0112-KDIL1-1.4012.389.2018.1.SJ - Opodatkowanie podatkiem VAT przekazania nieruchomości na potrzeby własne.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 1 czerwca 2018 r. (data wpływu 5 czerwca 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku przekazania nieruchomości na potrzeby własne - jest nieprawidłowe.

W dniu 5 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku przekazania nieruchomości na potrzeby własne.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Firma jest czynnym podatnikiem VAT. Cała sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedaż zwolniona nie występuje. Przedmiotem przekazania na potrzeby osobiste jest budynek użytkowy, stanowiący środek trwały firmy. W skład budynku, jako pojedynczego obiektu inwentarzowego wchodzą także obiekty pomocnicze obsługujące budynek, tj. teren do niego przyległy, po części wykostkowany.

W latach 2003-2013 w przedmiotowym budynku prowadzona była działalność gospodarcza Wnioskodawcy polegająca na produkcji odzieży. Od dnia 1 kwietnia 2014 r. cały budynek wraz z otaczającym placem jest przedmiotem najmu. Umowa najmu została zawarta dnia 7 stycznia 2014 r. i trwa do dnia dzisiejszego.

Budynek (w świetle przepisów ustawy - Prawo budowlane) został wybudowany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i oddany do użytkowania 9 maja 2003 r.

Wnioskodawca korzystał z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od dokonanych zakupów dotyczących budowy budynku. Było to odliczenie pełne w związku z występowaniem wyłącznie sprzedaży opodatkowanej. Począwszy od kwietnia 2014 r. budynek jest wynajmowany w celu prowadzenia przez najemcę działalności związanej z opieką nad dziećmi w ramach placówki niepublicznej przedszkola i żłobka.

Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie budynku w formie wykostkowania placu. Wydatki te nie przekroczyły 30% wartości budynku, ale wartość wykonanych robót przekroczyła 15.000 złotych. Plac po wykostkowaniu został oddany do użytkowania 16 października 2003 r. Plac posadowiony na przedmiotowej nieruchomości stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Plac nie stanowi odrębnego środka trwałego w działalności Wnioskodawcy, lecz ulepszenie budynku. W związku z utwardzeniem placu Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od poniesionych wydatków. Do 2014 r. plac służył jako miejsce parkingowe dla samochodów dostawczych oraz odbiorców wyrobów. W tym okresie plac wykorzystywany był na cele działalności opodatkowanej.

Od kwietnia 2014 r. plac stanowi miejsce zabaw dla dzieci, nadal jest wykorzystywany na cele działalności opodatkowanej.

Wnioskodawca nie ponosił innych wydatków na ulepszenie budynku.

Po wycofaniu budynku wraz z placem z działalności gospodarczej będzie on nadal przedmiotem najmu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przekazanie budynku wraz z terenem do niego przyległym na potrzeby własne Wnioskodawcy może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa budynku wraz z terenem do niego przyległym będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Przekazanie towarów na potrzeby osobiste podatnika stanowi dostawę towarów w myśl art. 7 ust. 2 ustawy, ponieważ podatnikowi przysługiwało w całości prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia materiałów i robót budowlanych.

Przywołany przepis odnosi się nie tylko do "nabycia" towaru, ale także do jego "wytworzenia". Wytworzenie nieruchomości określa art. 2 pkt 14a ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez wytworzenie nieruchomości rozumie się wybudowanie budynku, budowli lub ich części, lub ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Ponadto należy zaznaczyć, że podatnik nie ponosił wydatków na jego ulepszenie w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej tego obiektu.

Pomimo, że wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej jest opodatkowane, to można tutaj zastosować ustawowe zwolnienie z VAT przysługujące przy dostawie budynków czy budowli.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, jeżeli następuje po 2 latach od tzw. pierwszego zasiedlenia. Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

Dostawa przedmiotowej nieruchomości nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż pierwsze zasiedlenie miało miejsce 1 kwietnia 2014 r. i od tego czasu nieruchomość była stale wynajmowana, więc przekracza okres 2 lat. Reasumując, czynność wycofania budynku z działalności gospodarczej na cele osobiste będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dalszy najem prywatny przedmiotowej nieruchomości będzie nadal opodatkowany podatkiem VAT wg stawki 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez pojęcie "dostawy towarów", należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Interpretując zawarty w ww. artykule zwrot "przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel" należy podkreślić, że jest to czynność, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nim jak właściciel. Uznaje się przy tym, że chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności. Zwrotu "prawo do rozporządzania jak właściciel" nie można interpretować jako "prawo własności". Istotny jest przede wszystkim aspekt ekonomiczny, a nie prawny transakcji, w ramach której podatnik przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania towarami jak właściciel. Akcent sformułowanej definicji położony został głównie na podkreślenie przeniesienia ekonomicznego władztwa nad rzeczą w taki sposób, aby nabywca mógł nią dysponować podobnie jak właściciel.

Natomiast w świetle art. 8 ust. 1 ustawy - przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem). Jednocześnie ustawodawca zrównał niektóre dostawy towarów i świadczenia usług wykonywane nieodpłatne z odpłatną dostawą towarów i odpłatnym świadczeniem usług, a więc z czynnościami, które podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak stanowi art. 7 ust. 2 ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

- jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Z przytoczonego przepisu wynika zatem, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega generalnie każde nieodpłatne przekazanie towaru należącego do przedsiębiorstwa, z którym wiąże się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów, ich imporcie lub wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych. Natomiast zużycie towarów podlega opodatkowaniu tylko wówczas, gdy dokonywane jest na rzecz podmiotów i na cele wymienione w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy, pod warunkiem, że przysługiwało prawo do odliczania podatku naliczonego.

Jeżeli natomiast podatnik nie miał prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego, to wszelkie przekazanie lub zużycie towarów bez wynagrodzenia (nieodpłatne przekazania), pozostaje neutralne podatkowo (podatnik nie musi dokonać ich opodatkowania).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Według art. 15 ust. 1 ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, z późn. zm.) - przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, przy czym - jak wynika z § 2 tego samego artykułu - czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy - stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy - w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy - zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Wobec powyższego, zwolnione od podatku od towarów i usług są usługi w zakresie wynajmowania i dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23%.

Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, "prywatny" najem nieruchomości niemieszkalnych stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca, czynny podatnik VAT, prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Cała sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, sprzedaż zwolniona nie występuje. Przedmiotem przekazania na potrzeby osobiste jest budynek użytkowy, stanowiący środek trwały firmy. W skład budynku, jako pojedynczego obiektu inwentarzowego wchodzą także obiekty pomocnicze obsługujące budynek, tj. teren do niego przyległy, po części wykostkowany. W latach 2003-2013 w przedmiotowym budynku prowadzona była działalność gospodarcza Wnioskodawcy polegająca na produkcji odzieży. Od dnia 1 kwietnia 2014 r. cały budynek wraz z otaczającym placem jest przedmiotem najmu. Umowa najmu została zawarta dnia 7 stycznia 2014 r. i trwa do dnia dzisiejszego. Budynek został wybudowany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i oddany do użytkowania 9 maja 2003 r., a Wnioskodawca korzystał z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od dokonanych zakupów dotyczących budowy budynku. Było to odliczenie pełne w związku z występowaniem wyłącznie sprzedaży opodatkowanej. Począwszy od kwietnia 2014 r. budynek jest wynajmowany w celu prowadzenia przez najemcę działalności związanej z opieką nad dziećmi w ramach placówki niepublicznej przedszkola i żłobka. Wnioskodawca poniósł wydatki na ulepszenie budynku w formie wykostkowania placu. Wydatki te nie przekroczyły 30% wartości budynku, ale wartość wykonanych robót przekroczyła 15.000 złotych. Plac po wykostkowaniu został oddany do użytkowania 16 października 2003 r. Plac posadowiony na przedmiotowej nieruchomości stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Plac nie stanowi odrębnego środka trwałego w działalności Wnioskodawcy, lecz ulepszenie budynku. W związku z utwardzeniem placu Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od poniesionych wydatków. Do 2014 r. plac służył jako miejsce parkingowe dla samochodów dostawczych oraz odbiorców wyrobów. W tym okresie plac wykorzystywany był na cele działalności opodatkowanej. Od kwietnia 2014 r. plac stanowi miejsce zabaw dla dzieci, nadal jest wykorzystywany na cele działalności opodatkowanej. Wnioskodawca nie ponosił innych wydatków na ulepszenie budynku. Po wycofaniu budynku wraz z placem z działalności gospodarczej będzie on nadal przedmiotem najmu (dalszy najem prywatny przedmiotowej nieruchomości będzie opodatkowany podatkiem VAT wg stawki 23%).

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie przyszłe wskazać należy, że w rozpoznawanej sprawie w odniesieniu do wycofanej z przedsiębiorstwa Wnioskodawcy nieruchomości, tj. budynku wraz z terenem do niego przyległym, którą Wnioskodawca jako osoba fizyczna ma zamiar dalej wynajmować w formie tzw. najmu prywatnego, nie będzie miał zastosowania art. 7 ust. 2 ustawy. Przedmiotowa nieruchomość bowiem - jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego - po przekazaniu nie będzie wykorzystywana na cele prywatne, lecz w związku z przeznaczeniem jej do wynajmu, będzie nadal przez Wnioskodawcę wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT (Wnioskodawca wskazał, że dalszy najem prywatny nieruchomości będzie opodatkowany podatkiem VAT wg stawki 23%).

Wskazać należy, że Wnioskodawca oddając w najem składniki majątku po ich wycofaniu z ewidencji środków trwałych nie utraci statusu podatnika podatku VAT w tym zakresie. Wynika to z faktu, że oddanie przedmiotowej nieruchomości w najem poza dotychczasową działalność gospodarczą - na gruncie ustawy - skutkować będzie wykonywaniem działalności gospodarczej (polegającej na wynajmie nieruchomości), zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, oraz dokonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu (czynsz z tytułu najmu), określonych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, które na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy są opodatkowane podatkiem VAT wg stawki 23%.

Zatem Wnioskodawca będzie nadal prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Reasumując, przekazanie budynku wraz z terenem do niego przyległym na potrzeby własne Wnioskodawcy, w sytuacji, gdy składniki te będą w dalszym ciągu wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż w istocie nie będzie to przekazanie na cele prywatne w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie należy uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie tut. organ informuje, że zgodnie z przepisem art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Zatem, interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile projektowane zdarzenie przyszłe pokrywać się będą z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisanego zdarzenia przyszłego, wydana interpretacja straci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej - przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.