0112-KDIL3-2.4011.178.2018.2.PW - Wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego ze współkredytobiorcami.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 21 marca 2018 r. (data wpływu do tutejszego organu 4 kwietnia 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 17 kwietnia 2018 r. (data wpływu 18 kwietnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego - jest prawidłowe.

W dniu 4 kwietnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

Z uwagi na fakt, że ww. wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3, art. 14b § 4 oraz art. 14f Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 10 kwietnia 2018 r. nr 0112-KDIL3-2.4011.178.2018.1.PW Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d § 1 Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 10 kwietnia 2018 r. natomiast w dniu 18 kwietnia 2018 r. (data nadania 17 kwietnia 2018 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 20xx r. zmarła babcia Wnioskodawczyni, po której Zainteresowana odziedziczyła w spadku mieszkanie. Mieszkanie to Wnioskodawczyni sprzedała w styczniu 2015 r. za 120 000 zł, natomiast w maju 2015 r. kupiła mieszkanie za 185 000 zł. Zainteresowana musiała zaciągnąć kredyt w wysokości 80 000 zł (87 431,69 zł z kosztami) ponieważ nie miała całej kwoty.

Z uwagi na to, że Wnioskodawczyni jest na rencie II grupy (choruje na cukrzycę typu I od dziesiątego roku życia - z powikłaniami) nie dostała sama kredytu. Kredyt ten zaciągnęli wspólnie z Zainteresowaną teściowie ponieważ mieli wyższe dochody. Zabezpieczeniem kredytu jest wpis w księdze wieczystej obciążający hipoteką mieszkanie, którego Wnioskodawczyni jest jedyną właścicielką. Wszystkie raty kredytu spłaca wyłącznie Zainteresowana, więc uznała, że kredyt także jest wyłącznie jej. Ze spadku rozliczyła się w urzędzie skarbowym. Rozliczyła również kwotę 120 000 zł po sprzedaży mieszkania na wkład własny przy zakupie własnego mieszkania.

W roku 2016 Wnioskodawczyni otrzymała resztę spadku po babci - 1/2 część mieszkania po synu babci (wuju Wnioskodawczyni), który zmarł przed babcią (11 czerwca 20xx r.). W styczniu 2018 r. mieszkanie to zostało sprzedane i Zainteresowana otrzymała 1/2 część kwoty sprzedaży (62 000 zł). Wnioskodawczyni chciała wpłacić te pieniądze na poczet kredytu hipotecznego, ponieważ wartość mieszkania, które kupiła w 2015 r. równa była 185 000 zł, na wkład własny do kredytu wydała 120 000 zł więc myślała, że owe 62 000 zł może rozliczyć do pełnej kwoty kupionego przez nią mieszkania.

Urzędniczka w urzędzie skarbowym poinformowała Wnioskodawczynię, że Zainteresowana nie może wpłacić całej kwoty 62 000 zł na kredyt hipoteczny ponieważ tylko 1/3 kredytu jest jej.

Wnioskodawczyni zaznacza, że kredyt był wzięty razem z teściami ponieważ ona nie miała zdolności kredytowej, ale to wyłącznie ona jest właścicielką mieszkania i hipoteka też jest wyłącznie na jej nazwisko.

Wnioskodawczyni chciała wpłacić pieniądze żeby spłacić większość kredytu, którego pozostało 73 000 zł, aby jak najszybciej pozbyć się hipoteki.

Zainteresowana zaznacza, że jej sytuacja finansowa nie jest dobra. Nie pracuje ze względów zdrowotnych, pobiera rentę w wysokości 850 zł miesięcznie. Ma dwoje dzieci z orzeczeniem o niepełnosprawności. Kupując mieszkanie chciała zapewnić dzieciom poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji. Wpłacając całą kwotę 62 000 zł na kredyt hipoteczny mogłaby w szybszym czasie spłacić resztę kredytu, a tym samym poprawić byt swojej rodziny. Teściowie, którzy wzięli razem z Wnioskodawczynią kredyt nie wspierają jej finansowo w płatnościach za kredyt.

W uzupełnieniu wniosku - będącym odpowiedzią na wystosowane przez organ wezwanie - Zainteresowana wskazała, że odziedziczone w 2014 r. po zmarłej babci mieszkanie sprzedała w 2015 r. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczyła na zakup własnego mieszkania w Polsce (w A przy ul.) - była to wpłata własna. Jednocześnie do pełnej wartości zakupionego mieszkania Wnioskodawczyni musiała wraz z teściami zaciągnąć kredyt hipoteczny (sama nie posiada zdolności kredytowej, jest na stałej rencie inwalidzkiej - II grupa). Kredyt ten został zaciągnięty w banku - z siedzibą w. Zabezpieczeniem kredytu jest wpis w księdze wieczystej obciążający hipoteką mieszkanie, którego jest jedyną właścicielką. W 2016 r. na skutek postanowienia sądu uprawniającego zmarłą babcię Wnioskodawczyni do dziedziczenia mieszkania po jej zmarłym synu, Zainteresowana uzyskała prawo do połowy mieszkania jej zmarłego wujka (w B).

Odziedziczone mieszkanie sprzedała w styczniu 2018 r. i ze sprzedaży uzyskała kwotę 62 000 zł, czyli 1/2 wartości mieszkania. Uzyskane pieniądze Wnioskodawczyni w całości chce przeznaczyć na spłatę większości kredytu hipotecznego dotyczącego mieszkania w A.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni może zostać zwolniona z podatku od sprzedaży mieszkania w B (2018 r.), jeżeli pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczy na spłatę kredytu hipotecznego mieszkania zakupionego w 2015 r. w A, biorąc pod uwagę, że kredyt ten był wzięty wraz z teściami w stosunku 1/3 (Wnioskodawczyni, teść, teściowa) aczkolwiek mieszkanie jest wyłącznie własnością Wnioskodawczyni, zabezpieczenie hipoteki jest wyłącznie na jej nazwisko, a wszystkie płatności rat kredytowych dokonywane są przez Zainteresowaną?

Zdaniem Wnioskodawczyni, powinna mieć szansę wpłacenia pieniędzy w całości w ramach rozliczenia kredytu hipotecznego. Zainteresowana wie, że powinna zapłacić podatek w wysokości 19% ponieważ od śmierci babci (zmarła 23 lutego 2014 r.) nie minęło 5 lat tylko 4, jednakże chciałaby mieć szansę wpłacenia całości 62 000 zł na cele mieszkaniowe - kredyt hipoteczny w całości. Dlatego też zwraca się z prośbą o możliwość zastosowania zwolnienia z podatku od sprzedaży mieszkania. Z uwagi na fakt, że nie posiada zdolności kredytowej zmuszona była zaciągnąć kredyt wraz z teściami. Na chwilę obecną jest osobą bezrobotną (niepełnosprawną), a wszystkie koszty związane z opłatami za mieszkanie spoczywają na Wnioskodawczyni.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy wskazuje, że jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli sprzedaż ta ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

W związku z tym wskazać należy, że zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 459 z późn. zm.), prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Oznacza to, że dla ustalenia daty nabycia nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy, będących przedmiotem spadku istotny jest dzień jego otwarcia, czyli śmierci spadkodawcy.

Dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie opisu stanu faktycznego, stwierdzić należy, że do nabycia przez Wnioskodawczynię mieszkania po babci oraz 1/2 część mieszkania po synu babci (wuju Wnioskodawczyni) doszło w dacie śmierci babci Zainteresowanej.

Zatem zbycie udział (1/2 części) w mieszkaniu po wuju Wnioskodawczyni - z uwagi na fakt, że doszło do niego przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie - jest źródłem przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym uzyskany z owego zbycia dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 wykazać:

W myśl art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 1aa, 7 i 8.

Natomiast na podstawie art. 45 ust. 1a pkt 3 tejże ustawy, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e (PIT-39).

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 cyt. ustawy podatkowej, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d, gdyż udział w mieszkaniu po wuju został nabyty przez Zainteresowaną nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cyt. ustawy).

Jednakże, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatkowej, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Stosownie do art. 21 ust. 29 ww. ustawy, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

W myśl natomiast ust. 30 wskazanego wyżej artykułu 21, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przedstawionym we wniosku opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni wskazała, że ze środków uzyskanych z tytułu sprzedaży w 2018 r. udziału w mieszkaniu po wuju (stanowiącego element masy spadkowej po zmarłej babci Wnioskodawczyni) zamierza dokonać spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie w 2015 r. mieszkania w A. Kredyt ten został zaciągnięty wspólnie z teściami z uwagi na brak zdolności kredytowej Wnioskodawczyni, jednakże wyłączną właścicielką owego mieszkania jest Wnioskodawczyni.

Wątpliwości Zainteresowanej budzi kwestia, czy wpłata całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży ww. udziału w mieszkaniu na poczet kredytu hipotecznego może być uznana za wydatek mieszkaniowy w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy tylko 1/3 otrzymanej kwoty, z uwagi na fakt zaciągnięcia kredytu wraz z teściami.

Przy rozstrzyganiu powyższej kwestii w pierwszej kolejności należy wskazać, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy jednoznacznie wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z taka sytuacją mamy do czynienia w rozpatrywanej sprawie, bowiem mieszkanie, na zakup którego zaciągnięty został kredyt, stanowi wyłączną własność Wnioskodawczyni.

Ponadto należy zauważyć, że w sytuacji, gdy na podstawie umowy kredytowej, kredytobiorcą jest więcej niż jedna osoba i każda odpowiada solidarnie za spłatę zadłużenia, to każda z tych osób ma obowiązek dokonywać spłaty kredytu (odsetek).

Z punktu widzenia zastosowania przedmiotowego zwolnienia istotne znaczenie ma faktyczne wydatkowanie (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy cele mieszkaniowe.

Tak więc, skoro spłaty kredytu zaciągniętego wspólnie z teściami na zakup lokalu mieszkalnego dokona tylko Wnioskodawczyni, to sfinansowanie wydatków na spłatę ww. kredytu środkami uzyskanymi ze sprzedaży udziału w mieszkaniu (we wskazanym w art. 21 ust. 1 pkt 131 terminie) będzie uprawniało Zainteresowaną do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.

Wskazać przy tym należy, że Wnioskodawczyni przysługuje prawo do rozliczenia, w ramach rozpatrywanego zwolnienia z opodatkowania, całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży udziału w mieszkaniu po zmarłym wuju (a nie jedynie 1/3 części).

Bez znaczenie, w przedstawionych okolicznościach sprawy, pozostaje okoliczność zaciągnięcia kredytu wraz z teściami, bowiem istotny w rozpatrywanej kwestii jest fakt, że mieszkanie stanowi wyłączną własność Zainteresowanej, a więc zakupione zostało w celu realizacji celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni (a nie teściów) oraz to, że wyłącznie Zainteresowana zamierza dokonać spłaty kredytu.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.