0112-KDIL2-3.4012.488.2019.2.EW - Rezygnacja ze zwolnienia z VAT transakcji zbycia nieruchomości zabudowanej.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 6 września 2019 r. (data wpływu 12 września 2019 r.), uzupełnionym dnia 12 listopada 2019 r. oraz pismem z dnia 15 listopada 2019 r. (data wpływu 18 listopada 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

* zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków i budowli posadowionych na tym gruncie, oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wybrania opodatkowania transakcji,

* prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości przez Kupującego,

* momentu powstania obowiązku podatkowego

- jest prawidłowe.

W dniu 12 września 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków i budowli posadowionych na tym gruncie, oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wybrania opodatkowania transakcji, prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości przez Kupującego oraz momentu powstania obowiązku podatkowego. Wniosek uzupełniono w dniu 12 listopada 2019 r. o brakującą opłatę oraz w dniu 18 listopada 2019 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania: (...)

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: (...)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

I. Zainteresowani

Zainteresowany będący Stroną postępowania (dalej jako: "Nabywca", "Kupujący") planuje nabyć nieruchomość położoną przy ul. (...) w (...) ("Nieruchomość"). Właścicielem Nieruchomości jest Zainteresowany niebędący Stroną postępowania (dalej jako: "Zbywca", "Sprzedający").

W dniu 23 sierpnia 2019 r. Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży ("Umowa" lub "Umowa Przedwstępna"), w której to umowie Sprzedający zobowiązał się do sprzedaży, a Kupujący do nabycia ww. Nieruchomości. Zgodnie z Umową Przedwstępną zawarcie umowy przyrzeczonej i sprzedaż Nieruchomości ("Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży") nastąpi w terminie 7 dni, po spełnieniu określonych w Umowie zdarzeń, jednakże nie później niż 30 listopada 2019 r. Powyższy termin może ulec przesunięciu po spełnieniu warunków określonych w Umowie Przedwstępnej, jednakże nie dłużej niż do dnia 10 stycznia 2020 r.

Ww. Umowa została zawarta w związku z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT.

Sprzedający jest żonaty, ale w jego małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej.

Cena sprzedaży zostanie wpłacona do depozytu notarialnego celem jej zwolnienia przez notariusza odpowiednio na rachunek bankowy banku, w celu spłaty wierzytelności banku zabezpieczonej hipoteką, a w pozostałej wysokości na rachunek bankowy Sprzedającego - przy czym strony w Umowie Przedwstępnej postanowiły, że za dzień zapłaty przez Kupującego uważa się dzień złożenia przez notariusza w banku prowadzącym rachunek depozytowy nieodwołalnego polecenia przelewu odpowiedniej kwoty.

Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych o 11 kondygnacjach nadziemnych wraz z infrastrukturą oraz miejscami postojowymi zlokalizowanymi na powierzchni oraz w parkingu podziemnym.

II. Nieruchomość

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym gruntu stanowiącego działki ewidencyjne o numerach działka 1, działka 2, działka 3 do dnia 5 grudnia 2089 r. oraz właścicielem budynku oraz budowli stanowiących odrębne nieruchomości. Wymieniony wyżej budynek jest trwale związany z gruntem.

Właścicielem gruntu jest Skarb Państwa. Dla Nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla (...) w (...) księga wieczysta (...).

Prawo użytkowania wieczystego gruntu i własność budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Sprzedający nabył w 2016 r. na podstawie umowy sprzedaży, umowy o ustanowieniu służebności przesyłu oraz umowy o ustanowieniu prawa użytkowania oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki.

Spółka, od której Sprzedający nabył Nieruchomość w 2016 r., była w tamtym okresie podatnikiem podatku od towarów i usług zgodnie z ustawą o VAT, a dostawa gruntu oraz usytuowanych na tymże gruncie budynków podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Dla Nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Dla Nieruchomości została wydana decyzja nr (...) o warunkach zabudowy z dnia 7 maja 2019 r., na rzecz (...) dla inwestycji obejmującej budowę 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z dopuszczeniem usług w parterze, garażem lub garażami podziemnymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, po rozbiórce istniejącej zabudowy (dalej: "Decyzja o Warunkach Zabudowy"), przy czym jednym z warunków zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży jest przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego ww. decyzji.

Na działce gruntu działka 1 usytuowany jest budynek biurowo-techniczny, na który składa się kompleks budynków, stanowiących jedną całość użytkową (dalej jako "Budynek"). W skład kompleksu wchodzą:

* murowany budynek handlowo-usługowy wybudowany w 1980 r.,

* murowany budynek biurowy wybudowany w 1980 r.,

* murowany budynek transportu i łączności,

* murowany budynek przemysłowy (w tym budynku znajdują się urządzenia energetyczne, które nie były przedmiotem sprzedaży w 2016 r., Sprzedający nie jest ich właścicielem).

W Budynku znajdują się m.in. pomieszczenia, w których zlokalizowane są urządzenia infrastruktury telekomunikacyjnej, które nie były przedmiotem sprzedaży w 2016 r., Sprzedający nie jest jej właścicielem. Na działce ewidencyjnej działka 1 zlokalizowana jest ponadto altana śmietnika "S" oraz wieża antenowa "W". Wieża antenowa nie była przedmiotem sprzedaży w 2016 r., Sprzedający nie jest jej właścicielem. Działki gruntu nr działka 3 i działka 1 uzbrojone są w podziemną infrastrukturę telekomunikacyjną w postaci kanalizacji technicznej, która to infrastruktura nie była przedmiotem sprzedaży w 2016 r., Sprzedający nie jest jej właścicielem.

Niezabudowaną część nieruchomości stanowi część parkingu, ciągi komunikacji pieszej i kołowej rozmieszczone wokół kompleksu, tj. budynku biurowo-technicznego.

Nieruchomość jest ogrodzona.

Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że ww. nieruchomość składa się oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków następujących działek:

* działki gruntu nr działka 2 stanowiącej zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczonej symbolem "Bp",

* działki gruntu nr działka 3 stanowiącej inne tereny zabudowane, oznaczonej symbolem "Bi",

* działki gruntu nr działka 1 stanowiącej inne tereny zabudowane, oznaczonej symbolem "Bi".

Po zakupie Budynku w 2016 r., Sprzedający wstąpił w prawa wynikające z zawartych umów najmu, przez wcześniejszego właściciela nieruchomości. Część z tych umów jest w dalszym ciągu kontynuowana. Równocześnie po zakupie Budynku, przez Sprzedającego zostały przeprowadzone adaptacje pomieszczeń, związane z przystosowaniem lokali do prowadzonej przez niego działalności, która polega na wynajmie lokali (PKD grupa 68) oraz na świadczeniu usług krótkotrwałego zakwaterowania (PKD grupa 55). Sprzedawca nie poniósł jednakże wydatków na ulepszenie Budynku, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Nieruchomość jest wykorzystywana do działalności opodatkowanej jak i zwolnionej z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku VAT.

Sprzedający oświadczył Kupującemu, że nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa Sprzedającego ani jego zorganizowanej części, ani też nie stanowi gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 55³ kodeksu cywilnego.

Pismem z dnia 5 listopada 2019 r., nr (...) tutejszy organ wezwał Wnioskodawcę m.in. o doprecyzowanie opisu sprawy o następujące informacje:

1. Które z działek będą objęte przedmiotem sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu? Należy wymienić numery działek.

2. W związku z zawartą w opisie sprawy informacją, że: "Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym gruntu stanowiącego działki ewidencyjne o numerach działka 1, działka 2, działka 3 do dnia 5 grudnia 2089 r. oraz właścicielem budynku oraz budowli stanowiących odrębne nieruchomości", należy wymienić wszystkie budynki, budowle lub ich części, które będą przedmiotem sprzedaży ze wskazaniem, na której działce są posadowione oraz wskazać w odniesieniu do każdego z nich, czy stanowią one budynki, budowle - w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.) - lub ich części?

3. Należy wskazać odrębnie dla każdego budynku, budowli lub ich części:

4. W związku z zawartą w opisie sprawy informacją, że "Dla Nieruchomości została wydana decyzja nr (...) o warunkach zabudowy z dnia 7 maja 2019 r., na (...) dla inwestycji obejmującej budowę 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z dopuszczeniem usług w parterze, garażem lub garażami podziemnymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, po rozbiórce istniejącej zabudowy (dalej: »Decyzja o Warunkach Zabudowy«), przy czym jednym z warunków zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży jest przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego ww. decyzji." Należy wskazać:

5. Czy nabyte przez Kupującego prawo użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynków, budowli lub ich części będące przedmiotem zapytania będzie wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, czy też do czynności zwolnionych od VAT?

W piśmie z dnia 15 listopada 2019 r. - stanowiącym odpowiedź na ww. wezwanie tutejszego organu - Wnioskodawca wskazał co następuje:

Ad 1.

Przedmiotem sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu objęte będą działki gruntu o następujących numerach ewidencyjnych:

* nr działka 1- o obszarze (...) m²,

* nr działka 3- o obszarze (...) m² oraz

* nr działka 2- o obszarze (...) m².

Łączny obszar działek będących przedmiotem sprzedaży wynoszący 4171 m² stanowi Nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą nr (...). Działki będące przedmiotem sprzedaży, stanowią dla Sprzedającego jedną całość użytkową, wykorzystywaną na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Są one wpisane w jednej Księdze Wieczystej. Sprzedający, nie jest zainteresowany wyodrębnioną sprzedażą poszczególnych działek.

Ad 2.

Przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość, w skład której wchodzą:

1. Działka gruntu nr działka 1, na której posadowione są:

* murowany budynek transportu i łączności o powierzchni zabudowy (...) m², * murowany budynek przemysłowy o powierzchni zabudowy (...) m².

Budynek biurowo-techniczny będący przedmiotem sprzedaży stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.) - dalej jako Prawo budowlane.

b. altana śmietnika - będąca przedmiotem sprzedaży stanowi zdaniem Sprzedających budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego.

2. Działka gruntu nr działka 3.

Na działce gruntu nr działka 3 znajduje się parking, ciągi komunikacji pieszej i kołowej rozmieszczone wokół kompleksu, tj. Budynku biurowo-technicznego. Ww. elementy utwardzone są płytami i wylewkami betonowymi, natomiast na granicy części działki gruntu nr działka 3 posadowione jest ogrodzenie stanowiące zdaniem Sprzedającego budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego. Poza tym działka nie jest zabudowana, tj. nie jest na niej posadowiony żaden inny naziemny obiekt budowlany.

3. Działka gruntu nr działka 2.

Na granicy części działki gruntu nr działka 2 posadowione jest ogrodzenie stanowiące zdaniem Sprzedającego budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego. Na pozostałej części działki znajduje się utwardzony ciąg komunikacji pieszej, również stanowiący budowlę.

Poza tym działka nie jest zabudowana, tj. nie jest na niej posadowiony żaden inny naziemny obiekt budowlany.

Ww. Budynek biurowo-techniczny, altana śmietnika, parking, ciągi komunikacji pieszej i kołowej rozmieszczone wokół kompleksu, tj. Budynku biurowo-technicznego będą stanowiły przedmiot sprzedaży wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu o nr działka 1, działka 2, działka 3.

Sprzedający wskazuje jednocześnie, że na Nieruchomości znajdują się również budowle w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 Prawa budowlanego nie wymienione powyżej, w związku z tym, że nie będą one przedmiotem sprzedaży:

1. Działka gruntu nr działka 1.

Na działce gruntu nr działka 1 posadowiona jest również wieża antenowa, będąca w ocenie Sprzedającego budowlą w rozumieniu przepisu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego. Wieża antenowa nie była przedmiotem sprzedaży w 2016 r., Sprzedający nie jest jej właścicielem, więc nie będzie również przedmiotem sprzedaży w związku z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

2. Działka gruntu nr działka 3.

Działka uzbrojona w podziemną infrastrukturę telekomunikacyjną w postaci kanalizacji technicznej, która to infrastruktura nie była przedmiotem sprzedaży w 2016 r., Sprzedający nie jest jej właścicielem, więc nie będzie również przedmiotem sprzedaży w związku z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

3. Działka gruntu nr działka 2.

Działka uzbrojona w podziemną infrastrukturę telekomunikacyjną, w postaci kanalizacji technicznej, która to infrastruktura nie była przedmiotem sprzedaży w 2016 r., Sprzedający nie jest jej właścicielem, więc nie będzie również przedmiotem sprzedaży w związku z zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

Ad 3.

* prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę nr działka 3 oraz * posadowiony na działce gruntu działka 1 Budynek biurowo-techniczny, na który składał się kompleks budynków, które stanowiły jedną całość użytkową oraz altanę śmietnika funkcjonalnie związaną z ww. Budynkiem.

Ww. dostawa Budynku biurowo-technicznego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntów nr działka 1, działka 2, działka 3 w całości podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w związku z czym Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż podatek naliczony nie wystąpił.

b. budynek biurowo-techniczny posadowiony na działce nr działka 1 wykorzystywany był i jest w dalszym ciągu do działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, która polega na wynajmie lokali (PKD grupa 68) oraz na świadczeniu usług krótkotrwałego zakwaterowania (PKD grupa 55).

Altana śmietnika, parking, ciągi komunikacji pieszej i kołowej oraz ogrodzenie rozmieszczone wokół kompleksu, tj. Budynku biurowo-technicznego stanowiące funkcjonalnie integralną cześć Budynku biurowo-technicznego również wykorzystywane były i są w dalszym ciągu do działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, która polega na wynajmie lokali (PKD grupa 68) oraz na świadczeniu usług krótkotrwałego zakwaterowania (PKD grupa 55).

c. budynek biurowo-techniczny został wybudowany w 1980 r. Zdaniem Sprzedającego pierwsze zasiedlenie Budynku biurowo-technicznego wraz z altaną śmietnika, parkingiem, ciągami komunikacji pieszej i kołowej oraz ogrodzeniem znajdujących się na działkach nr działka 1, działka 2, działka 3 nastąpiło jeszcze przed nabyciem obiektu przez Sprzedającego, które miało miejsce w dniu 27 czerwca 2016 r. Świadczy o tym chociażby fakt, że część powierzchni budynku była wynajmowana, a pozostała część wykorzystywana była przez byłego właściciela do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Po nabyciu Budynku przez Sprzedającego wstąpił on we wszelkie prawa zawartych na Nieruchomości umów najmu.

d. Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynku biurowo-technicznego posadowionego na działce nr działka 1. Sprzedający dokonał adaptacji pomieszczeń, związanych z przystosowaniem lokali do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, która polega na wynajmie lokali (PKD grupa 68) oraz na świadczeniu usług krótkotrwałego zakwaterowania (PKD grupa 55). Sprzedający nie poniósł jednakże wydatków na ulepszenie ww. Budynku, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Sprzedający nie ponosił oraz nie będzie ponosił żadnych nakładów na altanę śmietnika, parking, ciągi komunikacji pieszej i kołowej oraz ogrodzenie rozmieszczone wokół kompleksu. Sprzedający również nie będzie ponosić kolejnych wydatków na dalsze ulepszenie ww. Budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Ad 4.

Ad 5.

Na Nieruchomości, będącej przedmiotem transakcji, Kupujący zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą oraz miejscami postojowymi. Następnie wyodrębnione lokale mieszkalne oraz inne lokale zostaną sprzedane z zastosowaniem odpowiednich stawek VAT.

Nabycie Nieruchomości bez wątpienia będzie więc pozostawać w bezpośrednim związku z planowaną sprzedażą opodatkowaną Kupującego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, które to zwolnienie implikuje możliwość wyboru przez Zainteresowanych opodatkowania transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej ww. sprzedaż?

2. Czy momentem powstania obowiązku podatkowego powinna być data wpłaty ceny przez Kupującego do depozytu notarialnego, na wyodrębniony rachunek bankowy notariusza (art. 19a ust. 8 ustawy o VAT), czy też moment dokonania dostawy towarów zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT?

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad 1)

Przedmiotowa transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z powyższym Strony mają możliwość wyboru opodatkowania ww. transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W konsekwencji Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT podstawową stawką VAT jest stawka 23%. Od zasady tej Ustawodawca przewidział jednakże kilka wyjątków.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Co do zasady więc sprzedaż budynku jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT ale nie dotyczy to dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia oraz budynków sprzedawanych w ciągu 2 lat po pierwszym zasiedleniu.

Należy również podkreślić, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT grunt, na którym położony jest sprzedawany budynek będzie opodatkowany wg takich samych zasad jak budynek.

Budynek nabyty przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu w 2016 r. wybudowany został w 1980 r., a sama transakcja podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Sprzedający od momentu zakupu nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej. Nieruchomość była wykorzystywana do działalności opodatkowanej jak i zwolnionej z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Działalność gospodarcza Sprzedającego polega na wynajmie lokali (PKD grupa 68) oraz na świadczeniu usług krótkotrwałego zakwaterowania (PKO grupa 55).

W związku z powyższym zdaniem Zainteresowanych transakcja sprzedaży Budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i będzie ona podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W takiej sytuacji Strony mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są czynnymi podatnikami podatku VAT oraz deklarują chęć złożenia przed dniem dokonania dostawy ww. Nieruchomości właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Jeżeli takie oświadczenie zostanie złożone, dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23%.

W takiej sytuacji Kupującemu, jako czynnemu podatnikowi podatku od towarów usług, prowadzącemu działalność opodatkowaną podatkiem VAT, na podstawie faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Nie zostanie również spełniona żadna z przesłanek, która mogłaby wpłynąć na ograniczenie prawa do odliczenia podatku VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Zgodnie z brzmieniem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na Nieruchomości, będącej przedmiotem transakcji, Kupujący zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą oraz miejscami postojowymi. Następnie wyodrębnione lokale mieszkalne oraz inne lokale zostaną sprzedane z zastosowaniem odpowiednich stawek VAT.

Nabycie Nieruchomości bez wątpienia będzie więc pozostawać w bezpośrednim związku z planowaną sprzedażą opodatkowaną Kupującego.

Ad 2)

Zakładając, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, to powstaje pytanie, czy obowiązek podatkowy u Sprzedającego powstanie z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, czy też z chwilą wpłaty ceny przez Kupującego do depozytu notarialnego, na wydzielony rachunek bankowy notariusza (co nastąpi przed podpisaniem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży).

Moment powstania obowiązku podatkowego ma istotne znaczenie zarówno dla Sprzedającego, jak i Kupującego, ponieważ u Sprzedającego warunkuje on konieczność wystawienia faktury, na podstawie której Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z faktury w rozliczeniu za miesiąc jej otrzymania lub jeden z dwóch następnych miesięcy.

Zgodnie ze wskazanym w pytaniu art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje co do zasady z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Natomiast zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Zgodnie z Umową Przedwstępną Kupujący zobowiązał się do złożenia u notariusza na przechowanie ceny sprzedaży odpowiedniej kwoty poprzez jej wpłatę na konto depozytowe Kancelarii Notarialnej, celem jej zwolnienia przez notariusza odpowiednio na rachunek bankowy banku, w celu spłaty wierzytelności banku zabezpieczonej hipoteką, a w pozostałej wysokości na rachunek bankowy Sprzedającego. Strony w Umowie Przedwstępnej postanowiły, że za dzień zapłaty przez Kupującego uważa się dzień złożenia przez notariusza w banku prowadzącym rachunek depozytowy nieodwołalnego polecenia przelewu odpowiedniej kwoty.

Nie ulega wątpliwości, że gdyby Kupujący wpłacił pieniądze bezpośrednio Sprzedającemu (tj. z pominięciem depozytu notarialnego), to w tym momencie dla potrzeb podatku VAT należałoby przyjąć, że Sprzedający otrzymał pieniądze od Kupującego jeszcze przed dokonaniem transakcji sprzedaży (otrzymał zaliczkę). Wobec tego, jeśli Kupujący wpłaci kwotę do depozytu notarialnego, to w tym momencie nie otrzymuje jej Sprzedający. Co więcej, jeśli nie zostaną spełnione warunki zwolnienia tej kwoty z depozytu notarialnego, to notariusz nie przekaże tej kwoty Sprzedającemu.

W związku z powyższym nie można twierdzić, że w momencie wpłaty przez Kupującego kwoty równej kwocie ceny do depozytu notarialnego, kwotę tę otrzymał Sprzedający - a w konsekwencji nie można twierdzić, że Sprzedający otrzymał zaliczkę.

Funkcją depozytu notarialnego jest "zablokowanie" (zabezpieczenie) u osoby zaufania publicznego (notariusz) określonej kwoty pieniędzy do momentu, aż zaistnieją okoliczności uprawniające notariusza do jej przekazania wskazanemu podmiotowi.

Wobec tego należy uznać, że w momencie, w którym notariusz zwolni pieniądze z depozytu notarialnego, wydając polecenie przelewu z rachunku depozytowego na rachunek bankowy Sprzedającego (oraz banku), to w tym momencie Sprzedający otrzymuje środki pieniężne. Ponieważ zwolnienie pieniędzy ma nastąpić zgodnie z umową najpóźniej następnego dnia roboczego po zawarciu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, obowiązek podatkowy powstanie zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, tj. z chwilą dokonania dostawy towaru, która nastąpi wcześniej niż zapłata ceny. Sprzedający wystawi fakturę, a Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury w rozliczeniu za miesiąc jej otrzymania lub jeden z dwóch następnych miesięcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - na mocy art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W analizowanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą w pierwszej kolejności kwestii rozstrzygnięcia, czy planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, tj. działek nr działka 1, działka 2, działka 3 wraz z prawem własności budynków i budowli posadowionych na tych działkach, korzysta ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w świetle art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

Z powyższego wynika, że prawo do zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W tym miejscu wyjaśnić również należy, że zgodnie z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do art. 49 § 1 ww. ustawy, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że za wyjątkiem urządzeń "sieciowych", w przypadku dostawy gruntu, z zasady przedmiotem transakcji są również jego części składowe. Przy czym, mówiąc o gruncie należy mieć na uwadze "części powierzchni ziemskiej", czyli ewidencyjnie wyodrębnione działki, mogące stanowić odrębny przedmiot sprzedaży.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu składającego się na działki o nr działka 1, działka 2, działka 3 oraz posadowionych na tych działkach budynków i budowli, tj. Budynku biurowo-technicznego, oraz budowli: altany śmietnika, parkingu, ogrodzenia, ciągu komunikacji pieszej i kołowej rozmieszczonej wokół kompleksu, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem posadowionych na przedmiotowej działce ww. Budynku i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że zarówno w przypadku Budynku biurowo-technicznego (na który składa się kompleks stanowiących jedną całość budynków: murowany budynek handlowo - usługowy, murowany budynek biurowy, murowany budynek transportu i łączności, murowany budynek przemysłowy), jak i budowli w postaci: altany śmietnika, parkingu, ogrodzenia, ciągu komunikacji pieszej i kołowej rozmieszczonych wokół kompleksu, doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Budynek biurowo-techniczny został wybudowany w 1980 r., pierwsze zasiedlenie tego Budynku wraz z altaną śmietnika, parkingiem, ciągami komunikacji pieszej i kołowej oraz ogrodzeniem znajdujących się na działkach nr działka 1, działka 2, działka 3 - jak wskazano w opisie sprawy - nastąpiło jeszcze przed nabyciem obiektu przez Sprzedającego, które miało miejsce w dniu 27 czerwca 2016 r. Świadczy o tym chociażby fakt, że część powierzchni budynku była wynajmowana, a pozostała część wykorzystywana była przez byłego właściciela do celów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Altana śmietnika, parking, ciągi komunikacji pieszej i kołowej oraz ogrodzenie rozmieszczone wokół kompleksu, tj. Budynku biurowo-technicznego stanowiące funkcjonalnie integralną cześć Budynku biurowo-technicznego również wykorzystywane były i są w dalszym ciągu do działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego. Ponadto - co istotne - Sprzedający nie ponosił nakładów na ulepszenie ww. obiektów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekroczyłby 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem, z uwagi na fakt, że od momentu pierwszego zasiedlenia przedmiotowych obiektów do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto na ww. obiekty nie były ponoszone nakłady na ich ulepszenie, przekraczające 30% ich wartości początkowej, to w odniesieniu do transakcji sprzedaży kompleksu Budynku biurowo-technicznego, altany śmietnika, parkingu, ogrodzenia, ciągu komunikacji pieszej i kołowej rozmieszczonych wokół kompleksu zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również sprzedaż gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (analogicznie jak sprzedaż obiektów, posadowionych na ww. gruncie).

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawcy wnieśli także o potwierdzenie, że w sytuacji gdy dostawa Nieruchomości będzie spełniać przesłanki do objęcia jej zwolnieniem od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, będą oni mieli możliwość rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak rozstrzygnięto powyżej, dostawa przedmiotowej Nieruchomości spełnia przesłanki do objęcia jej zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto we wniosku wskazano, że Sprzedający i Kupujący są czynnymi podatnikami podatku VAT, oraz deklarują chęć złożenia przed dniem dokonania dostawy ww. Nieruchomości właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

W złożonym wniosku Zainteresowani zwrócili się również o wskazanie, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT w wysokości 23%, wynikającego z faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy spełnione zostaną określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do działalności opodatkowanej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Na Nieruchomościach będących przedmiotem transakcji, Kupujący zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą oraz miejscami postojowymi. Następnie wyodrębnione lokale mieszkalne oraz inne lokale zostaną sprzedane z zastosowaniem odpowiednich stawek VAT. Ponadto nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży Nieruchomości - jak rozstrzygnięto wyżej - będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu stawki 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż opisanych Nieruchomości.

Podsumowując powyższe należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu (działek nr działka 1, działka 2, działka 3) wraz z prawem własności budynku biurowo-technicznego i budowli w postaci altany śmietnika, parkingu, ogrodzenia oraz ciągu komunikacji pieszej i kołowej rozmieszczonej wokół kompleksu spełniać będzie przesłanki do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Niemniej jednak Wnioskodawcy w analizowanej sprawie spełnią warunki określone w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, a tym samym mogą skorzystać z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowej Nieruchomości według 23% stawki VAT. Konsekwentnie należy stwierdzić, że Kupującemu, będącemu czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało ocenić jako prawidłowe.

Oprócz rozstrzygniętych wyżej kwestii, wątpliwości Wnioskodawcy w analizowanej sprawie dotyczą także momentu powstania obowiązku podatkowego, tj. czy powstanie on z datą wpłaty ceny przez Kupującego do depozytu notarialnego, na wyodrębniony rachunek bankowy notariusza, czy też w momencie dokonania dostawy towarów.

W przedmiotowej sprawie Strony umowy postanowiły, że cena sprzedaży zostanie wpłacona do depozytu notarialnego celem jej zwolnienia przez notariusza odpowiednio na rachunek bankowy banku, w celu spłaty wierzytelności banku zabezpieczonej hipoteką, a w pozostałej wysokości na rachunek bankowy Sprzedającego - przy czym strony w Umowie Przedwstępnej postanowiły, że za dzień zapłaty przez Kupującego uważa się dzień złożenia przez notariusza w banku prowadzącym rachunek depozytowy nieodwołalnego polecenia przelewu odpowiedniej kwoty. Zgodnie z Umową Przedwstępną zawarcie umowy przyrzeczonej i sprzedaż Nieruchomości ("Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży") nastąpi w terminie 7 dni, po spełnieniu określonych w Umowie zdarzeń, jednakże nie później niż 30 listopada 2019 r. Jednocześnie z wniosku wynika, że zwolnienie pieniędzy ma nastąpić zgodnie z umową najpóźniej następnego dnia roboczego po zawarciu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży.

Regulacje dotyczące momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług zawierają przepisy art. 19a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z ogólną zasadą, zawartą w art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu ww. podatkiem, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i podatek ten powinien być rozliczony za ten okres.

Niemniej jednak, stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Zatem, w sytuacji, gdy przed dokonaniem dostawy towaru lub świadczeniem usług podatnik otrzyma całość lub część zapłaty, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Należy zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 108 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie (Dz. U. z 2019 r. poz. 540, z późn. zm.) notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe.

Natomiast stosownie do art. 108 § 2 ww. ustawy, z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

Z powyższego wynika, że przekazanie kwoty należności (zaliczki) do depozytu notarialnego nie powoduje jej otrzymania przez sprzedającego nieruchomość. Sprzedający zgodnie z przytoczonymi przepisami, nie otrzyma należności z chwilą złożenia jej do depozytu notarialnego, a dopiero z chwilą wydania pieniędzy przez notariusza.

Jak wynika z wniosku, w analizowanym przypadku zwolnienie pieniędzy z depozytu notarialnego ma nastąpić zgodnie z umową najpóźniej następnego dnia roboczego po zawarciu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, na mocy której nastąpi sprzedaż (dostawa) nieruchomości.

Zatem, biorąc pod uwagę przywołane przepisy oraz opis sprawy, należy stwierdzić, że dokonana przez Nabywcę nieruchomości wpłata na rachunek depozytowy notariusza przed wydaniem nieruchomości, bez możliwości dysponowania pieniędzmi przez Sprzedającego nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do wpłaconej kwoty, gdyż nie stanowi ona należności, o której mowa w art. 19a ust. 8 ustawy. W przedmiotowej sprawie, jeżeli zwolnienie z depozytu notarialnego pieniędzy przez notariusza na rzecz Sprzedającego nastąpi przed dokonaniem dostawy ww. Nieruchomości, czyli w analizowanym przypadku przed zawarciem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, to obowiązek podatkowy - zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy - powstanie z chwilą zwolnienia z depozytu notarialnego pieniędzy przez notariusza na rzecz Sprzedającego. Natomiast jeżeli zwolnienie z depozytu notarialnego pieniędzy nastąpi po zawarciu Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, to obowiązek podatkowy - zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy - powstanie z datą dostawy towaru.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało ocenić jako prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl