0112-KDIL1-1.4012.38.2020.3.HW - Stawka VAT dla dostawy nieruchomości mieszkaniowej.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.), w zw. z art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 stycznia 2020 r. (data wpływu 4 lutego 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 14 kwietnia 2020 r. (data wpływu 14 kwietnia 2020 r.) oraz pismem z dnia 16 kwietnia 2020 r. (data wpływu 22 kwietnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

- jest prawidłowe.

W dniu 4 lutego 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku dla dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 14 kwietnia 2020 r. o podanie prawidłowego adresu e-PUAP Wnioskodawcy oraz w dniu 22 kwietnia 2020 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz o dodatkową opłatę.

We wniosku przedstawiono następujący następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest podmiotem polskim prowadzącym działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca posiada status zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku od towarów usług (dalej również VAT, podatek VAT, ustawa o VAT).

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą przede wszystkim w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, czy też zarządzania nieruchomościami, a także w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

W ramach prowadzonej działalności, Wnioskodawca zawarł z podmiotem trzecim (podmiotem polskim prowadzącym działalność w formie spółki komandytowej - dalej również: Zbywca) przedwstępną umowę nabycia nieruchomości (dalej również: Umowa przedwstępna).

Umowa przedwstępna zawarta została w formie aktu notarialnego, a na jej podstawie Wnioskodawca oraz Zbywca zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Zbywca sprzeda Wnioskodawcy opisaną w dalszej części wniosku nieruchomość wraz z inwestycją w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich.

Przedmiotem sprzedaży będzie zabudowana działka z budynkiem (dalej również: Nieruchomość), na której Zbywca - przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży - zobowiązał się w ramach Umowy Przedwstępnej zrealizować inwestycję polegającą na przebudowie istniejącego budynku, w ramach której powstanie budynek mieszkalny, wielorodzinny (dalej również: Inwestycja).

Przedmiotowa Inwestycja realizowana będzie w oparciu o wydaną na rzecz Zbywcy prawomocną decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych dot. obiektu budowlanego zakwalifikowanego do kat. XIII "Pozostałe budynki mieszkalne" (zgodnie z kategoriami obiektów wyszczególnionymi w załączniku do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane).

Po jej realizacji, w Inwestycji zlokalizowany zostanie budynek mieszkalny, w którym znajdować będzie się 45 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 1.522,91 m² wraz z pomieszczeniem technicznym o pow. 3,93 m² oraz pozostałymi lokalami komercyjnymi o łącznej powierzchni 150,72 m², tj. o łącznej powierzchni lokali mieszkalnych komercyjnych wynoszącej 1677,56 m². Powierzchnia żadnego z lokali mieszkalnych ani lokali komercyjnych nie będzie przekraczać 150 m². Opisane wcześniej lokale komercyjne opisane są w projekcie budowlanym jako lokale usługowe o funkcji biurowej - niemniej jednak, już po realizacji Inwestycji będą one wykorzystywane przez Wnioskodawcę jako zaplecze kuchenne oraz biurowe dla lokali mieszkalnych.

Dla wszystkich lokali mieszkalnych planowane jest uzyskanie zaświadczeń o ich samodzielności. Dla lokali komercyjnych nie zostaną uzyskane zaświadczenia o ich samodzielności i będą one stanowić wyłącznie przynależność lokali mieszkalnych, niewykorzystywane na jakiekolwiek cele niemieszkalne oraz dzielące (w sensie cywilnoprawnym) dalszy los lokali mieszkalnych zlokalizowanych w Inwestycji (nie będą one stanowiły przedmiotu osobnych czynności cywilnoprawnych oderwanych od czynności dotyczących samych lokali mieszkalnych). Prawa do lokali użytkowych będą w tym przypadku w sposób integralny związane z prawami do lokali mieszkalnych i nie będą osobno wyodrębniane ani przez Wnioskodawcę, ani przez Zbywcę. Na moment zawarcia umowy sprzedaży, przedmiotem dokonanej między stronami czynności będzie budynek mieszkalny jako całość - dalsze wydzielenie wyodrębnienie lokali będzie miało charakter wtórny i zależeć będzie wyłącznie od dalszego działania Wnioskodawcy.

Podstawowym przeznaczeniem Inwestycji będzie bowiem pełnienie przez nią w całości funkcji mieszkalnych. Całość budynku zbudowanego w ramach Inwestycji klasyfikowana będzie w Dziale 11 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) - "Budynki mieszkalne".

Zgodnie bowiem z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) z dnia 30 grudnia 1999 r. budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Zgodnie przy tym z treścią rozporządzenia PKOB, całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

* powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów,

* powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;

* powierzchni komunikacji. np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki. "Część mieszkaniowa" budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie). Obiekty inżynierii lądowej wodnej są to wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.

Planowana umowa sprzedaży Nieruchomości (gruntu wraz ze zrealizowaną na nim Inwestycją) zostanie zawarta przez Wnioskodawcę oraz Zbywcę, jeżeli m.in.:

c. Zbywca zakończy prowadzenie na Nieruchomości Inwestycji;

d. Inwestycja będzie wolna od wszelkich istotnych wad;

e. Zbywca uzyska w przewidzianym terminie bezwarunkowe, ostateczne i prawomocne pozwolenie na użytkowanie odnośnie do całej Inwestycji i przedstawi na to stosowne dokumenty opatrzone klauzulą potwierdzającą ostateczność i prawomocność decyzji, a także dokona zgłoszeń zakończenia robót budowlanych wraz uzyskaniem potwierdzenia braku złożenia sprzeciwu przez właściwy organ, w przypadku gdyby część prac wykonywana była na podstawie zgłoszeń robót budowlanych i nie wymagała uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie; f. nastąpi brak istnienia istotnych wad przedmiotu sprzedaży określonych w Umowie Przedwstępnej.

Planowana przez strony dostawa Nieruchomości spełniać będzie przesłanki do objęcia jej zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, na potrzeby planowanej transakcji Wnioskodawca oraz Zbywca złożą - w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy o VAT - oświadczenie o braku korzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT.

Dokonując dostawy Nieruchomości oraz Inwestycji, strony zakwalifikują jej przedmiot jako budynek mieszkalny. Dostawa zostanie udokumentowana wystawioną przez Zbywcę fakturą VAT.

Po zawarciu umowy sprzedaży, Inwestycja będzie przez Wnioskodawcę w całości wykorzystywana do świadczenia usług podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (Inwestycja wykorzystywana będzie w działalności gospodarczej Wnioskodawcy).

Inwestycja będzie wykorzystywana w celu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu, opodatkowanych podatkiem VAT w podstawowej stawce 22 (23)% - Wnioskodawca wynajmie całość Inwestycji podmiotowi trzeciemu świadczącemu usługi zakwaterowania (hotelarskie) opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ponadto w piśmie z dnia 16 kwietnia 2020 r., będącym uzupełnieniem do wniosku, Wnioskodawca wskazał, że:

Ad. 1

Wnioskodawca wskazuje, że zawarcie umowy sprzedaży uzależnione jest od dochowania kilku warunków i obowiązków Sprzedającego wynikających z umowy przedwstępnej. Możliwe jest, że warunki te zostaną spełnione dopiero po dniu 30 czerwca 2020 r., a do sprzedaży (zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości) dojdzie po dniu 30 czerwca 2020 r.

Ad. 2

Wnioskodawca wskazuje, że na dzień transakcji budynek będzie stanowił obiekt budownictwa mieszkaniowego - budynek stanowił będzie budynek mieszkalny stałego zamieszkania, zakwalifikowany w Dziale 11 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

Ad. 3

Wnioskodawca wskazuje, że na dzień transakcji budynek będzie mógł zostać w całości zaliczony do budownictwa mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym - zgodnie z definicją tego pojęcia zawartą w art. 41 ust. 12a ustawy o VAT.

Ad. 4

Wnioskodawca wskazuje, iż budynek zostanie zakwalifikowany w klasyfikacji PKOB 1122 "Budynki o trzech i więcej mieszkaniach".

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy zgodnie, z którym do dokonanej w oparciu o umowę sprzedaży transakcji dostawy Nieruchomości wraz ze zrealizowaną Inwestycją zastosowana zostanie stawka podatku VAT w wysokości 8%, a dokonanie tej czynności uprawni Wnioskodawcę do skorzystania z możliwości odliczenia całości podatku od towarów i usług wynikającego z dokonanej na rzecz Wnioskodawcy dostawy Nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, za prawidłowe uznać należy stanowisko, zgodnie z którym do całości transakcji dostawy na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości zastosowana zostanie stawka podatku VAT w wysokości 8%. W ocenie Wnioskodawcy, dla tak powstałego (w efekcie zawarcia umowy sprzedaży oraz dokonania dostawy Nieruchomości) naliczonego podatku od towarów i usług Wnioskodawcy przysługiwało będzie pełne prawo do odliczenia podatku.

Na wstępie zaznaczyć należy, iż istnienie oraz zakres przysługującego Wnioskodawcy prawa do odliczenia podatku VAT wynikającego z przyszłej transakcji dostawy Nieruchomości w sposób nierozerwalny związane jest w istocie z prawnopodatkową kwalifikacją przedmiotowej transakcji na gruncie ustawy o VAT - w zakresie przepisów dot. stawki podatku stosowanej do przedmiotowej transakcji.

I tak, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zarówno przy tym w treści ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku (tzw. stawki preferencyjne). I tak m.in. zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Jednocześnie, zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT - stawkę podatku, o której mowa w ust. 2 (stawkę 7%/8%) stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, o jakim mowa w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT - zgodnie z al. 41 ust. 12a ustawy - rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Zgodnie przy tym z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Definiując więc pojęcie obiektów budownictwa mieszkaniowego, ustawa o VAT w całości odsyła do zastosowania siatki pojęć zawartych w przepisach wprowadzających PKOB. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym - zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy - nie zalicza się:

Według art. 41 ust. 12c ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Z przedmiotowych przepisów w sposób jasny wynika, iż dokonywana przez podatnika podatku VAT dostawa budynku spełniającego kryteria do uznania go za budynek mieszkalny w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych oraz jej działu 11 podlega opodatkowaniu preferencyjną stawką 8% VAT. W tym miejscu zastanowić się należy, czy na kwalifikację czynności dostawy budynku wpływa w jakikolwiek sposób fakt (zaistniały również w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym), iż nieznaczna część powierzchni budynku może być przeznaczona na lokale użytkowe, które to jednak nie będą osobno wyodrębniane. Dodatkowo, dla oceny przedmiotowego stanu faktycznego pośrednie znaczenie może mieć fakt, iż Inwestycja podlegać będzie jeszcze realizacji przed dokonaniem dostawy.

Jak wskazuje (...) w swym komentarzu do ustawy o VAT "Obniżona stawka podatku przysługuje, w przypadku gdy przedmiotem budowy są obiekty budownictwa mieszkaniowego sklasyfikowane w PKOB. Należy więc stwierdzić, że przepisy VATU nie stanowią w tym przypadku wyłącznej podstawy do ustalenia, kiedy możliwe jest zastosowanie stawki podatku w wysokości 8% do dostawy budynku mieszkalnego. Jeżeli zatem PKOB stanowi, że dany obiekt posiada przeznaczenie mieszkalne, wówczas przy jego dostawie znajduje zastosowanie stawka podatku od towarów i usług w preferencyjnej wysokości. Problematyczne jest, czy dostawę rozpoczętej inwestycji budowlanej, której przedmiotem jest budynek mieszkalny, należy uznać za podlegającą opodatkowaniu stawką podatku od towarów usług w wysokości 8%. W celu ustalenia prawidłowej stawki podatku od towarów i usług dla dostawy rozpoczętej inwestycji budowlanej w pierwszej kolejności należy ustalić, czy przedmiotem dostawy jest nieruchomość w postaci działki budowlanej, czy rozpoczęta inwestycja budowlana posadowiona na działce budowlanej. Kwalifikacji należy dokonać na podstawie otrzymanej decyzji administracyjnej dotyczącej pozwolenia na budowę, która wydawana jest na podstawie zatwierdzonego projektu budowlanego. Taki wniosek wynika z pisma GUS z 194.1999 r. (...) (pismo to jest powszechnie powoływane m.in. przez organy podatkowe), zgodnie z którym obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela będzie kontynuowany, może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych".

Co istotne, identyczny pogląd na przedmiotową sprawę prezentują organy podatkowe w aktualnie wydawanych interpretacjach. W interpretacji z dnia 2 lipca 2019 r., znak 0112-KDIL4.4012.179.2019.2.HW organ analizował możliwość zastosowania preferencyjnej stawki podatku do usług dot. budowy budynku o charakterze mieszkalno-usługowym (wnioski wynikające z przedmiotowej interpretacji mają przy tym walor uniwersalny i mogą zostać zastosowane przy kwalifikacji prawnopodatkowej zdarzenia przyszłego). W zaistniałym na gruncie przedmiotowej interpretacji stanie faktycznym, wnioskodawca podpisał z osobą fizyczną umowę na budowę budynku zawierającego część mieszkalną oraz część usługową. Część budynku przeznaczona będzie na stację obsługi samochodów, a część na cele mieszkalne. Powierzchnia zabudowy wyniesie 207,9 m², w tym powierzchnia mieszkalna 104,9 m², a powierzchnia usługowa 103 m². Wnioskodawca powziął wątpliwości, czy do całości tego rodzaju usługi ma prawo zastosowania obniżonej stawki podatku VAT. W wydanej interpretacji indywidualnej organ wyraźnie potwierdził prawo wnioskodawcy do zastosowania stawki VAT preferencyjnej do całości usług - niezależnie od istnienia w budowanym budynku lokali niemieszkalnych. Jak stwierdza organ "Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Zainteresowany podpisał z osobą fizyczną umowę na budowę budynku zawierającego część mieszkalną oraz część usługową. Część budynku przeznaczona będzie na stację obsługi samochodów, a część na cele mieszkalne. Powierzchnia zabudowy wyniesie 207,9 m², w tym powierzchnia mieszkalna 104,9 m², a powierzchnia usługowa 103 m². Inwestor posiada pozwolenie na budowę ww. budynku. Firma Wnioskodawcy będąc Generalnym Wykonawcą jest podmiotem realizującym inwestycję polegającą na wybudowaniu dla Inwestora tego budynku w stanie surowym otwartym. Wnioskodawca wykonuje usługę budowlaną dotyczącą całego budynku mieszkalnego, a nie jego poszczególnych, wydzielonych części.

Zdaniem Wnioskodawcy, wg uzyskanego przez Inwestora pozwolenia na budowę inwestycja dotyczy budowy budynku usługowo-mieszkalnego, który jest wg PKOB zakwalifikowany do działu 1110 Budynek mieszkalny jednorodzinny. Opisane we wniosku usługi budowlane dotyczą czynności opisanych w art. 41 ust. 12 ustawy, gdyż są związane z budową części obiektu budowlanego objętej społecznym programem mieszkaniowym (budowa mieszkania o powierzchni 104,9 m² nawet gdyby obiekt był zaklasyfikowany do działu 12 PKOB). Umowa, dotyczy całego budynku, a więc zarówno części mieszkalnej, jak i części gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, Zainteresowany będzie wykonywał usługi budowlane w ramach budowy budynku usługowo-mieszkalnego sklasyfikowanego w PKOB w dziale 1110, a zatem stanowiącego obiekt budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy. Zgodnie z powołanymi powyżej przepisami prawa podatkowego, warunkiem zastosowania 8% stawki, jest spełnienie dwóch przesłanek jednocześnie. Po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji obiektów budowlanych lub ich dostawy. Po drugie, budynki lub ich części, których dotyczą wymienione czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku opis sprawy, jak również powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że skoro wykonywane przez Wnioskodawcę usługi dotyczą zgodnie z umową budowy całego budynku usługowo-mieszkaniowego, który - jak wskazano we wniosku - mieści się w PKOB w dziale 1110 i spełnia kryteria budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, to wskazane usługi dotyczące budowy tego obiektu podlegają opodatkowaniu 8% stawką podatku od towarów i usług, na podstawie art. 41 ust. 12 w zw. z art. 41 ust. 2 i art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy".

W świetle powyższych stanowisk, za w pełni uzasadnione uznać należy stwierdzenie, iż dla dostawy Nieruchomości wraz ze zrealizowaną Inwestycją - w sytuacji, w której budynek zrealizowany w ramach Inwestycji będzie podlegał kwalifikacji do Działu XI PKOB jako budynek mieszkalny - zastosowanie znajdzie preferencyjna stawka podatku VAT w wysokości 8%.

W ocenie Wnioskodawcy, przedmiotowej kwalifikacji nie zmienia w jakikolwiek sposób istnienie w Inwestycji niewydzielonych - i niepodlegających przyszłemu wydzieleniu - lokali komercyjnych będących przynależnościami lokali mieszkalnych. Zauważyć bowiem należy, iż kwestia wpływu istnienia takiego rodzaju lokalu na zastosowanie preferencyjnej stawki podatku dot. dostawy budynku lub lokalu mieszkalnego była przedmiotem licznych orzeczeń sądów administracyjnych, Jak wskazuje NSA w wyroku z dnia 19 kwietnia 2016 r., sygn. I FSK 1534/14: "Wydzielenie lokalu niemieszkalnego, jakim jest pomieszczenie gospodarcze, jako odrębnego przedmiotu własności, powoduje, że traci ono przymiot pomieszczenia składowego lokalu mieszkalnego, co w konsekwencji czyni go "lokalem użytkowym, niesłużącym celom mieszkaniowym, a tym samym wyłączonym z pojęcia budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12a VATU. (...) Z okoliczności faktycznych niniejszej sprawy wynika, że dostawa lokali mieszkalnych nie była nierozerwalnie połączona z dostawą pomieszczeń gospodarczych. Nabywca lokalu mieszkalnego mógł kupić takie pomieszczenie, mógł zrezygnować z jego zakupu, a mogła je nabyć również osoba niebędąca właścicielem lokalu mieszkalnego w tym budynku. Zgodnie z realiami gospodarczymi omawiane transakcje należy zatem traktować jako odrębne transakcje podlegające odmiennym stawkom VAT".

Z treści tezy przedmiotowego wyroku oraz innych wyroków w podobnych sprawach w sposób jednoznaczny można wysnuć wniosek a contrario, iż brak wydzielenia tego rodzaju lokali użytkowych nie niweluje prawa podatnika do zastosowania preferencyjnej stawki opodatkowania.

Reasumując więc, za w pełni prawidłowe uznać należy stanowisko Wnioskodawcy, iż Wnioskodawca oraz Zbywca mają prawo do zastosowania do dokonywanej w oparciu o zawartą umowę sprzedaży dostawy Nieruchomości preferencyjnej stawki podatku VAT w wysokości 8%.

W zakresie prawa do odliczenia podatku - zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W przypadku świadczenia usług oraz dostawy towarów na terytorium kraju, kwotę podatku naliczonego stanowi zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

Jak wskazuje literalne brzmienie art. 86 ust. 1, podstawowym warunkiem istnienia po stronie podatnika prawa do odliczenia podatku jest istnienie związku nabywanych towarów i usług z wykonywaniem przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jak wskazuje się w literaturze: "Ustawodawca nie precyzuje, w jaki sposób i w jakim zakresie towary i usługi muszą być wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, aby umożliwiało to podatnikowi dokonanie odliczenia podatku naliczonego. W związku z tym należy podkreślić, że związek ten może być pośredni, co więcej, dany zakup może wiązać się z wykonaniem czynności niepodlegającej opodatkowaniu, która jest jednak niezbędna lub tylko potrzebna do prowadzenia działalności opodatkowanej" (za: T. Michalik, VAT. Komentarz Wyd. 15, Warszawa 2019).

Co więcej, podatnik zachowuje prawo do odliczenia podatku również w sytuacji, w której nabycie następuje dopiero z zamiarem wykonywania czynności opodatkowanych (w tym zakresie zob. chociażby TSUE w rozstrzygnięciu z dnia 15 stycznia 1998 r. w sprawie C-37/95 Belgische Staat v. Ghent Coal Terminal NV gdzie Trybunał niemal kategorycznie stwierdził, iż TSUE w przypadku gdy nabycie towarów lub usług nastąpiło z zamiarem ich wykorzystania na potrzeby działalności opodatkowanej i podatnik dokonał odliczenia podatku naliczonego, a następnie z powodów od podatnika niezależnych nie wykorzystał tych towarów do prowadzenia działalności opodatkowanej - prawo do odliczenia podatku naliczonego pozostaje zachowane - cyt. za ibidem).

Zasada neutralności podatku VAT oraz obrazujące ją prawo do odliczenia podatku stanowią bowiem naczelne i nadrzędne założenie całego systemu podatku VAT Mając na uwadze powyższe rozważania oraz fakt, iż Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości wraz z Inwestycją będzie świadczył za ich pomocą czynności podlegające opodatkowaniu (Wnioskodawca będzie świadczył usługi najmu opodatkowane podatkiem VAT w podstawowej stawce 23%), Wnioskodawcy w sposób niezaprzeczalny przysługiwało będzie prawo do odliczenia podatku (w stawce 8% zastosowanej do dostawy) naliczonego tytułem dokonanej w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym dostawy Nieruchomości wraz z Inwestycją.

Reasumując więc, stanowisko Wnioskodawcy zarówno w zakresie kwalifikacji podatkowej dostawy, jak i zachowania prawa do odliczenia podatku uznać należy za prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie tut. Organ zauważa, że kwestie dotyczące zaklasyfikowania obiektu budowlanego do właściwego PKOB nie mieszczą się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem wydając niniejszą interpretację Organ oparł się na opisie sprawy wynikającym z treści wniosku, tj. na podanej przez Zainteresowanych klasyfikacji PKOB. Innymi słowy niniejszą interpretację wydano w oparciu o klasyfikację PKOB wskazaną w opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku zmiany któregokolwiek z elementów opisanego zdarzenia przyszłego (w szczególności w przypadku błędnej klasyfikacji PKOB czynności wymienionych we wniosku) lub zmiany stanu prawnego, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej "ustawą", opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się - w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

Zgodnie z art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Jak stanowi art. 146aa ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%:

W myśl art. 41 ust. 12 pkt 1 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2018 r. poz. 2389, z późn. zm.) funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b (art. 41 ust. 12a ustawy).

Przepis art. 41 ust. 12b ustawy stanowi, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to - na mocy art. 2 pkt 12 ustawy - budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji budynków mieszkalnych, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.) dział PKOB 11 obejmuje:

* budynki mieszkalne jednorodzinne - 111,

* budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe - 112, w tym: budynki o trzech więcej mieszkaniach (PKOB 1122),

* budynki zbiorowego zamieszkania - 113.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków i budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zaznaczenia wymaga, że obniżone stawki podatku mają charakter wyjątkowy i mają zastosowanie do towarów i usług wskazanych wprost przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Towary i usługi sklasyfikowane na podstawie przepisów o statystyce publicznej są opodatkowane według stawki innej niż podstawowa, jeżeli zostały wskazane w przepisach określających takie preferencje podatkowe.

Podkreślić należy, że stosowanie obniżonych stawek podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji tylko wówczas, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania obniżonej stawki podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest podmiotem polskim prowadzącym działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca posiada status zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku od towarów usług.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą przede wszystkim w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, czy też zarządzania nieruchomościami, a także w zakresie m.in. kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

W ramach prowadzonej działalności, Wnioskodawca zawarł z podmiotem trzecim (podmiotem polskim prowadzącym działalność w formie spółki komandytowej - Zbywca) przedwstępną umowę nabycia nieruchomości (Umowa przedwstępna).

Umowa przedwstępna zawarta została w formie aktu notarialnego, a na jej podstawie Wnioskodawca oraz Zbywca zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Zbywca sprzeda Wnioskodawcy opisaną w dalszej części wniosku nieruchomość wraz z inwestycją w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń oraz praw i roszczeń osób trzecich.

Przedmiotem sprzedaży będzie zabudowana działka z budynkiem (Nieruchomość), na której Zbywca - przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży - zobowiązał się w ramach Umowy Przedwstępnej zrealizować inwestycję polegającą na przebudowie istniejącego budynku, w ramach której powstanie budynek mieszkalny, wielorodzinny (Inwestycja).

Przedmiotowa Inwestycja realizowana będzie w oparciu o wydaną na rzecz Zbywcy prawomocną decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych dot. obiektu budowlanego zakwalifikowanego do kat. XIII "Pozostałe budynki mieszkalne" (zgodnie z kategoriami obiektów wyszczególnionymi w załączniku do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane).

Po jej realizacji, w Inwestycji zlokalizowany zostanie budynek mieszkalny, w którym znajdować będzie się 45 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 1.522,91 m² wraz z pomieszczeniem technicznym o pow. 3,93 m² oraz pozostałymi lokalami komercyjnymi o łącznej powierzchni 150,72 m², tj. o łącznej powierzchni lokali mieszkalnych komercyjnych wynoszącej 1677,56 m². Powierzchnia żadnego z lokali mieszkalnych ani lokali komercyjnych nie będzie przekraczać 150 m². Opisane wcześniej lokale komercyjne opisane są w projekcie budowlanym jako lokale usługowe o funkcji biurowej - niemniej jednak, już po realizacji Inwestycji będą one wykorzystywane przez Wnioskodawcę jako zaplecze kuchenne oraz biurowe dla lokali mieszkalnych.

Dla wszystkich lokali mieszkalnych planowane jest uzyskanie zaświadczeń o ich samodzielności. Dla lokali komercyjnych nie zostaną uzyskane zaświadczenia o ich samodzielności i będą one stanowić wyłącznie przynależność lokali mieszkalnych, niewykorzystywane na jakiekolwiek cele niemieszkalne oraz dzielące (w sensie cywilnoprawnym) dalszy los lokali mieszkalnych zlokalizowanych w Inwestycji (nie będą one stanowiły przedmiotu osobnych czynności cywilnoprawnych oderwanych od czynności dotyczących samych lokali mieszkalnych). Prawa do lokali użytkowych będą w tym przypadku w sposób integralny związane z prawami do lokali mieszkalnych i nie będą osobno wyodrębniane ani przez Wnioskodawcę, ani przez Zbywcę. Na moment zawarcia umowy sprzedaży, przedmiotem dokonanej między stronami czynności będzie budynek mieszkalny jako całość - dalsze wydzielenie wyodrębnienie lokali będzie miało charakter wtórny i zależeć będzie wyłącznie od dalszego działania Wnioskodawcy.

Podstawowym przeznaczeniem Inwestycji będzie bowiem pełnienie przez nią w całości funkcji mieszkalnych. Całość budynku zbudowanego w ramach Inwestycji klasyfikowana będzie w Dziale 11 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) - "Budynki mieszkalne".

Zgodnie bowiem z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) z dnia 30 grudnia 1999 r. budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Zgodnie przy tym z treścią rozporządzenia PKOB, całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

* powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów,

* powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;

* powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki. "Część mieszkaniowa" budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie). Obiekty inżynierii lądowej wodnej są to wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.

Planowana umowa sprzedaży Nieruchomości (gruntu wraz ze zrealizowaną na nim Inwestycją) zostanie zawarta przez Wnioskodawcę oraz Zbywcę, jeżeli m.in.:

c. Zbywca zakończy prowadzenie na Nieruchomości Inwestycji;

d. Inwestycja będzie wolna od wszelkich istotnych wad;

e. Zbywca uzyska w przewidzianym terminie bezwarunkowe, ostateczne i prawomocne pozwolenie na użytkowanie odnośnie do całej Inwestycji i przedstawi na to stosowne dokumenty opatrzone klauzulą potwierdzającą ostateczność i prawomocność decyzji, a także dokona zgłoszeń zakończenia robót budowlanych wraz uzyskaniem potwierdzenia braku złożenia sprzeciwu przez właściwy organ, w przypadku gdyby część prac wykonywana była na podstawie zgłoszeń robót budowlanych i nie wymagała uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie; f. nastąpi brak istnienia istotnych wad przedmiotu sprzedaży określonych w Umowie Przedwstępnej.

Planowana przez strony dostawa Nieruchomości spełniać będzie przesłanki do objęcia jej zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Niemniej jednak, na potrzeby planowanej transakcji Wnioskodawca oraz Zbywca złożą - w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy - oświadczenie o braku korzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wybierając opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT.

Dokonując dostawy Nieruchomości oraz Inwestycji, strony zakwalifikują jej przedmiot jako budynek mieszkalny. Dostawa zostanie udokumentowana wystawioną przez Zbywcę fakturą VAT.

Po zawarciu umowy sprzedaży, Inwestycja będzie przez Wnioskodawcę w całości wykorzystywana do świadczenia usług podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (Inwestycja wykorzystywana będzie w działalności gospodarczej Wnioskodawcy).

Inwestycja będzie wykorzystywana w celu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu, opodatkowanych podatkiem VAT w podstawowej stawce 22 (23)% - Wnioskodawca wynajmie całość Inwestycji podmiotowi trzeciemu świadczącemu usługi zakwaterowania (hotelarskie) opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca wskazał, że zawarcie umowy sprzedaży uzależnione jest od dochowania kilku warunków i obowiązków Sprzedającego wynikających z umowy przedwstępnej. Możliwe jest, że warunki te zostaną spełnione dopiero po dniu 30 czerwca 2020 r., a do sprzedaży (zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości) dojdzie po dniu 30 czerwca 2020 r.

Wnioskodawca wskazał, że na dzień transakcji budynek będzie stanowił obiekt budownictwa mieszkaniowego - budynek stanowił będzie budynek mieszkalny stałego zamieszkania, zakwalifikowany w Dziale 11 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

Wnioskodawca wskazał, że na dzień transakcji budynek będzie mógł zostać w całości zaliczony do budownictwa mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym - zgodnie z definicją tego pojęcia zawartą w art. 41 ust. 12a ustawy.

Wnioskodawca wskazał, iż budynek zostanie zakwalifikowany w klasyfikacji PKOB 1122 "Budynki o trzech i więcej mieszkaniach".

Przy tak przestawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą wskazania, czy do dokonanej w oparciu o umowę sprzedaży transakcji dostawy Nieruchomości wraz ze zrealizowaną Inwestycją zastosowana zostanie stawka podatku VAT w wysokości 8%.

W tym miejscu wskazać należy, że warunkiem zastosowania stawki 8% jest łączne spełnienie dwóch przesłanek, tj. zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć czynności wskazanych w art. 41 ust. 12 ustawy, tj. dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części i jednocześnie budynki bądź ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej stawki podatku w wysokości 8%.

Co istotne w rozpatrywanej sprawie, Wnioskodawca wskazał, że planowana przez strony dostawa Nieruchomości spełniać będzie przesłanki do objęcia jej zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Niemniej jednak, na potrzeby planowanej transakcji Wnioskodawca oraz Zbywca złożą - w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy o VAT - oświadczenie o braku korzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wybierając opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT.

Zatem analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz powołanych regulacji pozwala stwierdzić, że skoro na dzień transakcji budynek będący przedmiotem dostawy będzie stanowił obiekt budownictwa mieszkaniowego - budynek stanowił będzie budynek mieszkalny stałego zamieszkania, zakwalifikowany w Dziale 11 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), budynek zostanie zakwalifikowany w klasyfikacji PKOB 1122 "Budynki o trzech i więcej mieszkaniach", to jego sprzedaż jako dostawa obiektu budowlanego zaliczonego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym będzie opodatkowana 8% stawką podatku na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy i art. 41 ust. 12 ustawy z uwzględnieniem art. 41 ust. 12c ustawy. W konsekwencji zbycie prawa własności działki, na której posadowiony jest ten budynek, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, również korzystać będzie z preferencyjnej stawki 8%.

Ponadto wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą wskazania, czy Zainteresowany będzie mógł skorzystać z możliwości odliczenia całości podatku od towarów i usług wynikającego z dokonanej na rzecz Wnioskodawcy dostawy Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

Z powyższych regulacji wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Według art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zatem, aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności winien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go - dla tej czynności - za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca wskazał, że planowana przez strony dostawa Nieruchomości spełniać będzie przesłanki do objęcia jej zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Niemniej jednak, na potrzeby planowanej transakcji Wnioskodawca oraz Zbywca złożą - w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy - oświadczenie o braku korzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wybierając opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT.

Ponadto - jak wskazano powyższej - sprzedaż Nieruchomości, jako dostawa obiektu budowlanego zaliczonego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym będzie opodatkowana 8% stawką podatku na podstawie art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy i art. 41 ust. 12 ustawy z uwzględnieniem art. 41 ust. 12c ustawy. Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie prawa własności działki, na której posadowiony jest ten budynek, również korzystać będzie z preferencyjnej stawki 8%. Dostawa zostanie udokumentowana wystawioną przez Zbywcę fakturą.

Po zawarciu umowy sprzedaży, Inwestycja (przebudowa istniejącego budynku, w ramach której powstanie budynek mieszkalny, wielorodzinny) będzie przez Wnioskodawcę w całości wykorzystywana do świadczenia usług podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (Inwestycja wykorzystywana będzie w działalności gospodarczej Wnioskodawcy).

Jak również wskazał Zainteresowany - Inwestycja będzie wykorzystywana w celu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu, opodatkowanych podatkiem VAT w podstawowej stawce 22 (23)% - Wnioskodawca wynajmie całość Inwestycji podmiotowi trzeciemu świadczącemu usługi zakwaterowania (hotelarskie) opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Zatem z uwagi na opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości (Wnioskodawca oraz Zbywca złożą - w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy - oświadczenie o braku korzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wybierając opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem VAT) oraz w związku z informacją, że Inwestycja będzie wykorzystywana w celu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu, opodatkowanych podatkiem VAT w podstawowej stawce 22 (23)% - Wnioskodawca wynajmie całość Inwestycji podmiotowi trzeciemu świadczącemu usługi zakwaterowania (hotelarskie) opodatkowane podatkiem od towarów i usług (Zainteresowany będzie zatem wykorzystywał inwestycję wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT), Wnioskodawca będzie miał pełne prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości. Prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych z art. 88 ustawy.

Podsumowując, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym do dokonanej w oparciu o umowę sprzedaży transakcji dostawy Nieruchomości wraz ze zrealizowaną Inwestycją (rozumianą, jako przebudowa istniejącego budynku, w ramach której powstanie budynek mieszkalny, wielorodzinny) zastosowana zostanie stawka podatku VAT w wysokości 8%, a dokonanie tej czynności uprawni Wnioskodawcę do skorzystania z możliwości odliczenia całości podatku od towarów i usług wynikającego z dokonanej na rzecz Wnioskodawcy dostawy Nieruchomości.

Zatem stanowisko Zainteresowanego należało uznać za prawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Tut. Organ wskazuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy i własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego, które nie zostały objęte pytaniem - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Natomiast, odnosząc się do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji należy wskazać, że została ona wydana w indywidualnej sprawie, w której indywidualnie oceniano stan faktyczny/zdarzenie przyszłe i stanowisko wnioskodawcy. Powołana interpretacja nie stanowi źródła prawa i tutejszy organ nie jest nią związany.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że na podstawie ustawy z dnia 9 sierpnia 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r. poz. 1751):

* art. 5a ustawy otrzymał brzmienie: towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. - Dz.Urz.UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych;

* art. 41 ust. 2 ustawy otrzymał brzmienie: dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, innych niż klasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w grupowaniu usługi związane z wyżywieniem (PKWiU 56), stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1;

* art. 41 ust. 12 pkt 1 ustawy otrzymał brzmienie: stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;

* art. 41 ust. 12c ustawy otrzymał brzmienie: w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej z zastrzeżeniem ust. 12 pkt 2.

Zauważyć jednak należy, że - zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy z dnia 9 sierpnia 2019 r. - przepisy art. 2 pkt 15, 20, 21 i 30, art. 5a, art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. b i c i pkt 4 lit. b tiret drugie, art. 29a ust. 15 pkt 3, art. 41 ust. 2, 2a, 12, 12c-12f, 13 i ust. 14e pkt 3, art. 43 ust. 20, art. 83 ust. 1 pkt 1, 14 i 15, art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. b tiret pierwsze i art. 120 ust. 1 pkt 1 lit. a-d i pkt 4 ustawy zmienianej w art. 1 oraz załączników nr 3, 10 i 12 do ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, stosuje się od dnia 1 kwietnia 2020 r., z zastrzeżeniem ust. 3.

Natomiast, w okresie od dnia 1 listopada 2019 r. do dnia 31 marca 2020 r. przepisy art. 2 pkt 15, 20, 21 i 30, art. 5a, art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. b i c i pkt 4 lit. b tiret drugie, art. 29a ust. 15 pkt 3, art. 41 ust. 2, 2a, 12, 12c, 13 i ust. 14e pkt 3, art. 43 ust. 20, art. 83 ust. 1 pkt 1, 2, 14 i 15, art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. b tiret pierwsze i art. 120 ust. 1 pkt 1 lit. a-d i pkt 4 ustawy zmienianej w art. 1 oraz załącznika nr 2, załącznika nr 3, z wyłączeniem poz. 72-75, załącznika nr 10, z wyłączeniem poz. 32-35, oraz załącznika nr 12 do ustawy zmienianej w art. 1 stosuje się w brzmieniu dotychczasowym.

Zaznaczyć należy jednak przy tym, że stosownie do art. 63 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 568), na dzień 1 lipca 2020 r. przesunięty zostaje termin, od którego stosowana będzie nowa matryca stawek podatku od towarów i usług wprowadzona ustawą z dnia 9 sierpnia 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw.

Zatem od dnia 1 listopada 2019 r. do dnia 30 czerwca 2020 r. stosuje się wyżej powołane przepisy ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 października 2019 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID- 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374, z późn. zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu

Skargę wnosi się na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.