0111-KDIB4.4014.402.2018.4.BB - PCC w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r. poz. 800, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 15 października 2018 r. (data wpływu - 16 października 2018 r.), uzupełnionym 14 grudnia 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 16 października 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym, w piśmie z 7 grudnia 2018 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.641.2018.2.AM i 0111-KDIB4.4014.402.2018.3.BB wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 14 grudnia 2018 r.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania: H. spółka z o.o. ("Kupujący"),

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: R. spółka z o.o. ("Sprzedający")

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 6 września 2017 r. Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: "Sprzedający") i Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej "Kupujący") zawarli warunkową przedwstępna umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości K., zabudowanej budynkiem magazynowym i budowlami oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową (dalej: "Umowa Przedwstępna").

Na ww. nieruchomość składają się:

c. budowle usytuowane na Gruncie wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, w tym: place manewrowe, miejsca postojowe, drogi komunikacyjne, portiernię, oświetlenie, sieć kanalizacji deszczowej, sieć i instalacja wodociągowa, sieć gazowa z przyłączami, stacja transformatorowa, zbiornik retencyjny, droga pożarowa, wewnętrzna linia zasilająca wraz z instalacją elektroenergetyczną, szlabany, system alarmowy zewnętrzny wraz z monitoringiem, ogrodzenia, oraz zjazd na drogę powiatową, tereny zielone oraz pylon reklamowy - informacyjny, służące do wspólnego użytku najemców powierzchni w Budynku (dalej: "Budowle") - (dalej: "Nieruchomość").

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanego z upoważnienia Burmistrza Miasta i Gminy 14 czerwca 2017 r., wynika, że Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego Uchwalą Rady Miejskiej z 19 grudnia 2012 r., a ponadto, że działka numer 4/14 położona jest na obszarze oznaczonym symbolami PU - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej, składów i magazynów, ZW - tereny zieleni nieurządzonej.

Sprzedający nabył własność Gruntu na podstawie umowy przeniesienia własności z 30 marca 2009 r" w związku z pokryciem wkładu niepieniężnego przez L. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna w zamian za udziały w kapitale zakładowym Sprzedającego objęte w związku z uchwałą nr 2 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Sprzedającego z 30 marca 2009 r. o podwyższeniu kapitału zakładowego. Grunt został nabyty przez Sprzedającego jako część większej nieruchomości gruntowej, która następnie była przedmiotem decyzji podziałowych, tj.:

W wyniku procesu budowlanego przeprowadzonego przez Sprzedającego na Gruncie zostały wybudowane Budynek i Budowle wraz z infrastrukturą towarzyszącą stosownie do decyzji o pozwoleniu na budowę, tj.:

W dniu 23 października 2015 r. została wydana decyzja przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego udzielająca pozwolenia na użytkowanie Budynku. Od uzyskania pozwolenia na użytkowanie Sprzedający użytkował całą Nieruchomości wyłącznie na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Sprzedający na Nieruchomości prowadził działalność autoidentyfikacji towarów powierzonych do składowania od innych firm. W ramach tej usługi oprócz autoidentyfikacji towarów Sprzedający przeprowadzał również na zlecenie tych firm usługi logistyczne. Sprzedający wykonywał ww. działalność przy pomocy własnych pracowników.

Stosownie do Umowy Przedwstępnej, Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Nieruchomości, wraz ze znajdującymi się w Budynku ruchomościami oraz innym majątkiem stanowiącym własność Sprzedającego znajdującym się na Nieruchomości (dalej: "Przedmiot Sprzedaży" oraz "Umowa Sprzedaży" lub "Transakcja"). Ponadto, w dowolnym momencie w okresie związania Umową Przedwstępną (tj. do 31 stycznia 2019 r.), Kupujący może wskazać pisemnie inną spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, spełniającą określone kryteria własnościowe, która to spółka zawrze Umowę Sprzedaży i nabędzie Nieruchomość od Sprzedającego (dalej: "Nowy Kupujący"), załączając dokument, w którym Nowy Kupujący przystąpi do niniejszej Umowy, przejmując wszelkie prawa i obowiązki Kupującego z niniejszej Umowy, na co Sprzedający niniejszym wyraził zgodę.

Stosownie do Umowy Przedwstępnej, Kupujący co do zasady wstąpi w prawa najemcy na podstawie artykułu 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Ponadto, Przedmiot Sprzedaży obejmie również:

e. wszystkie prawa autorskie do projektów dotyczących budowy Budynku i Budowli wraz z niezbędną towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową na podstawie stosownych umów z projektantami; - za wyjątkiem praw przenoszonych przez gwaranta Umowy Przedwstępnej w umowie przelewu.

Umowa Przedwstępna przewiduje, że w Umowie Sprzedaży, Sprzedający przeniesie na Kupującego wszystkie obowiązki wynikające z umów najmu, jeżeli przedmiot najmu opisany w tych umowach nie będzie do tego czasu wydany najemcom.

Przy czym do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Sprzedający zawrze jedynie umowę najmu z S. Sp. z o.o., która wejdzie w życie 2 stycznia 2019 r. (dalej; "Umowa Najmu"). Prawa i obowiązki z Umowy Najmu przejdą na Kupującego na podstawie artykułu 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży przedmiot Umowy Najmu zostanie wydany najemcy. Jeżeli wydanie przedmiotu najmu nie nastąpi do tego momentu prawa i obowiązki z Umowy Najmu zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Umowy Sprzedaży. Przy czym alternatywnie (co jest mniej prawdopodobne) Umowa Najmu może zostać od razu zawarta na rzecz Kupującego.

Sprzedający zatrudnia pracowników, którzy jednak nie zostaną przeniesieni w ramach Umowy Sprzedaży. Przed zawarciem Umowy Sprzedaży pracownicy Ci zostaną bowiem pracownikami S. Sp. z o.o., czyli podmiotu, który na moment zawarcia Umowy Sprzedaży będzie najemcą Nieruchomości.

Sprzedający zapewnił również dostępność mediów niezbędnych do eksploatacji i utrzymania Budynku, które mogą być przeniesione na Kupującego. Umowy o dostawę mediów mogą obejmować:

* umowę o dostawę energii elektrycznej.

* umowę o dostawę gazu ziemnego,

* umowę o dostawę wody.

W skład Przedmiotu Sprzedaży nie będą natomiast wchodziły: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (nazwa przedsiębiorstwa), tajemnice handlowe przedsiębiorstwa i know-how Sprzedającego, umowy rachunków bankowych, a także księgi rachunkowe Sprzedającego i dokumenty związane z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą.

Przedmiot Sprzedaży nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) i nie stanowi wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału wyodrębnionego w KRS). Sprzedający nie sporządza osobnego sprawozdania finansowego dla przedmiotu sprzedaży, a wynik na działalności z nią związanej ujmuje w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego. W związku z nabyciem Przedmiotu Sprzedaży nie zostanie rozpoznana dodatnia wartości firmy w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Sprzedający i Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i będą zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług czynnymi w momencie zawarcia Umowy Sprzedaży. Zawierając Umowę Sprzedaży Sprzedający i Kupujący będą działać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, Sprzedający i Kupujący zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim Transakcja będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedającemu przysługiwało w stosunku do Budynku i Budowli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kupujący nie świadczy usług zwolnionych z podatku od towarów i usług i, co do zasady, posiada pełne prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego.

Ze złożonego uzupełninia wynika, że:

* Kanalizacja deszczowa, instalacja wodociągowa oraz instalacja gazowa, zlokalizowane na opisanej nieruchomości gruntowej są własnością Sprzedającego, z zastrzeżeniem fragmentów kanalizacji deszczowej, instalacji wodociągowej i gazowej od miejsca ich przyłączenia do zewnętrznej sieci odprowadzającej ścieki deszczowe, sieci wodociągowej i gazowej, które w tej części są własnością przedsiębiorstw przesyłowych. Przy czym w niektórych przypadkach punkt przyłącza może być zlokalizowany na granicy nieruchomości gruntowej;

* Ww. sieci będą przedmiotem sprzedaży w zakresie w jakim są one własnością Sprzedającego;

* Wyżej wymienione instalacje stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego, ale w zakresie, w jakim są własnością Sprzedającego (czyli do punktu przyłącza) stanowią część składową nieruchomości gruntowej i tym samym nie stanowią odrębnych nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Umowa Sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych Umowa Sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu określonym w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi jeżeli ich przedmiotem są:

Przedmiotem Sprzedaży będą rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Jednakże, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

W związku z powyższym, czynność cywilnoprawna nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, Umowa Sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 17 grudnia 2018 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.641.2018.3.AM.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1150) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości, rzeczy ruchomych czy użytkowania wieczystego wynosi 2% - art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tejże ustawy, a w odniesieniu do sprzedaży innych praw majątkowych wynosi 1% - art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b omawianej ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów - umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania gruntu. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) planuje nabyć zabudowaną nieruchomość od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek będące przedmiotem niniejszej interpretacji zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności faktycznym opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 17 grudnia 2018 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.641.2018.3.AM w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: "(...) przy planowanym przez Strony transakcji wyborze opodatkowania budynku i budowli składających się na Przedmiot Sprzedaży w myśl art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, planowana dostawa będzie podlegała opodatkowaniu przy zastosowaniu stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT".

A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony transakcji z przysługującego zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja nabycia zabudowanej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.