0112-KDIL1-1.4012.617.2017.1.MW - VAT w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2017 r. (data wpływu 24 listopada 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 24 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Od 1997 r. Wnioskodawczyni prowadzi najem prywatny w budynku na posesji w A. Obecnie Wnioskodawczyni jest płatnikiem podatków VAT-7 oraz PIT-5 - od najmu i nieruchomości.

W 1997 r. mąż nabył działkę przylegającą do ich wspólnej posesji. Wnioskodawczyni była współwłaścicielem tej działki.

W 2000 r. mąż nabył drugą działkę przylegającą do ich wspólnej posesji. Wnioskodawczyni była współwłaścicielem tej działki.

Działki nabył bez jakiejkolwiek faktury VAT.

Były one sprzedane jako osobom prywatnym.

Były to nieużytki, moczary porośnięte samosiejkami. Przez kilka lat Wnioskodawczyni wraz z mężem doprowadzili teren do używalności. Teren został zasypany, wyrównany oraz wyczyszczony. Wszystkie koszty poniesione były pokrywane we własnym zakresie. Nie było wystawianych żadnych faktur VAT. Nie odliczono z powodu kosztów podatku VAT. Od 2005 r. Wnioskodawczyni zaczęła wynajmować grunt jako najemca prywatny.

Na ww. gruntach nie znajdują się żadne budynki. W latach 1999-2005 Wnioskodawczyni nie była podatnikiem VAT-u. Dopiero po roku 2005 Wnioskodawczyni została czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej, którą należałoby zgłosić w CEIDG.

Najem Wnioskodawczyni rozlicza jako tzw. najem prywatny.

Wynajem działek, o których mowa był prowadzony tylko na Wnioskodawczynię z tego względu, iż prowadziła ona wynajem w budynku na posesji należącej tylko do niej. Nieruchomość tę otrzymała jako darowiznę od rodziców.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy transakcja sprzedaży ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

2. Dlaczego Wnioskodawczyni powinna płacić podatek VAT skoro działki według aktów notarialnych zakupił mąż. Wnioskodawczyni była tylko współwłaścicielem?

3. Czy transakcja będzie podlegała podatkowi VAT skoro Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności tylko najem, nie jest wpisana w CEIDG?

4. Obecnie Wnioskodawczyni VAT rozlicza sama, a nie wspólnie z mężem, dlaczego ze sprzedaży VAT miałby być płacony w całości, a nie np. w połowie?

Zdaniem Wnioskodawczyni, transakcja sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ działki zostały zakupione na męża, Wnioskodawczyni była tylko współwłaścicielem. Poza tym przy prowadzonych inwestycjach, które trwały 5-6 lat Wnioskodawczyni wraz z mężem nie odliczali podatku VAT. Sprzedaż gruntu nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawczyni ponownie twierdzi, że w latach 1999-2005 nie można przewidzieć co będzie 10 - czy 20 lat później. Ewentualne opodatkowaniu podlegałaby połowa wartości sprzedawanej nieruchomości, gdyż Wnioskodawczyni jest tylko współwłaścicielem opisanej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie dostawy energii.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - w myśl art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów (np. gruntów) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, np. nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Właściwe zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Uznanie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że w 1997 r. mąż nabył działkę przylegającą do ich wspólnej posesji. Wnioskodawczyni była współwłaścicielem tej działki. W 2000 r. mąż nabył drugą działkę przylegającą do ich wspólnej posesji. Wnioskodawczyni była współwłaścicielem tej działki. Działki nabył bez jakiejkolwiek faktury VAT. Były one sprzedane jako osobom prywatnym. Były to nieużytki, moczary porośnięte samosiejkami. Przez kilka lat Wnioskodawczyni wraz z mężem doprowadzili teren do używalności. Teren został zasypany, wyrównany oraz wyczyszczony. Wszystkie koszty poniesione były pokrywane we własnym zakresie. Nie było wystawianych żadnych faktur VAT. Nie odliczono z powodu kosztów podatku VAT. Od 2005 r. Wnioskodawczyni zaczęła wynajmować grunt jako najemca prywatny. Najem Wnioskodawczyni rozlicza jako tzw. najem prywatny. Wynajem działek o których mowa był prowadzony tylko na Wnioskodawczynię. Od 2005 r. Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawczyni ma wątpliwości, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

* w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

* świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Podkreślenia wymaga fakt, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosownie do art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do § 2 ww. przepisu, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Stosownie do treści powołanych przepisów prawa, umowa najmu jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wykonywane jest w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają z definicji długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia "działalność gospodarcza", w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu wskazuje, że ma ona charakter długotrwały, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. W konsekwencji, najem stanowi usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu należy jednak wskazać, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W świetle art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r. poz. 682), zwany dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Zgodnie z treścią art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

W konsekwencji ww. przepisów, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Wobec tego podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem ten będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej). Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Analogiczna sytuacja ma miejsce w momencie zbycia majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

W świetle powyższego wskazać należy, że świadcząc usługi najmu we własnym imieniu i na własny rachunek Wnioskodawczyni występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i prowadzi działalność gospodarczą określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, ponieważ zgodnie z definicją zwartą w tym przepisie, dokonuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów (gruntów) w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Niewątpliwe w niniejszej sprawie jest, że umowa najmu zawarta przez Wnioskodawczynię ma charakter długotrwały, a uzyskiwane przez Wnioskodawczynię korzyści w postaci otrzymanego czynszu są stałe i osiągane w sposób systematyczny przez okres obowiązywania umowy.

Zatem wykorzystywanie przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej polegającej na najmie nieruchomości, mającej być przedmiotem sprzedaży stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, czynności te wypełniają określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, a Wnioskodawczyni w związku z ich realizacją działa w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów prawa oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że Wnioskodawczyni w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług).

W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. W związku z dostawą ww. nieruchomości zostaną wypełnione bowiem przesłanki określone w art. 15 ust. 2 ustawy, i z tego tytułu Wnioskodawczyni będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Na powyższe rozstrzygnięcie nie ma wpływu to, że Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej wpisanej do rejestru CEIDG, bowiem jak już wskazano wykonywane przez Wnioskodawczynię czynności wypełniają określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywane są w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem prowadzony jest w ramach zarejestrowanej CEIDG działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Skoro zatem Wnioskodawczyni jest podatnikiem (czynnym i zarejestrowanym) z tytułu świadczenia usług najmu i wykorzystuje przedmiotowy majątek w swojej działalności - z tytułu jego zbycia będzie podatnikiem w odniesieniu do całej transakcji. Zatem na kwalifikację przedmiotowej czynności na gruncie podatku od towarów i usług nie ma również wpływu to, kto zakupił przedmiotowe nieruchomości. Istotne znaczenie ma to, kto i w jakim celu nieruchomości te wykorzystywał.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni w całym zakresie wniosku (pytania 1-4) zostało uznane za nieprawidłowe.

Dodatkowo tut. organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa - w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Zauważa się również, iż organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym. Wnioskodawczyni ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawczyni w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.