0112-KDIL2-1.4012.25.2018.2.MK - Zwolnienie od podatku VAT dla usług najmu lokalu mieszkalnego oraz elementów faktury dokumentującej opisaną usługę.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 stycznia 2018 r. (data 16 stycznia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 14 marca 2018 r. (data wpływu 21 marca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla usług najmu lokalu mieszkalnego oraz elementów faktury dokumentującej opisaną usługę - jest prawidłowe.

W dniu 16 stycznia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla usług najmu lokalu mieszkalnego oraz elementów faktury dokumentującej opisaną usługę. Dnia 21 marca 2018 r. wniosek uzupełniono o własne stanowisko w sprawie.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest właścicielem (100%) lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym (blok). Lokal ten został zakupiony na rynku wtórnym - akt notarialny z dnia 1 lipca 2014 r. Lokal był przez pewien okres zamieszkiwany przez Wnioskodawcę, do dnia zakupu nowej nieruchomości. Od dnia 1 stycznia 2018 r. całe mieszkanie zostało wynajęte na cele mieszkalne dla Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Lokal zamieszkiwany jest przez pracowników najemcy.

W związku z rozpoczęciem prowadzenia działalności z dniem 1 stycznia 2018 r. przedmiotowy lokal mieszkalny został wprowadzony jako środek trwały uprzednio nabyty dla celów prywatnych.

Za każdy miesiąc wynajętego mieszkania Wnioskodawca zobowiązany jest wystawić fakturę VAT, na podstawie której najemca dokona płatności.

Zainteresowany wskazuje, że zgodnie z deklaracją VAT-R będzie rozliczał się na zasadach ogólnych - co miesiąc. Umowa najmu lokalu została podpisana na czas nieokreślony.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy skorzystanie ze zwolnienia od naliczania podatku VAT, za wynajem lokalu mieszkalnego, na fakturze VAT będzie prawidłowe i zgodne z przepisami prawa?

2. Czy na fakturze należy umieszczać dodatkowo wzmiankę o podstawie i ew. przepisie na podstawie którego zastosowano zwolnienie do naliczenia VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (sformułowanym w piśmie z dnia 14 marca 2018 r.):

Ad. 1.

Usługa najmu lokalu mieszkalnego dla innego podmiotu gospodarczego (spółki z o.o.) na cele mieszkalne dla ich pracowników będzie podlegało zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.).

Ad. 2.

Ponadto, na fakturze VAT powinna być wzmianka o podstawie prawnej dotyczącej zwolnienia, tj. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 122 1, z późn. zm.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Na mocy art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Jak stanowi art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym, na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Przy czym, na mocy art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy.

W pozycji nr 163 ww. załącznika, stanowiącego wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości - 8% obecnie, wskazano usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55.

W świetle powyższego przepisu, zwolnieniu od podatku VAT podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe, z wyłączeniem usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU 55).

W konsekwencji, dla zastosowania zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, usługi wynajmu lub dzierżawy nieruchomości muszą być spełnione następujące przesłanki:

* świadczenie usługi na własny rachunek,

* charakter mieszkalny nieruchomości,

* mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich ww. przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Natomiast brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia od podatku, w konsekwencji czego następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem (100%) lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym (blok). Od dnia 1 stycznia 2018 r. całe mieszkanie zostało wynajęte na cele mieszkalne dla Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Lokal zamieszkiwany jest przez pracowników najemcy.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy skorzystanie ze zwolnienia od naliczania podatku VAT, za wynajem lokalu mieszkalnego, na fakturze VAT będzie prawidłowe i zgodne z przepisami prawa.

Należy wskazać, że usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, w sytuacji łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczona na własny rachunek usługa wynajmu/dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu od podatku VAT nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym, przepis ten nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju, czy formy prawnej, podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.

Podatnik będzie mógł więc skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący - najemca - podnajemca. Należy wskazać, że celem zachowania stawki istotna jest tożsamość usługi pomiędzy wynajmującym, a najemcą i pomiędzy najemcą, a podnajmującym.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca wynajmuje własny lokal mieszkalny wyłącznie na cele mieszkaniowe za spełnione należy uznać wyżej opisane przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Z wniosku wynika, że Wnioskodawca wynajmuje własny lokal mieszkalny na rzecz Spółki z o.o., która podnajmuje ww. lokal osobom fizycznym, tj. pracownikom, na cele mieszkaniowe. W konsekwencji, w przypadku przedmiotowego wynajmu lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

W dalszej kolejności Zainteresowany ma wątpliwości dotyczące umieszczania na fakturze dodatkowej wzmianki/informacji o podstawie i przepisie, na podstawie którego zastosowano zwolnienie od podatku VAT dla usług najmu lokalu na cele mieszkalne.

W tym miejscu należy podkreślić, że celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział.

Faktury są dokumentem o charakterze sformalizowanym. Zasady wystawiania faktur regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Ponadto, zgodnie z treścią art. 106e ust. 1 ww. ustawy faktura powinna zawierać:

Zatem, jak wynika z art. 106e ust. 1 pkt 19 ustawy, faktura powinna zawierać w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 albo przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 - wskazanie:

* przepisu ustawy albo aktu wydanego na podstawie ustawy, na podstawie którego podatnik stosuje zwolnienie od podatku,

* przepisu dyrektywy 2006/112/WE, który zwalnia od podatku taką dostawę towarów lub takie świadczenie usług, lub

* innej podstawy prawnej wskazującej na to, że dostawa towarów lub świadczenie usług korzysta ze zwolnienia.

Jednocześnie trzeba dodać, że elementy faktury określone w przepisach prawa podatkowego nie są jedynymi, które mogą być zamieszczone na dokumencie faktury. Ustawodawca w żaden sposób nie ograniczył prawa podatnika do zamieszczania na fakturach dodatkowych informacji, które nie zostały wskazane, w art. 106e ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca wystawiając fakturę powinien na niej wskazać podstawę do zwolnienia od podatku VAT usług najmu lokalu mieszkalnego, np. przez podanie konkretnego artykułu ustawy o podatku od towarów i usług. Taka adnotacja może być umieszczona w dowolnym miejscu na fakturze, np. w sekcji uwagi, natomiast w miejscu stawki VAT wpisuje się oznaczenie "zw".

Stąd stanowisko Wnioskodawcy również w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.