0111-KDIB4.4014.397.2019.4.DK - Wyłączenie z PCC transakcji sprzedaży nieruchomości podlegającej pod podatek VAT.

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 oraz art. 14r. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 28 października 2019 r. (data wpływu - 28 października 2019 r.), uzupełnionym 21 stycznia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 28 października 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 20 grudnia 2019 r., znak: 0112-KDIL1-2.4012.589.2019.2.PM, 0111-KDIB4.4014.397.2019.3.DK wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 21 stycznia 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

* Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. ("Nabywca", "Kupujący"),

* Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Sp. z o.o. ("Zbywca", "Sprzedający")

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1. Ogólny opis przedmiotu planowanej Transakcji.

Zainteresowany będący stroną postępowania - spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca lub Kupujący) zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania - innej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Zbywca lub Sprzedający) nieruchomość opisaną szczegółowo poniżej, funkcjonującą pod nazwą T. (dalej jako: Nieruchomość).

Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako Strony Transakcji lub Zainteresowani. Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2019 r., bądź w I kwartale 2020 r. Transakcja zostanie zawarta pod warunkiem spełnienia określonych warunków, w tym także uzyskania interpretacji indywidualnej objętej niniejszym wnioskiem.

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący, będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług w momencie Transakcji. Kupujący jak i Zbywca są w chwili obecnej czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

W październiku lub listopadzie 2019 r. Strony zawrą przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Umowa Przedwstępna).

Zgodnie z Umową Przedwstępną, na dzień Transakcji (dalej też: Dzień Zamknięcia) stanowiąca przedmiot Transakcji Nieruchomość obejmować będzie:

* prawo własności nieruchomości gruntowej obejmującej działki gruntu o numerach ewidencyjnych (Działka 1), (Działka 2), (Działka 3), łącznego obszaru 9.472 m², dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: Grunt),

* prawo własności obecnie będącego w budowie, ale na dzień Transakcji znajdującego się na gruncie (oddanego do użytkowania) budynku usługowo-biurowego z garażem podziemnym oraz instalacjami wewnętrznymi (dalej: Budynek)

* pozostałe naniesienia w postaci budowli, tj. w szczególności:

* drogi wewnętrznej,

* parkingu naziemnego,

* chodników,

* infrastruktury technicznej i komunikacyjnej (dalej łącznie jako: Budowle).

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miasta w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dalej: "MPZP"), zgodnie z którym przeznaczona jest na zabudowę usługową (oznaczoną symbolem U. 1.). Transakcja nie będzie obejmować działek gruntu innych niż Grunt wraz z Budynkiem i Budowlami.

W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisana jest na rzecz spółki akcyjnej, nieograniczona w czasie służebność przesyłu polegająca na prawie budowy na Działce 1 linii kablowych oraz prawie korzystania z pomieszczenia w celu zainstalowania określonych urządzeń w stacji transformatorowej, jak również dokonywania prac eksploatacyjnych. Ponadto zgodnie z wpisem w dziale III księgi wieczystej Nieruchomości na rzecz innej spółki akcyjnej, została służebność przesyłu z ograniczeniem zakresu jej wykonywania do Działek 1, 2 i (...) polegająca m.in. na zainstalowaniu i pozostawieniu przewodu sieci kanalizacyjnej.

W dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisana jest hipoteka umowna na sumę 69.000.000,00 euro ustanowiona na rzecz Banku, zabezpieczająca zwrot kredytów, roszczeń o odsetki, należności uboczne, w tym opłaty i prowizje z tytułu trzech umów kredytowych.

2. Okoliczności związane z nabyciem Nieruchomości.

Zbywca nabył grunt będący przedmiotem Transakcji na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z 21 lutego 2018 r. zawartej z A. Sp. z o.o.

Ponadto, na podstawie umowy z 30 kwietnia 2018 r. Zbywca nabył od B. Sp. z o.o., prawa do projektu budowlanego i wykonawczego dotyczących inwestycji objętych wyżej wymienionymi pozwoleniami na budowę.

Sprzedaż, w wyniku której Zbywca nabył Nieruchomość, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w związku z nabyciem towarów i usług związanych z realizacją inwestycji (budową Budynku oraz Budowli), Zbywcy przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego. Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Docelowo wszystkie powierzchnie w Budynku mają być przedmiotem odpłatnych umów najmu (dalej: Umowy Najmu). Na dzień złożenia wniosku około 70% powierzchni Nieruchomości stanowiącej przedmiot Transakcji jest przedmiotem Umów Najmu i te powierzchnie zostaną przekazane Najemcom przed datą zawarcia umowy sprzedaży w ramach Transakcji (docelowo umowa sprzedaży Nieruchomości ma mieć miejsce po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, co planowo ma mieć miejsce w IV kwartale 2019 r.). W odniesieniu do pozostałych powierzchni, co do których przed datą zawarcia umowy sprzedaży zostaną zawarte Umowy Najmu, ale które na tę datę nie zostaną jeszcze przekazane najemcom ("Umowy Najmu na Powierzchnie Niewydane") Zbywca przeleje na Nabywcę w umowie sprzedaży wszelkie prawa i zobowiązania wynajmującego z Umów Najmu na Powierzchnie Niewydane. W odniesieniu do docelowo wynajmowanych powierzchni mogą być prowadzone prace aranżacyjne przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

Ponadto, na podstawie umowy z 30 kwietnia 2018 r. Zbywca nabył od B. Sp. z o.o., prawa do projektu budowlanego i wykonawczego dotyczących inwestycji objętych wyżej wymienionymi pozwoleniami na budowę.

Sprzedaż, w wyniku której Zbywca nabył Nieruchomość, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w związku z nabyciem towarów i usług związanych z realizacją inwestycji (budową Budynku oraz Budowli), Zbywcy przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego. Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Docelowo wszystkie powierzchnie w Budynku mają być przedmiotem odpłatnych umów najmu (dalej: Umowy Najmu). Na dzień złożenia wniosku około 70% powierzchni Nieruchomości stanowiącej przedmiot Transakcji jest przedmiotem Umów Najmu i te powierzchnie zostaną przekazane Najemcom przed datą zawarcia umowy sprzedaży w ramach Transakcji (docelowo umowa sprzedaży Nieruchomości ma mieć miejsce po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, co planowo ma mieć miejsce w IV kwartale 2019 r.). W odniesieniu do pozostałych powierzchni, co do których przed datą zawarcia umowy sprzedaży zostaną zawarte Umowy Najmu, ale które na tę datę nie zostaną jeszcze przekazane najemcom ("Umowy Najmu na Powierzchnie Niewydane") Zbywca przeleje na Nabywcę w umowie sprzedaży wszelkie prawa i zobowiązania wynajmującego z Umów Najmu na Powierzchnie Niewydane. W odniesieniu do docelowo wynajmowanych powierzchni mogą być prowadzone prace aranżacyjne przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

3. Pozostałe elementy przedmiotu Transakcji i okoliczności Transakcji.

Z dniem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, z mocy przepisów prawa cywilnego Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu na miejsce Zbywcy, w szczególności Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania Transakcji Umów Najmu - na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego.

W ramach Transakcji - oprócz ww. Nieruchomości - na Nabywcę zostaną przeniesione:

* prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z Umów Najmu na Powierzchnie Niewydane w zakresie, w jakim Nabywca nie wstąpi z mocy prawa w prawa i obowiązki Zbywcy,

* majątek ruchomy przydatny dla prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji Nieruchomości, w tym Budynku, zgodnie z jego przeznaczeniem, stanowiący własność Sprzedającego (dalej: Ruchomości),

* prawa własności intelektualnej (w tym autorskie prawa majątkowe do projektów budowlanych lub innych projektów związanych z pracami budowlanymi lub wykończeniowymi, jak również prawo własności wszystkich mediów i nośników, takich jak materiały, dokumenty i pliki zawierające projekty będące w posiadaniu Zbywcy, prawa wynikające z przenaszalnych licencji uzyskanych przez Zbywcę dla Budynku oraz autorskie prawa majątkowe do logotypów związanych z Budynkiem);

* prawo do domeny internetowej związanej z Nieruchomością,

* dokumentacja w postaci projektów koncepcyjnych, projektów przetargowych, projektów budowlanych, projektów wykonawczych dotyczących Budynku lub budowli obsługujących Nieruchomość, rysunków i opisów niezbędnych do ukończenia Budynku, dokumentacji powykonawczej Budynku (w tym inwentaryzacji geodezyjnej po ukończeniu budowy) oraz dokumentacji technicznej i koncepcji instalacji wraz z koncepcjami punktów dostępu (terminali) do odpowiednich sieci,

* prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zabezpieczeń Najemców, tj. prawa wynikające z dokumentów zabezpieczenia umów najmu oraz pieniężne zabezpieczenie umów najmu.

Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, Nabywca uiści tytułem zaliczki na poczet ceny sprzedaży kwotę 10.000.000 EUR powiększoną o podatek od towarów i usług.

W związku z Transakcją, Sprzedający wyda Kupującemu wszelkie dokumenty dotyczące przedmiotu Transakcji, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, dokumentację techniczną dotyczącą Budynku, oryginały Umów Najmu oraz dokumenty ww. gwarancji Najemców i gwarancji budowlanych. W tym zakresie Zainteresowani pragną wskazać, iż odnośnie kwot kaucji wpłaconych przez Najemców w ramach zabezpieczeń Umów Najmu to zostaną one bezpośrednio przelane na rachunek bankowy Nabywcy.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów:

* prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością (jeśli w dniu zawarcia umowy sprzedaży będzie zawarta umowa o zarządzanie, zostanie ona wypowiedziana przez Zbywcę w tym dniu, a Nabywca zawrze następnie umowę o zarządzanie z podmiotem ze swojej grupy kapitałowej),

* prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

* prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie:

* dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, woda, ciepło i odbiór ścieków i odpadów roztopowych, usługi telekomunikacyjne),

* ochrony osób i mienia,

* utrzymania czystości nieruchomości,

* obsługi wind,

* obsługi systemów przeciwpożarowych,

* obsługi strony internetowej.

W związku z planowaną Transakcją, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających.

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Ze względów biznesowych niektóre z nowo zawartych przez Nabywcę umów mogą zostać zawarte na identycznych lub podobnych warunkach z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy.

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów do Nieruchomości oraz że nowe umowy o świadczenie usług i dostawę mediów zostaną zawarte jak najszybciej. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Kupującego kosztami wynikających z rozliczeń z dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Kupującego).

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

* umowy rachunków bankowych Zbywcy,

* umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.,

a także nie zostaną przeniesione na Nabywcę:

* środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

* tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,

* księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),

* firma Zbywcy.

Jeśli chodzi o zobowiązania inwestycyjne związane z finansowaniem Nieruchomości przyjęto rozwiązanie, iż Nabywca spłaci zobowiązanie Zbywcy wobec kredytodawcy.

Uzgodnienia dotyczące zachęt dla najemców związanych ze stanowiącą przedmiot najmu powierzchnią będą stanowiły przedmiot umowy gwarancji czynszowej, o której mowa poniżej.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi i nie będzie stanowić formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Należy jednak zwrócić uwagę, że Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej.

Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomość nie będzie stanowić również formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności gospodarczej prowadzonej przez Nabywcę.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług działalność gospodarczą, obejmującą przede wszystkim najem powierzchni Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać ww. działalność gospodarczą przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

W ramach Transakcji, Strony zawrą również porozumienie w zakresie gwarancji czynszów najmu (rental guarantee), w ramach której Zbywca będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Nabywcy określonych kwot wyliczonych w oparciu o niewynajęte powierzchnie, bądź powierzchnie objęte zwolnieniami z czynszu, czy innymi formami wsparcia/zachęt uzgodnionymi z najemcami. Dodatkowo w Umowie Przedwstępnej, Strony uregulowały, że Zbywca do momentu obowiązywania porozumienia w zakresie gwarancji czynszów najmu, będzie poszukiwać przyszłych najemców Budynku, podejmować starania celem podpisania przyszłych Umów Najmu oraz pokrywać swoje koszty i wydatki związane z procesem wynajmu (w tym koszty marketingu, koszty prawne i koszty wynagrodzenia pośredników).

W związku z Transakcją, Zbywcy ma zostać udzielona gwarancja na roboty budowlane (dalej: Gwarancja) przez Generalnego Wykonawcę, a prawa i obowiązki wynikające z tej gwarancji oraz jej zabezpieczenia zostaną w ramach Transakcji przeniesione na Nabywcę. Przedmiotowa gwarancja ma zabezpieczać prawidłowe wykonanie praw pod umowami o generalne wykonawstwo, umową o wykonanie prac wykończeniowych oraz usunięcie wad w okresach rękojmi i gwarancji.

Strony zamierzają złożyć przed dniem dostawy (oraz przed dniem wpłaty zaliczki) w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług) i tym samym wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości.

Ze względu na wymagania grupowe Nabywcy, przed Transakcją zostaną uzyskane na podstawie art. 306g Ordynacji Podatkowej zaświadczenia potwierdzające wysokość zaległości podatkowych Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień w zakresie m.in. umocowania Zbywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

4. Okoliczności związane z płatnością Ceny Transakcji oraz dokumentowania Transakcji.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT. Ponadto w ramach Transakcji, Nabywca wpłaci Zbywcy zaliczkę na poczet ceny nabycia Nieruchomości (dalej: Cena Transakcji), co również zostanie udokumentowane fakturą VAT.

Dodatkowo zgodnie z Umową Przedwstępną:

* Strony uzgodniły, że Cena Transakcji ulegnie podwyższeniu o określoną kwotę, jeżeli podmiot powiązany Kupującego - Sp. z o.o. E. do Dnia Zamknięcia lub w Dniu Zamknięcia dokona zakupu nieruchomości biurowej funkcjonującej pod nazwą (...) od spółki powiązanej Zbywcy tj. Sp. z o.o. F. (dalej: Transakcja C.). Jeżeli Transakcja C. będzie mieć miejsce po Dniu Zamknięcia Cena zostanie podwyższona o określoną kwotę i wypłacona przez Kupującego na rzecz Zbywcy w dniu zawarcia przez Strony aneksu do umowy przyrzeczonej. Strony również postanowiły, iż w przypadku gdyby do Transakcji C. nie doszło wyłącznie z winy podmiotu powiązanego z Kupującym Cena Transakcji również ulegnie podwyższeniu o określoną kwotę z tymże płatność nastąpi wtedy w terminie 3 dni roboczych od dnia doręczenia oświadczenia spółki powiązanej Zbywcy Sp. z o.o. F. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej dotyczącej Transakcji C.

* Strony uzgodniły, iż część płatności za Cenę Transakcji zostanie odroczona i stanie się wymagalna dopiero po dostarczeniu Kupującemu Oświadczenia banku o zwolnieniu zabezpieczeń w związku z kredytem Zbywcy (m.in. w zakresie wyrażenia zgody przez bank na wykreślenie Hipoteki z Księgi Wieczystej oraz wskazanie przez bank, że wszelkie roszczenia banku wobec Zbywcy zostały w całości zaspokojone lub wygasły).

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali ponadto m.in. poniższe informacje.

Zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych, na działkach na moment dokonywania Transakcji oprócz Budynku będą znajdowały się wyłącznie wskazane we wniosku budowle, tj.:

* droga wewnętrzna,

* parking naziemny,

* chodniki,

* infrastruktura techniczna i komunikacyjna.

Wszystkie naniesienia wymienione powyżej, które będą znajdować się na poszczególnych działkach na moment Transakcji stanowić będą budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane.

Status naniesień na poszczególnych działkach, na dzień Transakcji, będzie przedstawiać się następująco:

* Droga wewnętrzna - budowla. Własność Zbywcy. W wyniku Transakcji własność przejdzie na Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

* Parking naziemny - budowla. Własność Zbywcy. W wyniku Transakcji własność przejdzie na Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

* Chodniki - budowla. Własność Zbywcy. W wyniku Transakcji własność przejdzie na Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

* Infrastruktura techniczna i komunikacyjna w postaci instalacji wewnętrznych w terenie: kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej ze zbiornikiem retencyjnym w budynku, sieci ciepłowniczej, przyłącza elektroenergetycznego, sieci elektroenergetycznej (linii SN), sieci elektroenergetycznej oświetlenia terenu, przyłączy mediów - budowle. Z wyjątkiem przyłącza elektroenergetycznego, sieci elektroenergetycznej (linii SN) oraz fragmentu sieci ciepłowniczej stanowiących własność przedsiębiorstw przesyłowych, pozostałe budowle stanowić będą Własność Zbywcy, a ich własność przejdzie na Zainteresowanego będącego stroną postępowania w wyniku Transakcji.

Na marginesie Zainteresowani pragną wskazać, że na działkach będzie na moment Transakcji usytuowany Budynek usługowo-biurowy wraz z parkingiem podziemnym oraz towarzyszącą infrastrukturą techniczną. Przedmiotowy budynek ma zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego status budynku. Budynek jest własnością Zbywcy. W wyniku Transakcji własność budynku przejdzie na Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

W opinii Zainteresowanych, wszystkie wskazane naniesienia mają status budynków lub budowli.

Zainteresowani z ostrożności pragną zwrócić uwagę, że przedmiotem wniosku jest kwestia dostawy Nieruchomości w ramach transakcji. Poza zakresem przedmiotowego postępowania interpretacyjnego są ruchomości.

Pozostała część uzupełnienia, jako że dotyczy stricte podatku od towarów i usług, została przywołana w interpretacji z 29 stycznia 2020 r. znak: 0112-KDIL1-2.4012.589.2019.3.PM.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Mając na uwadze, że - zdaniem Zainteresowanych - Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (zgodnie z art. 2 pkt 4) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali interpretacje indywidualne oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie - interpretację z 29 stycznia 2020 r., znak: 0112-KDIL1-2.4012.589.2019.3.PM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1519, z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje-w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania jako Sprzedający zamierza zbyć na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) prawo własności nieruchomości złożonej z 3 działek gruntu. Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - planowana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 29 stycznia 2020 r., znak: 0112-KDIL1-2.4012.589.2019.3.PM, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym m.in. dostawa w ramach Transakcji Budynku i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%). W związku z powyższym, dostawa Gruntu, na którym znajdują się Budynek i Budowle, będzie również podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie 23%) zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, a gdyby zwolnienie takie przysługiwało, strony złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.