0112-KDIL2-1.4011.83.2019.1.AK - Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 27 listopada 2019 r. (data wpływu 4 grudnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 4 grudnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2008 r. został nabyty przez Wnioskodawczynię i inną obcą osobę grunt (prawo własności) w udziałach wynoszących po 1/2 dla każdego. Księga wieczysta zawierała dwa numery działek o zbliżonych powierzchniach. W 2015 r. została zakończona budowa domu (bliźniak-dwa fizycznie wydzielone domy mieszkalne). W 2016 r. został sporządzony akt notarialny (Umowa zniesienia współwłasności nieruchomości) pomiędzy Wnioskodawczynią a drugim współwłaścicielem.

W akcie tym odbył się podział: jedna osoba nabyła prawo własności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym działki o pow. 0,059 ha, a druga osoba - Wnioskodawczyni - prawo własności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym tylko o pow. 0,065 ha. Wartość nabytych zabudowanych działek gruntu w wyniku zniesienia współwłasności jest równa wartości ich udziałów w przedmiotowej nieruchomości przed zniesieniem współwłasności. W związku z powyższą czynnością nie dokonano żadnych spłat ani dopłat (taki wpis zawiera akt notarialny). W 2018 r. Wnioskodawczyni sprzedała przysługującą jej nieruchomość położoną w (...) - Wydział Ksiąg Wieczystych Sąd Rejonowy (...).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni okres pięcioletni może liczyć od daty nabycia gruntu, czyli od 2008 r. i co za tym idzie nie była zobowiązana do złożenia PIT-39 za 2018 rok?

Zdaniem Wnioskodawczyni, otrzymała odpowiedź z Krajowej Informacji Skarbowej, że zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej odbył się bez spłat i dopłat. Jeżeli jednak w drodze zniesienia współwłasności dotychczasowy współwłaściciel nabył nieruchomość ponad udział, który mu pierwotnie przysługiwał we współwłasności, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza dotychczasowy udział we współwłasności, należy przyjąć datę zniesienia współwłasności. W Urzędzie Skarbowym też otrzymała informację, że nie jest zobligowana do złożenia PIT 39 za 2018 r.

Stanowisko Wnioskodawczyni: w 2016 r. zawarła umowę o zniesienie współwłasności nieruchomości nabytej w 2008 r. i czynność ta odbyła się bez żadnych spłat i dopłat oraz wartość zabudowanych działek gruntów nabyta przez Zainteresowaną i drugą osobę w wyniku zniesienia współwłasności jest równa wartości ich udziałów w przedmiotowej nieruchomości przed zniesieniem współwłasności, wobec czego za datę nabycia nieruchomości Wnioskodawczyni uznaje 2008 rok. Nieruchomość została sprzedała po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i Zainteresowana nie miała obowiązku złożenia PIT-39 za 2018 r. do urzędu skarbowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Podkreślić zatem należy, iż użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin "nabycie" oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z osobą trzecią nabyła w 2008 r. na zasadzie współwłasności grunt w udziałach wynoszących po 1/2 dla każdego ze współwłaścicieli. Na przedmiotowej nieruchomości w 2015 r. zakończono budowę domu w zabudowie bliźniaczej. W 2016 r. Wnioskodawczyni z drugim współwłaścicielem dokonała zniesienia współwłasności nieruchomości, w wyniku której to czynności wartość nabytych działek zabudowanych nie zmieniła się w stosunku do wartości udziałów jakie przysługiwały współwłaścicielom nieruchomości przed dokonaniem zniesienia współwłasności. W konsekwencji w związku ze zniesieniem współwłasności nie dokonano żadnych spłat ani dopłat. Wnioskodawczyni nieruchomość zabudowaną, której była właścicielką sprzedała w 2018 r.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, że należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.). Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ww. ustawy - Kodeks cywilny - nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl zaś art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego - z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości - z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Tak więc zbycie nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Ponadto należy zauważyć, że zgodnie z powyższym, datą nabycia nieruchomości jest zawsze data nabycia gruntu bez względu na to, kiedy został lub zostanie wzniesiony na tym gruncie budynek. Wyjątek od tej zasady Kodeks cywilny przewiduje w przypadku, kiedy przedmiotem nabycia jest prawo użytkowania wieczystego gruntu. W tym przypadku budynek wybudowany na gruncie stanowi przedmiot odrębnej własności. Z taką sytuacją nie mamy jednak do czynienia w przedmiotowej sprawie.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Z powyższych regulacji wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość obejmująca zarówno grunt (działkę) jak i budynek. W takim przypadku mówi się o sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, który nie stanowi jednak odrębnej nieruchomości. Dlatego w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności gruntu.

W niniejszej sprawie nabycie przez Wnioskodawczynię prawa współwłasności do gruntu miało miejsce w 2008 r. W latach kolejnych na przedmiotowej nieruchomości rozpoczęto budowę budynku bliźniaczego, a inwestycja została zakończona w 2015 r. W roku 2016 współwłaściciele podjęli decyzję o dokonaniu zniesienia współwłasności nieruchomości.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

W momencie nabycia udziału w prawie własności, każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość lub udział w nieruchomości, którego wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

We wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że wartość nieruchomości zabudowanych nabytych przez Zainteresowaną i osobę trzecią w wyniku zniesienia współwłasności jest równa wartości udziałów, która przypadała współwłaścicielom przed zniesieniem współwłasności nieruchomości oraz, że w związku z tą czynnością nie dokonano żadnych spłat ani dopłat.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że skoro na skutek zniesienia współwłasności nieruchomości w 2016 r., Wnioskodawczyni nie uzyskała przysporzenia majątkowego w związku z nabyciem działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, tym samym dokonane zniesienie współwłasności nieruchomości, w wyniku którego Wnioskodawczyni stała się właścicielką nieruchomości zabudowanej, nie stanowi nabycia.

W konsekwencji w analizowanej sprawie pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy, należy liczyć od końca 2008 r.

Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 upłynął z dniem 31 grudnia 2013 r.

Podsumowując, mając na uwadze zaprezentowany stan faktyczny i przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię w 2018 r. nieruchomości niezabudowanej budynkiem mieszkalnym, do której prawo współwłasności gruntu Wnioskodawczyni nabyła w 2008 r. nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż została dokonana po upływie pięcioletniego okresu wskazanego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do złożenia zeznania podatkowego PIT-39 za 2018 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.