0112-KDIL3-2.4011.199.2017.1.AK - Ulga mieszkaniowa w związku z remontem domu mieszkalnego.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 21 lipca 2017 r. (data wpływu 26 lipca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego - jest prawidłowe.

W dniu 26 lipca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielką spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkaniowego, do którego prawa własności nabyła w części 25/100 w drodze spadku po śmierci ojca w roku 1998. Pozostałą część nabyła w drodze darowizny w dniu 20 października 2014 r. jako udział 74/100 części. 1/100 części należy do matki Wnioskodawczyni. Obecny stan udziału Zainteresowanej wykazany jest w KW (...).

W mieszkaniu tym Wnioskodawczyni mieszka i jest zameldowana od początku jego posiadania przez jej rodzinę, tj. od 1996 r. nieprzerwalnie do chwili obecnej.

Pojawiła się możliwość nabycia domu mieszkalnego po atrakcyjnej dla Zainteresowanej cenie, ale aby go kupić Zainteresowana musi sprzedać swoje mieszkanie. Wnioskodawczyni ma wątpliwość, czy może skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej nowej.

Prezentując budynek mający być przedmiotem zakupu Zainteresowana wskazuje, że jest to dom o powierzchni użytkowej 96 m², usytuowany na działce o pow. 575 m² (dwie kondygnacje, 6 pokoi, łazienki, balkon, taras). W projekcie budowlanym określony jest jako dom mieszkalny budowany w systemie kanadyjskim i spełnia wszystkie wymogi domu całorocznego.

Pierwszy i aktualny właściciel tego domu uzyskał zgodę na budowę domu w 1989 r. i w tym postanowieniu jest określony jako dom letniskowy, ponieważ miał on pełnić funkcję domu letniskowego, gdyż na stałe mieszkał w innym miejscu. Dom ten został wybudowany i oddany do użytku w 2002 r. W tym czasie działka na której był wybudowany stanowiła tereny rekreacyjne.

Zainteresowana uzyskała zaświadczenie od Burmistrza Miasta i Gminy, że teren na którym leży nieruchomość nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do roku 2003 obowiązywał plan ogólny gminy, wg którego działka była przeznaczona na tereny zabudowy letniskowej.

Obecnie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy przewiduje tę działkę przeznaczyć pod strefę I zurbanizowaną tzn. z terenami zabudowy mieszkaniowej (jednorodzinnej, wielorodzinnej i siedliskowej), letniskowej, usługowej, techniczno-produkcyjnej.

Aktualny właściciel domu jest osobą starą i schorowaną i nie chce mu się już zajmować kwestią przekształcenia sposobu użytkowania domu z letniskowego na całoroczny, który w pozwoleniu na budowę widnieje jako letniskowy.

Wnioskodawczyni uzyskała informację w Urzędzie Gminy i Starostwie Powiatowym, że można dokonać takiego przekształcenia, tym bardziej że, na działkach obok nieruchomości, którą Wnioskodawczyni jest zainteresowana, takie przekształcenia już zostały dokonane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, gdyby Zainteresowana kupiła ten dom (określony w dokumentacji jako letniskowy) przeznaczając na jego zakup i remont wszystkie środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania w przeciągu 2 lat (zgodnie z przepisami PIT, zameldowała się w nim i mieszkała na stałe razem z rodziną), to Zainteresowana będzie miała obowiązek zapłacić podatek dochodowy wg aktualnej stawki 19%, czy będzie zwolniona z tego podatku?

Zdaniem Wnioskodawczyni, podstawą dla dokonania kwalifikacji rodzaju budynku nie jest jego dokumentacja, a jedynie sposób użytkowania tego budynku. Czyli kryterium zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych właściciela i osób mu bliskich.

A zatem nie powinno mieć znaczenia ani dla US ani dla UMiG, czy to jest dom wybudowany jako letniskowy czy całoroczny, aby ustalić zobowiązania podatkowe, a jedynie cel ostateczny mieszkaniowy właściciela.

Po zapoznaniu się z treścią aktualnej ustawy o PIT, z Ustawą Prawo Budowlane z dnia 7 lipca 1994 r., z późn. zm., jak i z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. Zainteresowana uważa, że jeśli sprzeda swoje mieszkanie przed upływem okresu 5 lat od momentu wejścia w jego posiadanie i przeznaczy w całości otrzymane środki na kupno i remont tego domu (pełniącego rolę dla poprzedniego właściciela letniskowego) w okresie kolejnych 2 lat od daty sprzedaży mieszkania i w którym zamieszka na stałe, ma prawo do skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej nowej i nie będzie miała obowiązku zapłaty podatku PIT w aktualnej wysokości 19%.

Ponadto na potwierdzenie własnego stanowiska w sprawie Wnioskodawczyni przywołuje wyrok NSA z dnia 19 lutego 2008 r. nr II FSK 1726/06, Uchwałę NSA z dnia 22 kwietnia 2002 r. sygn. akt. FPK 17/01 oraz uchwałę z dnia 1 lipca 2002 r. sygn. akt FPK 3/02.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego - jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2032) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy - podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła w 1998 r. w spadku po ojcu część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w wysokości 25/100. Kolejny udział w prawie do ww. nieruchomości Zainteresowana nabyła w formie darowizny w dniu 20 października 2014 r. Wnioskodawczyni zamierza dokonać zbycia ww. prawa do lokalu mieszkalnego, natomiast środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży mieszkania przeznaczyć w przeciągu dwóch lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym dokona sprzedaży na zakup i remont domu mieszkalnego, położonego na terenach zabudowy letniskowej, w chwili obecnej teren ten nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego. W przedmiotowym domu Zainteresowana zamierza zameldować się i zamieszkać na stałe z rodziną.

W związku z powyższym sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w części 25/100, tj. odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 1998 nie będzie stanowi dla Zainteresowanej źródła przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Natomiast w odniesieniu do części udziałów nabytych w drodze darowizny stwierdzić należy, że w związku z odpłatnym zbyciem tych udziałów przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia, powstanie przychód podlegający zgodnie z art. 30e ust. 1 opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje prawne - przychodem z odpłatnego zbycia mieszkania jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zainteresowana powzięła wątpliwość, czy dochód uzyskany ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego może pomniejszyć o kwotę wydatkowaną na nabycie i remont domu mieszkalnego (określonego w dokumentacji jako letniskowy), położonego na terenach zabudowy letniskowej, w związku z realizacją własnych celów mieszkaniowych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 cytowanej ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji legalnej pojęcia budynku mieszkalnego. Z wykładni systemowej można wywieść, że w pojęciu tym mieści się także pojęcie budynku mieszkalnego letniskowego. Co do zasady, o tym czy dom można uznać za letniskowy, czy za budynek mieszkalny, decyduje jednak jego przeznaczenie.

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316), dom letniskowy należy do klasy budynków mieszkalnych, jednakże dla oceny możliwości skorzystania z ulgi istotne jest ustalenie, czy w danym budynku podatnik będzie realizował swoje cele mieszkaniowe, czy jedynie potrzeby związane z rekreacją i wypoczynkiem.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Sądu Najwyższego utrwaliło się stanowisko, że dom letniskowy może być zaliczony do kategorii budynków mieszkalnych tylko wtedy, gdy będzie faktycznie użytkowany przez podatnika w celu zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli podatnik korzysta z domu jedynie w celach wypoczynkowych, sezonowo, wówczas dom taki uznać należy za letniskowy.

Z treści wniosku wynika, że dochód uzyskany ze sprzedaży udziału spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć na zakup i remont budynku mieszkalnego, spełniającego wymogi domku całorocznego, położonego na terenach zabudowy letniskowej. W chwili obecnej teren ten nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego. W domu tym Wnioskodawczyni zamierza zameldować się na pobyt stały i zamieszkać w nim z całą rodziną. Przedmiotowa nieruchomość ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Zainteresowanej i jej rodziny.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie), dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw - w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawczyni cały przychód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału w prawie do spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego przeznaczy na zakup i remont domu mieszkalnego, w którym zamierza zameldować się i zamieszkać na stałe z rodziną, to dochód ten w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo - odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowaną orzeczeń sądowych podkreślić należy, że orzeczenia te nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii. Nie negując tych wyroków, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy stwierdzić, że zdaniem organu podatkowego tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w przedmiotowym postępowaniu. Wskazane rozstrzygnięcia zapadły bowiem w innych sprawach i nie mają mocy wiążącej w omawianym przypadku.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.