xx roku zmarł ojciec Wnioskodawcy - Y (spadkodawca). W dniu 25 sierpnia 1999 r. na podstawie aktu notarialnego umowy o dział spadku i częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości, Wnioskodawca stał się współwłaścicielem działki A/1 o pow. 2026 m <sup.2< up> wraz bratem w udziałach po 1/2 części. Działkę bracia podzielili w użytkowaniu tak, że 1/2 część działki przylegającej do działki, na której mieszkał i mieszka Wnioskodawca przypadła Wnioskodawcy, a pozostała 1/2 część do brata. Część działki należącą do brata przejął Skarb Państwa, reprezentowany przez Agencję Mienia Wojskowego. Agencja Mienia Wojskowego w 2016 r. sfinalizowała geodezyjny podział działki w ten sposób, że część użytkowana przez Wnioskodawcę przy jego domu pozostała Wnioskodawcy, natomiast część brata została przejęta przez Agencję Mienia Wojskowego. Jednocześnie urząd gminy zabrał z tych działek 276 m² pas terenu na poszerzenie przylegającej do działek drogi gminnej - oznaczając ją jako działkę A/7, a zmniejszona działka Agencji Mienia Wojskowego nr A/8 ma powierzchnię 876 m², natomiast działka Wnioskodawcy nr A/9 okrojona została do powierzchni 874 m². Ten podział geodezyjny znalazł swoje odzwierciedlenie w umowie nieodpłatnego zniesienia współwłasności w akcie notarialnym z 19 lipca 2016 r. Rzeczoznawca majątkowy wycenił na jednakową wartość obydwie części działki. W dniu 9 listopada 2017 r. Wnioskodawca sprzedał swoją działkę A/9.

</sup.2<>

Kwestią budzącą wątpliwość Wnioskodawcy, jest ustalenie, czy uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży w 2017 r. przedmiotowej działki będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie bowiem z przywołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych, które ma miejsce po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej, nie stanowi źródła przychodu i nie jest opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W tym celu konieczne jest odwołanie się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 922 § 1 ww. ustawy, prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, ze z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). W świetle art. 196 § 1 współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Artykuł 210 ww. ustawy stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

Natomiast, zgodnie z art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy - w wyniku tego zniesienia - podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

Zatem zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości - w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby na rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość (udział w nieruchomości), której (którego) wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Przenosząc powyższe na grunt analizowanej sprawy należy stwierdzić, że - w związku z tym, że zarówno od śmierci spadkodawcy jak i umowy o dział spadku i częściowe zniesienie współwłasności, zawartej na podstawie aktu notarialnego w dniu 25 sierpnia 1999 r. minęło pięć lat - kluczowe dla rozstrzygnięcia kwestii, czy uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży w 2017 r. działki nr A/9 będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest ustalenie, czy w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności aktem notarialnym z dnia 19 lipca 2016 r. dojdzie do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu należy wskazać, że skoro w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności, dokonanego aktem notarialnym z dnia 19 lipca 2016 r. wartość części działki nr A/1, otrzymanej przez Wnioskodawcę nie przekroczyła wartości części działki nr A/1, przejętej przez Skarb Państwa, reprezentowany przez Agencję Mienia Wojskowego, zatem w rezultacie tej czynności nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że zbycie przez Wnioskodawcę działki nr A/9, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wobec tego kwota uzyskana przez Wnioskodawcę ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W związku z powyższym, sprzedaż przez Wnioskodawcę w dniu 9 listopada 2017 r. działki nr A/9 nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia i nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie powoduje obowiązku zapłaty podatku z tytułu tej sprzedaży.

Końcowo, wskazać należy, że dokumenty dołączone przez Zainteresowanego do uzupełnienia wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Wyjaśnić bowiem należy, że specyfika postępowania interpretacyjnego polega na tym, że upoważniony do wydania interpretacji indywidualnej organ podatkowy orzeka tylko i wyłącznie w obrębie stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę. Co oznacza, że organ rozpatrujący konkretną sprawę nie ma możliwości modyfikowania (uzupełniania, odtwarzania) stanu faktycznego tej sprawy, nie prowadzi również postępowania dowodowego w trybie działu IV Ordynacji podatkowej.

W odniesieniu natomiast do przywołanej we wniosku interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi, stwierdzić należy, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.